Что нужно знать о застройщике до подписания договора

Прежде чем выбирать квартиру «по фэн-шую», проверьте застройщика по реестру!

03.12.2019 в 16:45, просмотров: 1365

При покупке нового жилья очень важно заранее определиться с выбором как объекта, так и застройщика. Критерии выбора жилого комплекса и конкретной квартиры более или менее ясны и во многом субъективны (из разряда нравится – не нравится). Зато при выборе надежной строительной компании нужно соблюдать несколько важнейших критериев – и тогда вы вряд ли ошибетесь.

Что нужно знать о застройщике до подписания договора

1. Проверка в официальных источниках. Конечно, полноценный рейтинг надежных и ненадежных компаний создать невозможно, хотя многие популярные интернет-площадки и заявляют об этом. Но ненадежные застройщики резко выбиваются из общего ряда и обязательно «засвечиваются» даже в открытых источниках.

С 2018 года в интернете существует очень полезный портал – www.наш.дом.рф. Строительные компании обязаны загружать в эту базу данных свои проектные декларации и даже финансовые документы. В первую очередь этот ресурс предназначен для надзорных органов, но сам факт регистрации компании на этом портале – уже хороший знак, и наоборот – неприсутствие там практически неприемлемо.

- Вся информация о застройщиках – правильная, официальная – содержится на официальных информационных ресурсах, таких, как www.наш.дом.рф и на Едином ресурсе застройщиков, – объясняют эксперты из компании «БФА-Девелопмент». – Сегодня можно найти множество способов проверки ответственности и надежности девелопера. Покупатель вправе посмотреть и изучить бухгалтерские балансы, аудиторские отчеты. Так, проектная декларация должна находиться на сайте наш.дом.рф  и должна содержать информацию как о застройщике, так и об объекте. Получить сведения о земельном участке можно на электронной странице Росреестра, используя кадастровый номер. В первую очередь следует удостовериться, что компания-застройщик обладает обязательной учредительной и проектной документацией, правом и разрешением на строительство на земельном участке.

2. Проверка «на чистоту». Вероятно, полноценная юридическая проверка состоятельности застройщика возможна только по адвокатскому запросу (а для этого должны быть основания). Но на специализированных сайтах тоже можно получить информацию к размышлению. Так, на портале «Судебные и нормативные акты РФ» можно посмотреть судебную историю компании. Хотя как раз тут легко ошибиться. Активно работающая на рынке компания может упоминаться в судебных решениях довольно часто (например, она может судиться с поставщиками). И наоборот, полумертвый застройщик может иметь внешне неплохую судебную историю.

Можно также проверить историю исполнительных производств на сайте ФСПП, а также налоговые задолженности юрлица перед бюджетом на сайте ИФНС. Хотя отсутствие долгов перед бюджетом еще не означает, что компания ничего не должна дольщикам. Но в целом налоговые недоимки – это очень тревожный признак. Полезен и «Единый реестр сведений о банкротстве» – хотя если компания уже фигурирует там, вряд ли она имеет смелость продавать объекты. Обращайте внимание на связь (аффилированность) тех или иных компаний, а также их руководителей друг с другом. Хотя для запросов такого рода скорее всего понадобится помощь специалистов.

3. Проверка репутации. Здесь вам помогут и неофициальные источники. Впрочем, некоторые сайты, посвященные «честному бизнесу», требуют плату за предоставление полной справки, между тем данные там довольно старые.

Вполне логично (и наиболее просто) для начала почитать соцсети. Хотя эксперты из компании «БФА-Девелопмент» предупреждают: «В социальных сетях – в группах жильцов тех домов, которые застройщик уже ввел в эксплуатацию – часто содержится полезная, но не всегда объективно достоверная информация». Действительно, опыт показывает, что в этих группах можно найти как реальные отзывы жильцов, так и откровенный негатив, причем очень эмоциональный. Будет очень неплохо, если вы найдете там внятные и компетентные «контраргументы» со стороны управляющей компании (застройщика). Это означает, что строителям небезразлична их репутация даже после сдачи объекта в эксплуатацию.

Полезно также проанализировать публикации в деловых и околоделовых СМИ. Но и тут есть нюансы. В Петербурге были случаи откровенного «черного пиара», направленные против конкретных строительных компаний и откровенно проплаченные конкурентами. Особенно интересно читать не только исходные материалы, но и комментарии: уже по уровню дискуссии многое становится понятным.

И все же публичность и открытость – это хороший признак. «Публичность компании – это свидетельство того, что она не боится быть на виду, – согласны и эксперты «БФА-Девелопмент». – Из этого также следует, что компания изо всех сил будет «держать марку» и поддерживать положительную репутацию, так как неисполнение обязательств с ее стороны получит большой общественный резонанс».

4. Проверка рынком. Здесь уже нужно смотреть на адекватность цен на конкретном объекте и на соотношение «цена-качество». По нынешним временам очень важно, чтобы компания-девелопер работала с крупными банками, а генподрядчиками в ее проектах выступали надежные строительные фирмы (теоретически можно обратиться за справкой в соответствующие СРО – саморегулируемые организации строителей). Полезно также проверить аккредитацию застройщика (и интересующего нас конкретного объекта) на сайтах банков, с которыми застройщик сотрудничает.

- Объекты должны быть аккредитованы ведущими банками, – уточняет генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений ЖУКОВ. – Конечно, вызвать сомнения у покупателя должны и слишком низкая стоимость квадратного метра или внушительные скидки. Маржинальность строительства последние несколько лет снижается, и застройщикам нет смысла предлагать большой дисконт.

 

5. Проверка «в поле». Без нее никак не обойтись. "Если застройщик уже много лет работает на рынке, то стоит посетить уже готовые сданные им в эксплуатацию жилые объекты и лично оценить качество строительства", – советуют в компании «БФА-Девелопмент.

Как мы уже говорили в самом начале, критерии «надежности» конкретных объектов определить легче. Наши эксперты с этим согласны.

- Как правило, ликвидность конкретного объекта определяется по двум ключевым показателям: это характеристика района, в которой возводится дом, и характеристика самого здания, – объясняет Евгений Жуков (ГК «Абсолют Строй Сервис»). – В параметры привлекательной локации входит транспортная доступность, близость парков и водоемов, наличие необходимой инфраструктуры.

Оценивая качество жилого комплекса, следует выяснить планы застройщика по благоустройству внутренней территории и наполнению комплекса необходимой внутренней инфраструктурой. Обратить внимание также стоит на квартирографию дома: например, большой процент студий должен насторожить. Скорее всего, в таком доме вас ждет не самое комфортное окружение: студии чаще покупают, чтобы сдавать в аренду. Лучше, если в доме представлены разные квартиры: и просторные семейные, и комфортные «однушки», и немного студий. Например, в нашем ЖК «Новый Петергоф» 70% квартир – это однокомнатные и двухкомнатные, на студии приходится менее четверти от общего объема жилых помещений.

Выбирая квартиру с отделкой, стоит уточнить ее состав: даже в проектах одного класса варианты отделки могут отличаться в деталях. По запросу застройщик может предоставить покупателю полный список отделочных материалов с названием бренда и информацией о производителях. Конечно, если покупать квартиру на ранней стадии строительства, то гарантий, что к этапу отделочных работ будут применены именно эти конкретные материалы, никто не даст. Их (и вполне законно) могут заменить на аналоги других брендов. Но если квартира приобретается у добросовестного девелопера, замена произойдет без ущерба качеству, и будущие жильцы не заметят разницы.

- Главное при выборе объекта – это локация, – подтверждает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий ВИНОГРАДОВ.От нее зависит и стоимость, и ликвидность квартиры (то есть ее перспективы в случае последующей перепродажи). Очевидно, если дом в хорошем месте, в хорошем районе – то квартиры всегда будут пользоваться спросом.

Второй критерий – транспортная доступность. Если говорить о комфорт-классе, то значительную роль играет близость к метро (интересно, что в бизнес-классе зачастую происходит наоборот – близость к метро не приветствуется, если только речь не идет о престижном центре). По разным оценкам, наличие в пешей доступности станции метро может сыграть в пользу удорожания квадратного метра до 20%.

Третий критерий – наличие в доступности и в необходимом количестве социальной, культурной и развлекательной инфраструктуры. Это особенно актуально для семей с детьми.

Четвертое необходимое условие – это собственная инфраструктура ЖК: наличие парковочных мест, хорошо оборудованный двор, закрытая территория, видеонаблюдение.

Пятое – экология. Наличие рядом парковых зон или водоемов также играет существенную роль в ликвидности объекта.

Шестое – качество строительства. И здесь мы возвращаемся к теме надежности и репутации. Конечно, квартиры следует покупать у крупных застройщиков, которые давно присутствуют на рынке и имеют большой опыт. Их технологии отработаны, и случайные провалы или длительные задержки со сдачей практически исключены.