Уже подсчитано, что треть петербургских покупателей решилась приобрести жильё только при введении льготной ипотеки (в том числе в последние месяцы). Мы задали нашим экспертам один и тот же вопрос: правильно ли делают покупатели, которые «вписываются» в ипотеку именно сегодня? Стоит ли ждать дальнейших «послаблений», связанных с общей экономической ситуацией?
ДВИЖЕНИЕ ВВЕРХ
— Человек, планирующий покупку недвижимости и накопивший на первый взнос, отлично понимает, что хранить деньги дальше сейчас уже нет смысла, — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Ставки по ипотеке вряд ли будут существенно ниже объявленных президентом 6,5% годовых, а застройщики никогда не станут продавать свои объекты ниже себестоимости. Наоборот, стройматериалы только дорожают, стоимость квадратного метра, соответственно, тоже стремится вверх. Также нельзя исключать вероятность повышения цены на жилье на волне президентской ипотеки.
К слову, это именно то, о чем мы всегда писали: стоимость строительства увеличивается даже независимо от спроса. Виноват экономический кризис, про который нас заставила забыть пандемия, но который никуда не делся и не денется. «Оживление» рынка пока не привело к росту цен, и этим надо успеть воспользоваться, пока действуют льготы.
— Сниженные ставки по ипотеке определенно сейчас работают весомым аргументом за покупку квартиры, — продолжает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика АЛЬШАЕВА. — В мае доля квартир, приобретенных в ипотеку, в нашей компании выросла до 80% по сравнению с 60% в январе-апреле этого года и 50% в мае 2019-го. Количество взятых ипотечных кредитов по сравнению с маем прошлого года увеличилось на 40%.
Сегодняшний рост ипотечных кредитов обусловлен еще и тем, что период льготной ипотеки ограничен — до 1 ноября 2020 года. На сделку выходят клиенты, которые планировали приобретение квартиры в течение ближайшего года-полутора. Они понимают, что после ноября таких привлекательных условий уже не будет. В свою очередь, те клиенты, которые уже были близки к сделке, сейчас смогли позволить себе квартиру большей площади при сохранении комфортного уровня ежемесячных платежей. В мае мы, в частности, заметили рост интереса к трехкомнатным квартирам в микрорайоне «Новое Сертолово». Он строится в пригороде Петербурга, рядом с лесом, и при этом обеспечен необходимой социальной инфраструктурой. По соотношению «комфорт-цена» для семейных покупателей он оказался выигрышным.
В целом сейчас уникальное время для покупки квартиры: и банки, и застройщики очень активны и лояльны в борьбе за клиента.
Мы уже говорили об «отложенном спросе», который сформировался за последние месяцы. Но есть интересный факт: те из покупателей, кто вышел из «режима ожидания» раньше, даже не дожидаясь снятия карантинных мер, уже успели воспользоваться льготами в полной мере. Им не помешал даже непривычный формат онлайн-сделок.
— В апреле, после принятия карантинных ограничений, аудитория покупателей жилья разделилась на две основные группы, — замечает руководитель отдела продаж Группы «Аквилон» Егор ФЁДОРОВ. — Часть клиентов заняла выжидательную позицию. Многие переносили сделки в ожидании снятия ограничений. Но другая часть нацелилась на то, чтобы извлечь для себя максимум выгоды из ситуации. Они активно пользовались отсрочкой платежей, рассрочками, а также первыми отреагировали на появление льготной ипотеки — уже на следующий день после запуска программы мы заключили первую сделку по ставке 6,5%.
С ослаблением карантинных мер активизировался тот самый отложенный спрос. В мае доля сделок с господдержкой от общего числа ипотечных сделок в нашей компании составила порядка 80%. Сказать, кто был прав — невозможно. Понятно, что психологически человеку не просто совершать крупные сделки в момент неопределенности, с которой мы все столкнулись в апреле. Кому-то не подходит онлайн-формат коммуникации и требуется живое общение с застройщиком, выезд на стройплощадку. Тем не менее, как и в предыдущие кризисы, те, кто вовремя успел воспользоваться специальными антикризисными предложениями, в итоге остался в выигрыше.
Кто же эти люди? — задались мы вопросом. В ответ наш эксперт из крупной финансовой организации нарисовал точный портрет «пользователя» льготной ипотеки. Это не случайно: ведь именно банки находятся в прямом контакте с целевой аудиторией и знают основные требования к заемщикам.
— Получить льготную ипотеку может любой житель страны в возрасте от 21 до 65 лет (65 лет на дату возврата кредита), имеющие общий трудовой стаж не менее одного года и стаж на последнем месте работы не менее 4 месяцев, — объясняет начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана ЧЕТИНА. — Кстати, заемщик должен осуществлять трудовую деятельность по найму, а не в качестве индивидуального предпринимателя. Для мужчин призывного возраста обязательно наличие военного билета, в противном случае доход такого заемщика не будет учитываться при расчете суммы кредита. Эти требования и обуславливают портрет клиентов, которые обращаются в банк по программе льготного ипотечного кредитования. К слову, ПСБ своим клиентам предлагает программу с государственной поддержкой с первоначальным взносом 20%, со ставкой 5,85%, сроком на 25 лет.
ПОСМОТРЕТЬ И СРАВНИТЬ
Наибольший интерес вызывают именно новые льготные программы (часто их называют «семейными», и они разработаны с явным прицелом на улучшение демографии). Пока они актуальны, в них неплохо бы разобраться. Так, Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест») помог нам сравнить самые новые и популярные ипотечные программы: «Сельская ипотека», «Семейная ипотека» и «Господдержка 2020».
Сельская ипотека позволяет приобрести жилую недвижимость в кредит по ставке 2,7%. Но оформить такой займ можно лишь в двух кредитных учреждениях — «Россельхозбанке» и Сбербaнке, на квартиры или индивидуальные дома в отдельных населенных пунктах, соответствующих ряду критериев. При этом банки готовы одобрить ограниченное количество заявок, так как лимиты финансирования ограничены. На рассмотрение заявки уходит от 7 рабочих дней. Срок действия сниженной ставки не определен, при приостановке программы возможно увеличение ставки до 9%.
Семейная ипотека — еще одна государственная программа поддержки с субсидированной ипотечной ставкой 6%. Ряд банков снижает ее до 5% и даже 4,5%. Воспользоваться предложением могут семьи, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй, третий или последующий ребенок. При этом с 2019 года льготная ставка действует весь период кредита. К преимуществам этой меры поддержки можно отнести оперативные сроки рассмотрения заявок — 3-5 дней, возможность подтверждения доходов справкой по форме банка и подачи документов дистанционно.
Программа «Господдержка 2020» дает возможность приобрести квартиру в новостройке по субсидированной ставке 6,5%, которая фиксируется на весь срок кредитования (до 20 лет). Программа практически не содержит ограничений и доступна всем категориям граждан, независимо от семейного положения, количества детей и статуса населенного пункта, в котором приобретается жилье. На рассмотрение заявки уходит до 3 дней, что позволяет быстро выйти на сделку. С программой работают несколько десятков банков и постоянно присоединяются новые.
— Так, при покупке однокомнатной квартиры с отделкой в ЖК «Янила Драйв» площадью 31,75 кв. м. и стоимостью 2,9 млн рублей в ипотеку с господдержкой и первоначальным взносом в объеме 20% от стоимости жилья, ежемесячный платеж для ипотечного заемщика составит 17,5 тыс. рублей, — приводит пример Ян Фельдман. — Та же квартира по программе сельской ипотеки и с аналогичной суммой кредита (порядка 2,3 млн рублей) обойдется покупателю в 12,6 тыс. рублей ежемесячно. При отмене программы платеж составит 21,1 тыс. рублей.
У каждого застройщика и у каждого банка существуют свои особые льготы и свои «подпрограммы». Кому-то больше подойдут одни варианты, кому-то — другие. Это касается и самых «глобальных» программ наподобие «Семейной ипотеки».
ВСЁ В СЕМЬЮ
— Семейная ипотека помогает семьям с двумя и более детьми, один из которых родился после 1 января 2018 года, приобрести квартиру по ставке 4,5% годовых, — объясняет Светлана Четина (ПСБ). — Сделать это достаточно просто, надо выбрать квартиру у застройщика и подать пакет документов для рассмотрения в банк. После получения решения оформить необходимые документы. Для семей, у которых ранее была оформлена ипотека, при рождении второго ребенка (или последующих детей) доступна услуга рефинансирования ипотеки так же по льготной ставке в 4,5%. Есть и другие льготы: так, ПСБ предлагает своим клиентам возможность воспользоваться программами с субсидированными ставками. Это когда застройщик берет на себя часть оплаты процентов на определенный срок. У клиента появляется возможность в это период направить свободные денежные средства, например, на ремонт или на приобретение мебели.
— Среди наших клиентов практически каждая семья с двумя детьми использует программу «Семейной ипотеки», — подтверждает Егор Фёдоров (Группа «Аквилон»). — Средняя площадь квартиры, которую выбирают «семейные» покупатели — 50-55 кв. м. В основном это двухкомнатные квартиры. Средняя сумма ипотечного кредита составляет в среднем 3,5 млн рублей. Основные преимущества программы — возможность получения кредита с пониженной ставкой и право применять средства маткапитала для погашения части долга. Это популярный инструмент покупки: в общем объеме ипотечных сделок в Группе «Аквилон» доля «семейной ипотеки» составляет более 20%. Это довольно большой показатель, с учетом того, что сделки по ипотеке — это около 60% в общем объеме продаж.
— В правительстве уже прорабатывается вопрос о снижении минимального первоначального взноса по программе с господдержкой и «Семейной ипотеке» с 20% до 15%, — напоминает Анжелика Альшаева (ГК «КВС»). — Мера своевременна, особенно для семей с детьми, которые приобретают большие двух-трехкомнатные квартиры. 20% от их стоимости для многих составляет существенную сумму. Снижение первоначального взноса позволит клиентам решиться на улучшение жилищных условий еще раньше.
Судя по всему, «Семейная ипотека» стала «золотым стандартом» сегодняшнего рынка недвижимости. Означает ли это, что для семей без детей никаких льгот не существует?
Наши эксперты уточняют: это не так. И, опять же, возможны варианты. Например, в рамках программы «Господдержка 2020» сразу несколько компаний (совместно с крупнейшим российским банком-партнером) запустили акцию по ипотеке с субсидированной ставкой 0,5%. Такие программы есть и в Группе «Аквилон», и в ГК «КВС», и в ГК «Ленстройтрест».
— Застройщик субсидирует жилищный кредит, поэтому покупатель будет оплачивать всего полпроцента по кредиту в течение шести месяцев, — говорит Егор Фёдоров («Аквилон»). — По завершении этого срока и до конца действия ипотечной программы ставка составит от 6,5%. Кроме того, в июне у нас стартовала совместная с другим крупнейшим банком программа ипотеки со сниженной ставкой 0,01%. Жилищный кредит в течение шести месяцев субсидирует «Аквилон», и покупателю практически не придется платить проценты до конца года. После окончания льготного периода ставка составит 6,5% годовых на весь срок кредитования.
— Вот пример: один из первых наших клиентов по этой программе приобрел двухкомнатную квартиру с отделкой в ЖК «Континенты» стоимостью 5 228 697. Сумма кредита составила 2 828 000 рублей, — подсчитывает и Анжелика Альшаева (ГК «КВС»). — При сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж в первый год — 12 385 рублей, в последующие — 20 600 рублей. Экономия за год — больше 98 тысяч рублей. И это не считая той выгоды, которая будет в дальнейшем с льготной ставкой 6,5% годовых вместо базовой 8-9%.
— Кроме того, в апреле мы запустили программу длительной рассрочки от застройщика — на 8 лет, — добавляет Ян Фельдман («Ленстройтрест»). — Покупатель вносит 20% от стоимости квартиры сразу, а остаток погашает равными платежами в течение 8 лет, ставка при этом составляет 0,95% ежемесячно.
Итак, что же можно порекомендовать покупателям, которые сегодня все еще присматриваются к льготной ипотеке? И, наконец, что для этого потребуется?
— В общем случае — необходимо заполнить анкету, приложить копию паспорта, СНИЛС, и подтвердить доход за последние 6 месяцев справкой по форме 2-НДФЛ, — уточняет Светлана Четина (ПСБ). — Купить можно как квартиры в строящихся домах, так и квартиры, находящиеся в собственности у застройщика. Срок кредита (например, в ПСБ) может составлять 25 лет. Стоит еще раз напомнить, что на текущий момент срок действия программы — по 1 ноября 2020 года включительно.
— На мой взгляд, продление льготной ипотеки возможно, если последствия карантина будут существенными, и к осени рынок еще не восстановится, — прогнозирует Анжелика Альшаева (ГК «КВС»). — Однако сейчас мы видим, что спрос уже выровнялся, поэтому предпосылки для продления программы минимальны. Если у клиента есть планы на ипотеку, лучше реализовать их сейчас, в льготный период.
Итак, главный совет можно, как обычно, сформулировать в одной фразе: не нужно терять времени. Нам очень хотелось бы ошибиться, но общее состояние экономики далеко от идеального. Меры господдержки могут и продлить (как могут продлить и «антивирусную» раздачу денег), но тогда все нынешние льготы непременно догонит и уничтожит инфляция. Успеть войти в открытую дверь, а не ждать, пока где-то откроются новые — вероятно, именно это будет правильным решением.
Проектные декларации: ЖК «Янила Драйв», ЖК «Континенты».
