РОСТ НА ФОНЕ СТАБИЛЬНОСТИ
В целом, с точки зрения строительства участники первичного рынка недвижимости оценивают год как неплохой. Существенного увеличения спроса на квартиры девелоперы не отмечают. Однако и провала, по их словам, нет. Стабильность. На фоне которой некоторые компании выбиваются в плюс.
По ее словам, наибольшим спросом, как и прежде, пользуются объекты эконом- и комфорт-класса с удачной локацией. Рост спроса отчасти обосновывает и рост цен — квадратный метр в петербургских объектах подорожал на 5 тысяч рублей и стал стоить 109,7 тысяч рублей. В пригородах квадратный метр составил 74,3 тысячи рублей — это на 4 тысячи рублей больше, чем в конце прошлого года. Немного увеличились и бюджеты сделок. Средний размер покупки в 2019 году в эконом-классе — 3 миллиона 500 тысяч рублей, а в классе комфорт — 5 миллионов рублей. Наибольшим спросом пользуются квартиры в спальных районах — на их долю приходится 54 процента общего спроса. Набирает популярность и жилье в статусных локациях. В этом году оно «оттянуло» на себя уже 10 процентов покупателей. Порядка 32 процентов спроса остается на квартиры, расположенные за КАД (городские и областные локации).
С этими данными согласны и другие застройщики. Так, по подсчетам начальника отдела маркетинга ГК «КВС» Марианны ИВЛЕВОЙ, объем продаж этой компании в 2019 году соответствовал показателям первого полугодия прошлого года. Но, конечно, все зависело от степени готовности объектов и объема предложения. Там, где выбор квартир был больше, там и спрос был выше.
КОГДА ЭСКРОУ ВЫГОДЕН
Кстати, любопытно, что, как рассказывают застройщики, в объектах комплексного освоения территории стартовая цена на каждую последующую очередь — выше, чем на предыдущие. Это объясняется тем, что жить в домах второй и последующих очередей ощутимо комфортнее, ведь новоселы могут пользоваться уже построенной и работающей инфраструктурой домов первой очереди.
Причем это касается как квартир, реализуемых по договорам долевого участия, так и тех, что уже сегодня работают по эскроу-счетам. Кстати, опасения экспертов, что введение эскроу-счетов вызовет резкий рост стоимости квартир, пока не оправдались. Не вызвало. Не увеличилась и доля расторжений договоров, чего тоже немного опасались участники рынка. Ведь когда человек покупает жилье по ДДУ на стадии котлована, он платит за квартиру меньше ее конечной стоимости. И расторгать договор ему невыгодно — позже эта квартира будет стоить уже дороже. А если покупатель должен будет сразу отдать полную стоимость готовой квартиры, сдерживающих факторов для расторжения у него не будет: передумает брать это жилье, расторгнет, получит все деньги обратно и купит аналогичную. Так рассуждали эксперты. Но застройщики уверены: волны расторжений не будет. Во-первых, потому, что квартиры на этапе котлована по эскроу-счетам пока стоят столько же, сколько и по ДДУ. А во-вторых, когда объект застройщика активно раскупается, банки снижают ему стоимость кредита. Застройщику будет выгодно давать на старте цены ниже, чтобы скорее уменьшить свой собственный платеж.
ИПОТЕКА ИДЕТ ВНИЗ
Несмотря на застой на рынке недвижимости, квартиры в цене не теряют. Чего не скажешь об ипотеке. По оценкам застройщиков, кредитов на квартиры люди стали брать меньше.
— В первом полугодии 2018 года 60 процентов квартир приобретались с помощью ипотечного кредитования, — приводит пример Марианна Ивлева, — а в этом году доля ипотеки снизилась до 50 процентов, зато выросла доля рассрочки.
— Итоги года по ипотеке очень любопытны, — соглашается Татьяна Хоботова. — В целом по стране первый квартал 2019 года для выдачи ипотечных кредитов был удачным. Если посмотреть в разрезе по месяцам, то в январе 2019 года сравнительно с январем 2018 года было выдано значительно больше кредитов на квартиры. В феврале тоже был рост, но уже не столь значительный. А с апреля начался провал. Июль стал самым низким месяцем для ипотечного кредитования. В России только за июль снижение ипотеки, по данным ОКБ, составило 21 процент.
По ее словам, Петербург не выбивается из общей картины. Июньское снижение количества выданных ипотечных кредитов составило 20 процентов. Эксперты объясняют это тем, что наконец-то были опубликованы поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Они четко определили критерии, по которым решается: может ли застройщик и дальше работать по ДДУ. Люди успокоились, поняв, что без жилья не останутся. Ведь 70 процентов петербургских строек продолжают работать по схеме долевого участия. Вторым фактором, повлиявшим на снижение темпов роста ипотечного кредитования, стали реальные доходы населения. Они не растут, и это тоже заставляет людей выжидать: может, ипотека станет дешевле или жилье «упадет»? Кстати, эти ожидания оправдываются. Нацбанк снизил ключевую ставку, и ведущие банки на это немедленно отреагировали: уже несколько дней, как ставка по ипотечному кредиту стала уменьшаться. Пока на десятые доли процента, но и это очень важно.
Между тем, как отметили представители банков, хотя количество выдаваемых ипотечных кредитов уменьшается, их средний размер, напротив, растет. Вместе с ценой на квадратный метр. Ведь теперь на покупку квартиры такой же площади людям требуется больше денег, чем год назад.
С другой стороны, как отмечают представители банков, первое полугодие 2019 года было довольно успешным.
Отчасти, по словам Натальи Никитиной, нынешнюю общую стагнацию на рынке ипотеки можно объяснить тем, что в конце прошлого года наблюдался ажиотажный спрос на ипотечные продукты. А затем люди стали выжидать, что же реально изменится с 1 июля, после введения эскроу-счетов.
Кроме того, за ипотекой стали чаще обращаться те, у кого уже есть несколько кредитов. Закредитованным клиентам, которые, очевидно, не смогут справиться с финансовой нагрузкой, банки отказывают. Об этом говорит и статистика: в 2018 году 78 процентов обращений за ипотечными кредитами были одобрены, а в 2019 году — только 66 процентов искомый кредит получили.
Впрочем, начавшееся снижение ставок по ипотечным кредитам, возможно, ситуацию исправит. Хотя не наверняка, ведь, к примеру, «детская ипотека» пока большим спросом еще не пользуется, хотя это очень выгодный кредит. «Детская ипотека» — кредит на квартиру с низкой процентной ставкой для тех, у кого 1 января 2018 или позднее родился второй и последующий ребенок. Как отмечает Наталья Никитина, выдачи по этому предложению пока сравнительно невысоки. Впрочем, эксперт объясняет это тем, что «детскую ипотеку» запустили еще совсем недавно, в 2018 году. И только сейчас женщины в этих семьях начинают выходить на работу. А значит, семья лишь теперь может позволить себе задуматься об улучшении жилищных условий.
— Пока клиентов по «детской ипотеке» — пять процентов от общего числа заемщиков, — говорит Наталья Никитина.
— Возможно, теперь ее доля вырастет, но не как первичных заемщиков, — предполагает Антон Комаров. — Ведь изначально она давалась не на весь срок кредитования, а сейчас — на весь. Кроме того, по «детской ипотеке» стало возможным получить рефинансирование, и те, кто подпадает под заявленные условия, начали рефинансировать взятые ранее ипотечные кредиты.
ЖИЛЬЕ БУДЕТ ДОРОЖАТЬ
Тем не менее, прогнозы на развитие рынка недвижимости и жилищного кредитования довольно оптимистичны. Причем, основываются они, как это ни парадоксально, на общем снижении доходов.
По оценкам девелоперов, рост стоимости недвижимости ожидается на стандартном уровне — примерно 10-12 процентов. Причем, по словам Марианны Ивлевой, примерно на пять процентов жилье с начала года уже подорожало. Обещают застройщики сохранить и темпы вывода готового жилья на рынок — если не случится ничего непредвиденного.
У банков, по словам Антона Комарова, ожидания тоже довольно оптимистичные. Финансовые структуры рассчитывают выдать больше кредитов в третьем и особенно в четвертом кварталах 2019 года. Правда, бурного роста не ждут, но, по оценкам Натальи Никитиной, примерно на 10 процентов больше ипотечных кредитов будет выдано.