Подешевле — покомпактнее
Перевыполнять планы по строительству Петербург любит. И причина тут не в желании услышать похвалы от Минстроя или руководства города. Мы живем и работаем в условиях рыночной экономики. И пока потребность людей в покупке недвижимости будет приносить свой доход, город будет разрастаться. Правда, уже через пару лет только лишь вширь — расти вверх запрещают новые ПЗЗ.
— В 2015 году мы построили на 700 тысяч квадратных метров жилья больше запланированного. Однако это произошло не потому, что кризис не коснулся строительной отрасли Петербурга, а потому, что строительство — довольно инерционный процесс и объекты, которые сдавались в прошедшем году, были начаты несколько лет назад. Быстрых изменений на рынке недвижимости не происходит, — уверен генеральный директор СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов. — Чего ждать от 2016 года? Уверен, что тенденции предыдущего года сохранятся. Покупательская способность продолжит снижаться. Спрос в 2015 году значительно упал, но тем не менее даже при относительно низком спросе удалось продать порядка 85 процентов того, что было выставлено в экспозицию.
Логичный вопрос: как же так? Денег у людей становится меньше, но при этом продолжаем покупать? Не менее логичный ответ дали застройщики. Разгадка в том, что именно приобретают люди.
— Портрет покупателя не изменился. Это чаще всего люди в возрасте от 25 до 45 лет. И, как и прежде, по крайней мере у нас, около 40 процентов продаж приходится на ипотеку, — сообщил директор дирекции по маркетингу, продажам и рекламе ГК «РосСтройИнвест» Феликс Альбеков. — Но надо отметить, что увеличился срок рассмотрения покупателями объектов. Они внимательнее подходят к выбору, выросла их юридическая грамотность. В Интернете сейчас можно найти информацию не только о выбранном застройщике и объекте, но и сравнить с предложениями от его коллег. В итоге срок заключения сделок вырос. Раньше он колебался от 3 дней до 2 недель, сейчас может составлять от недели до месяца. И все чаще покупатели выбирают квартиры меньшей площади.
Петербуржцы вовсе не ударились в аскетизм и спартанство. Девелоперы уверены: была бы возможность, люди брали бы большие квартиры — хоть бал устрой, хоть в боулинг поиграй. Но реалии диктуют свои правила игры и критерии отбора.
— Люди сейчас ограничены в средствах, поэтому и покупают компактные квартиры. Девелоперы внимательно изучают потребительские предпочтения и выводят на рынок актуальные предложения жилья. Новый продукт имеет меньшую площадь, но более функциональные планировочные решения. Например, «Главстрой-СПб» предлагает своим клиентам приобрести трехкомнатную квартиру с европланировкой в ЖК «Юнтолово» за 3,7 миллиона рублей. По площади она будет меньше, чем стандартная «трешка», но со всем необходимым функционалом, — рассказал о последних тенденциях руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петр Буслов. — С точки зрения развития появляющиеся новые предложения жилья стимулируют рынок. Следствие — повышение конкуренции и улучшение качества продукта.
Доводы застройщиков постепенно складывались в вывод, что не так страшен оказался кризис, как рисовался в середине прошлого года.
— В 2015 году мы перешли на продажи квартир путем заключения договоров долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. Наш переход на ДДУ обусловлен, прежде всего, повышением интереса и доверия покупателей жилья к этому типу взаимодействия с застройщиком, — сообщила руководитель отдела по связям с общественностью О2 Development Ирина Ледачкова. — Росту продаж в прошлом году значительно способствовала программа «Ипотека с господдержкой», в которой мы принимаем участие. Только после старта программы ситуация выправилась. Доля ипотечных сделок вернулась на уровень 50 процентов от общего объема продаж. В сегодняшних условиях альтернативой «Ипотеке с господдержкой» могут стать совместные программы застройщиков и банков. Все чаще крупнейшие розничные банки заключают ипотечные соглашения с застройщиками и агентствами недвижимости и разрабатывают ипотечные продукты под конкретный проект или компанию. Это не новый инструмент на рынке, но в сложившихся реалиях наиболее актуальный и эффективный.
Еще одну тенденцию, сложившуюся на рынке, отметила руководитель службы по связям с общественностью ГК Normann Мария Ширяева: «Согласна с коллегами — покупатель сейчас выбирает компактное жилье. У нас в январе порядка 38 процентов продаж — студии. При этом все чаще покупатели отдают предпочтение готовому жилью и объектам на последней стадии строительства, нежели на этапе котлована. Квартира с отделкой — очень популярная на сегодня опция. Появилась даже отдельная программа — «Отделка в ипотеку», и она пользуется спросом.
У банков стали просить меньше
Ипотека с господдержкой стала одним из инструментов, который поддержал рынок и позволяет петербуржцам осуществить свою мечту о собственной квартире. Сегодня банки предлагают продукт и под 11,1 и 10,9 процента. И если поначалу, как говорят эксперты, новое предложение вызывало сдержанный спрос, то к концу года он начал возрастать.
— В декабре 2015 года количество сделок по ипотеке с господдержкой только по нашему банку увеличилось в 4 раза по сравнению с апрелем. Здорово спровоцировало повышенный спрос заявление Минстроя, что программу продлевать не будут. Населению, учитывая обесценивание средств, которые они зарабатывают или скопили, стало интересно и выгодно покупать недвижимость, — сообщила управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Петербурге Ирина Зуева.
В то же время эксперт отметила новую тенденцию, вызванную все тем же снижением покупательской способности. Суммы кредитов по отношению к 2014 году падают. К концу 2015 года средний чек снизился на 7 процентов и составил 2,2 миллиона рублей, в то время как раньше был на уровне 2,4 миллиона.
— Клиенты акцентируют внимание на покупке маленьких квартир не потому, что они хотят так жить — так требуют жизненные обстоятельства. 2014 год показал, что петербуржцы любят большие квартиры. Мы видели развитие рынка и по комфорт-, и по бизнес-, и по элит-классу. В 2015 году большим спросом пользовался эконом, — сообщила Ирина Зуева. — От 2016 года мы ожидаем какого-то позитива. Будем стимулировать спрос различными программами.
Для Абсолют Банка ипотека уже много лет является флагманским направлением в рознице. С начала 2015 года филиал банка в Санкт-Петербурге увеличил объем выданных ипотечных кредитов в 3 раза.
— У Абсолют Банка во многом такой рост произошел за счет снижения ставки на первичном рынке ниже базовой — до 11,25 процента — и партнерских программ с застройщиками. Так, доля принятых заявок на ипотеку с господдержкой составила у нас 60%, на остальные ипотечные программы приходится 40 процентов. Надо отметить, что сегодня заемщики отдают предпочтение небольшим квартирам с готовой отделкой. Средняя цена такой квартиры составляет 2,5 миллиона, — сообщила заместитель управляющего филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Санкт-Петербурге Мария Батталова. Рост ипотечных продаж подтверждают и застройщики. Так, у компании Normann таких сделок в январе порядка 48 процентов, а в декабре и вовсе был поставлен исторический максимум, когда количество ипотечных сделок перевалило за 50 процентов. Цифры в 60 процентов по январю озвучивает «Главстрой-СПб». В целом, по данным кредитных организаций, был зафиксирован рост доли ипотечных сделок на 13 процентов, и сейчас в среднем 56 процентов сделок — ипотека.
На 2016 год и девелоперы, и банки планируют дальнейшее повышение спроса на ипотеку. Притом, что платежеспособность у населения падает, эта программа — для многих единственный шанс купить квартиру. И хотя серьезного роста цен пока не прогнозируется, падать они точно не будут.
— Предложить клиентам оптимальную стоимость жилья можно за счет уменьшения площади квадратных метров, — резюмировал Петр Буслов.
Петербург будет расти не ввысь, а вширь
Еще одна тема, которую мы не могли обойти стороной, — новые правила застройки и землепользования. По ним в городе можно строить дома не выше 40 метров. Власти решили, что обрастать небоскребами — не путь культурной столицы. Или, как часто бывает в России, «нельзя-то нельзя, но если очень хочется…»
— Не все так однозначно. Проекты, которые уже реализуются, имея высокую этажность (20–25 этажей), будут завершены без изменений. Девелоперы смогут обратиться в комиссию по отклонениям и аргументировать необходимость возведения здания выше 40 метров, то есть согласовать проект, сохранив все параметры. А вот новые объекты, скорее всего, должны будут соответствовать правилам ПЗЗ, поэтому этажность их понизится, — сообщил Петр Буслов. — Пока рано делать выводы, но одним из сценариев может стать уход части девелоперов в Ленобласть. С Москвой случилась похожая история, проекты «эконом» и «комфорт» класса теперь реализуются в основном в Московской области.
По мнению Феликса Альбекова, в снижении этажности есть и позитивный фактор — можно будет создать более комфортную среду обитания для жителей города.
— Будет меньше машин и больше пространства, — аргументирует эксперт, но не скрывает, что нововведению будет сопутствовать и негативный фактор — стоимость квадратных метров, скорее всего, увеличится.
Инвесторы взяли тайм-аут
Застройщики и банкиры фиксируют в Петербурге резкий уход с рынка профессиональных инвесторов.
— Профессиональных инвесторов после 2014 года практически не осталось. Всего 1–2 процента от общей доли покупателей. Есть еще категория инвесторов, которые вкладывают деньги в недвижимость, чтобы в дальнейшем сдавать ее в аренду, их примерно 5 процентов, — сообщил Петр Буслов.
Схожие цифры — 10–15 процентов — называет и компания Normann. Кредитные же организации озвучивают другие данные, при этом соглашаясь с фактом снижения количества инвесторов.
Обманутые дольщики сами плодят себе подобных
Сегодня в городе насчитывают около 11 200 граждан, чьи средства были отданы для строительства недвижимости, но которых в итоге обманули. Между тем, по мнению наших экспертов, в том, что число обманутых дольщиков лавинообразно растет, виноваты… сами дольщики и не в меру активные юристы.
— Зачастую, зайдя в подъезд недавно сданного дома, ты утыкаешься в объявление, которое призывает жителей отсудить у компании-застройщика от 100 до 350 тысяч рублей за то, что объект был сдан с задержкой в 1–3 месяца. И у нас сейчас в городе масса судебных решений, когда из-за задержки в несколько месяцев получившие жилье граждане обращаются к юристам, а те за свой процент бегают по судам и выбивают эти деньги. Такой бизнес бьет по застройщику, — сообщил Алексей Белоусов. — Зачастую бывает, что в задержке виноват не застройщик, а городские монополисты, которые вовремя не подключили дом к сетям. Сейчас в городе порядка 15 компаний, у которых такая ситуация. Ленэнерго не подключило вовремя дом, у них перенесся срок сдачи, и теперь юристы «окучивают» жильцов. Небольшую компанию такой вал заявок и судебных решений может привести к банкротству, а это значит, что другие очереди этого объекта или новый дом, который был заложен, будут заморожены. Это угроза и риск появления новых обманутых дольщиков.
Что будет дальше? Хорошо, если найдется девелопер, который решит достроить брошенный объект. Но быть добрым самаритянином в жестких рыночных условиях невыгодно.
— В Ленобласти проработаны интересные подходы. Они в свое время нашли возможность передавать земельный участок застройщику, который потенциально может достроить брошенные объекты, — сообщил руководитель Центра социально-экономического мониторинга «Общественный контроль» Павел Созинов. — В Петербурге нет таких подходов, которые закрывали бы все бреши. Да, хорошо, что есть 214-й закон, но мы все понимаем, что это декларация о намерениях, нет никакого реального законодательного акта, который бы защитил дольщиков. В городе ведутся точечные работы по проблемным объектам. Но это ручное управление не подкреплено законодательными актами. Поток обращений от горожан лавинообразно растет. Людей беспокоят и сроки сдачи, и качество строительства… В предыдущий кризис, который не был таким системным и сложным, 40 процентов строек в Петербурге стояло. Сейчас немного другая ситуация, застройщики стали умнее, раскручивая маркетинговые схемы, чтобы стройки не встали. Но мы должны быть готовы к тому, что объемы строительства будут сужаться.
Как дольщикам нынешним и будущим обезопасить себя? Эксперты видят определенную «подушку безопасности» в страховании. Петербуржцы могут застраховаться как от недостроя, так и от невозможности выплаты ипотеки. О том же советуют задуматься и застройщикам.
Внимание, покупатели!
Застройщики, которые в 2015 году не задержали ни одного объекта*:
- ГК «AAG»
- «РосСтройИнвест»
- «Балтийский Монолит»
- ГК «Стройимпульс»
- Legenda Intelligent Development
- ИСК «Отделстрой»
- ГК «С.Э.Р (Союз Экспертов Рынка)»
- «БалтСтройКомплект»
- «Главстрой-СПб»
- ИСГ «Мавис»
- «Петрополь»
- ЗАО «Строительный трест»
- СК «Темп»
*По данным портала «Дом Контроль»