Льготы по ипотеке могут стать последними

Стоит ли рассчитывать на бесконечное улучшение условий по ипотеке? Или следует остановиться и, говоря биржевым языком, «зафиксировать прибыль»? Давайте разберемся.

В мае ВЦИОМ провел довольно масштабный опрос, который показал, что ожидания населения в жилищной сфере вовсе не такие пессимистичные, как несколькими месяцами раньше. Так, например, доля граждан, которые считают нынешний момент благоприятным для покупки жилья, составила до 29%. В то же время (что интересно) около 75% населения не ждет роста цен на жилье в ближайшее время.

Стоит ли рассчитывать на бесконечное улучшение условий по ипотеке? Или следует остановиться и, говоря биржевым языком, «зафиксировать прибыль»? Давайте разберемся.
Фото: propertywire.com

Причина оптимизма лежит на поверхности. «Антикризисные» субсидии и льготы на ипотечное кредитование, о которых объявил президент России, стали беспрецедентными за последнее время. Далее: недавнее снижение ключевой ставки Центральным Банком России позволило ставкам по ипотеке «закрепиться» на минимальных уровнях. По данным на конец июня, средневзвешенные ставки топ-15 ипотечных банков по рыночным продуктам уже снизились до 8,5-8,7%.

И действительно, уже в мае 2020 года выдача ипотечных кредитов в России превысила докризисный (за тот же месяц прошлого года). Было выдано 87 тысяч кредитов на 205 млрд руб. (+1,4% по количеству, +8% по сумме к маю 2019). Руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг предсказал в одном из интервью, что в первом полугодии 2020 года будет выдано примерно 550-600 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 1,3 млрд рублей, и это, кстати, полностью соответствует уровню первого полугодия прошлого года.

«Восстановление станет даже более быстрым, чем все ожидают, — сообщил Михаил Гольдберг, – потому что сформировался достаточно большой отложенный спрос. За время самоизоляции (и в силу закрытия МФЦ) накопилась серьезная потребность в реализации сделок».

Однако «МК в Питере» уже писал, что любые льготы может легко догнать и обнулить инфляция. «Успеть войти в открытую дверь, — говорили мы в предыдущем обзоре «Ипотека по новым правилам», — а не ждать, пока где-то откроются новые — вероятно, именно это будет правильным решением».

Поэтому мы обратились к нашим экспертам-застройщикам, чтобы уточнить: как нынешние льготы уже сказались на ценах и условиях покупки? Какие льготные программы наиболее эффективны? И стоит ли, наконец, ждать от правительства новых «заманчивых предложений» – или не рисковать и покупать прямо сейчас?

«Господдержка — это не единственный фактор, — напоминает директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Многое будет зависеть от финансового благополучия покупателей, стабильности экономики. Люди готовы брать ипотечный кредит, только когда имеют уверенность в завтрашнем дне, в том, что в ближайшие годы у них сохранится регулярный доход, а его объем не снизится радикально. Если макроэкономические показатели будут намного хуже, чем планировалось по году, то это станет негативным явлением для развития рынка. Правда, в одном из своих обращений президент РФ четко обозначил необходимость сохранения рабочих мест, и это дает надежду, что платежеспособный спрос сохранится.

И недавнее решение о продлении программы господдержки и снижение ставки по кредитам до 5% — это хорошая инициатива, потому что ипотека является основным средством поддержки рынка новостроек, особенно в текущей ситуации.

Хотя я не думаю, что анонсирование снижения ставки заставит отложить сделку тех, кто уже сегодня принял решение о покупке. Ведь со временем разница в 1% может быть нивелирована ростом цен на квартиры, который мы уже наблюдаем на рынке. Но при этом нет причин ожидать, что стоимость будет расти именно из-за снижения ставки. Цена квадратного метра будет увеличиваться плавно, чуть опережая инфляцию, рост по итогам года составит порядка 10%».

«С учетом того, как работает программа льготной ипотеки, ее продление более чем вероятно, — прогнозирует директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. — Она будет работать как ключевой инструмент стимулирования покупательской активности и сферы строительства (включая смежные сферы) в целом.

Покупателям, принимающим решение сейчас, откладывать покупку на несколько месяцев не стоит. Во-первых, объем предложения на рынке недвижимости Петербурга сокращается. И спустя уже полгода выбор будет меньше, чем он есть сейчас. Во-вторых, даже если у нас появится ипотека под 2%, как в Европе, стоимость квадратного метра значительно вырастет на фоне повышенного спроса. Тем самым выгодные условия кредитования нивелируются ценой. Сейчас мы находимся в ситуации, когда соотношение стоимости квадратного метра к размеру ставок по ипотеке исторически наиболее выгодное. Неизвестно, сохранится ли такое положение вещей в будущем. Поэтому стоит воспользоваться моментом».

Напомним: именно опасность роста цен (пусть даже и плавного) можно считать главным аргументом в пользу покупки квартиры прямо сейчас. До сих пор льготы и субсидии как бы «маскируют» этот факт. И, как мы уже говорили, сейчас на рынке наблюдается небывалая ситуация: масса льготных программ, по-прежнему большое предложение, «отложенный спрос» — и еще не выросшие цены.

«Только за последний месяц мы увидели целый ряд положительных изменений по ипотеке, — подтверждает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева. — Во-первых, первоначальный взнос по программе с господдержкой-2020 был снижен с 20% до 15%. Это позволяет людям при меньшей сумме накоплений выйти на покупку квартиры и успеть на льготную ставку. Было озвучено повышение суммы кредита до 12 млн рублей, что практически снимает рамки по выбору недвижимости.

Кроме того, наши клиенты теперь могут использовать средства материнского капитала для погашения первого взноса по ипотеке с господдержкой-2020 и по Семейной ипотеке. Материнский капитал сейчас выдают уже за первого ребенка, и для многих семей это отличное подспорье в решении квартирного вопроса. Например, если в семье в этом году родился первый ребенок, она может рассчитывать на получение 466 тысяч рублей. Пустив их на первый взнос, даже не добавляя собственных средств, можно приобрести в ипотеку, например, просторную евродвухкомнатную квартиру с отделкой в ЖК «Ясно.Янино» стоимостью 3,05 млн рублей. А добавив к первому взносу 110 тысяч рублей собственных средств, можно рассмотреть уже двухкомнатную квартиру в том же микрорайоне стоимостью 3,85 млн рублей».

Интересно, что «антикризисные» льготы стали катализатором не только для покупок жилья в массовом сегменте. После повышения «ценовой планки» до 12 млн этот эффект станет еще заметнее.

«Во всех проектах ГК «ПСК» действуют привлекательные условия покупки, — рассказывает Сергей Мохнарь («ПСК»). — Льготная ипотека с очень хорошим лимитом в 8 млн руб. оказалась применима не только в недвижимости комфорт-класса. В ЖК бизнес-класса Nobelius в историческом квартале Выборгского района эта программа также действует с первого дня ее официального запуска.

До апартаментов льготная ипотека пока не добралась. Поэтому в апарт-комплексе START мы разработали собственную программу льготной ипотеки с одним из крупнейших российских банков. По ее условиям ставка на первый год кредитования составляет всего 4,2%. Это предложение ипотеки стало первым и единственным для рынка апартаментов Петербурга.

В целом же портфель ГК «ПСК» дифференцирован, мы строим недвижимость бизнес-, комфорт-класса и апартаменты. В этих сегментах разные покупатели, запросы и критерии выбора значительно отличаются. Наиболее ярким примером является ЖК Nobelius в историческом квартале «Нобелевского городка». Такого рода недвижимость по льготной программе оказалась доступна впервые, что было моментально оценено покупателями. Последние в ряде случаев приходят к нам, будучи в так называемой пограничной категории — рассматривают предложения в высоком комфорт-классе, но «бизнес» немного не вписывается в их бюджет. Запуск льготной ипотеки позволил им пересмотреть свой выбор и принять решение в пользу еще более качественной недвижимости. Чему они и мы очень рады».

Фото: amazonaws.com

У разных застройщиков программы разнятся, и дополнительные льготные условия часто оказываются даже важнее базовых. Среди примеров — рассрочка от застройщика или субсидирование выплат в течение первого года.

«В рамках программы «Господдержка 2020» компания «Ленстройтрест» и банк BТБ запустили акцию «Ипотека с субсидированной ставкой 0,5%», — говорит Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест»). — Согласно ее условиям в первый год кредитования проценты по ипотеке практически не начисляются — ставка составляет 0,5%. По истечении этого срока и до конца действия ипотечной программы ставка составит 6,5%. Первый взнос должен быть не менее 20% от стоимости квартиры. Срок кредита — до 20 лет. Воспользоваться ипотекой под 0,5% смогут покупатели квартир в строящихся и в уже сданных домах в голландском квартале «Янила», малоэтажном финском городке «Юттери» и в шведском квартале «IQ Гатчина». Стоимость жилья, в зависимости от проекта, начинается от 2,2 — 2,6 млн рублей.

Кстати, несмотря на наличие доступных ипотечных кредитов, остается ряд покупателей, которым удобнее оформить рассрочку от застройщика. Это позволяет им избежать дополнительного звена в виде банка и сэкономить время на сборе документов, подтверждении дохода и т. п. Мы предлагаем своим клиентам программу длительной рассрочки — на 8 лет».

Если рассматривать подробно льготные программы, действующие сегодня у застройщиков, то в них, пожалуй, уже заложены максимально выгодные условия.

«В ГК «КВС» запущены программы дополнительного субсидирования уже для льготной ипотеки, — говорит Анжелика Альшаева («КВС»). — В частности, совместно с банком BТБ мы снизили ставку для наших клиентов до 0,5% годовых в первый год кредитования (далее – 6,5% годовых). По программе с Альфа-Банком ставка в первые три месяца составит 0,01% годовых, мы фактически берем на себя все выплаты процентов по ипотеке в это время. Такие программы позволяют снизить ежемесячный платеж в первые месяцы.

Для примера — если покупатель выберет однокомнатную квартиру с отделкой в нашем ЖК «Новое Сертолово» за 3 016 000 рублей с минимальным первым взносом 15% и сроком ипотеки 20 лет, то по обычной программе под 6,5% годовых ежемесячный платеж составит 19,1 тыс. рублей. Если воспользоваться субсидированной ипотекой, то при тех же вводных в первые 12 месяцев, когда ставка будет 0,5% годовых, выплаты составят всего 11 227 рублей, далее — 18 279 рублей. Экономия внушительна. Кроме того, если недвижимость приобретать через онлайн-магазин, то покупатель получит еще и дополнительную скидку 100 000 рублей на квартиру».

«Льготная ипотека позволила покупателям выбирать планировки с большим метражом, чем они рассчитывали изначально, — продолжает Сергей Мохнарь («ПСК»). — На примере ЖК комфорт-класса «Славянка», уже сданном в эксплуатацию, это выглядит следующим образом. Просторная двухкомнатная квартира площадью 52 кв. м стоит 4,1 млн руб. Если воспользоваться программой «Ипотека с господдержкой» под 6,1%, то ежемесячный платёж составит 24 107 рубля (минимальный первый взнос в 20%, срок кредитования в 20 лет). Такой же принцип сохраняется и в других объектах. При сопоставлении двух-трех вариантов квартир менеджеры офиса продаж могут наглядно показать покупателю, что он может позволить себе больше».

И все же мы возвращаемся к главному вопросу: стоит ли ждать дальнейших «послаблений» или принять как данность, что их больше не будет? С другой стороны, стоит ли безоглядно хвататься за первое попавшееся предложение?

«Каждый для себя должен решить, насколько это оправдано — ждать, — объясняет Анжелика Альшаева («КВС»). — При сегодняшнем активном спросе стоимость квартир уже пошла вверх. Кроме того, объем предложения сокращается, в первом полугодии на рынок было выведено почти вдвое меньше кв. м, чем в 2019 году. В таких условиях, откладывая покупку, можно даже при более низкой ставке уйти «в минус» за счет роста цены самой квартиры. Или упустить найденный вариант планировки. Тем более, сейчас есть интересные программы субсидирования. Возможно, при более лояльных условиях от банков акционные программы станут менее актуальны и будут свернуты».

Фото: rostovgazeta.ru

«Мы сегодня имеем беспрецедентно низкие ставки по ипотеке, при этом застройщики пока осторожно относятся к повышению цен — это плюс, — продолжает Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест»). — Приятные цены в сочетании с доступной ипотекой дают редкий шанс приобрести желаемую недвижимость. Главное, помнить о правилах покупки квартиры. Жилье безопасно приобретать у надежного застройщика, пережившего несколько кризисов и доказавшего свою эффективность, возможность быстро адаптироваться к меняющимся условиям. Сейчас в большинстве случаев новостройки или очереди в крупных проектах со сроком сдачи в 2021-2022 гг. уже строятся с привлечением финансирования через эскроу-счета — это является двойной гарантией сохранности денег для клиента вместе с 214-ФЗ, а также обеспечивает бесперебойное финансирование строительства объекта независимо от темпов продаж».

«Инфляция никуда не делась, меняются лишь темпы ее роста, — резюмирует Сергей Мохнарь («ПСК»). — Сейчас нет предпосылок к резкому подорожанию квадратного метра, но также нет причин снижения стоимости. Цена формируется по прежним принципам — удорожание по мере роста готовности дома, плюс инфляционный фактор. Последний закладывается в ценообразование практически во всех сферах нашей экономики.

В случае, если программа льготной ипотеки будет все же отменена, на строительной сфере это скажется не лучшим образом — будет сильное замедление, сокращение числа строек. И все же все предыдущие кризисы сфера недвижимости проходила без какой-либо господдержки — и успешно прошла. Поэтому в пессимизм уходить некорректно».

И это правильный финал для сегодняшнего обзора: для пессимизма нет причин. Кстати, первый признак пессимизма — это переход в долгосрочный режим ожидания. Рискнем предположить: после 1 июля обещания дальнейших льгот для покупателей жилья незаметно «обнулятся» (хорошо, если мы ошибемся). И все же как раз сейчас, на пике оптимизма, и имеет смысл определиться с покупкой. Оптимизм — это хороший фон для правильных решений.   

Проектные декларации: ЖК Nobelius, Квартал «Янила», ЖК «Новое Сертолово».