Не тяните с покупкой недвижимости: цены продолжат расти

Мы продолжаем держать руку на пульсе и сообщать читателям о текущей ситуации на рынке недвижимости

19.11.2019 в 13:53, просмотров: 1937

В 2019 году жилье усиленно продавалось по договорам долевого участия, то есть по старой схеме (в том числе и объекты, переведенные самими девелоперами в статус «новой вторички»). Результаты впечатляют: только за 9 месяцев 2019-го в Петербурге заключено на 26% больше таких договоров, чем за аналогичный период прошлого года (а именно – 66 337 ДДУ). Наибольший всплеск продаж был в июне, в преддверии вступления в силу законодательных изменений. Июль дал некоторую передышку. А вот «жаркой осени» на рынке никто не ждал.

Не тяните с покупкой недвижимости: цены продолжат расти
Фото: sz-saratov.ru

Сейчас мы не будем объяснять, какие факторы дали такой прирост. Важно, что это еще не предел.

«Четвертый квартал – это всегда высокий сезон на рынке жилья, – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана ДЕНИСОВА.Отступление от этого закона мы наблюдали всего пару раз, когда это было связано с ожиданиями отмены ипотеки с господдержкой и в связи с событиями «русской весны» (2014)».

 

 

«За первое полугодие 2019 года рост цен на строящееся жилье в Санкт-Петербурге и ближайшей Ленобласти составил порядка 5%, – объясняет директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян ФЕЛЬДМАН. – В третьем квартале также был небольшой рост – около 2%. Такая же тенденция ожидается до конца года – плавный рост цен без резких скачков. Более серьезного удорожания «квадрата» можно ожидать тогда, когда большое количество объектов будет строиться по новым правилам. Переход на работу по эскроу-счетам неизбежно приведет к росту себестоимости проектов. По нашей оценке, строительные компании в среднем будут платить как минимум на 4-5 тысяч рублей больше с каждого квадратного метра. В результате цены на жилье могут вырасти примерно на 10-15% в зависимости от класса жилья и региона».

Мы прогнозируем: до конца года продажи будут идти высокими темпами. Но этот факт сможет порадовать прежде всего самих строителей – ну, а также тех, кто уже успел купить жилье. Еще раз повторим: тянуть с этим не стоит. Ликвидная недвижимость рано или поздно будет распродана, а новых объектов по старым схемам уже не будет. Не будет и ценового демпинга. В новых условиях строителям уже невыгодно будет занижать цену на этапе котлована, чтобы поскорее привлечь деньги дольщиков. Они ведь в любом случае будут брать банковский кредит на весь процесс строительства.

В этих условиях единственным «ускорителем» продаж могут стать льготы по ипотеке. Государство вроде бы заинтересовано в таких льготах.

«В настоящее время покупательские ожидания подкрепляются снижением ставок по ипотеке, которое началось в сентябре-октябре, – продолжает Светлана Денисова. – Возможно, эта тенденция будет продолжаться до конца текущего года. Правительство озадачилось замедлением реализации на рынке жилья и снижением объёма ипотечных сделок, поэтому поддерживает рынок и оживляет покупательский оптимизм снижением ипотечных ставок. Спрос оживился, но он не баснословно высокий. Предпосылок для значимого роста цен мы не видим».

Можно ли долго управлять ставками в «ручном режиме» – мы не уверены. Зато очевидно, что в случае возврата реального («отложенного») спроса вполне могут вернуться к прежним и ипотечные ставки. Если спрос будет невелик, банки тем более захотят компенсировать недополученную прибыль.

«Отложенный спрос рано или поздно последует, – уверен генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений ЖУКОВ.Но это зависит от того, как будет меняться экономика страны в целом, будет ли платежеспособный спрос у населения. И от того, как будут работать государственные программы поддержки ипотечного кредитования. 

Думаю, что в ближайшие годы объем строительства ощутимо сократится. Небольшим компаниям стало сложнее оставаться на рынке. Маржа при небольших объемах строительства падает. Смысл продолжать активность на рынке останется только у крупных и средних компаний, понимающих, как правильно сокращать издержки без ущерба качеству. У тех, кто работает на перспективных территориях, строит высококонкурентный продукт. Застройщики со слабым управлением будут вымываться, на рынке останутся только сильные игроки.

В целом же в перспективе ближайших трех лет в секторе частных инвестиций в недвижимость вряд ли что-то кардинально изменится. Новостройки по-прежнему будут дорожать от котлована до ввода в эксплуатацию, хотя порог входа для инвесторов станет на 10-15% выше. Маржа от перепродажи готового жилья будет зависеть от общей ситуации со спросом на момент ввода и от уровня цен на первичную недвижимость».

Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест») в целом согласен с этим мнением:

«Скорее всего, переход на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам действительно приведет к определенному сокращению разницы в цене на старте объекта и на высокой стадии готовности. Однако застройщикам необходимо будет привлекать денежные средства на всех этапах строительства, так как от этого будет зависеть банковский процент по кредиту. Поэтому они будут заинтересованы в предоставлении дисконта покупателям на начальном этапе реализации проекта.

Кстати, я не согласен, что ликвидные новостройки или квартиры с удачными планировками уже распроданы. Вымывание квартир происходит плавно, поскольку застройщики контролирует этот процесс. Они регулируют свое предложение и стоимость квадратного метра за счет грамотного ценообразования, различных акций и скидок. Большинство девелоперов поддерживают спрос на уровне, достаточном для выполнения ежемесячных планов реализации квартир. Поэтому говорить, что из-за перехода на новую схему работы на рынке появится дефицит ликвидных квартир или новостроек в удачных локациях, неверно.

По нашей оценке, примерно около года застройщики еще будут продавать жилье по старым схемам, включая объекты, переведенные в статус «новой вторички». Постепенно объем этого предложения будет сокращаться и до конца 2020 года, скорее всего, будет полностью реализован».

 

"МК в Питере" будет и дальше следит за ситуацией не рынке недвижимости. Так, ранее мы рассказали о том, какое жилье предпочитает покупать себе молодежь.