Однако для государства рынок недвижимости важен. Во-первых, власти хотят, чтобы жилищные условия у россиян улучшались. Во-вторых, строительная отрасль создает спрос на целый ряд товаров: стройматериалы, технику, мебель, металл, сантехнику и так далее.
Почему государство пошло на ужесточение программ? Вероятно, из-за необходимости сокращать расходы. К тому же всем очевидно, что ипотеку зачастую берут не семьи, обитающие в тесноте, а граждане, имеющие средства на улучшение качества своей жизни. Чем в итоге обернется ужесточение условий госпрограмм? Как отреагируют девелоперы на повышение ставки и снижение спроса? И стоит ли петербуржцам, мечтающим переехать в более просторную (или первую собственную) квартиру, ждать лучших времен? Эти и другие вопросы «МК в Питере» задал экспертам рынка недвижимости.
Предложений станет меньше
По данным специалистов аналитического агентства Frank RG, объем выданной ипотеки в июле и августе 2024 года составил 356 и 376 млрд рублей соответственно. Это в 2,5 раза меньше, чем в те же месяцы 2023‑го. Казалось бы, банки и девелоперы должны кричать об ухудшающейся ситуации на рынке, но этого не происходит. Почему? Причин тому, как объяснили опрошенные редакцией эксперты рынка недвижимости, несколько. Сошлись они и в том, что крупные компании легче небольших фирм перенесут экономические потрясения.
— У застройщиков и связанных с ними банков есть надежда на льготные ипотечные кредиты и снижение ключевой ставки ЦБ. Во-первых, есть регионы, где работает несколько ипотечных программ — семейная, арктическая, IT- и дальневосточная. Думаю, что там девелоперам работается довольно вольготно. Во-вторых, в прошлые разы (2015 и 2022 годы) ключевую ставку снижали очень динамично, практически за полгода приводя ее в удобоваримое рынком состояние — 10–12% годовых, — говорит президент Национальной палаты недвижимости Дмитрий Щегельский. — Трудности могут возникнуть у мелких региональных застройщиков. Далее, если лимиты на льготные ипотеки будут снижаться, а ключевая ставка весь 2025 год будет выше 16%, девелоперам, банкам и чиновникам придется что-то придумывать. Никому не нужно банкротство застройщиков, потому что некому будет ни заканчивать их объекты, ни продавать уже возведенное.
К оценке ситуации, сложившейся на рынке недвижимости Петербурга, эксперты подходят с осторожностью. Одни говорят, что она вызывает вопросы, другие считают ее устойчивой. Но все как один убеждены: крупные застройщики научились адаптироваться к различным изменениям в экономике.
— Да, мы наблюдаем снижение покупательной способности и уменьшение продаж, однако говорить о массовом кризисе преждевременно. Девелоперы подстраиваются под новые условия, предлагая рассрочки, программы с пониженной ставкой на начальные периоды кредитования и различные бонусы: отделку или кладовые помещения в подарок, скидки. Это позволяет поддерживать интерес покупателей и удерживать продажи на приемлемом уровне, — говорит гендиректор ГК «Запстрой» и LAR Development Евгений Бескровный.
По его словам, снижение цены не носит массовый характер, а касается отдельных объектов, и на фоне общей экономической ситуации это скорее исключение, чем правило. Обвала цен на недвижимость ожидать не стоит.
— В период кризиса застройщики сокращают объемы строительства, откладывая старт новых проектов или замедляя темпы реализации текущих очередей. Это позволяет удерживать предложение на рынке в балансе с падающим спросом, чтобы избежать чрезмерного снижения цен, — объясняет директор агентства недвижимости «Дорогая, я дома» Алексей Лякин.
По мнению экспертов, ситуация на рынке недвижимости Петербурга вызывает противоречивые прогнозы, но истина, как известно, где-то посередине. Действительно, основной тенденцией последних месяцев стало снижение числа новых стартов продаж. В том, что крупные застройщики выстоят, сомнений нет ни у кого.
— Совсем иная ситуация у небольших девелоперов: они испытывают серьезные трудности, так как у них меньше резервов и возможностей для гибкой работы в условиях нестабильности. Вполне возможно, что некоторые компании в ближайшее время закроются: вызовы, связанные с подорожанием стройматериалов и трудовых ресурсов, только усугубляют их положение, — говорит гендиректор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. — В то же время один из приоритетов крупных девелоперов на фоне ограниченного кризиса — накопление ликвидности. Сокращение количества новых стартов приведет к стабилизации цен на рынке новостроек.
Эксперты подтверждают: отмена льготных программ, ужесточение условий по выдаче кредитов и повышение ключевой ставки сделали ипотеку менее доступной для широкого круга пользователей.
— По нашим оценкам, около 70% клиентов, которые ранее планировали приобретение недвижимости с помощью ипотеки, сейчас либо отказались от своих планов, либо отложили покупку на неопределенный срок, — делится наблюдениями гендиректор агентства недвижимости «Горный риэлторский центр» (Сочи) Юлия Усачева. — Между тем в курортных и крупных городах основная доля покупателей — иногородние клиенты. Именно за счет этого девелоперам удается сохранять относительно стабильные цены. Даже при условиях снижения спроса застройщики вряд ли пойдут на значительные скидки, не говоря уже о продажах ниже себестоимости. В таких локациях кризис на рынке недвижимости проявляется в меньшей степени, и крупные откаты цен маловероятны.
По мнению опрошенных нами экспертов, полного обвала рынка не произойдет.
— Практика показывает, что жилье в крупных городах, таких как Петербург, Москва, Сочи, остается востребованным среди россиян при любых экономических условиях, поскольку это один из самых надежных способов инвестирования средств, то же самое можно сказать про земельные участки в пригородах, — говорит специалист по загородной недвижимости в Ленобласти Павел Шамаев.
Кстати, по словам Дмитрия Щегельского, на определенные шаги, дабы снизить расходы, девелоперы уже идут: они начали сокращать штат сотрудников. В первую очередь, как сообщил наш собеседник, секвестрированию подвергаются отделы маркетинга и аналитики.
Стоит ли сейчас покупать жилье?
Ответить однозначно на этот вопрос эксперты не могут. Дело в том, что все зависит от целей покупки. Одно дело — приобретать для того, чтобы жить (и тогда лучше сделку не откладывать), другое — рассматривать квартиру как инвестиционный инструмент.
— Тем, кто планирует покупку недвижимости для решения жилищного вопроса, сейчас стоит обратить внимание на доступные предложения. Текущие условия на рынке могут быть достаточно выгодными для приобретения квартиры с учетом всех акций и спецпрограмм. Отложить покупку в ожидании снижения цены — спорное решение. Вполне вероятно, что через несколько месяцев стоимость недвижимости не изменится, а условия ипотеки станут менее выгодными, — рассуждает Евгений Бескровный.
Эксперты убеждены: на рынке можно найти интересные варианты, так как многие застройщики готовы пойти навстречу покупателю. Клиентам будут предлагать дисконты, рассрочку, совместные ипотечные программы и так далее. Однако каких-то удивительно выгодных предложений от девелоперов ждать не стоит.
— Думаю, что до конца года мы не увидим фестиваля скидок от застройщиков, потому что в первой половине года многие больше чем наполовину выполнили годовой план продаж, — объясняет Дмитрий Щегельский.
Что касается инвестирования в недвижимость, то все, как говорят эксперты, зависит от объекта. Рядовые квартиры в домах классов эконом и комфорт особых дивидендов не принесут. Другое дело — элитное жилье и апартаменты.
— Дорогая недвижимость, особенно в сегменте люкс, продолжит дорожать: спрос на премиум-объекты есть всегда. Но в любом случае, в отличие от депозитов, где высокий процент не всегда покрывает инфляцию, недвижимость обеспечивает стабильность, защищает от рисков дефолта и банковских ограничений. Это не идеальный, но один из самых разумных вариантов сохранения капитала в условиях неопределенности, — говорит соинвестор и один из акционеров «Резиденции Рощино» Георгий Рыков.
Петербуржцам, которые хотят заработать на покупке жилья, эксперты советуют присмотреться к объектам на юге России.
— Обратите внимание на доходные дома и апартаменты — они дают возможность вложиться в недвижимость, которая будет работать на вас, будучи в руках управляющей компании. Очень интересен сейчас рынок Крыма: все трудности когда-нибудь закончатся, а недвижимость у моря никогда не была бесполезным активом, — говорит директор по маркетингу и продукту ГК «Победа» (Краснодар) Ирина Дробышева.
По словам опрошенных нами специалистов, среднегодовая доходность от сдачи в аренду обычной квартиры составляет до 3% годовых, что довольно мало. А ведь собственнику еще нужно искать арендаторов, нести расходы на ремонт и так далее.
— Куда более привлекательным с точки зрения получения стабильного инвестиционного дохода выглядит такой актив, как сервисные апартаменты. Их средняя операционная доходность составляет 8% годовых, а все заботы ложатся на плечи управляющей компании. Спрос на данный вид недвижимости устойчив, несмотря на отсутствие льготной ипотеки, высокую ключевую ставку и в целом период социально-экономической нестабильности, — отмечает директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов. — Мы отмечаем и рост интереса к строительству апарт-отелей у региональных застройщиков, особенно в городах и регионах, привлекательных с точки зрения развития внутреннего туризма. К ним в первую очередь относятся Петербург, Ленобласть, Краснодарский край и Горный Алтай.
Что ждет рынок недвижимости в 2025 году?
С 1 января 2025 года в России, напоминает Дмитрий Щегельский, вступят в силу запреты «на любимые банками и застройщиками схематозы». Табу наложат на следующие действия и направления:
► размещение средств дольщиков на аккредитивах вместо эскроу-счетов;
► завышение цены (из-за этого банк не сможет получать вознаграждение от застройщика за пониженную процентную ставку по ипотеке, что приведет к росту цен на недвижимость);
► выплата кешбэка покупателю новостройки;
► выдача ипотеки на срок более 30 лет и выдача ипотеки в размере более 80% от стоимости недвижимости.
Что спасет рынок?
По словам наших собеседников, государство довольно чутко следит за самочувствием рынка недвижимости и при необходимости находит средства поставить его на ноги.
— Если в ближайшие годы спрос значительно упадет, можно ожидать появления новых форм субсидирования, как это происходило в 2020‑м и 2022‑м, когда программы с господдержкой помогли рынку пережить сложные времена, — говорит Алексей Лякин.
По мнению Алексея Бондарева, застройщики будут работать в условиях адаптации, контролируя темпы продаж, пока не произойдет снижение ключевой ставки до более комфортных уровней.
Ирина Дробышева напоминает: время глобализации прошло, сейчас делается акцент на локальные рынки.
— Кто в таком случае даст умереть одному из ведущих рынков страны? Да, с прекращением действия льготных ипотечных программ завершилась эра самой глобальной поддержки семей за всю современную историю России. Но у страны есть далекоидущие планы, такие как Стратегия 2025–2030, где красной нитью проложено развитие строительства и ЖКХ, — отмечает эксперт.
К слову, государство уже начало действовать.
Петербург держит удар
Как рассказал «МК в Питере» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, за предыдущие «тучные» годы застройщики накопили запас прочности, которого, вероятно, хватит на пару лет.
— Показатель распроданности жилья, который отслеживает госкорпорация «ДОМ.РФ» и анализирует ЦБ, к началу III квартала сохранялся в целом по стране на высоком уровне — 75,2%. Иными словами, три из четырех квадратных метров в объектах завершенного строительства девелоперы уже продали. ЦБ также отметил, что спрос потребителей сместился в «котлован». Здесь задел по продажам ипотечной недвижимости составил 33%, а в проектах с открытыми продажами — до 42,4%. Фактически застройщики создали «подушку безопасности», чтобы пройти трудные времена, которые начались, — сообщил эксперт. — Строительный сектор Петербурга держит удар лучше, чем застройщики большинства регионов. Так, в сентябре доля проданных квадратных метров составляла 40%, объем нереализованной недвижимости — 38%, а 22% объектов находились в проектной стадии. Даже подмосковные новостройки, которые раньше разлетались как горячие пирожки, в сентябре упали по объемам распроданности до 38%.
Наш собеседник предположил, что у Минстроя России есть «план Б», который будет использован для смягчения требований к заемщикам по семейной ипотеке на новостройки. Эксперт советует петербуржцам, которые подпадают под условия семейной ипотеки со ставкой 6%, не откладывать принятие решения о покупке жилья на потом. Все же есть риск, что власти ужесточат требования программы или «перенесут» ее в регионы, как уже произошло с IT-ипотекой, которую закрыли для Петербурга.