Город соперничает с областью
Ситуацию, которая на сегодня сложилась в регионе, участникам нашего мероприятия кратко обрисовал сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский. По его мнению, с момента нашей крайней встречи, которая проходила весной, ситуация хуже не стала. Город и область активно застраиваются.
— Если проанализировать данные по рынку строящегося жилья, можно уверенно сказать, что область наступает на пятки городу. За первые 6 месяцев 2015 года в Петербурге было введено 1 миллион 444,8 квадратного метра жилья. Это 53 процента от того, что было запланировано, и чуть больше, чем было введено за такой же период прошлого года. Область идет вперед семимильными шагами и уже выполнила 82 процента от запланированного — 1353 квадратных метра жилья, — но у них и план другой. Если план для города — 2,7 миллиона квадратных метров, то для области — 1,650 миллиона, — привел данные статистики эксперт.
В данных, опубликованных местным Росреестром, есть и другие интересные цифры. Так, и в Петербурге, и в области (а речь идет прежде всего о пригороде) заключено примерно одинаковое количество договоров долевого участия — в среднем порядка 12 тысяч. Однако, если рассмотреть те, что заключены в области, выяснится, что около 10 тысяч из общего числа сделок подписаны петербуржцами. Жители города все чаще обращают свой взор в сторону загородных домов малой и средней этажности. Причин тому несколько.
— Выбор места жительства с полным осознанием своих потребностей чаще приводит человека в ближайший город, чем в центр мегаполиса. Как можно ближе к центру Петербурга хотят жить люди, которых привлекают возможности: музеи, театры, возможность «прогуляться по Невскому». Однако наши исследования, да и житейский опыт показывают, что эти возможности по большей части так и останутся нереализованными. За город переезжают люди состоявшиеся, — уверен директор по развитию компании «Ленстройтрест» Алексей Букин. — Это не значит — только пожилые, это значит те, кто подходит к выбору жилья осознанно и понимает, что им действительно требуется. Пригороды выигрывают с точки зрения времени в пути (так как пересекать центр в час пик — сомнительное удовольствие), меньшей заселенности, большей обеспеченности парковочными местами, малоэтажности строительства. При этом качество инфраструктуры не хуже.
С тем, что качество жилья в ближайшем пригороде мало чем отличается, а чаще приравнивается к городскому по своим опциям, согласны и специалисты ГК «РосСтройИнвест», у которой есть крупные проекты в Ленинградской области.
— Конечно, у каждого жилого комплекса свой покупатель. Но все же тенденция общая — петербуржцы все охотнее приобретают недвижимость в пригороде, но при этом не хотят терять привычные опции городского комфорта и доступность инфраструктуры, — сообщила директор Департамента по связям с общественностью Группы Компаний «РосСтройИнвест» Марина Турыгина. — Безусловным преимуществом малоэтажных комплексов является значительно меньшая плотность населения. Будущих жителей в нашем новом жилом районе «Золотые купола» привлекает как удаленность от суеты, шума и смога большого мегаполиса, так и насыщенная социально-бытовая инфраструктура. Жилье приобретает такую дополнительную составляющую комфорта, как хорошая экология — чистый воздух, лес, природные водоемы. С другой стороны, в этом проекте комплексного освоения территории на 8 тысяч человек будут все необходимые составляющие городского комфорта, включая детские сады с бассейнами, школу со стадионом, торговый центр, фитнес, детский парк развлечений и даже собственный культурно-образовательный центр.
По мнению эксперта, представляющего компанию, строящую исключительно в черте города комплексы повышенного класса комфортности, вопрос в данном случае и в цене. Кроме того, у каждого типа недвижимости — свой покупатель. А потому сравнивать, где больше продается квартир, может быть даже некорректно.
— Мы, например, строим только в черте города и пока в области строить не планируем, — заявила директор по продажам ГК «Эталон» Ирина Онищенко. — Мы понимаем, что городская недвижимость и пригородная — это разные сделки и целевая аудитория. Если сравнивать среднюю цену квадратного метра, по которой продается жилье в той или иной компании, то можно сразу увидеть, что на одну нашу сделку приходится как минимум три «загородных» сделки.
Скупают все
Ситуация на строительном рынке, который в начале года переживал некое затишье и активно начал вставать на ноги в марте, сейчас стабилизировалась. Два сектора, в которые люди предпочитают вкладывать деньги — банковские депозиты и недвижимость — на сегодня работают, не мешая друг другу. Если в начале года люди предпочитали класть деньги в кредитные организации, то с приходом весны, когда курсы валют перестали прыгать, а средняя цена за квадратный метр в домах эконом- и комфорт-класса остановилась на отметке 96–101 тысяча рублей, начали без опасения нести их застройщикам. По словам экспертов, у горожан пропали страхи, что объект может быть не сдан в срок или заморожен. Причем не важно, на какой стадии строительства находится жилой комплекс — начальной или предсдаточной.
— В конце 2014 года, когда был подъем, мы переживали просто безумный декабрь, и каждый застройщик выбирал путь, решал, что он будет предлагать и как будет работать дальше, все девелоперы, и мы в том числе, корректировали планы по продажам и т. д., — сообщила Ирина Онищенко. — Нельзя просто сравнивать месяц этого года с таким же месяцем предыдущего, так как мы живем уже в другой формации. А вот если сравнивать по выполнению планов, то по первому полугодию этого года нашей компанией он выполнен полностью. Люди не боятся, будет ли введен объект нашей компании вовремя или нет, потому что уверены в нашей надежности. Мы, например, давно не выводили на рынок объекты с большим сроком до сдачи. А сейчас вывели ЖК «Ландыши» и увидели, что у покупателя нет страха в том, построит ГК «Эталон» или нет. Три года до ввода в эксплуатацию? Все только обрадовались, что можно купить на начальной стадии дешевле.
То, что сейчас в Петербурге сформировался рынок покупателя, а алармистские ожидания сменились нормальным рабочим настроем и даже «настроением сдержанного оптимизма», подтверждает и начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
— Мы идем как минимум по цифрам 2013 года, а он был замечательным. Настрой у рынка самый рабочий, ничего драматичного не происходит. Да, очень сложным был первый квартал, когда были очень высокие ставки по ипотеке, но уже начиная с конца марта, когда заработала ипотека с господдержкой, продажи на рынке выправились. У нас, например, в апреле уже на 40 процентов по отношению к предыдущему 2014 году выросло количество сделок с ипотекой, — заявила эксперт. — Да, для всех ситуация разная. У «Эталона» есть большая линейка готовых введенных объектов, у нас — в двух огромных комплексах дома в предсдаточной готовности. И хоть нашей компании 25 лет, мы достаточно новая компания для жилищного рынка, на который вышли 4 года назад. Если бы мы на сегодня предлагали жилье на нулевом цикле, нам, возможно, было бы сложнее. Но так совпало, что мы пришли к кризису, когда у нас уже предсдаточная готовность объектов, поэтому мы чувствуем себя вполне спокойно.
Спрос на квартиры вырос настолько, что компании-застройщики вынуждены приостанавливать свои рекламные кампании. Питерцы интересуются и почти готовыми комплексами, и «котлованами».
— У нас есть объекты и введенные в эксплуатацию, и на стадии строительства, и даже на стадии согласованного проекта и разрешения на начало строительства. Буквально на прошлой неделе мы вывели в продажу вторую очередь ЖК «Юнтолово». И за очень небольшой период с момента анонсирования до вывода в продажу у нас уже забронировали около 80 процентов квартир, — говорит директор по маркетингу «Главстрой-СПб» Любовь Вовченко. — Клиенты, имея информацию о том, как работает компания, какие застройщики репутационно стабильны, сдают объекты вовремя, работают с надежными банками-партнерами и имеют всю согласованную правовую документацию, доверяют таким компаниям и инвестируют в строительство даже на стадии «котлована». А по сути — в свое будущее, свои семьи. Мы даже приостановили рекламную кампанию об активном старте продаж на две недели и работаем с теми покупателями, которые у нас в листе клиентов.
Аналогичная ситуация сложилась и у компании «РосСтройИнвест», которая заявила о старте продаж квартир в своем новом жилом комплексе «Кремлевские звезды». Несмотря на то, что пока сам дом лишь начинает строиться, большая часть квартир в нем уже забронирована.
— Росту спроса на квартиры способствовала и принятая программа господдержки ипотеки, — пояснил заместитель директора дирекции розничного бизнеса Банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Алексеев. — Знаю, ходили расхожие слухи о том, что скоро деньги, выделенные на господдержку, закончатся и количество ипотечных сделок уменьшится. Хочу их развенчать. На днях объем средств, выделенных на реализацию программы господдержки, был увеличен до 700 миллиардов рублей. Для сравнения: за июнь по этой программе было заключено сделок на 40 миллионов.
В целом за второй квартал на субсидирование было выделено 277 миллионов рублей при заложенных в бюджет 20 миллиардах на весь год действия программы. Поэтому у клиентов есть время на то, чтобы определиться с предпочтениями в выборе недвижимости и приобрести ее с использованием ипотечного кредита по приемлемой ставке.
Итог — петербуржцы готовы приобретать недвижимость, но, понятное дело, выдвигают определенные требования. Что в итоге лишь совершенствует рынок недвижимости. Жилье экономкласса получает опции жилья «комфорт» и даже «элит», при этом оставаясь в своей ценовой нише. Доходит до того, что строители приходят в отделы продаж компаний-застройщиков с альбомами обоев и интересуются, какой рисунок больше понравится будущим жителям квартир.
— Сейчас мы работаем на рынке клиентоориентированных компаний. Девелоперов, которые не гонятся за объемами, а работают над продуктом, над стратегией внедрения максимального количества опций для покупателя, — уверяет Любовь Вовченко.
А ее коллега, Ирина Онищенко, резюмирует: «Выйдем из кризиса краше».
Избавляться от «долевки» рано
Вопрос, который вызвал жаркую дискуссию на круглом столе, — постепенный уход от долевого строительства, о котором заявил вице-премьер России Игорь Шувалов. По его мнению, есть необходимость поправить федеральный закон об участии в долевом строительстве, полностью отказавшись от этой схемы к 2020 году. Тогда застройщики смогут продавать квартиры только после сдачи домов. Во время же переходного периода деньги дольщиков будут попадать на спецсчета в банках, с которых и будет финансироваться стройка.
— Мы рассматривали опыт других стран, где нет долевого строительства. Там она просто неинтересна, так как есть другие источники финансирования. Если ты, застройщик, можешь взять кредит под 4–5 процента, то, естественно, будет выгодно продавать готовое. Займы при таких низких ставках — это естественный уход от «долевки». А если такого альтернативного источника нет, к чему мы придем? Снизится конкуренция. Потому что мелкие компании, которые ориентированы на долевое строительство, сразу уйдут с рынка, — уверен заместитель председателя правления ОАО «УК «Арсагера» Алексей Астапов. — Понятно, что такая инициатива появилась на фоне историй с обманутыми дольщиками. Но на дорогах, например, происходят аварии. Нужно закрыть дороги? Или все же следить за тем, чтобы не было нарушений, и чинить магистрали? Конечно, регулировать этот вопрос надо. Банки же контролируют, потому что они работают со средствами населения. И инвестиционные компании. Застройщики по объему работы со средствами населения сопоставимы с банками. Но после историй с обманутыми вкладчиками, что также является опасным социальным явлением, банки же не закрывают.
По мнению Светланы Денисовой, отказ от долевого строительства, который застройщиками расценивается как попытка умерщвления этой сферы, неминуемо приведет к удорожаю недвижимости. В том, что отказываться от денег дольщиков рынку пока еще рано, уверен и другой эксперт.
— Мы понимаем, что примерно 2/3 рынка в городе — это жилье, построенное по договорам долевого участия, а в области — это 75 процентов того, что строится и вводится. Если в прошлом году в городе было зарегистрировано 9380 договоров ДУ на жилые помещения, то в этом году — 13 582. Рост на 44 процента. У нас сегодня работает около 160 компаний, которые строят около 370 объектов в городе, заключая договоры долевого участия, — сообщил Олег Островский. — Сейчас у застройщика есть три источника средств: собственные деньги, заемные и средства дольщиков. «Долевка» — это, с точки зрения потребителя, беспроцентный кредит строителю. За это он, покупатель, получает более дешевое жилье. Конечно, в условиях, когда ставки банковских кредитов для застройщика просто кабальные, говорить об отмене долевого строительства нереально. Мы за то, чтобы не было обманутых дольщиков и самой «долевки». Но это точно нужно делать не сегодня.
Впрочем, что будет происходить на рынке недвижимости к 2020 году, предугадать и спрогнозировать сложно. А сейчас, когда ситуация в сфере строительства стабилизировалась и никаких резких изменений в ближайшее время не предвидится, наш эксперт Олег Островский резюмирует: «В целом город строится, и город растет, несмотря на те сложности, которые есть в экономике».
Советы специалистов
Портфель застройщика должен быть большим
Один из вопросов, интересующий покупателя: на что ему обращать внимание при выборе девелопера, учитывая нестабильность рынка и сложность прогнозирования будущего? На этот вопрос дали ответы наши эксперты.
— Надо сказать, что к этому кризису и покупатели, и застройщики оказались намного больше готовы, чем к предыдущим. Опыт прошлого сказывается. Нет той паники, которая сопровождала рынок в
2008–2009 годах, вызванной именно неизвестностью. Как в анекдоте: «Ну, ужас. Но не «Ужас-Ужас-Ужас!!!» Мы привыкаем жить с кризисами, понимаем, что это нормальное явление для циклов экономики. И покупатели смотрят более прагматично, — уверен Алексей Букин. — Так, при снижении курса рубля продажи недвижимости росли. Затем наступило время выжидания — покупатели смотрели, будут ли снижаться цены, но так же понимали, что этого не произойдет, смотря на прошлый опыт и уже больше разбираясь в экономике строительства. Сильное снижение цен больше отпугивает от покупки, чем привлекает покупателей. И так же все знают, что смотреть надо на стройку. Физически. Живет ли она или замерла. Фактически это основной признак нормального застройщика. Ну и те, кто пережил начальный этап кризиса, в большинстве своем переживут и весь. Значит, смогли перестроиться под новые условия.
По мнению руководителя департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергея Терентьева, важны возраст и опыт компании, количество построенных и строящихся объектов, земельный банк, наличие всей разрешительной документации.
— Портфель проектов у застройщика должен быть разнообразным. В случае, если спрос по одному из проектов снизится, то продажи на других объектах могут это компенсировать, — говорит эксперт. — Важно, чтобы дома находились на разных стадиях строительства: от готовых, которые не требуют инвестиций застройщика, до начальных циклов, которые пользуются большим спросом у покупателей. Строительные компании с большим опытом уже разработали успешные бизнес-модели и схемы, чтобы без потерь проходить сложные периоды в экономике.
Есть проблема
Застройщики продают, чиновники не пускают
Несмотря на в целом оптимистичную картину, сложившуюся на рынке, без проблем все же не обходится. И связаны они с регистрацией прав на недвижимость.
Вопрос об этом не раз поднимался девелоперами в Ленинградской областной торгово-промышленной палате. Но страдают не только представители области. Сроки совершения сделок по регистрации прав на недвижимость сейчас составляют в Питере и области около 2,5–3 месяцев, что для других регионов страны просто немыслимо.
— Бывало, когда мы заключаем региональную сделку, мне названивает банк из, например, Надыма и спрашивает, почему операции по сделке до сих пор не произведены. Ведь банк не может перевести кредитные деньги по заключенному, но незарегистрированному договору. Москва просто падает в обморок от тех сроков, которые мы называем. С Росвоенипотекой такие задержки — настоящая проблема. Как им объяснить при их жестких сроках, что в Петербурге регистрация может составлять 2,5 месяца? — обрисовывает проблему Светлана Денисова. — Сложность работы с нашим Росреестром не только в этом. Вся Россия регистрирует машино-места в паркингах как отдельный объект недвижимости. И только в Санкт-Петербурге этого по каким-то причинам не могут сделать. Из-за этого граждане не получают доступа к кредитам на приобретение машино-мест, и наш любимый город заставлен автомобилями, которые могли бы находиться в паркинге. Мы загнаны Росреестром в коммунальные гаражи. Чтобы продать свое машино-место, люди прибегают к притворной сделке и занимаются дарением. Потому что опросить 486 владельцев паркинга на предмет, не против ли они сделки, никто физически не в состоянии. Это надо менять.
Над тем, как можно изменить не частую ситуацию, а систему в общем, так как Росреестры Петербурга и Ленобласти — структуры государственные, входящие в федеральную, задумались в Ленинградской областной торгово-промышленной палате.
— Более двух лет назад было принято решение о сокращении численности сотрудников управления и передаче части его функций в ведение многофункциональных центров. Эта мера возымела определенный эффект, но полностью проблему не решила. В МФЦ и в Росреестре просто не хватает сотрудников. Кроме того, нередко при формировании пакета документов представители девелоперов допускают технические ошибки, на исправление которых требуется время, что лишь увеличивает срок прохождения процедуры регистрации недвижимости, — пояснила происходящее вице-президент Ленинградской областной торгово-промышленной палаты Елена Дюкарева. — Существующую схему надо менять. Ленинградская областная торгово-промышленная палата готова включиться в процесс урегулирования ситуации, систематизируя подачу документов от крупных застройщиков в МФЦ. Мы можем централизованно собирать и подавать пакеты документов по плану-графику, согласованному с районными МФЦ. Так строительные компании будут знать, когда их запросы будут рассмотрены. Кроме того, мы будем проводить правовую экспертизу документов, предупреждая технические ошибки при составлении бумаг. Считаю, что выстраивание такого взаимодействия между застройщиками и органами госвласти наладит систему регистрации прав на недвижимость.
