В течение 2020 года в Петербурге появилось 3300 мест в детских садах и почти 7000 в школах (о Ленинградской области мы еще расскажем. — Ред.) — и практически всё это, конечно, за счет нового строительства. Проблема в том, что «социалка» по-прежнему никак не может поспеть за жильем.
Отчасти это оправдано (так было и при плановой экономике): наиболее остро потребность в детсадах и школах возникает у «новых жильцов» лишь через несколько лет после заселения. Но это еще не повод затягивать процесс до бесконечности.
Так или иначе, по итогам года городские чиновники констатировали: дефицит «в моменте» составляет чуть ли не 36 000 мест в детских садах и 27 000 — в школах. Восполнить недостачу Смольный надеялся за счет бюджета (верится в это с трудом). Зато все новые жилые проекты обеспечивать «социалкой» изначально должны были сами девелоперы.
КАК ЭТО РАБОТАЕТ?
В идеале правила и нормативы по «социалке» должны быть прозрачными и едиными для всех застройщиков, и для этого в городе есть Градостроительная комиссия.
При планировании необходимых объемов «социалки» в той или иной локации учитываются региональные нормы, берется в расчет и статус участка, и характеристики проекта. Уже на этапе получения разрешения на строительство девелопер заключает с городом договор на возведение и передачу социального объекта на баланс Петербурга — как правило, на безвозмездной основе. Но не всегда процесс идет гладко.
— При возведении одного дома в районе с уже сложившейся застройкой речь может идти только об оборудовании детской площадки во дворе, поскольку поблизости достаточно детских садов и школ, — говорит директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман. — Но если рассматривать реализацию проектов комплексного освоения территорий, когда застройщик возводит дома в несколько очередей в чистом поле, то без создания качественной инфраструктуры, включающей детские сады, школы, поликлиники, пожарное депо и даже новые дороги, девелоперу не обойтись.
Строительство школ и детских садов и дальнейшая их эксплуатация — не профильный бизнес застройщиков. Поэтому после сдачи жилого комплекса построенные социальные объекты должны быть переданы на баланс города или области. Однако бывают случаи, когда эта процедура затягивается, и детский сад остается у девелопера. И в такой ситуации необходимо привлекать частного инвестора. Нередко даже если оператор находится, то возникает ситуация, что стоимость услуг в дошкольном учреждении в жилом комплексе комфорт-класса может достигать 15-20 тысяч рублей в месяц. Не каждый родитель готов выделить такие средства на детский сад, учитывая, что большинство покупателей приобрели квартиру в ипотеку.
Надо отметить, что переход застройщиков на новые принципы работы (и официальный отказ от «долевки») только обострил вопрос с финансированием социнфраструктуры. Надежда на то, что банки (как операторы финансовых потоков) в новых условиях расщедрятся и на «социалку», не вполне оправдалась.
— На фоне массового перехода компаний на проектное финансирование особенно актуален вопрос финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры, — говорит директор Группы «Аквилон» Виталий Коробов. — Банки пока неохотно выделяют средства на эти проекты. Затраты на строительство детских садов и школ чаще всего ложатся на плечи застройщиков, что, соответственно, увеличивает себестоимость проектов. Мы вынуждены учитывать эти расходы в цене продажи квадратного метра жилья. Девелоперы готовы совместно с городом участвовать в строительстве социальных объектов, но необходимо проработать понятные и общие для всех механизмы, которые позволят сохранить текущие темпы строительства и ввода в эксплуатацию детских садов и школ.
Наша компания строит соцобъекты на собственные средства, и после завершения строительства объекты будут переданы городу на безвозмездной основе. В 2021 году мы готовим к вводу в эксплуатацию детский сад на 100 мест в ЖК «Q-мир» у станции метро «Московская» и детский сад на 95 мест в ЖК «ARTквартал. Аквилон» у станции метро «Фрунзенская». Сейчас в зданиях этих детских садов уже ведется отделка и монтаж мебели и оборудования.
За последние четыре месяца наш портфель пополнился пятью новыми социальными объектами. В новом проекте комфорт-класса «Аквилон Stories» в Кудрово мы построим детский сад на 200 мест и выступим соинвестором строительства школы на 825 учеников. В жилом комплексе «Аквилон ZALIVE», строящемся на намыве Васильевского острова, мы взяли на себя обязательство возвести школу на 400 мест и два детских сада, рассчитанных на 160 детей.
НОВЫЕ ФОРМАТЫ
Итак, независимо от нынешней ситуации (и даже от особенностей финансирования), уже наметился общий тренд: соцобъекты становятся более разнообразными и комфортными. Кроме того, возникают и новые тенденции — кроме традиционных садиков и школ, в ЖК появляются «общественные пространства», клубы, спортивные площадки с новым функционалом — и все это по инициативе самих девелоперов (в городских регламентах эти инновации не прописаны).
— Детская инфраструктура на пике спроса, причем просто площадки у дома современным семьям уже недостаточно, поэтому появляются новые форматы общественных пространств, — рассказывает Виталий Коробов (Группа «Аквилон»). — Так, во всех новых проектах «Аквилона» откроются детские клубы «Аквилон Kids». Мы полностью готовим помещения: выполняем отделку, комплектуем мебелью и игрушками и передаем дольщикам в собственность.
Каждый детский клуб будет ярким пространством с тематическим дизайнерским ремонтом, который точно понравится юным жителям и их родителям. В «Аквилон Kids» можно организовать детские праздники или развивающие занятия. С учетом переменчивой петербургской погоды игры там станут отличной альтернативой прогулкам на улице.
Как мы уже говорили, в современной «социалке» есть место оригинальным и необычным проектам — что, конечно, становится конкурентным преимуществом конкретного ЖК.
— При первом звонке в компанию около 80% потенциальных покупателей интересуются наличием в ЖК объектов инфраструктуры, включая детские сады, школы, центры детского развития и так далее, — указывает Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест»). — Например, проект «Янила» в Янино — семейный квартал, ориентированный на молодые семьи с детьми. Поэтому здесь построен и уже работает муниципальный детский сад, два частных садика, детский развивающий центр. Активно строится школа, на этапе проектирования находится второй государственный детский сад.
Будущая школа переменной этажности рассчитана на 33 класса. В ней, в частности, появятся два спортзала, оснащенных гимнастическим оборудованием, силовыми тренажерами, шведскими стенками, турниками и хореографическими станками. На прилегающей территории разместится стадион, площадки для волейбола, баскетбола, а также для гимнастики, подвижных игр и отдыха (раздельно для младших и старших классов). Будут там дорожка для прыжков в длину, площадка для прыжков в высоту, три беговые дорожки. Проектом предусмотрена безбарьерная среда для учащихся с инвалидностью. Все строительно-монтажные работы мы намерены завершить в 3-м квартале 2021 года.
В свою очередь, в финском городке «Юттери» в Колпинском районе построен и уже работает детский сад в виде сказочного рыцарского замка; детсад в шведском квартале «IQ Гатчина» одержал победу в номинации «Лучший социальный объект (Детский сад)» в конкурсе «Лидер строительного качества» за 2020 год. Интересно, что при разработке этого проекта уделялось особое внимание деталям. Так, «пиксельные» фасады здания перекликаются с внешним обликом жилых домов квартала. Дизайн внутренних помещений выполнен по мотивам сказки Астрид Линдгрен «Малыш и Карлсон». Дети ходят в этот сад с удовольствием!
— Футуристический детский сад появится в жилом комплексе «Q-мир», — рассказывает Виталий Коробов (Группа «Аквилон»). — В архитектуре здания отражены общие идеи проекта: экология и инновации. Фасады запоминаются своей стильной геометрией, для их облицовки применяются натуральные материалы природных цветов, а необычное размещение окон придает динамику всему зданию. Детский сад гармонирует с обликом всего комплекса и при этом является примером дружелюбной, человечной архитектуры.
Внутри предусмотрены группы для детей разного возраста, игровые и спальные помещения, физкультурный и музыкальный зал, а также медкабинет, процедурная, кабинеты логопеда и психолога. Дизайнерское оформление помещений выполнено по мотивам детских сказок и архитектуры Петербурга. На прилегающей территории разместились игровые площадки и парковка для колясок.
ОСОЗНАННОЕ СТРЕМЛЕНИЕ
Тенденция к «осовремениванию» социальной инфраструктуры прежде всего завязана на изменившиеся (в лучшую сторону) запросы потенциальных покупателей жилья. Наконец-то можно констатировать, что и само жилье уже проектируется по новым, более «человечным» стандартам.
— Сегодня девелопмент стал более осознанным, — подтверждает Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест»). — Многие застройщики отказываются от строительства «человейников», не только из-за существующих законодательных ограничений по высотности или плотности жилья и нормативам по соцобъектам, но и потому, что сами хотят выводить на рынок продукт принципиально иного качества.
Итак, речь действительно идет о новых подходах к созданию социальной инфраструктуры в городе (равно как и в пригородах). Иногда это называют «социальной ответственностью». Хотя вернее все же говорить о добровольном решении строить максимально обустроенные и комфортные объекты— — без дальнейших доделок и переделок (что снижает рентабельность) и без возможных репутационных потерь для застройщика.
— Девелопмент — это не только про строительство и продажу жилья, — подчеркивает Виталий Коробов (Группа «Аквилон»). — Девелоперы в первую очередь развивают городскую среду и создают определенное качество жизни. Поэтому одна из наших ключевых задач — предоставить удобный доступ к современной инфраструктуре, будь то социальные объекты, магазины или инфраструктура для отдыха.
ОБЛАСТНАЯ СПЕЦИФИКА
Мы обещали рассказать о Ленинградской области? Здесь происходит немало интересного. Так, уже несколько лет (с изменениями) работает программа «Соцобъекты в обмен на налоги». Девелоперы строят садики и школы, а часть выплаченных ими налогов идет на выкуп социальных объектов в госсобственность.
Только в пригородном Всеволожском районе было заключено 42 таких соглашения, предусматривающих до 2031 года строительство 115 детских садов и 34 школ. Готово уже более 60 объектов, и эта практика, пожалуй, даже эффективнее петербургской.
Впрочем, об эффективности этих процессов в городе и области правильнее будет говорить после окончания «переходного периода», связанного с изменением строительного законодательства. Не исключено, что теперь дефицит «социалки» будет совместными усилиями сокращен.
Проектные декларации: ЖК «Аквилон», ЖК «Аквилон Stories», ЖК Q-мир, ЖК «Аквилон ZALIVE», ЖК «Янила», МЖК «Юттери», ЖК «ARTквартал.Аквилон», ЖК «IQ Гатчина»
