С 2025 года в России начали действовать новые правила оформления дарения недвижимости. Теперь договор дарения обязательно должен быть заверен у нотариуса вне зависимости от того, кто становится новым собственником — родственник, знакомый или посторонний человек. Об этом РИАМО рассказал адвокат Московской палаты адвокатов и член Ассоциации юристов России Шон Бетрозов.
Новые требования стали реакцией на участившиеся случаи мошенничества, особенно с участием пожилых людей, которые нередко подписывали документы, не осознавая последствий. Ранее было достаточно составить договор в простой письменной форме и передать его в Росреестр — самостоятельно или через МФЦ. Однако такая схема не обеспечивала должной защиты дарителей. Теперь сделка проходит через нотариуса, который проверяет документы, убеждается, что стороны понимают суть сделки, объясняет возможные последствия и удостоверяет договор. Только после этого документы передаются в Росреестр для регистрации. Этот порядок делает сделки более прозрачными и снижает риск обмана.
Нотариальное удостоверение требуется при дарении любой недвижимости — будь то квартира, дом, участок земли, гараж, машино-место или доля в праве собственности. Это касается как сделок между родственниками, так и между посторонними людьми. Если объект дарения принадлежит нескольким собственникам, их обязательно нужно уведомить. При наличии ограничений, таких как ипотека или арест, необходимо согласие банка или судебного пристава. Без этих согласий Росреестр откажет в регистрации сделки.
Для оформления дарственной на недвижимость необходимо подготовить стандартный пакет документов: паспорта дарителя и одаряемого, выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы на имущество, а также согласие супруга, если имущество было нажито в браке. Нотариус на основе этих данных составляет договор, объясняет его условия и заверяет сделку. Затем он же направляет документы в Росреестр. Обычно регистрация занимает до семи рабочих дней, после чего новый владелец получает выписку с подтверждением перехода права собственности.
Дарение — это безвозмездная передача имущества. Если выяснится, что даритель получил от одаряемого деньги, услуги или иную компенсацию, сделку могут признать недействительной, переквалифицировав её, например, в куплю-продажу. Кроме того, нельзя дарить имущество, не принадлежащее дарителю, или находящееся под арестом или в ипотеке без согласия заинтересованных сторон. Также запрещено дарить служебное жильё, объекты по договору соцнайма, имущество в государственной или муниципальной собственности. Такие объекты сначала необходимо приватизировать. Не допускается дарение от имени детей или недееспособных граждан, кроме случаев с подарками малой стоимости, а также дарение между коммерческими организациями, если оно не связано с благотворительностью. Кроме того, закон запрещает дарение имущества, ограниченного в обороте: например, оружия, наркотиков, отдельных участков земли или культурных ценностей.
Одной из самых распространённых ошибок остаётся попытка оформить дарение без нотариуса, особенно при передаче квартиры родственникам. В таком случае Росреестр не зарегистрирует переход права, и сделка будет признана недействительной. Бывают случаи, когда стороны пытаются скрыть под дарением фактическую продажу. Если это вскроется, договор могут оспорить. Другой важный момент — отсутствие в договоре условий, защищающих интересы дарителя. Так, пожилой человек может рассчитывать остаться в подаренной квартире, но не зафиксирует это в тексте. В результате он может потерять и право проживания. Чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо включать в договор пункт о пожизненном проживании. Такое право подлежит регистрации в Росреестре и защищает дарителя.
Кроме того, если имущество было нажито в браке, потребуется письменное согласие второго супруга. Его отсутствие может стать основанием для признания сделки недействительной. Также при дарении несовершеннолетнему стоит помнить, что в случае дальнейших сделок — например, при продаже — потребуется согласие органов опеки.
Оформление дарения у нотариуса — это не бесплатная процедура. Стоимость зависит от региона, степени родства и рыночной стоимости недвижимости. В среднем оформление обойдётся от 20 до 40 тысяч рублей. При этом для близких родственников предусмотрены налоговые льготы, но полностью избежать расходов не получится.
Эксперт Бетрозов рекомендуют заранее проконсультироваться с нотариусом: он поможет собрать нужные документы, правильно составить договор и учесть все возможные риски. Это особенно важно, чтобы не потерять жильё и не остаться без прав на имущество после подписания дарственной.
