Специалисты по недвижимости назвали наиболее перспективные районы

Жилые комплексы в разных концах Петербурга в чем-то похожи, а в чем-то различаются

В наши сегодняшние планы не входит рейтинг районов, кварталов и жилых массивов. Разные части огромного мегаполиса невозможно привести к «общему знаменателю». И все же, чтобы не ошибиться с выбором жилья (или конкретного ЖК), хорошо бы ориентироваться хотя бы в основных направлениях.

Жилые комплексы в разных концах Петербурга в чем-то похожи, а в чем-то различаются
Фото: www.reddit.com

Чтобы было понятно, насколько разными могут быть петербургские локации, мы приведем несколько примеров. Так, в Петербурге есть

► Районы, где никогда не будет метро (навскидку: в центре – вокруг Смольного, на периферии – на Ржевке);

► Районы, где всегда дует ветер (жители намывных территорий понимают, о чем мы говорим);

► Районы, которые навсегда останутся обособленными (Канонерский остров);

► Районы, уже необратимо застроенные «человейниками» (как на юго-востоке, так и на севере);

► Районы, где малоэтажная застройка, вероятно, останется преобладающей (южное побережье залива)

и так далее.  

Даже простое и поверхностное сравнение окраин и пригородов Петербурга даст в корне разные результаты. Скажем, в Москве нет такого разнообразия ландшафтов и исторически сложившихся концепций застройки. По одному направлению мы видим засушливые пустоши и бывшие птицефабрики, заросшие борщевиком, с редкими оазисами культуры в виде магазинов «Пятерочка»; по другому – прокисшие глинистые пространства (бывшие капустные поля) в широкой рогатке между двух магистралей, по краям застроенные мегамоллами; по третьему – еще не уничтоженные цивилизацией холмистые луга, леса и ледниковые озера; по четвертому – скучные, но милые среднерусские равнины до самой Ладоги.

Все эти направления объединяет одно: везде строятся новые жилые комплексы, и везде можно купить квартиры, причем в самом разном ценовом диапазоне. Место по вкусу найдет и любитель индустриальных пейзажей, и тот, кто больше всего ценит транспортную доступность и близость к центру, и даже тот, кому все перечисленное не важно, а важна близость к природе (этому последнему придется чуть сложнее).

В связи с этим мы и задали ряд вопросов нашим гостям – застройщикам и специалистам по недвижимости. Как выбрать локацию? Что получает житель (будущий покупатель квартиры) в тех или иных районах? На какие качества ЖК (и квартир в нем) нужно обращать первостепенное внимание?

ВЕЗДЕ СВОИ ПЛЮСЫ

«Конечно, местоположение жилого комплекса – один из важнейших факторов, влияющих на выбор объекта недвижимости, – говорит директор по развитию компании Л1 Надежда КАЛАШНИКОВА. – Если говорить о локации, то тут у каждого могут быть свои предпочтения. Одни выбирают привычный для себя район, где все знакомо. Другим важна близость к месту работы. Третьим – возможность быстро выбраться за город в определенном направлении, например, на дачу. Говорить, что какой-то район лучше, а какой-то хуже, будет неверным. Важно другое: чтобы рядом с новостройкой была необходимая для жизни социальная и торговая инфраструктура, а также было хорошо налажено транспортное сообщение. В идеале – это метро: недвижимость в пешей доступности от подземки всегда стоит дороже. Также плюсом является близость выездов на КАД, наличие крупных магистралей, развитая сеть наземного транспорта.

Хорошо, если рядом будут крупные зеленые зоны. В мегаполисе вопрос экологии всегда стоит очень остро, и близость парков является дополнительным плюсом.

По сути, всем этим требованиям в Петербурге отвечают Выборгский и Калининский районы на севере, а также Московский на юге. Не случайно они, по мнению экспертов, уже несколько лет входят в число наиболее благоприятных для жизни в Северной столице».

Действительно, упомянутые три района в последние годы развиваются вполне успешно. Хотя, возможно, альтернативные направления интересны хотя бы в силу того, что там нет массовой многоэтажной застройки? Возможно, в этом и состоит многообразие выбора, которым отличается Петербург.

«Выбор локации и жилого комплекса зависит от предпочтений человека и бюджета покупки, – согласен и директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян ФЕЛЬДМАН. – И северные районы города, и южные имеют свои плюсы и минусы, для каждого находится свой покупатель.

В последние годы Петербург активно развивался в северную сторону от центра – Приморский, Выборгский, Курортный районы и ближайшая Ленобласть. Вызвано это было традиционно более высоким интересом клиентов к этому направлению, наличием большого количества свободных участков для строительства, а также отсутствием до определенного времени особых ограничений по высоте и плотности застройки.

В южных районах города – Красносельском, Колпинском, в Пушкине или в Павловске – появлялись единичные проекты, в основном мало- и среднеэтажные. В Пушкине и Павловске на высотность и плотность застройки новых проектов влияли существующая малоэтажная застройка, а также соседствующие исторические памятники архитектуры.  Так или иначе, в южных районах клиентам в основном предлагаются квартиры в малоэтажных или среднеэтажных домах, окруженных парками и зеленью.

Транспортная доступность северных и южных районов на сегодняшний день не сильно различается: на севере есть метро, на юге – железнодорожная ветка. Социальная и коммерческая инфраструктура развивается вслед за жилищным строительством, и по этому критерию между севером и югом также нет принципиальных отличий. Но среди клиентов есть те, кто отлично себя чувствует в многоэтажках, и те, кто предпочитает соразмерную человеку среду и малоэтажную застройку с просторными дворами и местами для прогулок».

И все же картину нельзя представлять совсем уж идиллической. Строительство даже на окраинах редко начинается «с чистого листа» (или с капустного поля). Историю той или иной локации хорошо бы знать заранее – хотя, конечно, участки под строительство соответствуют всем необходимым требованиям, а любой негативный «шлейф» чаще всего за десять-пятнадцать лет рассеивается полностью. Кто сегодня вспомнит, что в начале нынешнего шикарного Московского проспекта когда-то благоухали городские бойни, чуть дальше в годы блокады располагалось крупнейшее место захоронений, а за площадью Победы еще в 90-х ежедневно жгли кости на мясокомбинате?

«Существует ряд локаций, которые коренные петербуржцы, интересующиеся историей своего города, вряд ли выберут для проживания, – говорит директор по маркетингу СК «Красная стрела» Марина АГЕЕВА. – И в первую очередь, это психологический «стоп-лист», не связанный с какой-либо реальной опасностью места. Например, если люди знают, что застройка ведется на месте старого кладбища, или исторической свалки отходов скотобоен, или рядом с действующей инфекционной больницей. С опаской относятся к территориям редевелопмента промышленных предприятий. Однако город развивается, меняется, наращивает культурные слои – жизнь продолжается, и на местах боев вырастают жилые кварталы».

Итак, выбор есть, и он достаточно широк. Осталось определиться с приоритетами. Интересно, что по критериям этого выбора можно дать вполне понятные рекомендации.

ВНАЧАЛЕ ПРИСМОТРИТЕСЬ

«Стоит тщательно изучить район: сколько займет дорога до жилого комплекса, какие есть подъезды к дому, достаточно ли их для существующего объема жилья, насколько они загружены, какая инфраструктура уже есть в локации и какая появится в ближайшей перспективе, – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелика АЛЬШАЕВА. – Оценить транспортную доступность удобнее всего, посетив объект вживую. В ГК «КВС», например, можно записаться на экскурсию в ЖК. В домах на более высокой стадии готовности есть возможность посетить шоурум, своими глазами увидеть качество отделки. Чтобы получить наиболее реальную картину, можно поехать на объект именно в то время суток, когда вы наиболее часто планируете возвращаться в будущий дом.

Еще один важный момент – изучение квартирографии ЖК и выбор планировки. Если на этаже расположено больше десятка квартир минимального метража – студии и однокомнатные, – не исключены проблемы с шумом, загруженностью лифтов, грязными парадными. Такие планировки приобретают зачастую для одного человека или пары без детей, а также для сдачи в аренду, поэтому в таких квартирах чаще могут собираться шумные компании, чаще меняться соседи. Для кого-то все эти факторы малозначимы, но если квартиру выбирает семья с ребенком, пожилые люди или те, кому просто важны тишина и спокойствие, то обратить внимание на квартирографию стоит обязательно. Для таких покупателей в домах «КВС» есть, например, специальные семейные секции с 3-5 многокомнатными квартирами на этаже. Это позволяет сформировать определенный социальный состав жителей в одной парадной. 

Планировка также играет важную роль. Можно найти, например, такие квартиры, которые легко трансформировать, например, если планируется расширение семьи. В ЖК «Ясно.Янино», например, есть квартиры-«евродвушки» с кухнями-нишами. В объединенной зоне кухни-гостиной – два окна и два входа. При желании ее легко разбить на вместительную кухню-столовую и дополнительную комнату.

Полезно уточнить и информацию по инженерным и ресурсосберегающим решениям – чем выше класс энергоэффективности, тем меньше впоследствии платежи по ЖКУ и тем комфортнее будет микроклимат в квартире».

На самом деле умный и осведомленный петербургский покупатель редко делает «спонтанный выбор». Это сразу становится ясно, когда специалисты говорят о конкретных локациях: часто оказывается, что у разных ЖК – разная аудитория.

«В Петербурге в большинстве случаев люди покупают новую квартиру в той же части города, где жили раньше, – объясняет Марина Агеева (СК «Красная стрела»). – Это связано с тем, что часто рядом живут родственники и друзья, есть понятные сложившиеся маршруты до работы, для выезда в центр города или за город, на дачу, есть психологическая привязанность к знакомым местам.

Обычно город делят на условные Север и Юг – например, житель Охты вряд ли решит купить квартиру в Красносельском районе, и наоборот. Застройщики могут видеть эту тенденцию по адресам регистрации покупателей при заключении договоров. Например, в наш малоэтажный ЖК «Неоклассика» на въезде в Пушкин чаще переезжают те, кто раньше жил в районе метро «Звездная» или «Купчино», на Ленинском проспекте. А в ЖК «Аист» на проспекте Ветеранов квартиры купили жители соседних домов, которые хотят повысить качество жилья или расширить жилплощадь, не меняя привычный район проживания.

На выбор локации влияет и система приоритетов покупателя – если для семьи нужно больше простора и чистого воздуха для прогулок с детьми, то люди рассматривают квартиры в малоэтажных пригородах. В частности, в последние годы активно развивается территория Энколово-Мистолово-Кузьмолово в 6 км от «Меги Парнас», рядом с популярным курортом «Охта Парк». Вокруг него постепенно складывается насыщенная инфраструктурой локация – с магазинами, садиками, школами, ледовым дворцом, спа-комплексом, ресторанами, конным клубом. Здесь в окружении соснового леса построен наш ЖК «Горки Парк», и большинство покупателей – семьи с детьми».

ЖК «Горки Парк» Фото: СК "Красная Стрела"

«Если покупают квартиру для сдачи в аренду или в семье нет машины, то выбирают ЖК рядом с метро, продолжает Марина Агеева. – Если есть желание жить в историческом центре города, но в новом доме с качественными коммуникациями, надежными перекрытиями и единым социальным окружением, то ищут точечные «клубные» проекты, органично интегрированные в существующую застройку. Наша компания строит такой жилой дом на Звенигородской улице, рядом с Новой сценой МДТ».

Одна из относительно новых традиций, свойственных рынку недвижимости Петербурга, – это смещение интересов покупателей за границу города, о чем «МК» в Питере» уже писал в прошлом обзоре. Кстати, это стало возможным благодаря действительно разнообразным (часто просто великолепным) природным условиям окрестностей Петербурга – еще один предмет зависти для москвичей. И такой интерес опять же легко отследить по конкретным объектам.

«В целом тренд смещения спроса от «муравейников» в сторону комфортных для жизни проектов, пусть более удаленных от центра города, набирает обороты, – рассказывает Ян Фельдман (ГК «Ленстройтрест»). – Сегодня жилье в ближайшем пригороде Петербурга воспринимается как более благополучное, если сравнивать, например, с проектами комплексной застройки, состоящими из 25-этажек. Комфортная плотность застройки – это гарантия того, что человек увидит из своего окна небо, благоустроенный двор и деревья, а не только стену противоположного дома.

«Ленстройтрест» создает кварталы по образу уютных европейских пригородов, где преобладает малоэтажная и среднеэтажная застройка, территория грамотно зонирована и благоустроена с учетом окружающего ландшафта. В голландском квартале «Янила», финском городке «Юттери» и шведском квартале «IQ Гатчина» созданы все возможности для гармоничной жизни, воспитания детей, досуга, занятий спортом. Многие покупатели, посмотрев несколько объектов в черте города, делают выбор в пользу проектов в ближайшей Ленобласти».

Голландский квартал «Янила» Фото: ГК «Ленстройтрест»

Повторим: уровень развития рынка недвижимости лучше всего виден именно в разнообразии предложения в каждой ценовой категории. Все это в Петербурге есть.

«Если людям важнее всего природа и небольшое количество соседей, возможность пробежек и велопрогулок вблизи дома – для них идеальны проекты в пригородных районах или рядом с парками, такие, как наши ЖК «Ясно.Янино», «Новое Сертолово», «Наутилус», – говорит Анжелика Альшаева (ГК «КВС»). – Для других главное – мобильность, третьи хотели бы квартиру рядом с определенной школой или вузом. За один и тот же бюджет можно приобрести, например, двухкомнатную квартиру в «Ясно.Янино» или «однушку» в ЖК «Континенты» у метро Парнас».

ЖК «Новое Сертолово» Фото: ГК «КВС»

«Наличие собственной инфраструктуры всегда повышает привлекательность новостройки, в том числе инвестиционную, – уточняет Надежда Калашникова (компания Л1). – Обязательными опциями являются паркинги, благоустроенные закрытые для посторонних дворы, коммерческая зона. Большую роль играет и технология строительства: самыми лучшими эксплуатационными характеристиками обладают кирпично-монолитные дома. У них намного лучше, по сравнению с «панельками», тепло- и звукоизоляция. Кроме того, технология позволяет создавать разные форматы квартир, в том числе популярные сегодня трансформеры. Это когда покупатель может при желании переделать пространство «под себя»: большинство внутренних стен не являются несущими.

Так, отличным выбором может стать ЖК «Поэт» от Компании Л1. Это новый наш проект, реализация квартир в котором началась только в этом году. Комплекс строится в Выборгском районе на Поэтическом бульваре. До метро «Проспект Просвещения» можно дойти пешком за 15-20 минут (или за 5-7 на транспорте). Все соцобъекты находятся действительно в двух шагах к примеру, современные школа и детский сад практически во дворе. К тому же эта локация Выборгского района может похвастать и хорошей экологией. Рядом – Муринский парк и несколько скверов, немного дальше – парк Сосновка и зеленая зона возле Суздальских озер».

Строящийся ЖК «Поэт» Фото: Л1

Разговор о прелестях петербургских локаций (на зависть многим иногородним жителям) мог бы быть бесконечным, и он, конечно, будет продолжен. Интересно вот что: по мере застройки разных районов, в том числе и вокруг «вылетных» магистралей, варианты обещают быть еще более разнообразными. Ведь, как мы уже говорили, практически каждое направление в окрестностях Петербурга резко отличается от других. Места хватит всем и надолго – осталось только «попасть в нужное место и в нужное время». Ну, и чтобы не было «второй волны».

Проектные декларации: ЖК "Горки Парк",  ЖК "Янила Драйв", ЖК "Новое Сертолово", ЖК "Поэт"

 

Опубликован в газете "Московский комсомолец" №34 от 19 августа 2020

Заголовок в газете: Место для жизни