«МК» в Питере» рискнул предположить, что рынок ипотечного кредитования изменится даже сильнее, чем можно представить сегодня. И среди судьбоносных изменений – введение новых правил выплаты материнского капитала (уже после рождения первого ребенка, с дальнейшими выплатами после рождения второго). Именно об этом мы задали первый вопрос нашим экспертам в рамках заочного «круглого стола».
ОЧЕРЕДЕЙ НЕ БУДЕТ
По мнению руководителя отдела ипотеки ГК «Лидер Групп» Лилии Алексашиной, увеличение материнского капитала, безусловно, приведет к повышению спроса на ипотеку.
- Однако большого ажиотажа на этом рынке в ближайшее время ожидать не стоит, – говорит Лилия Алексашина. – Скорее всего, нарастание будет происходить постепенно. Во-первых, потому что официально законопроект об увеличении материнского капитала еще не принят. Во-вторых, кто-то уже успел использовать полагающиеся ему сегодня 453 тысячи рублей. В-третьих, многие люди, вероятно, захотят придержать свои деньги до рождения второго или третьего ребенка.
Действительно, «придержать» деньги было бы логично и выгодно, но кто же руководствуется логикой, когда квартира – вот она, рядом? И ничего, что маткапитала в условиях Петербурга едва хватает на первый взнос: раз государство стимулирует ипотеку, то оно, конечно, позаботится и о заемщике!
К счастью, эксперты не разделяют нашу тревогу. Хотя кое в чем и согласны.
- Новые меры поддержки от государства позволят тем, кто и так собирался купить квартиру или взять ипотечный кредит, сделать это раньше, – говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. – Но к риску инфляции это вряд ли приведет. Более реальный риск – продолжение снижения доходов населения и отсутствие возможности гасить ипотечные платежи. Важно помнить, что материнский капитал и другие субсидии от государства – это только поддерживающая мера, но основная финансовая нагрузка все равно остается на семье. Поэтому в первую очередь покупатели должны рассчитывать на себя и свои материальные возможности.
По мнению директора по маркетингу Группы RBI (компании RBI и «Северный город») Михаила Гущина, дополнительные целевые субсидии от государства призваны «сгладить» ситуацию, когда из-за масштабного роста цен в последние годы жилье для части потребителей стало практически недоступным.
- Вкупе со снижением ипотечных ставок [увеличение маткапитала] может стать фактором поддержания и стимулирования спроса, – продолжает Михаил Гущин. И уточняет: – Но нужно понимать, что речь идет в первую очередь о нижнем ценовом сегменте. На рынок элитного жилья расширение субсидий не повлияет.
- Размер материнского капитала на первого ребенка в настоящее время составляет немногим более 466 тысяч рублей, – напоминает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. – С учетом цен на недвижимость в Петербурге этих денег с трудом может хватить только на первый взнос (от 20%), и то если речь идет о небольшой студии. Но это справедливо только для столичных регионов. В некоторых регионах за эти деньги можно приобрести отдельное жилье.В целом же ипотека предполагает довольно ощутимую нагрузку на семейный бюджет, так что говорить об инфляции и резком увеличении спроса на жилье в любом случае не приходится.
Генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика Альшаева также полагает, что господдержка полезна: она поможет семье приобрести комфортное жилье раньше. При этом каких-либо экономических рисков от расширения программы маткапитала, скорее всего, не возникнет.
- В России достаточно дисциплинированные заемщики, и семьи в особенности, – уверена Анжелика Альшаева. – Кроме того, чаще всего материнский капитал используют для досрочного погашения кредита, а не как первоначальный взнос. В ГК «КВС» с участием маткапитала в качестве первого взноса приобретается только 4% всех квартир. Но, безусловно, в банках, которые отслеживают досрочные погашения, эта доля гораздо выше. И в этом случае, напротив, материнский капитал помогает облегчить кредитную нагрузку граждан.
Эксперты согласны: если доля таких заемщиков будет расти, это – нехороший признак. С другой стороны, даже если так случится, это просто будет означать новую реальность, в которой и банки, и застройщики будут искать новые решения. Скажем, если вдруг на рынке окажется слишком много заявок на ипотеку с первым взносом в виде маткапитала, то всегда можно увеличить этот взнос или ввести дополнительные требования к заемщикам.
ЕСТЕСТВЕННЫЙ ОТБОР
- Далеко не все банки готовы принимать средства материнского капитала для погашения первого взноса, – подтверждает заместитель руководителя отдела продаж холдинга «Аквилон Инвест» Егор Федоров. – Некоторые финансовые организации просят внести минимум 10% стоимости квартиры сверх суммы маткапитала. Таким образом, банк получает подтверждение, что заемщик умеет управлять финансами – владеет накоплениями в размере первого взноса и может обеспечить погашение ипотечного кредита.
С другой стороны, наши эксперты из банковской сферы отмечают, что заемщики стали более осмотрительными. Все же покупка недвижимости в ипотеку – это не спонтанное решение. У клиента банка есть время подумать, сможет ли он реально выплачивать ипотеку: ведь в залоговом виде кредитования, каковым и является ипотека, больше всех рискует именно заемщик. Если он окажется неплатежеспособным, никакая поддержка государства уже не поможет.
- Как правило, покупатель оценивает свои возможности на горизонте нескольких лет – насколько та или иная сумма будет ему комфортна для ежемесячных выплат, – продолжает исполнительный директор, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Татьяна Савина. – Безусловно, через какое-то время мы увидим рост заявок на получение ипотеки с применением материнского капитала, но сомневаюсь, что это сможет привести к росту цен на жилье или ставок по данному виду кредита. Если уж говорить о ставках по ипотеке – в прошлом году они, наоборот, уверенно снижались. Например, в Банке УРАЛСИБ в 2019 году было семь снижений ставок.
Здесь нужно заметить, что в последние месяцы снижение ставок уже несколько заморозилось, а в связи с последними событиями на валютных рынках предсказывать дальнейшие ставки вообще никто не берется. Брать или не брать в этих условиях ипотеку прямо сейчас – вопрос дискуссионный. Скорее да, чем нет, полагают эксперты. Особенно если в семье есть дети (не источник маткапитала, а просто дети, которым хочется создать комфортные условия).
ВСЕ ДЛЯ ДЕТЕЙ
- Семьи с детьми активнее других реагируют на появление новых инструментов покупки недвижимости, – рассказывает Егор Федоров («Аквилон Инвест»). – По нашим данным, практически каждая вторая семья с двумя детьми при покупке квартиры использует маткапитал. Для холдинга «Аквилон Инвест» доля ипотечных сделок с привлечением маткапитала составляет более 20%. Это довольно большой показатель, с учетом того, что ипотека в общем объеме продаж занимает около 60%.
Кстати, не следует думать, что до памятного решения президента о выдаче маткапитала на первого ребенка у нас не существовало ипотечных льгот для семей с детьми. Нет, их было много, но они не улучшили ни демографию, ни ситуацию с жильем. «Демографический» смысл новых субсидий тоже очевиден. По мнению ученых-демографов, на длинном горизонте эта мера тоже не даст эффекта, если не брать в расчет популяции, где с рождаемостью и так все в порядке. Что касается Петербурга – если хоть кто-то успеет на этой волне въехать в новую квартиру, это уже будет неплохо.
- В России уже сейчас работает программа льготного ипотечного кредитования («семейная ипотека») – для семей с двумя и более детьми, а также для семей, воспитывающих ребенка-инвалида, – говорит Татьяна Савина («БАНК УРАЛСИБ»). – Банк запустил эту программу в июле 2019 года, а объем кредитов по итогам года уже составил 1,39 млрд рублей. Это означает, что существующие меры поддержки работают. Кстати, при оформлении льготной ипотеки заемщик также может направить материнский капитал на первоначальный взнос. Конечно, Банк УРАЛСИБ не только работает со всеми льготными программами, но и предлагает достаточно гибкие условия по ипотечному кредитованию заемщикам, не имеющим льгот.
- В 2019-м году мы наблюдали, как спрос активизировался после запуска программы выплаты на погашение ипотеки и программы «Семейной ипотеки», – подтверждает Егор Федоров. – Сегодня мы прогнозируем, что нововведения по использованию маткапитала также позитивно отразятся на спросе. Вопрос – в отладке механики. В условиях перехода на эскроу-счета ключевую роль играет возможность перечисления средств материнского капитала на счет эскроу в счет уплаты цены по договору долевого участия.
Отладка механики действительно очень важна. Здесь не нужно забывать важный момент: в реальности застройщик не может оценить платежеспособность или финансовую грамотность покупателя. Оценка рисков остается на усмотрение банков. Эта проблема может встать во всей очевидности несколько позже, когда заемщики будут пытаться расторгать сделки, поспешно заключенные с использованием «быстрых денег» (того же маткапитала). Ситуация с «обманутыми дольщиками» может драматически развернуться: типичной может стать ситуация, когда банк уже дал деньги, строитель начал строить, но покупатель больше не готов платить.
НЕ ВСЕМ И НЕ КАЖДОМУ
- Эта проблема сегодня стоит довольно остро, однако у застройщиков, как правило, нет информации о просрочках, – замечает Лилия Алексашина («Лидер Групп»). – После проведения ипотечной сделки, когда застройщик получил свои деньги, он перестает быть участником процесса, и клиент напрямую взаимодействует только с банком, в залоге у которого находится приобретенная недвижимость.
Здесь важно не то, сколько денег из материнского или иного капитала покупатель задействует в качестве первоначального взноса. Гораздо важнее адекватно оценивать общее финансовое положение семьи заемщика и его возможности своевременно обслуживать свои обязательства. Как правило, семейные люди с детьми, купившие квартиру для жизни, а не для инвестиций, более дисциплинированы в отношении своих обязательств перед банком и допускают просрочки только в самом крайнем случае.
- Как правило, банки, одобряя кредит, учитывают все доходы заемщика и оценивают его кредитоспособность, – дополняет Ян Фельдман («Ленстройтрест»). – В случае ипотечных займов банки обозначают в условиях кредитования объем минимального первоначального взноса. Эта система отлажена и не нуждается в дополнительных инструментах «отсеивания» заемщиков.
- Оценка платежеспособности заемщика и возможных рисков – это задача банков, – согласна и Надежда Калашникова. – Ни одно кредитное учреждение не даст ипотеку семьям с низким доходом, пусть даже и располагающим сертификатом материнского капитала. К тому же, как уже говорилось, в Москве и Санкт-Петербурге его может не хватить даже на первый взнос.
- Нужно также понимать, что ужесточение требований к заемщикам неминуемо приведет к снижению общего количества ипотечных сделок, – резюмирует Лилия Алексашина. – В этом не заинтересованы ни застройщики, ни банки, ни государство, ни сами заемщики, которые лишаются возможности приобрести собственное жилье.
Итак, общий прогноз наших экспертов – пока оптимистичный. Более того: по заверениям нового правительства, льготная ипотека продолжит расширяться. Кроме разных программ, завязанных на маткапитал, совсем недавно была запущена, например, программа «Сельской ипотеки» с аномально низкой ставкой 2,7% годовых – и это работает именно в Ленинградской области, к которой относятся и некоторые пригородные поселки. Хотя и к этой программе есть вопросы.
ОБЛАСТЬ НИЗКИХ ПРОЦЕНТОВ
- Сегодня известно, что по программе можно будет приобрести жилье, в частности, в Янино, где мы возводим наш комплексный проект «Ясно.Янино». Конечно, мы ожидаем рост интереса со стороны покупателей, потому что это достаточно востребованный пригород. Наш комплекс аккредитован по программе Россельхозбанка, и сейчас мы уже консультируем наших клиентов и принимаем заявки на кредит. Помимо фантастически низкой ставки 2,7% годовых, плюс программы еще и в небольшом первоначальном взносе от 10%, что важно для покупателей в масс-маркете, – замечает Анжелика Альшаева («КВС»). – Однако есть небольшой нюанс: сумма финансирования программы «Сельской ипотеки», которая озвучена на сегодняшний день, составляет 1 млрд рублей на всю Россию в 2020 году. Этих бюджетных средств может просто не хватить на всех желающих воспользоваться программой. Поэтому покупателям стоит поторопиться.
Директор по маркетингу СК «Красная стрела» Марина Агеева готова рассказать об этой программе подробнее.
- Программа «Сельская ипотека» не выдвигает никаких особых требований к роду занятий покупателей и месту их регистрации в РФ, – объясняет Марина Агеева. – Главное требование – чтобы квартира была в доме, построенном в населенном пункте с населением менее 30 тысяч человек. В связи с этим условием в программу не попадают такие активно застраиваемые жильем поселения, как Сертолово, Мурино, Кудрово – население в каждом из них уже превышает 30 тысяч жителей. В то же время популярная и престижная малоэтажная локация в районе «Охта Парка» в 10 минутах езды от "Мега Парнас" (Мистолово – Энколово – Кузьмолово) полностью соответствует требованиям программы «Сельская ипотека».
Жилой комплекс «Горки Парк» аккредитован «Россельхозбанком» по программе с господдержкой «Сельская ипотека». Ипотечная ставка по программе на весь срок кредита – всего 3%, а для тех, кто оформит страхование жизни и здоровья – 2,7%. По условиям программы размер первого взноса за счет собственных средств заемщика – от 10%, максимальная сумма кредита для покупки жилья на территории Ленобласти – до 5 млн рублей, а срок кредита – до 25 лет. Пока по этой программе работает «Россельхозбанк», летом планируют подключиться «Сбербaнк» и «Дом.рф».
- Нюанс программы заключается в том, что правительство выделило банкам довольно ограниченный бюджет на субсидирование ипотечной ставки, - продолжает Марина Агеева. - А потому взять ипотеку на таких потрясающих условиях смогут всего несколько тысяч заемщиков на всю страну. Кроме того, учитывая ситуацию с ценой на нефть, есть риск сворачивания господдержки ипотечного кредитования в принципе.
- Когда программа сельской ипотеки заработает на полную мощность, – добавляет Ян Фельдман, – это станет ощутимой поддержкой для покупателей квартир в новостройках. Но у нее есть и обратная сторона: если сельская ипотека станет популярной и массовой, это приведет к повышению стоимости жилья. На рост спроса рынок традиционно отвечает повышением цен.
Пусть мы и говорим об ипотеке как о массовом и позитивном явлении, всегда хочется видеть и альтернативы. Итак, существуют ли на рынке жилья иные программы покупки жилья, кроме разных видов «семейной ипотеки» – особенно для граждан без семьи, или (например) со взрослыми детьми? Есть ли другие варианты – пусть и без заманчивых стартовых субсидий, но и без конечных переплат?
«НУЛЕВОЙ ВАРИАНТ»
- Альтернативы ипотеке как таковой нет, – отвечает на наш вопрос Надежда Калашникова. – Есть рассрочка от застройщика – это выгодный инструмент для тех, кто в непродолжительный отрезок времени должен получить крупную сумму (наследство, гонорар или средства от продажи недвижимого или движимого имущества). Если такой перспективы нет, рассрочка вряд ли поможет решить жилищный вопрос. Обычно ее срок составляет год-два. В Компании Л1 есть вариант пятилетней рассрочки, фактически – это максимум возможного. В сочетании с программой трейд-ин, предлагаемой компанией Л1 (старая квартира в зачет новой), пятилетняя рассрочка может реально помочь решить квартирный вопрос.
- Беспроцентная рассрочка позволяет покупателям не переплачивать за квартиру, – говорит Ян Фельдман. – Но требует определенной финансовой дисциплины и возможности выплатить крупные суммы в течение относительно короткого периода (от 4 месяцев до 1,5 лет). Такой способ оплаты подходит тем, кто вкладывает в покупку жилья средства от продажи старой квартиры, и мы успешно практикуем его в сделках по нашим проектам.
Кроме того, мы в компании «Ленстройтрест» предлагаем покупателям такую услугу, как ипотека без первоначального взноса: компания вносит платеж за клиента, но и итоговая стоимость квартиры увеличивается на сумму взноса.
- Наша альтернатива – программа «Квартира в зачет», – говорит Анжелика Альшаева. – Она разработана для тех, кто планирует покупку новостройки на средства от продажи имеющейся недвижимости. Таких клиентов сейчас не менее 30%. В рамках программы мы занимаемся и продажей «вторички», и подбором новостройки. Бонусом мы также прорабатываем возможность остаться жить в старой квартире до того, как новый дом не будет построен.
Для клиента плюс в том, что услуги риелтора для него бесплатны, тогда как при продаже через стороннее агентство они составили бы 2-5% от суммы договора. Кроме того, забронировать новую квартиру и зафиксировать ее стоимость можно еще до продажи старого жилья.
Действительно, стабильность цен – это самый существенный момент. Даже без учета последних событий доступность кредитов в последние месяцы «накачивала» спрос, а высокий спрос начал гнать вверх цены.
К тому же на стоимость жилья все еще могут повлиять и другие факторы. Так, еще не вполне понятны итоги «переходного периода» с классической «долевки» на проектное финансирование (с использованием эскроу-счетов). Здесь нет большого разброса мнений, но и выводы делать рано.
ЖДЕМ ЯСНОСТИ
- Переходный период» еще не закончился, – согласен директор по маркетингу Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город») Михаил Гущин. – Большинство проектов на рынке до сих пор реализуется без эскроу: это возможно, если на 1 июля они соответствовали критериям достроенности. И только через два года, когда эти проекты будут завершены, мы увидим обновленную картину рынка – как на нем отразился переход на эскроу и к какому удорожанию он привел.
Мы видим, что в течение 2019 года рост цен, обусловленный переходом на эскроу, составил 9-11%, в зависимости от сегмента рынка, причем этот рост плавно растянулся на долгий период. В дальнейшем подорожание вряд ли будет происходить такими высокими темпами, но переход всё большей части проектов на эскроу-счета по-прежнему останется фактором роста цен.
Для нас переход на эскроу не представлял глобальных проблем: мы всегда работали с проектным финансированием, нас охотно кредитуют крупнейшие банки. Однако потребовалась проработка деталей во взаимоотношениях с банками. Изменились многие процессы, формы договоров, алгоритмы взаимодействия в цепочке клиент-застройщик-банк. Многое пришлось конкретизировать заново, в тесном взаимодействии с банками.
Пока что мы реализуем три проекта через эскроу-счета: это «Болконский», Futurist и Studio Moskovsky. Остальные проекты продолжаем реализовывать по старой схеме.
Говоря о новой схеме проектного финансирования, надо понимать важную вещь: жилье будет дорожать. Дешевые (пусть и на грани демпинга) предложения уйдут в прошлое: банк просто не предоставит кредит при низкой рентабельности проекта.
Собственно, небывалые стартовые выплаты и заявленное снижение ипотечных ставок – не что иное, как «сглаживание острых углов». По крайней мере, в Петербурге, где все возможные субсидии обычно не покрывают и четверти стоимости квартиры.
Вывод мы уже формулировали раньше: ждать «лучших времен» нет смысла. Сегодня у застройщиков еще есть немало выгодных предложений, хотя этот список постоянно сокращается.
