ПЕСОЧНИЦА В ПОДЪЕЗДЕ
Дом № 29 по улице Бассейная долгое время был под управлением государственной компании — Жилкомсервиса № 3 Московского района (сокращенно ЖКС. — Ред.). Помимо этого дома сотрудники ЖКС «присматривают» за состоянием еще 242 жилых зданий (по количеству управляемых домов Жилкомсервис № 3 находится на 25-м месте общегородского рейтинга). А вот в официальном топ-листе администрации города ЖКС аж на девятом месте (топ-лист составили по разработанным Жилищным комитетом критериям оценки, которые, увы, не указываются. Согласно топ-листу, у ЖКС 577 баллов, присужденных также по неизвестным критериям. Такое большое количество баллов говорит о том, что компания пользуется высоким доверием. — Ред.). У петербуржца Олега Федорова о работе этой организации не столь высокое мнение.
— Наш путь к смене управляющей компании начался с мелочей. Зимой 2016 года у нас просто перестали убирать в подъезде. В итоге люди на обуви нанесли на первый этаж чуть ли не песочницу, — рассказывает Олег Федоров. — Общение с дворниками и их начальницей ничего не дало. Она обещала передать наши претензии своему руководству, но время шло, и ничего не менялось. В итоге нам пришлось письменно жаловаться в сам Жилкомсервис № 3. После этого на лестнице прибрались один раз и вновь про уборку забыли. В итоге, чтобы подъезд был чистым, приходилось вновь и вновь проходить одну и ту же процедуру — сначала писать жалобы, а только потом встречать дворника.
Понимая, что так быть не должно, петербуржец заинтересовался, а есть ли какие-то нормы по уборке дома. И с удивлением узнал, что убирать подъезд до второго этажа должны ежедневно. После этого Олег Федоров стал активно общаться с соседями по дому, благо он небольшой — всего 36 квартир в трех подъездах. Первым делом мужчина выяснял, есть ли у кого-то еще претензии к ЖКС и какие именно.
— Соседи рассказали, что в подъезде была протечка, сотрудники ЖКС поменяли два метра трубы, а в годовом отчете написали, что — 15 метров. Цена была соответствующей... — рассказывает Олег Федоров. — Но даже тогда мы еще не задумывались о смене управляющей компании, пытались договориться со своей. Предлагали проводить собрания с жителями дома, чтобы они (имеются в виду представители Жилкомсервиса № 3. — Ред.) с нами согласовывали проводимые работы, их цены, в общем хоть как-то отчитывались. Но это ни к чему не привело.
Тогда Федоров разыскал жителей других домов, которыми также управляет ЖКС № 3, и узнал, как у них в доме обстоят дела с ремонтами и уборками. Председатель соседнего дома, расположенного на Варшавской улице, рассказал, как обращался в ЖКС с просьбой заменить стеклопакеты в подъезде. Там ему сказали, что это будет стоить аж 300 тысяч рублей.
Председателя такая огромная цифра очень удивила. Какое-то время он сам занимался установкой стеклопакетов и потому прекрасно знал, что замена десяти окон обойдется максимум в 150 тысяч. Он тут же предложил ЖКС заключить договор с более дешевой компанией, но получил отказ.
Еще одну историю про УК Олегу Федорову рассказали в доме № 21 по Ново-Измайловскому проспекту (им тоже ранее управлял Жилкомсервис № 3). Однажды в этом жилом здании затопило подвал. Председатель писала жалобы, но на них в УК сначала долго не реагировали, а потом вдруг прислали ответ, что проблема решена, ремонт сделан, а за качеством работ проследил житель одной из квартир. Председатель спустилась в подвал, чтобы проверить, так это или нет, но там по-прежнему стояла вода... А житель, проследивший за качеством работ, потом признался, что за его подпись ему в квартире сделали небольшой ремонт.
ГОРОД ВСЕГДА ВОЗДЕРЖИВАЕТСЯ
Наслушавшись этих историй, Олег Федоров решил, что нужно управляющую компанию менять. Ведь есть же в Петербурге дома, жители которых не мучаются из-за грязных лестниц или протечек в подвалах! Вместе с еще несколькими собственниками квартир он начал искать в интернете другие управляющие компании, которые работают в Московском районе Петербурга. Отобрал с десяток, узнал у них, какие дома они обслуживают, потом связался с жильцами этих зданий и узнал у них, каково им живется под присмотром их УК. После такого расследования часть компаний тут же отсеялась, потому что оказалась, по мнению жильцов дома, еще хуже имеющейся. Другие УК сами отказывали брать дом 29 по Бассейной из-за того, что он слишком маленький. Хлопот больше, чем прибыли. В итоге осталось четыре компании. Посовещавшись, жильцы остановили выбор на одной. Осталось лишь убедить остальных владельцев квартир в необходимости перехода.
— Я был уверен, что многие жители точно будут за смену управляющей компании. Однажды в нашем доме поздней весной прорвало канализационную трубу, и подвал затопило фекалиями. В итоге люди два месяца жили с открытыми окнами, ЖКС устранять аварию и ее последствия не спешил, — рассказывает Олег Федоров. — Но большинство жильцов просто не открывали нам дверь или не хотели общаться.
Олегу Федорову и его сподвижникам нужно было согласие подавляющего большинства жителей. Дело в том, что треть дома № 29 находится в государственной собственности — в здании работает встроенный детсад. Районные власти договор о передаче управления другой УК подписывать не спешили. Не говорили ни «да», ни «нет», просто воздерживались и ждали, что будет дальше.
В итоге Федоров стал сам встречаться с собственниками квартир. Тех, кто сомневался в переходе к другой УК, он водил на экскурсию в дом № 21 по Ново-Измайловскому проспекту, где уже сменили управляющую компанию. Жители радостно показывали новоприбывшим, как было до и как стало после перехода под крыло другой УК. В итоге нужное количество голосов было набрано, и передача дома состоялась.
ПЛАТИМ, ПОКА ДОВОЛЬНЫ
По словам Олега Федорова, первое, что сделана новая управляющая компания — заказала обследование электросетей и инженерии. И тут же начала менять все опасные участки. Параллельно УК начала наводить в доме чистоту.
— В течение года было три протечки, так на место оперативно приезжала бригада и меняла аварийные участки труб, — вспоминает Федоров. — Отремонтировали электропроводку, поменяли общедомовой прибор учета тепла, привели в порядок инженерию в подвале. В нашем здании через два года должны провести капитальный ремонт. Важно, чтобы наш дом до него дотянул. Благодаря действиям УК это стало возможно. Но главное, компания отчитывается о проделанной работе! Раньше я даже помыслить не мог о том, чтобы попросить отчет у ЖКС, а новая управляющая оперативно предоставляет всю информацию. При этом суммы в квитанциях не поменялись. Как платили раньше по городским тарифам, так и платим. Но за те же деньги для нас делают гораздо больше, чем раньше. Наша новая управляющая компания хотя бы понимает, что она будет получать от нас деньги только до тех пор, пока мы ей довольны.
По словам Олега Федорова, потраченные время и усилия стоили результата.
— Если вы хотите сменить управляющую компанию, главное — найти взаимопонимание с соседями, а все остальное — дело техники, — уверен мужчина.
Как сменить управляющую компанию
Причины для смены УК могут быть разные: окончание периода действия договора, заключенного с жильцами, невыполнение услуг, предусмотренных договором, оказание услуг плохого качества, невыполнение заявок от жильцов по ремонту, отсутствие у организации лицензии, сокрытие деятельности и расходов.
Порядок действий должен быть таким:
- жители дома принимают решение о смене управляющей компании;
- выбирается новая УК, которой жители доверят управление своим домом;
- назначается и проводится общее собрание собственников жилья, на повестку которого выдвигается вопрос о смене УК. Согласие должны дать более 50 процентов владельцев квартир;
- на собрании составляется протокол. Это документальное выражение согласия жильцов на смену УК;
- после совещания протокол собрания передается старой управляющей компании и выбранной жильцами новой УК;
- заключение договора с новой УК.
ДОВЕРИТЬСЯ «ЧУЖАКАМ» ИЛИ УПРАВЛЯТЬ САМИМ?
О том, какие управляющие компании качественнее взаимодействуют с застройщиками (при приемке нового дома) и жителями домов на днях говорили эксперты рынка недвижимости на бизнес-завтраке, организованном в рамках конкурса «Доверие потребителя». Вопрос на нем подняли серьезный: «Жизнь жилого комплекса после завершения строительства – кто в ответе».
Как акцентировал модератор мероприятия, сопредседатель Оргкомитета конкурса Олег ОСТРОВСКИЙ, «важную роль для создания комфортных условий проживания в жилом комплексе играет умелое управление им после ввода его в эксплуатацию. Здесь важно не только качественное выполнение управляющей компанией возложенных на нее обязанностей, но и установление надежной обратной связи с жильцами, творческое отношение к работе, высокий профессионализм сотрудников компаний».
Поэтому логичным стало обсуждение качества работы разных типов «управляшек».
- Схема управления домом самими жильцами посредством созданного ими товарищества собственников жилья (ТСЖ) или кооператива (ЖСК) вполне жизнеспособна, при условии наличия профессионального и ответственного руководителя и квалифицированного персонала, - заявил независимый эксперт Александр ИВАНОВ. - Правление ЖСК (ТСЖ) более оперативно реагирует на возникшие проблемы, может более эффективно управлять общим имуществом в интересах жильцов, его деятельность прозрачна и находится под контролем членов ЖСК (ТСЖ). Однако недостаточная компетентность руководителей кооперативов зачастую отрицательно влияет на качество жизни собственников. В первые годы после ввода в эксплуатацию предпочтительнее управление домом компанией, входящей в структуру застройщика.
Представители управляющих компаний в свою очередь отметили, что для жителей выгодно, если их дом обслуживается крупной УК.
- За счет увеличения количества обслуживаемых объектов можно значительно снизить издержки, что сказывается на конечных ценах для потребителей их услуг, - заявила сотрудник УК «Единый город» Зухра ЕФИМОВА.
