В чем причина такого безумного спроса, что ждет рынок и покупателей недвижимости в будущем, объяснили эксперты в ходе Круглого стола, организованного «МК» в Питере» совместно с порталом ttfinance.ru.
ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ МОМЕНТОМ
В целом, по мнению экспертов, интерес петербуржцев к ипотеке понятен. Для многих ипотечный кредит — единственный вариант приобрести собственную квартиру. Есть и еще одно объяснение, почему жители Северной столицы несли и продолжают нести свои сбережения застройщикам.
— В России у человека, который хочет сберечь деньги, не очень много инструментов, — говорит Президент Ассоциации Банков Северо-Запада Владимир ДЖИКОВИЧ. — Фондовый рынок неразвит, депозиты из-за ставки, близкой к уровню ожидаемой инфляции, становятся невыгодными. Кроме как в недвижимость, инвестировать больше некуда, а снижение ставки по ипотеке делает этот вид инвестиций еще более привлекательным.
Действительно, снижающиеся на протяжении двух лет ставки способствовали существенному увеличению спроса. В 2018 году ставки по ипотеке достигли своего исторического минимума. Петербуржцы, вспомнив, что лучшее — враг хорошего, а за снижением почти всегда идет рост, решили не откладывать решение жилищного вопроса. А это в свою очередь поддерживало весь рынок недвижимости и экономику в целом.
— Ипотека остается основным драйвером роста и рынка недвижимости, и розничного бизнеса банков. Сегмент жилищного кредитования демонстрирует рекордные темпы роста. Так, филиал Абсолют Банка в Санкт-Петербурге увеличил объемы выдачи ипотеки за 9 месяцев 2018 года в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этом году за три первых квартала было выдано более 1,6 тысячи ипотечных кредитов на сумму более 4,8 млрд рублей, а в прошлом году за этот же период объем выдач составил 2,3 млрд рублей, — говорит управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария БАТТАЛОВА. — Конечно, свою роль в динамике роста выдач играет и процентная ставка. В этом году она опустилась до исторического минимума за всю историю ипотечных займов — ниже 10 % (не включая скидки, страховки и другие инструменты банков и застройщиков). И, несмотря на то, что в сентябре тренд изменился и ставки выросли — все равно условия кредитования остаются на приемлемом уровне. Но в тренде не только ставка, но и скорость принятия решения со стороны банков. Благодаря новому программному обеспечению, которое использует Абсолют Банк, время принятия решения по ипотечной заявке составляет 25 минут, и уже в течение двух-трех часов клиент может выйти на сделку. Для многих это очень важный фактор, он позволяет зафиксировать цену на выбранный объект. Кроме того, по-прежнему в тренде совместные программы банков с застройщиками по субсидированию процентной ставки, благодаря которым на рынке встречаются программы со ставками от 5,5–7,9 % годовых.
КСТАТИ
Снижение ставок позволило заемщикам получить в кредит большую сумму для покупки хорошего, комфортабельного жилья. По данным Абсолют Банка, с начала года средняя сумма кредита выросла с 2,1 до 2,3 млн рублей. При этом средний чек покупки составляет 3,5 млн рублей.
Как сообщила начальник отдела продаж ООО «Петрополь» Оксана ХАРЧЕНКО, за такую сумму петербуржец может приобрести однокомнатную квартиру площадью 36–40 квадратных метров с отделкой.
По мнению начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светланы ДЕНИСОВОЙ, завершение года у застройщиков и банкиров будет не менее активным: «Сейчас мы находимся в высоком деловом сезоне, который сам по себе дает столько же сделок, сколько три предыдущих квартала. Есть все шансы увеличить объем выданных кредитов. Рынок активен, а относительно невысокая средняя стоимость квадратного метра в масс-маркете (96–101 тысяча рублей) способствует повышению спроса».
ДАЛЬШЕ БУДЕТ ЛИШЬ ДОРОЖЕ
Что ждет застройщиков и покупателей недвижимости в будущем? Эксперты уверены, что удорожание всего.
— По объективным причинам будет расти себестоимость стройки. Растут цены на материалы и оборудование, затраты на социальные и транспортные объекты, инфляция. На стоимости строительства скажется и увеличение НДС на два процента для компаний-поставщиков, — говорит сопредседатель оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег ОСТРОВСКИЙ. — В целом, ситуация на рынке не такая радужная, как кажется. На протяжении последних лет сокращается объем ввода жилья. На сегодня в Петербурге построено менее 1,5 млн квадратных метров жилья. Это менее 50 % от плана, который составляет 3,2 млн. Рынок находится в переходном состоянии, которое будет длиться несколько лет.
— Еще одна издержка, которая сказывается на себестоимости стройки — стоимость дизельного топлива. За лето оно подорожало на 5 рублей, и до нового года может вырасти еще на 5. То есть общий рост составит около 20 %. А строительная отрасль в принципе зависит от топлива, логистики и перевозок. Это скажется на себестоимости гораздо сильнее, чем повышение НДС у поставщиков на 2 %, — уверен заместитель Генерального директора — Председателя Правления Энергомашбанка Дмитрий ВАГИН. — Сейчас рынок поддерживает наша ментальность. Россияне понимают, что недвижимость — ликвидное вложение. Но статистика показывает, что от крупных покупок, покупок премиум-класса, массовый сегмент населения, скорее всего, будет отказываться. А снижение уровня жизни, оплаты труда и повышение ставок приведут к повышению объемов платежей по кредитам.
По мнению заместителя Управляющего филиалом по розничному бизнесу Банка УРАЛСИБ в Санкт-Петербурге Николая СИДОРУКА, вступление в силу в июле 2019 года изменений законодательства в части привлечения средств дольщиков может повысить цены на первичном рынке.
Значит, покупать жилье нужно сейчас? А что делать тем, кто уже выплачивает ипотеку и боится попасть в долговую яму? По мнению экспертов, сейчас на рынке наблюдается локальное затишье, но есть тенденции к тому, что до конца года ключевая ставка может вырасти. Поэтому снижений банковских ставок по ипотеке лучше не ждать.
— Ставки по ипотеке за последние годы достигли своего минимума не раз, поэтому оптимальное время для улучшения жилищных условий наступило, — говорит Николай Сидорук. — А снизить клиентам долговую нагрузку по любому объекту недвижимости (даже по тому, на который еще не получены документы права собственности) дают возможность продукты по рефинансированию ипотечных кредитов в банке Уралсиб. Сегодня рефинансирование становится драйвером по наращиванию кредитных портфелей для всех банков. Это просто объяснить — такой клиент для банков имеет понятную кредитную историю, что помогает росту не только количественных, но и качественных показателей портфеля.
Конечно, резко стоимость недвижимости повышаться не будет. Останутся на рынке, по мнению экспертов, и программы субсидирования застройщиками ставок. Ведь для девелопера это способ привлечь внимание потребителей к объекту недвижимости, выйти на свою целевую группу и отстроиться от конкурентов. Для ипотечных заемщиков же это возможность купить квартиру, немного сэкономив. В общем, заключили эксперты, петербуржцам всегда будет из чего выбирать.
