Больше трети россиян, согласно результатам опроса ВЦИОМ, недовольны качеством оказания услуг в сфере ЖКХ. А каждый третий имеет нарекания к работе организаций, ответственных за содержание и эксплуатацию многоквартирных домов. Речь о невыполнении обязательств, игнорировании заявок и обращений, сведении к минимуму общения с гражданами. При этом принято думать, будто все это свойственно исключительно УК. Конечно, среди управляющих компаний попадаются недобросовестные. Поэтому главное — сделать правильный выбор. Однако, бывает, разъяренные жильцы, сгоряча расторгнув договор с УК, переходят на другую форму управления многоквартирным домом — товарищество собственников жилья (ТСЖ) и потом сильно жалеют. И неудивительно, ведь создать ТСЖ — это полдела. Не каждый сможет выполнять обязанности председателя, да и инициативных людей, готовых взять на себя груз этой ответственности, будем честны, немного. В результате жилое здание или целый комплекс приходит в неудовлетворительное состояние. Рассказываем, как этого избежать, в чем заключаются преимущества УК над ТСЖ, и как выбрать ответственную «управляшку».
Сегодня в реестре Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) Петербурга значится 688 организаций-лицензиатов, отвечающих всем требованиям закона. 432 из них имеют договоры управления по конкретным адресам многоквартирных домов. Что касается последних, то в отношении 165-и в 2022 году ГЖИ выявлены нарушения и возбуждено административное производство. Как сообщили «МК в Питере» в Госжилинспекции, неоднократно жалобы от жителей поступали на работу ООО «Пулковская усадьба», ООО «УК «Собрание», ОАО «Сити Сервис», ООО «ЖКС №3 Фрунзенского района», ООО «ЖКС №2 Центрального района», ООО «ЖКС №1 Кировского района». Больше всего граждане были недовольны содержанием общего имущества собственников и неправомерными начислениями платы за ЖКУ. Об этом рассказал заместитель главного государственного жилищного инспектора города Юрий Кузин. На фоне общего количества УК в Петербурге список «штрафников» не выглядит пугающим. Но его наличие говорит нам о том, что деятельность управляющих компаний находится под строгим контролем, что не может не гарантировать добросовестное исполнение ими своих обязательств.
При этом, добавляет Юрий Кузин, конкретные примеры нарушений, выявленных при проверке работы ТСЖ, выделить невозможно. Но ясно, что они касаются вопросов как технической эксплуатации дома, так и оформления и ведения товариществами документации. Всего же в 2022 году ГЖИ возбуждены административные дела в отношении 127 ТСЖ и ЖСК.
Кроме того, в СМИ нередко всплывают случаи, когда, создавая ТСЖ, некоторые граждане тем самым стремятся, что называется, прибрать к рукам, управление домом. Похоже, так происходило, например, в ЖК «Русский дом» в Басковом переулке. Покупатели квартир предъявили застройщику — «Группе ЛСР» — претензии относительно отсутствия детских площадок, поломки лифтов и превышения изначально заявленного числа мест в подземном паркинге. Споры дошли до суда. Затем по инициативе группы жителей прошло общее собрание, результатом которого стало появление ТСЖ и смена председателя гаражно-строительного кооператива. Все бы ничего, но позднее СМИ обратили внимание на то, что инициатором создания товарищества собственников жилья выступили несколько известных предпринимателей: журналисты предположили, что в основе смены системы управления элитным жилым комплексом могли лежать и деньги. За подобными и другими ситуациями, скажем, когда для принятия конкретных решений отсутствует кворум (число членов собрания, достаточное для признания собрания правомочным) ГЖИ неустанно следит.
«Факты отказа от передачи дома в управление новой компании или ТСЖ по поступающим в Инспекцию решениям собственников помещений в многоквартирном доме по выбору способа управления по причине отсутствия кворума на общем собрании имеются, — говорит Юрий Кузин. — Так, в 2022 году по 1820 многоквартирным домам из 2942 поступивших решений собственников вынесены отказы во внесении изменений в реестр лицензий Санкт-Петербурга по указанной причине».
Мы не даром упомянули вначале о возможных сожалениях, связанных с заменой УК на ТСЖ. В этом смысле интересным будет пример двух соседствующих жилых комплексов — на Кирочной улице, 31, корпус 2 и «Парадный квартал». Оба от одного застройщика — «Группы ЛСР». Но первый обслуживается управляющей компанией ООО «СКВ СПб», а второй — товариществом собственников жилья, с переходом на которое у жильцов, причем обоих ЖК, возникла масса вопросов и поводов для сравнения.
В прошлом москвич, теперь петербуржец, Роман, как он сам сообщил корреспонденту «МК в Питере», проживает в доме №31, корпус 2 на Кирочной улице вот уже три года. Ежедневно, выходя на улицу, мужчина, по его словам, видит дворников, тщательно очищающих дорожки, тротуары и подъездные пути, а также детскую площадку — зимой от сугробов, осенью от опавшей листвы.
«То есть каждое утро у нас здесь все красиво. Заказывается спецтехника, вывозится весь снег — я без проблем могу ходить», — рассказывает он.
Но стоит ступить на территорию «Парадного квартала» (чтобы пройти сквозь него к одноименной улице или Виленскому переулку), картина, по его словам, в корне меняется.
«В снегопад там все завалено. Например, у них в центре есть прекрасный фонтан, а вокруг — зона отдыха. Так вот дворников на этой территории я практически не вижу. Честно говоря, создается впечатление, что дом в таком запущении, что за людей, которые там живут, мне просто страшно. В то же время у нас, на Кирочной, есть домоправительница, к которой можно обратиться за решением любого вопроса. Да и разный технический персонал всегда на виду», — добавляет Роман.
С ним соглашается житель другого ЖК на Кирочной улице Александр:
«Каждый день прохожу к своему дому через «Парадный квартал» и не понимаю, как можно было так запустить отличный проект. То, как работает наша УК и их ТСЖ — это земля и небо».
Корреспондент «МК в Питере» попытался получить комментарий по этому поводу в самой ТСЖ, однако три звонка журналиста в диспетчерскую с просьбой позвать компетентного сотрудника так ни к чему и не привели. В итоге девушка, которая ответила на звонок сказала, что они от комментариев воздержатся. Мы отправили официальный запрос, однако ответа на него в момент публикации не поступил.
Немаловажно и то, что принципы работы УК, имеющих дело как с элитной недвижимостью, так и бюджетным сегментом не отличаются. «Все лицензионные требования к деятельности управляющих компаний содержатся в нормативных правовых актах, регулирующих содержание жилищного фонда, — подчеркивает Юрий Кузин. — Различия в требованиях к управляющим компаниям законом не предусмотрены. В свою очередь, если собственники хотят включить дополнительные услуги по управлению своим многоквартирным домом, они могут провести общее собрание собственников МКД с соответствующей повесткой».
Так, петербурженка Ирина, которая приехала в наш город из Новосибирска, уже успела оценить работу специалистов Cosmoservice — группы управляющих компаний, ответственных за состояние многоквартирных домов в Петербурге и Ленинградской области. Девушка полтора года проживает в ЖК «Солнечный город».
«Здесь всегда достаточно быстро убирают снег, особенно на дорожках для пешеходов — это для меня самое главное. В моей парадной несколько раз ломался лифт — диспетчер всегда оперативно реагировал, даже если это был поздний звонок. Отдельный плюс — охрана. Однажды в моей квартире села батарейка у пожарной сигнализации. Это произошло посреди ночи, я проснулась и не сразу поняла, что случилось. Через УК дозвонилась охраннику, он сразу пришел и помог разобраться», — перечисляет она.
Управляющая компания, добавляет Ирина, также не оставляет без внимания жалобы соседей на брошенные в парадной пакеты с мусором и ремонт за стенкой во внеурочное время.
Едва ли стоит удивляться такому тщательному подходу, ведь УК — это юридическое лицо, имеющее лицензию, работа которого контролируется большим количеством проверяющих органов согласно законодательству, подтверждает генеральный директор ГУК «Эрмитаж» Татьяна Кочеткова: «У УК в управлении много домов, она может более грамотно распределять ресурсы и использовать персонал. Также наемные сотрудники, которые управляют домом, имеют соответствующие квалификационные аттестаты. В ТСЖ управляющие ограничены количеством собственников, проживающих в доме. Да, это неравнодушные люди, но не всегда профессионалы».
А как много времени при ТСЖ уделяется общению с гражданами?
«С точки зрения надзорного органа, преимущества добросовестной управляющей компании заключаются не только в отсутствии нарушений лицензионных требований, но и в организации постоянного и плотного взаимодействия с жителями и советом многоквартирного дома», — справедливо замечает Юрий Кузин.
При этом технологии взаимодействия не застыли в прошлом веке. Некоторые из перечисленных Ириной проблем, касающихся, например, лифта, причем не только его работы, но и, скажем, мусора в кабине, дефектов на пульте (вроде отсутствующих кнопок) или сорванной доски для объявлений, можно решить, что называется, не обрывая телефон и не обивая пороги УК. Некоторые управляющие компании Петербурга, в том числе и Cosmoservice, принимают обращения жильцов при помощи системы Platido / Дом онлайн. Через приложение, установленное на мобильный телефон, можно отправить фотографию крыльца, где отошла плитка, двери, у которой сломался доводчик, покосившегося почтового ящика и так далее. Таким образом вы наглядно продемонстрируете специалистам поломку, сохранив свое время, которое бы потратили на выяснение отношений, и нервы.
ООО «СКВ СПб» (УК «Группы ЛСР») еще в 2020 году для удобства и оперативного решения вопросов запустило единый call-центр. Благодаря этому у собственников квартир в домах, обслуживаемых этой УК, отпала необходимость запоминать множество номеров разных служб управляющей компании. Телефон многоканальный, никогда не занят — операторы отвечают в любое время суток. Также ООО «СКВ СПб» внедрило чат-бот в Telegram. Принцип его работы прост. После запуска и выбора адреса проживания появляется меню, где, кликнув на один из заголовков раздела, вы самостоятельно изучаете его наполнение. Программа содержит массу информации: о функциях ответственных лиц общего собрания собственников или тарифах (например, смете или размере платы); есть даже готовые расчеты стоимости, скажем, дератизации согласно площади помещения, технического обслуживания лифтов, проверки приборов учета и так далее. Кстати, документы можно скачать себе на устройство (телефон или компьютер). Среднее время ожидания ответа от чат-бота — какие-то доли секунды.
К сожалению, учет во всех смыслах добросовестных управляющих компаний, по сведениям Юрия Кузина, в Петербурге не предусмотрен. Но, как следует из примеров выше, они в городе безусловно есть. Но, где почерпнуть знания о том, какие из них являются таковыми? Роман из ЖК на Кирочной рекомендует, например, изучать отзывы в социальных сетях. Еще они есть на сайтах лицензиатов — там граждане также охотно делятся друг с другом своей точкой зрения. Кроме того, можно обратиться к рейтингу Жилищного комитета, заглянуть на портал ГИС ЖКХ или на ресурсы общественных объединений и организаций вроде «Петербургского вестника», где можно той или иной УК поставить оценку.
«Оценку добросовестной управляющей компании, в первую очередь, дают потребители ЖКУ. Для надзорного органа это, безусловно, отсутствие жалоб на техническую эксплуатацию инженерных систем, конструктивных элементов здания и содержание придомовой территории», — комментирует Юрий Кузин.
В ГЖИ подчеркивают: с 2015 года у всех организаций, управляющих многоквартирными домами, должна быть действующая лицензия, выданная региональным отделением Госжилнадзора. Чтобы ее получить, нужно соответствовать требованиям закона. Так, УК необходимо наличие:
- регистрации на территории РФ;
- собственного (нежилого) помещения;
- соответствующей квалификации у руководителя (и ее документального подтверждения);
- соответствующего профилю штата работников (дворников, электриков, сантехников и других);
- уставной деятельности (устава и прописанных в нем целей, в рамках которых следует действовать);
- оборудования и техники для выполнения уставных задач.
В этот перечень также входит отсутствие у руководителя УК неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления. А в сводном федеральном реестре лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами не должно быть информации об аннулировании ранее предоставленной лицензии.
Редакция продолжит следить за состоянием дел в сфере городского ЖКХ. В следующей публикации поговорим о критериях рейтингования УК, разберемся какие наиболее важны и почему создание ТСЖ может только усугубить ситуацию в общедомовом управлении.