Кара соседская: кто такие профессиональные соседи и можно ли на них найти управу

ВЫНУЖДАЮТ ВЫСЕЛЯТЬСЯ

В середине 2010‑х по России гремели истории о «черных риелторах», которые находили одиноких или ведущих асоциальный образ жизни людей и втирались к ним в доверие. Схема была неизменной: жертву убеждали продать квартиру, купить дешевенький домик в деревне или просто жилплощадь поменьше и наслаждаться жизнью на новом месте, да еще и с деньгами на счету. Только вот обычно средства уходили на счета мошенников, а обманутые экс-владельцы недвижимости бесследно пропадали. Но в данных историях речь, как правило, шла об отдельных квартирах, на которые никто не претендует.

Другое дело — доля в коммуналке. Соседом тут может оказаться и интеллигентный пенсионер, и явный маргинал. А иногда, судя по сообщению СКР, в коммуналки могут специально подселять дебоширов, которые преследуют только одну цель — заставить соседей съехать, продав недвижимость.

В середине февраля один из федеральных каналов рассказал историю перепуганной петербурженки.

— Женщине после вступления в наследство принадлежит доля комнаты в коммунальной квартире. Вторая собственница поселила в своей части жилого помещения мужчин — так называемых профессиональных соседей, одному из которых передала свою долю по договору дарения. В течение длительного времени те вынуждают оставшуюся в коммуналке женщину покинуть ее единственное жилье, высказывают угрозы, меняют замки и повреждают ее имущество. Пострадавшая из опасений за свою безопасность установила в комнате камеры видеонаблюдения, — пересказала пресс-­служба СКР суть телевизионного сюжета.

В ведомстве уточнили, что глава Следкома поручил петербургским следователям провести проверку и доложить о результатах.

«ИЩУ КВАРТИРАНТА. СУДИМОГО»

В начале февраля один из сотрудников редакции наткнулся на необычное объявление на популярном сайте. Некий Андрей искал арендатора для комнаты в 12 «квадратов» по привлекательной цене — 3 тысячи в месяц.

Текст объявления был следующий (цитируем): «Сдам комнату без ремонта. Мебель могу обеспечить по договоренности. Предпочтительно мужчинам, ранее судимым, не старым, ведущим активный образ жизни. Можно несколько человек. Приветствуются большие домашние животные, желательно собаки. При этом цена остается прежней. Соседняя комната занята ненужными собственниками. Туалет и ванна раздельные, кухня большая. Соседи: алкоголики (мать и огромный сын). Разрешается проводить вечеринки и мероприятия с 9:00 до 22:00. С перерывом с 13 до 14. У арендаторов не должно быть проблем с документами и нахождением на территории РФ, поскольку будет официальный договор! Сдается на 6 месяцев. По итогам собеседования возможно бесплатное проживание в течение полугода в трехкомнатной квартире или бонус — 50 000 руб­лей».

Также в объявлении было указано, что арендодатель откажет тихим, скромным, воспитанным, интеллигентным, слабым физически людям, а также тем, кто собирается жить в съемной квартире «тихо и спокойно».

«С задачей надо справиться за месяц, тогда оставшиеся пять месяцев трехкомнатная квартира у вас в распоряжении практически бесплатно (за квартплату)», — сообщалось в объявлении, которое довольно быстро исчезло с сайта.

Какая именно задача ставилась перед потенциальным квартирантом, догадаться нетрудно — выжить соседей.

СОСЕД ИЗ СИЗО

По словам эксперта по недвижимости, петербургского риелтора Марии Куд­реватых, профессиональные соседи — это «абсолютно реальное явление».

— Суть схемы заключается в подселении в квартиру и создании невыносимых условий жизни для других собственников жилья. В качестве новых соседей часто выступают маргинальные личности. Особенно распространены случаи с подселением таких «профессионалов» в коммунальные квартиры, где соседи или супруги конфликтуют и не могут договориться. В результате подселения людей, которые отравляют жизнь другим жильцам, собственники вынужденно продают свои доли за бесценок, — рассказывает Мария. — Жертвами мошенников становятся и семьи, где один из родственников имеет серьезные формы алкогольной зависимости. Аферисты вычисляют таких людей и пользуются беспомощным, бессознательным состоянием человека, страдающего алкоголизмом, чтобы заставить его отказаться от своих имущественных прав, а потом они просто выживают из квартиры всю семью.

Эксперт рассказала «МК в Питере» случай из собственной практики. Бывшие супруги после развода продолжали жить в одной квартире. Но из-за частых ссор оба страдали. Один из экс-супругов обратился к риелтору Марии, чтобы найти покупателя на свою долю. У всех соседей были собраны нотариальные отказы от преимущественного права покупки, но за два месяца до сделки обнаружилось, что у клиента риелтора появился новый сосед. Оказалось, микродолю ему подарил второй экс-супруг. Видимо, чтобы насолить некогда близкому человеку.

— Когда начали разбираться, выяснили, что новый сосед уже сидит в СИЗО — его обвинили в захвате квартир. Это был генеральный директор агентства недвижимости, которое занималось тем, что принуждало людей к совершению невыгодных сделок, связанных с куплей-­продажей долей в квартирах, — рассказывает эксперт.

Мы ознакомились с сообщениями объединенной пресс-­службы судов Петербурга и выяснили, что в конце апреля 2023 года Куйбышевский районный суд отправил в СИЗО генерального директора агентства недвижимости «Доли.ру» Игоря Аболемова. Его обвиняют в принуждении к совершению сделки организованной группой. Фигурантами дела также стали коллеги гендира — Олег Гуров и Андрей Олейников.

— Следствие полагает, что с 2018 года по 26 апреля 2023‑го Андрей Олейников, Игорь Аболемов, Олег Гуров и иные лица в составе организованной группы, придавая своим действиям видимость законной предпринимательской деятельности в сфере оборота недвижимости, в качестве представителей организации «Доли.ру» осуществляли деятельность по систематическому приобретению долей в праве общей долевой собственности на жилые помещения, в отношении которых имелась спорная гражданско-­правовая ситуация в части владения совместной собственностью, в которых проживали прочие собственники долей. Далее с целью получения преступного дохода, под угрозой применения насилия, уничтожения и повреждения чужого имущества либо с применением насилия, принуждали прочих собственников долей к совершению заведомо невыгодных сделок, связанных с куплей-­продажей указанных долей. В ходе вышеописанной деятельности фигуранты совершили противоправные действия в отношении не менее четырех лиц с квартирами на улице Савушкина, Большом проспекте В. О., проспекте Солидарности и Гражданском проспекте, — сообщалось в релизе ОПС.

При этом, по данным следствия, Андрей Олейников и Игорь Аболемов могут быть причастны к совершению как минимум девяти аналогичных преступлений. Как сообщили «МК в Питере» в объединенной пресс-­службе судов Петербурга, меру пресечения для Аболемова суд продлил до 25 апреля 2024 года.

Примечательно, сайт компании по-прежнему работает. Интернет-­карта Петербурга также сообщает о том, что организация не закрыта. Согласно данным сервиса «Рус­профайл», Аболемов Игорь Сергеевич — действующий индивидуальный предприниматель, занимающийся покупкой и продажей объектов недвижимости.

«ЕГО ПРИПУГНУТ, А ОН ЗАЯВУ НАПИШЕТ»

Журналист «МК в Питере» решил выяснить, легко ли петербуржцу найти профессио­нального соседа. Была придумана легенда: молодой человек стал наследником доли в убитой коммуналке и очень хочет от нее избавиться. Правда, вторая часть наследства (аж две доли) отошла другому человеку.

В одной из риелторских фирм журналисту с ходу заявили о готовности выкупить его долю. Наличие второго наследника и других соседей риелтора не смутило.

Еще одну компанию мы выбрали из-за крайне плохого дизайна сайта. Взявший трубку риелтор, выяснив, что у меня в собственности 6 «квадратов», а у второго наследника аж 12, судя по голосу, расстроился. В ходе разговора он сообщил, что «припугивать» соседей — не вариант.

— Он на вас заяву напишет, будете потом в полиции объясняться. У нас не 90‑е, — заявил агент по продаже недвижимости. — Конечно, если в квартиру ­кого-то подселить, продав долю… Может, после этого сосед сам решит продать свою часть.

Риелтор Денис Козлов, к которому мы обратились за экспертным мнением по теме, рассказал, что зачастую к услугам профессио­нальных соседей прибегают от безысходности: когда совладелец жилья стопроцентный маргинал. Но опять же, чтобы выселить такого, нужно доводить дело до суда. Поводом для выселения может стать систематическое нарушение прав соседей, использование жилого помещения не по назначению или бесхозяйственное отношение к нему.

— Как правило, нежелательные соседи доставляют неудобства другим людям и при этом не хотят идти на ­какие-либо компромиссы. Поэтому им и создают сложности, подселяя профессиональных соседей, — сообщил риелтор.

БУДЕТ НОРМА — НЕ СТАНЕТ ПРОБЛЕМЫ

— Суть действий профессиональных соседей заключается в создании постоянного шума, нарушении санитарных норм, повреждении общего имущества и так далее. Все это направлено на создание невыносимых условий для проживания с ними других жильцов. С правовой точки зрения действия профессио­нальных соседей незаконны, поскольку, согласно закону (ст. 31, п. 2; ст. 35 ЖК РФ), жильцы обязаны использовать квартиру по назначению и не допускать нарушения интересов прав соседей. Но проблема заключается в том, что доказать подобные нарушения крайне сложно, соответственно, привлечь профессиональных соседей к ответственности проблематично, — сообщил учредитель юридической компании «А. Лигал» Юрий Александров.

По словам эксперта, чтобы упростить решение проблемы, в действующем законодательстве необходимо закрепить норму: если долевые собственники не достигли согласия о разделе квартиры, то по заявлению любого из них суд назначает управляющего, который продает квартиру по ее рыночной стоимости, а затем передает каждому из долевых собственников вырученные средства — пропорционально размеру доли.

— Наличие подобной нормы позволило бы исключить ситуацию с профессиональными соседями по существу, — убежден Юрий Александров.

А ЧТО ДЕЛАТЬ СЕЙЧАС?

Эксперт также перечислил легальные способы борьбы с профессиональными соседями.

Во-первых, согласно закону (ст. 247 ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, должно осуществляться по согласию всех участников (дольщиков), а при недостижении согласия — в порядке, установленном судом. Служитель Фемиды с учетом всех обстоятельств укажет в решении основные правила пользования квартирой, направленные на защиту интересов собственников.

Во-вторых, если ­кто-то из соседей шумит по ночам, жильцы имеют право обратиться с жалобой к участковому, который может привлечь хулигана к административной ответственности.

В-третьих, соседи могут подать в суд иск о запрете совершения определенных действий и установлении судебной неустойки — по 3000 руб­лей за каждое нарушение.

В-четвертых, если поступают угрозы убийством или сосед совершает действия, которые можно квалифицировать как побои, истязание и так далее, следует обратиться в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела.