Портал «ТТ Финанс» совместно с «МК в Питере» и порталом ABNews.ru провели круглый стол «Инвестиционная недвижимость». Понятно, что сейчас рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Однако это прекрасный шанс определиться с выбором потенциальным долгосрочным инвесторам.
Вопрос задан
Депутат ЗакСа, зампред постоянной Комиссии по промышленности, экономике и предпринимательству Наталия Астахова отмечает, что прежде недвижимость считалась для долгосрочных инвесторов тихой гаванью. Но сегодня этот ресурс утратил главное преимущество, дававшее такой статус - способность защитить деньги от инфляции. В частности, цены на новые жилые и коммерческие объекты готовы снижаться, несмотря на то, что инфляция никуда не девается. На доходность и ликвидность негативно влияют запредельные кредитные ставки.
«Недвижимость на вторичке сегодня тяжело купить, а еще сложнее перепродать с прибылью. Риелторы говорят об увеличении среднего срока экспозиции до 180 дней. Чем быстрее надо продать, тем большую скидку придется предложить, до 20%, — перечисляет депутат. — Плюс к этому с 2023 года налог на доход от продажи недвижимости рассчитывается по прогрессивной шкале: сделка до 2,4 млн рублей облагается налогом в 13%, выше – 15%».
К этому можно добавить, что доход от сдачи в аренду заметно уступает доходности по банковскому вкладу. В Петербурге в среднем эта арендная доходность близка сегодня к 12%. Таким образом, целесообразность инвестиций в сектор, как инструмент пассивного дохода, оказывается в принципе под сомнением.
«Возможно, приглашенные на встречу эксперты все же знают, в какие сегменты можно теперь инвестировать, чтобы, допустим, через пять лет не пожалеть о зря израсходованных деньгах и времени?», — рассуждает Наталия Астахова.
Исчерпание близко
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова признает, что определенная стагнация на рынке стала для профессионалов очевидной. Процесс обозначился, начиная с середины минувшего года, после сворачивания преимущественной части льготных программ ипотеки. Работающие же сегодня субсидируемые государством ипотечные продукты, то есть, по сути, только «семейная ипотека», подисчерпала потенциал, просто потому, что аудитория, которой продукт доступен (по стране меньше 7 млн. семей), не так уж велика. И в массе услугой уже воспользовалась треть уполномоченных граждан. То есть, значительная доля платежеспособной части потенциальных льготников.
«При этом есть и второе ограничение. Обычно на покупку решаются семьи, где мама уже вышла из декретного отпуска, поскольку семье с одним работающим отцом потянуть такую финансовую нагрузку достаточно сложно. А эта подробность дополнительно сужает круг потенциальных покупателей», — уточняет представитель «БФА-Девелопмент».
Да и в целом к приобретению недвижимости в собственность в стране готово лишь 20-25% населения. И здесь также исчерпание близко. А с точки зрения демографии пополнение рядов покупателей отстает от желаемого. В общем, платежеспособный спрос ограничен с одной стороны рамками льготных условий, с другой – заградительными ипотечными ставками для всех остальных граждан. И, безусловно, ситуация с жилой недвижимостью давит на ожидания покупателей на рынке коммерческой недвижимости – от помещений на первых этажах новостроек до масштабных объектов.
Дополнительные препоны инвесторам несут условия на вторичном рынке жилья. Здесь заградительные ставки появились намного раньше. «Можно констатировать, что спущенные на сегодня правила игры создают на ранке недвижимости нездоровую ситуацию. При том, что стройка традиционно стимулирует экономику и служит локомотивом роста для многих отраслей и ВВП в целом. Остается ждать, когда ключевая ставка уверенно пойдет вниз», — говорит Светлана Денисова.
Тем не менее, на протяжении последнего квартала и на фоне начавшегося снижения ставок определенная инвестиционная активность в недвижимости все же присутствует. «Практически все покупатели наших объектов «Огни Залива» и «Дом БФА в Озерках», делающие сразу стопроцентную оплату, рассказывают, что у них истек срок депозита, и теперь они решили переложиться в недвижимость. Просто потому, что других предельно понятных апробированных временем инвестиционных инструментов население для себя не видит», - отмечает эксперт.
Таким образом, застройщики надеются на более внятное оживление инвестиционного спроса где-нибудь с сентября. Впрочем, к этому моменту сокращение предложения обещает еще больше усилиться, и новые покупатели окажутся с урезанным выбором. Дефицит предложения – это реальная угроза, а не страшилка, придуманная риелторами. Хотя, следует признать, с марта число стартов новых проектов в Петербурге оживилось.
Выбор рискует оскудеть
Директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева поясняет, что, емкость спроса как снизилась во втором полугодии 2024 года, после отмены основной госпрограммы по льготной ипотеке, так больше и не демонстрировала существенного роста. Семейная ипотека сейчас в денежном выражении составляет около 90% выданных ипотечных кредитов. По ней мотивация покупателей достаточно прозрачна, в первую очередь, это улучшение жилищных условий.
«Впрочем, граждане, имеющие доступ к этой льготе, обладают колоссальным преимуществом при сегодняшней инфляции, — подсказывает аналитик. — То есть, в какой-то мере при принятии решения о покупке квартиры играет роль и возможность более рационально применить накопления, срабатывает и инвестиционная логика – сберечь, сохранить».
Если же говорить про портрет покупателя-инвестора, то следует понимать, что персонажей, рассчитывающих быстро купить и оперативно продать, сейчас практически нет. Такие подходы наиболее актуальны были в период активного роста стоимости жилья, возможности купить и далее реализовать на вторичном рынке, который также сегодня ограничен по инструментам (нет доступной ипотеки). На сегодня, например, при ограниченности бюджета, рассматриваются вложения в новые развивающиеся локации с ожиданием подъема инфраструктуры и соответствующего роста цен в будущем. И ввиду ограниченности спроса сейчас, ряд потенциальных инвесторов рассматривают покупки, именно как долгосрочные инвестиции.
Сейчас рынок находится в ситуации, когда потенциальные инвесторы рассматривают покупки как долгосрочные вложения. Но тут ещё важно учитывать предложение. В Петербурге уже какое-то время наблюдается сокращение новостроек — в этом году предложение на уровне уже двух миллионов квадратных метров.
«Да, в первом квартале 2025 года объём выводимого в продажу жилья превысил спрос, но один квартал — это не весь год. Кроме того, массовые старты объектов происходят в развивающихся локациях спальных районов, расположенных, в том числе, уже за КАД, в то время как в более обжитых локациях, статусных цены, в том числе, из-за сокращения предложения, постепенно растут», — резюмирует Ольга Трошева.
Вторичка устаревает
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов предлагает сегодняшнюю ситуацию в сфере недвижимости не считать уникальной. «Собери в зале представителей любой другой отрасли экономики, разговор будет примерно похожим. Все упирается в текущую очень высокую ключевую ставку, она сильно влияет на все процессы, — говорит он. — Но сам по себе текущий фундаментальный спрос на недвижимость не является удовлетворенным. То есть, при наличии адекватных инструментов покупки, иначе говоря, льготных или просто невысоких ставок, спрос на рынке недвижимости был, есть и будет, поскольку большая неудовлетворённость в жилом фонде сохраняется».
А в Санкт-Петербурге ситуация дополнительно утяжеляется большим количеством морально устаревшего жилого фонда, поэтому потенциал для роста интереса к приобретению жилья никуда не исчезает. Как сохраняется и потенциал для инвестиций. Другое дело, что сейчас оказались ограничены сами условия для приобретения жилья.
Но, по словам Сергея Софронова, в сегменте комфорт можно отмечать, что вывод продуктов, поддерживаемых отдельной совместной с банком программой по снижению ипотечных ставок, отзывается значимым приростом спроса. Спрос есть не только на недвижимость жилого формата, но и на коммерческие помещения. Последний сегмент даже испытывает большой дефицит. И застройщики, продающие в своих возводимых жилых комплексах коммерческие помещения для стрит-ритейла, это подтвердят. В этой сфере инвесторы ориентируются на чуть большую, чем десятилетие, окупаемость. А вход начинается с уровня за метр в 300 тыс. рублей и выше.
«Конечно, предлагаемая банковскими вкладами доходность в 20% остается пока, как инвестиция, вне конкуренции, - признает коммерческий директор. - Но по оценкам ЦБ с февраля идет тренд на снижение банковских ставок по депозитам. По мере снижения ключевой ставки и ставок по депозитам, недвижимость будет поступательно возвращать свою инвестиционную привлекательность».
Тем временем, последние несколько лет сокращается количество выдаваемых разрешений на строительство – в прошлом году к предшествующему число выданных разрешений в Петербурге сократилось вдвое. И такая совокупность причин в дальнейшем, когда вернутся денежные потоки со вкладов и понизятся ставки по ипотеке, может привести к превышению спроса над предложением и, как следствие, к нежелательному скачкообразному росту цен.
Впрочем, если отдельно рассматривать сегмент апартаментов, здесь ситуация со спросом менее напряженная. «Например, в прошлом году количество сделок по одному из наших апарт-отелей увеличилось во втором полугодии относительно первого полугодия в два раза, — делится Сергей Софронов». При этом в сфере апартаментов стимулирующие продажи государственные инструменты отсутствуют. «В связи с отсутствием программ ипотеки с господдержкой и недоступными рыночными ставками по ипотеке, доля рассрочек в продажах апартаментов занимает более 50%. Ипотека в продажах апартаментов, благодаря совместным с банками программам – например, траншевой ипотеке с ежемесячным платежом в 18 тысяч рублей до ввода здания в эксплуатацию – тоже присутствует, но в гораздо меньшей степени», – констатирует специалист.
Без помощи Центробанка
Заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical Константин Чирков советует обратить внимание на следующий момент. Загрузка апартов в Петербурге обычно превышает загрузку традиционных гостиниц. Это лишний аргумент с точки зрения целесообразности инвестирования в данный вид недвижимости.
В целом же ситуация с инвестиционными возможностями на рынке жилья и в частности апартаментов в последние месяцы по Петербургу особо не меняется, разве что застройщики в силу дефицита потенциальных стройплощадок в центре, все более охотно приступают к строительству ближе к границам города. А это лишний раз подтверждает, что спрос есть.
Впрочем, спрос трудно назвать всепоглощающим. Рынок уже давно существует в реалиях высоких ипотечных ставок, поэтому сегмент апартов приноровился особо на таковые не ориентироваться.
«На ключевую ставку посматриваем одним глазом и генерируем собственные стимулирующие покупки квадратных метров инструменты. Это могут быть длительные рассрочки – до 36 месяцев, или дополнительные скидки для айтишников… Например, для инвесторов, у которых есть дети в возрасте до 18 лет, мы разработали систему дополнительных скидок», — делится продавец апарт-отелей.
Впрочем, даже развернутые системы скидок не сильно влияют на спрос. Рассрочки более эффективны, и в компании доля сделок с рассрочками сегодня близка к 30%. Почти все остальное – это разовая стопроцентная оплата, поскольку именно такое решение дает впоследствии покупателю по условиям сделки более высокую доходность и максимальные преференции.
«Из последних наших новаций в вопросе продаж стоит упомянуть отсрочки платежей, позволяющие инвесторам подзаработать на краткосрочных депозитах. — говорит Константин Чирков. — То есть, покупатель может войти в строительный проект на 10% от стоимости юнита, а преимущественную часть суммы на 3-4 месяца положить на депозит с сохранением всех преференций стопроцентной оплаты. А после полного закрытия долга у инвестора появляется гарантированный доход, который может дорастать до 13%. Именно отсрочка и гарантии по доходу в основном сегодня и поддерживают продажи».
Жилье или депозиты
Руководитель по развитию продаж Департамента розничного бизнеса ПСБ Иван Ходак предлагает рассмотреть и смежные сферы инвестирования. У жилых застройщиков в среднем объект оценивается в 7 млн рублей, при этом в Петербурге средний размер депозита в десять раз меньше. Поэтому прямой конкуренции между видами инвестирования не прослеживается.
Хотя в России, по данным Центробанка, накопленная на депозитах общая денежная масса населения сейчас составляет почти 58 трлн рублей, с начала текущего года ее рост несколько замедлился, прибавка составила 3,5%. Фиксируется переток вкладов между банками за счет более привлекательных для граждан условий. «Например, у нас в банке в целом на текущий момент с начала года депозитный портфель вырос на 30%. При этом доходность депозитов объективно снижается. В середине декабря на максимуме было 22%, сейчас можно говорить о 19,5%», — говорит представитель ПСБ.
Геополитика и диверсификация
Куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами УК ПСБ Андрей Шульга говорит, что высокая ключевая ставка повысила привлекательность длинных облигаций федерального займа (ОФЗ). Мы ориентируемся на доходность более 15% годовых в таких инструментах на горизонте 15 лет. «Биржевые инструменты не конкурируют с инвестициями в недвижимость, а дополняют и расширяют возможности инвесторов. Состоятельные клиенты диверсифицируют инвестиционные портфели», — поясняет Андрей Шульга. Кроме того, по его словам, существенную роль в движении рынка играет геополитический фактор и ожидание разворота ДКП. «Сложно предугадать, что пребывает под более сильным давлением, а что находится в более выигрышном положении – ценные бумаги или недвижимость. Поэтому нужна диверсификация», — говорит Андрей Шульга.
