Застройщик не сдал дом вовремя
Сразу встает вопрос: а «вовремя» — это когда? От какой даты начинать отсчет? Действительно, бывает так, что застройщики прописывают в договоре долевого участия пару дат: срока окончания строительства и передачи объекта дольщикам (то есть вручения ключей). Разница между этими датами может достигать года и более. Просрочка начнется после того, как минует дата передачи квартиры дольщику. Идти в суд за взысканием неустойки можно уже с первого дня просрочки. Откладывать общение с застройщиком в долгий ящик не стоит. Как показывает практика, если просрочка переходит рубикон в полтора года, получить с застройщика деньги будет сложно. По крайней мере, этот процесс займет немало времени. Если вас будут уговаривать подождать, сулить скорую сдачу дома — не верьте. Обещать — не значит жениться. Представьте, что прошел год, а вы все еще в съемной квартире, по несданному дому гуляют ветра, а кредиторы и другие дольщики рвут застройщика на части. Что бы вы сделали год назад, зная, чем все закончится? Разорвали бы договор, потребовали выплатить неустойку или продали квартиру по переуступке. Да, не всегда задержки с передачей квартир дольщикам заканчиваются столь печально. Но всегда лучше подстраховаться.
Затягивание с устранением дефектов
Процесс приемки-передачи новой квартиры — отдельная тема, которая сама по себе вызывает множество вопросов. Мы рассмотрим один из аспектов. Предположим, при принятии квартиры от застройщика вы обнаружили в ней недостатки и указали их в листе замечаний. Строительная компания обязалась все переделать в течение определенного времени. Однако дата «икс» прошла, а дефекты так и не устранили. Что вы будете делать? Ждать дальше? Юристы советуют отстаивать свои права. На основании Закона «О защите прав потребителей», после того, как обозначенный срок завершился, мы вправе потребовать неустойку за нарушение сроков устранения недостатков.
Отдали, да не то
Юридически данное основание для взыскания неустойки звучит так — «нарушение сроков выполнения отдельных требований дольщика». Что подпадает под это определение? Например, выдача ключей от квартиры не той площади, что указывалась в договоре. Приведем пример: вы заказали пиццу, вам ее принесли, но надкусанную. Или вместо «Маргариты» вручили «Пепперони». Вы же наверняка потребуете поменять ее на ту, за которую заплатили — целую и с выбранной вами начинкой. Так и с квартирами. В установленный законом срок застройщик должен удовлетворить ваши требования и предоставить жилье той площади, которая оговаривалась изначально. Если он этого не сделает, вы имеете полное право обратиться в суд и взыскать со строительной компании неустойку.
Плата за нерасторопность
Представим ситуацию, при которой вы решили преждевременно расторгнуть договор долевого участия (поводы для этого могут быть разные). Сумма, которую вам должен вернуть застройщик, определена. В обозначенное законом время денежные средства на ваш счет так и не поступили. Из-за чего это произошло — сбой в работе банка, забывчивость застройщика или что-то другое — вас не должно волновать. В конце концов, кредиторов не интересует, почему вы не внесли вовремя платеж — вам выставят пени. В нашем случае речь идет о «нарушении сроков возврата денежных средств дольщику в случае преждевременного расторжения ДДУ». И за это тоже можно взыскать неустойку.
Как видите, если проводить аналогии с бытовыми ситуациями в жизни, становится понятно, что застройщик — обычный участник торгово-рыночных отношений. И при невыполнении своих обязательств он, как и все другие, должен покрывать неустойки. Главное, избавиться от чувства ложного стыда и понимать, что вы отстаиваете интересы свои и своей семьи. И, конечно, не бояться защищать свои права.
Результат зависит от грамотности юристов
Конечно, каждый дольщик вправе самостоятельно защищать свои права, общаться с застройщиком, выступать в судах. Но, как показывает практика, при таком подходе нередко совершаются ошибки, которые в итоге приводят либо к отказу в иске, либо к снижению суммы неустойки. Зачастую в людях, которые решают защищать себя самостоятельно, говорят либо излишняя самоуверенность, либо желание сэкономить на услугах специалистов. Но это аналогично тому, как при сильных болях в организме самому себе поставить диагноз из интернета и лечиться народными методами, вместо того, чтобы обратиться к эксперту. Ремарка для особо экономных — грамотный специалист может существенно увеличить сумму неустойки за счет включения в иск требований, о которых вы можете даже не догадываться. Однако и в выборе юриста есть свои нюансы.
— Неустойку с застройщика лучше всего взыскивать с помощью грамотных специалистов, которые специализируются именно на таких делах, — говорит генеральный директор юридической компании «ЮАП» Александр СТУПНИКОВ. — Работая самостоятельно или с привлечением юристов, для которых суды с застройщиками лишь одно из направлений деятельности, можно столкнуться с самыми различными сложностями. В большинстве случаев они будут связаны с незнанием существенных деталей о правилах и особенностях взыскания неустойки. В частности, такие представители могут неверно трактовать, неправильно применять или путать нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, 214-ФЗ (закон, регулирующий деятельность строительных компаний и их взаимодействие с дольщиками) и Закон РФ «О защите прав потребителей». Кроме того, зачастую они допускают такую серьезную ошибку, как игнорирование судебной практики и рекомендаций Конституционного суда России. Такие промашки в работе юриста могут привести к существенному занижению сумм взыскания. В итоге дольщик вместо причитающихся 500 тысяч рублей может получить всего 50–60 тысяч.
Чтобы не попасть впросак, логичнее и разумнее искать юристов и компании, которые специализируются на судебных тяжбах с застройщиками по взысканию неустойки или расторжению договоров ДДУ. Они всегда следят за аналогичными процессами, отслеживают судебные прецеденты, могут грамотно ссылаться на законодательные акты, рекомендации и разъяснения Конституционного суда, и сразу составят качественное исковое заявление. К тому же, как и в любой сфере, узкие специалисты в юриспруденции имеют больший вес. Как правило, таких юристов и компании, которые они представляют, служители Фемиды знают (так как часто взаимодействуют с ними на заседаниях) и понимают, что документы составлены грамотно, и придраться ответчику, скорее всего, будет не к чему. А значит, процесс не затянется, и неустойка, которую дольщик сможет потратить на актуальные нужды, будет довольно скоро присуждена.
