Вопрос приобретения недвижимости для многих россиян стоит очень остро, а предугадать изменения на ипотечном рынке способен не каждый. Разобраться в этом вопросе «МК в Питере» помог доцент кафедры экономической теории Финансового университета при Правительстве РФ, кандидат экономических наук Дмитрий Морковкин.
Основные изменения на ипотечном рынке с начала 2024 года: повышение первоначального взноса до 30 %, увеличение стоимости страхования за счет введения страхования дополнительных рисков (потеря работы и прочее), а также ранжирование процентных ставок в зависимости от семейного положения, и работы в определенных стратегически важных отраслях национальной экономики.
Безусловно, на наш взгляд, поток покупателей и процент сделок будет уменьшаться и дальше, и в 2024 году прогнозируется падение показателя на 20-25 %. Тем не менее, сильного снижения стоимости квартир ждать не стоит, так как растет инфляция и дорожает все, связанное с рынком недвижимости, включая стройматериалы. Таким образом застройщики просто не смогут снизить цены. Как следствие и вторичное жилье не подешевеет. В данной ситуации при необходимости покупки квартиры нужно изучить все возможные ипотечные продукты и варианты взаимодействия с застройщиком, если речь идет о первичном рынке.
Дело в том, что стремительное повышение Банком России ключевой ставки с 7,5 до 16 % в 2023 году отрицательно сказалось на финансировании, как для девелоперских компаний, так и ее подрядчиков и поставщиков, что в свою очередь, привело к росту стоимости и срокам реализации проектов. Поступательно растут издержки, а значит снижается рентабельность строительной и смежных отраслей. Все это приводит к сокращению инвестиционного и оборотного ресурса компаний, что существенно затрудняет долгосрочное планирование инвестиций и дальнейшую реализацию уже начатых проектов.
Тем не менее, очевидно, что при сохранении стабильной ситуации на валютном рынке и снижении инфляционных ожиданий, учетная ставка ЦБ РФ будет снижаться и условия по ипотечным кредитам также будут улучшаться.
Льготная ипотека в современных экономических условиях останется, но трансформируются ставки и требования к заемщикам. К сожалению, большинство граждан берут ипотечный кредит, не просчитывая последствий, а ведь, по сути, платить придется несколько лет и многими абсолютно не рассчитываются риски снижения дохода и ограничения для бытовых покупок, отдыха и развлечений, и зачастую снижения уровня жизни. Фактически, далеко не все к этому готовы. Поэтому периодически возникают риски неплатежей, учитывая достаточно сложную и затратную процедуру истребования залогового имущества. Банки последнее время формируют механизм, позволяющий им снизить процент неплательщиков, обезопасив себя и заставляя граждан более расчетливо подходить к покупке квартиры с привлечением ипотеки.
Уже в марте 2024 года банки начнут применять коэффициенты риска и надбавки при выдаче ипотеки. Повышение первоначального взноса на первичном и вторичном рынке, а также ужесточение контроля при оценке стоимости недвижимости снизит число фактически выданных ипотечных кредитов, и как следствие будет понижаться индекс закредитованности граждан.
Вместе с тем, застройщики, понимая тенденцию к снижению покупательской активности, уже продумывают альтернативные механизмы взаимодействия с потребителем, возвращая оплату в рассрочку, «трэйд ин» имеющего жилья, а также программу «жилищного лизинга», когда за квартиру покупатель платит аренду и в последствии ее выкупает.
В таких условиях наиболее выгодным приобретением жилья будет вариант как раз с льготной ипотекой, так как рыночные ипотечные ставки сейчас колеблются в среднем от 16 до 18,5 % годовых, либо при условии досрочного погашения до первых двух лет. В противном случае переплата в виде процентов при полном сроке по ипотечному договору, который как правило составляет 15-20 лет, составит 3-4 раза от суммы основного долга.
