Из выделенных государством на семейную ипотеку денег потрачены всего 13 процентов

Намерение властей ввести эскроу-счета волновало застройщиков и покупателей не один месяц. Что будет, когда все же это новшество внедрят?

29.11.2019 в 12:41, просмотров: 663

Что произойдет с ценами? Останутся ли квартиры доступны, или людям придется возвращаться к жизни в коммуналках? И вот свершилось. Эскроу-счета введены и обязательны к использованию. Как отреагировал рынок? Оправдались ли опасения и ожидания бизнеса и граждан? Во всех этих вопросах эксперты разбирались на круг­лом столе, организованном компанией TTFinance.

Из выделенных государством на семейную ипотеку денег потрачены всего 13 процентов
Фото: mtk.ru

ПОТРЕБНОСТЬ В ЖИЛЬЕ НЕ УДОВЛЕТВОРЕНА

По словам начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы ДЕНИСОВОЙ, показатели рынка недвижимости сейчас на том же уровне, что и в прошлом году. Конечно, перемены затронули эту сферу, но нельзя сказать, что они серьезно отразились на объемах.

— В июле было падение количества сделок, но затем ситуация стала выравниваться, — отмечает Светлана Денисова. — А начиная с октября началось традиционное повышение активности рынка. Этот период совпал с понижением процентных ставок по ипотеке, что и само по себе является отличным работающим инструментом, а в сочетании с сезонной активностью привело к сильному увеличению спроса.

При этом, отметила эксперт, в сравнении с началом года серьезно увеличилось количество ипотечных сделок. Так, к примеру, в компании «БФА-девелопмент» сейчас более 53 процентов всех покупок совершаются с использованием ипотечных средств. И это — отличный показатель.

— Если динамика не изменится, то рынок стабилизируется, — полагает Светлана Денисова. — В Петербурге высокая потребность в жилье, она еще не удовлетворена. Кроме того, нельзя забывать о том, что Петербург — очень привлекательный город для инвестиций и внутренней миграции, поэтому значительная доля покупателей приходится на регионы. Это тот самый здоровый потребительский спрос, который продолжает питать рынок недвижимости.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей БЕЛОУСОВ не разделял уверенность Светланы Денисовой и призвал не спешить с серьезными выводами, пока год не закончен. Он напомнил, что в третьем квартале 2018 года в Петербурге было сдано крайне малое количество квадратных метров. Специалисты тогда заговорили о возможном кризисе в Северной столице. Однако к концу года ситуация резко изменилась. Девелоперы сдали в эксплуатацию такое количество жилых комплексов, что даже поставили новый рекорд.

— За один только декабрь сдали более двух миллионов квадратных метров жилья, — отмечает Алексей Белоусов.

Участники рынка уверены, что введение эскроу-счетов не приведет, как опасались многие, к монополизации рынка. Но, конечно, застройщикам теперь придётся изобретать новые способы привлечения клиентов. Ведь если раньше безусловно интересным предложением считалась стартовая цена на квартиры, еще на так называемом «этапе котлована», то сейчас столь сильной разницы не будет. Московские специалисты уже отмечают, что после сдачи дома квартира будет стоить всего на 13 процентов дороже, тогда как прежде разница доходила до 40 процентов. Впрочем, как отмечают девелоперы, даже 13 процентов выгоды остаются интересны для покупателей. Кроме того, строительные компании при работе по эскроу все же могут оперировать разницей стоимости, постепенно повышая цену на квадратные метры.

ГДЕ СТАВКИ НИЖЕ

Участники рынка в один голос отмечают, что сильное внимание на стабилизацию рынка оказало снижение ключевой ставки Центробанка, в результате чего ипотека стала обходиться людям дешевле. Так, к примеру, в банке «Открытие» ставка по кредиту на жилье упала до 8 процентов годовых, и это вызвало увеличение спроса на нее, хотя прежде ипотека уже казалась не столь востребованным продуктом.

— Петербург идёт вразрез с Россией в целом. По всей стране снижение количеств ипотечных кредитов началось во втором квартале 2019 года. В Петербурге же в первом квартале 2019 года наблюдался рост, во втором — кредитов стало немного меньше, — говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна ХОБОТОВА. — А уже в третьем квартале 2019 года началось сильное снижение. Но при этом нельзя сказать, что количество кредитов сильно сократилось. Скорее, произошло перераспределение в структуре продаж. Пока будущее рынка первичной недвижимости было непонятным, увеличилось число запросов на ипотеку для вторичного рынка.

Меняются условия выдачи ипотеки и в других банках.

— В банке «Санкт-Петербург» тоже снизились процентные ставки, сейчас клиент, обратившийся в банк впервые, может взять ипотечный кредит под 9,5 процентов. Плюс действуют, конечно, еще различные скидки. Так, со всеми бонусами зарплатный клиент банка «Санкт-Петербург» получит ипотеку под 9 процентов. И плюс отличный сервис и поддержку в период жизни кредита, ведь ипотека — это длительный продукт, а жизненные ситуации у клиента могут возникать разные, — рассказывает заместитель руководителя группы ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Юлия МОРОЗОВА.

По ее оценкам, в ипотечном портфеле банка 70 процентов кредитов приходится на первичный рынок недвижимости, а на вторичный — только 30 процентов.

Немного иначе ситуация сложилась у Сбербанка.

— Наиболее востребованным ипотечным продуктом у них остается программа «Приобретения готового жилья», в том числе после снижения минимальной ставки до 5% вырос интерес к программе «Ипотека с господдержкой для семей с детьми», на втором месте традиционно приобретение строящегося жилья, - сообщил директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сбербанка Вячеслав ЛЕБЕДЕВ.

С 22.11.2019 ставки снижены по базовым программам ипотечного кредитования. Теперь приобрести квартиру в новостройке в ипотеку можно по ставке от 6,5 процентов годовых, на вторичном рынке — от 8,5 процентов. Минимальные ставки смогут получить зарплатные клиенты Сбербанка либо люди, участвующие в акциях «Молодая семья» и «Скидка 0,3 процента на ДомКлик». Надеемся, что очередное снижение ставок позволит многим россиянам решить квартирный вопрос в самое ближайшее время, — прокомментировал Вячеслав. — В октябре 2019 года Сбербанк уже снижал ставки на 0,6 процентных пунктов по рефинансированию ипотечных кредитов других банков и на 0,3 процентных пункта для большинства продуктов ипотечного кредитования Сбербанка. Еще ранее были снижены процентные ставки по ипотечным кредитам для семей с двумя и более детьми в рамках программы «Ипотека с господдержкой для семей с детьми». По этой программе приобрести квартиры в новостройке в ипотеку можно по ставке от 5% годовых.

Любопытно, что в Петербурге и Лен­области ставки по ипотеке Сбербанка снизились сильнее, чем в большинстве регионов страны — на 0,6 процентных пункта, в то время как в других субъектах Федерации ипотека подешевела всего на 0,4 процента.

Также Вячеслав Лебедев затронул тему развития экосистемы банка и привел в пример сайт по сделкам с недвижимостью ДомКлик. По его мнению, благодаря этому сервису изменилось в целом восприятие процесса получения ипотеки. Так, буквально недавно кредит на жильё был одним из самых трудоёмких банковских процессов, но создание портала ДомКлик стало прорывным. И теперь человек сам руководит процессом — подаёт заявку и видит её «путь» по системе, общается напрямую с менеджерами банка в оперативном режиме, может проверить корректность заполнения и содержания документов, прежде чем нести их в банк. Более того, можно тут же выбрать и само жильё: количество объявлений, размещённых на DomClick.ru за последний год, выросло практически в 4 раза — до 1,5 миллионов — и продолжает расти. Иными словами, теперь для человека весь процесс получения кредита и покупки квартиры стал прозрачным.

Кстати, в целом, по оценкам участников рынка, петербуржцы берут 15-16 миллиардов рублей ипотечных кредитов в месяц. Еще примерно 4 миллиарда в месяц получают жители Ленобласти.

БУДЕТ ЛИ ПРОДЛЕНА СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА

По данным управляющего директора Северо-Западного регионального центра Банка ДОМ.РФ Аркадия БОЧАРНИКОВА, разлет ипотечных ставок в стране сегодня довольно большой: от 7,95 до 10,5 процентов. Ставка зависит от конкретной программы банка.

Так, к примеру, в «Абсолют Банке» процентная ставка для незарплатного клиента сейчас составляет 8,74 процента. Деньги под меньший процент можно получить только по госпрограммам: по военной ипотеке или, к примеру, по семейной. Там, конечно, ставки предлагаются ниже.

— В «Абсолют Банке» по госпрограмме семьи, в которых второй и последующие дети рождены начиная с 1 января 2018 года, берут ипотеку под 4,99 процента, — говорит начальник управления партнерских программ «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Наталья НИКИТИНА. — Кроме того, мы рефинансируем по данной программе кредиты других банков, даже если они были взяты уже по госпрограмме под 6 процентов. Причем по рефинансированию сделок теперь оформляется больше, чем по новым кредитам.

Наталья Никитина отметила, что сейчас программа распространяется на семьи, в которых дети рождены до 2022 года. Но есть надежда, что программа будет продлена, ведь фактически спрос на нее пошел только в 2019 году: первые дети доросли до ясель, и матери получили возможность выйти на работу. Шансов на продление много, ведь на поддержку семейной ипотеки в государственном бюджете заложены 300 миллиардов рублей, а освоены банками только 40 миллиардов рублей, что составляет всего 13 процентов от запланированной государством суммы.

При этом, как отмечают участники рынка, семейная ипотека до сих вызывает у населения немало вопросов. Несмотря на массовую пропаганду, люди не понимаю, что по сути для получения кредита на льготных условиях нужно соблюсти всего лишь одно условие: с 1 января 2018 года стать родителем второго или последующих детей. Дети от других браков и рожденные вне брака тоже считаются. Брать ипотеку не обязательно вдвоем. Оформлять кредит может и только один из супругов, являющийся родителем двоих (например, ребенка от первого брака). И необязательно тратить кредит на приобретение строящегося жилья. Можно купить и на вторичном рынке — госпрограмма это позволяет.

РЕФИНАНСИРОВАНИЕ ДЛЯ ВСЕХ

В целом же уровень ипотечного кредитования в Петербурге остался на том же уровне, что и в прошлом году. Эксперты уверены, что, хотя в абсолютных цифрах и наблюдается снижение, бурный рост прошлого года был связан с рефинансированием. В 2018 году банки начали активно продвигать этот продукт, и население рефинансировало просто рекордное количество кредитов. Причем иногда пересчитать кредит просили даже те, кому это было не слишком выгодно. К примеру, люди, которым оставалось выплатить всего 500 тысяч рублей ипотеки, просили рефинансирования. Хотя по факту им проходилось выплачивать больше процентов, чем если бы они оставили свой кредит как есть.