Когда предложение превышает спрос
По данным специалистов, ежегодно в Петербурге вводится в среднем 2,5 миллиона квадратных метров жилья. 2014 год пока укладывается в общую тенденцию — с января по май, по данным председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, построили порядка 1,2 миллиона «квадратов». В среднем с февраля этого года застройщики открывали продажи на 12–14 объектах ежемесячно.
Как отмечает эксперт, строительная активность продолжает смещаться на периферию города — там сегодня сосредоточены порядка четверти всех строящихся объектов. Всего же в Питере и его пригородах возводится примерно 8,5 миллионов квадратных метров жилья.
С одной стороны, это неплохо. С другой, как опасается эксперт, на рынке строящейся недвижимости появляется серьезно превышающее спрос предложение.
— В апреле-мае был зафиксирован спад покупательского спроса на новые квартиры. Из-за этого по некоторым сегментам, в частности по 3–4-комнатным квартирам, уже наблюдается затоваривание рынка, которое будет только увеличиваться. Растут объемы непроданного нового жилья. В некоторых домах до 25–30 процентов квартир не находят своих покупателей и переходят на вторичный рынок. Уже сегодня цены на вторичном и первичном рынке практически сравнялись, что говорит и о росте объемов «новой вторички». В то же время застройщики выводят все новые и новые объекты, — отмечает Павел Созинов.
Отчасти снижение спроса объясняется не только чрезмерной активностью девелоперов, но и их потребностью в деньгах. Наибольшим спросом в Петербурге пользуются квартиры небольшого метража: малогабаритки стоят дешевле. Естественно, в новом доме первыми раскупают именно их, большие квартиры остаются невостребованными. Чтобы пополнить оборотные средства, девелоперам приходится выводить в продажу еще один дом, который постигает та же участь: маленькие квартиры раскупаются моментально, большие остаются непроданными.
Ситуация для строительных компаний осложняется и растущей конкуренцией. Сегодня нередко на одном и том же пятне застройки работают несколько девелоперов, предлагающих одинаковое жилье по примерно равной стоимости. И если у одного из них закончились малогабаритные квартиры, покупатели не станут искать деньги для покупки более просторного жилья. Они просто уйдут к соседнему девелоперу.
Риелторы пока спада в продажах не заметили. По словам ведущего аналитика агентства недвижимости «Итака» Екатерины Бармашовой, петербуржцы раскупают квартиры почти так же охотно, как и в начале года. Другое дело, что больший интерес у них вызывает жилье так называемого сегмента массового спроса. Среди квартир, приобретаемых в области, доля студий продолжает превалировать над всеми другими типами жилья. Жители Петербурга, стремясь к комфорту, наоборот отдают предпочтение более габаритным квартирам — однокомнатным и двухкомнатным.
— Начало этого года выдалось очень активным, — считает руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб» Петр Буслов. — Скорее всего, вторая его половина будет более спокойной. В ближайшее время можно ожидать несущественного сезонного снижения объемов продаж у строительных компаний — в пределах 10 процентов. Рост средней стоимости квадратного метра будет на уровне инфляции. В популярных у покупателей новостройках Петербурга по мере строительства объекта возможен рост цены на 10 процентов. По итогам 2014 года объем продаж у петербургских застройщиков будет таким же, как и прогнозировался.
Инфраструктура всегда в цене
По мнению руководителя департамента продаж, маркетинга и рекламы ГК «РосСтройИнвест» Анастасии Фроловой, уменьшение интереса покупателей к жилью, несомненно, есть. Пока оно невелико. Но это ненадолго.
— Люди еще доносят свои сбережения до застройщиков, но скоро ситуация изменится, — анализирует Анастасия Фролова. — Мы готовимся к тому, что спрос будет падать менее активно, но мы не опасаемся, что его не будет совсем. Покупатели все равно будут покупать жилье, но будут подходить к заключению сделки более тщательно. Все помнят, как в 2008 году мы вошли в кризис. Сейчас есть все предпосылки к повторению.
Недостаток финансов скажется и на качестве новостроек. В том числе на степени их оснащенности инфраструктурой. Как опасается Павел Созинов, пострадают новоселы домов в районе КАД, где сосредоточены серьезные объемы относительно недорогого жилья, однако инфраструктура оставляет желать лучшего. Некоторые дома не обеспечены даже дорогами, не говоря уже о социальных объектах типа больниц, школ и детских садов.
Для покупателей сложившаяся ситуация двоякая. С одной стороны, нехватка денег может привести к новой волне недостроя. Поэтому именно сейчас к выбору застройщика нужно подходить особенно тщательно, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков. Кроме того, обилие примерно одинаковых квартир в одном районе — например, в Девяткино — негативно для тех, кто покупает жилье, чтобы потом перепродать; но сделать это, опасаются эксперты, будет сложно.
С другой стороны, возможно, потребность в финансах спровоцирует девелоперов снизить цены или хотя бы объявить акции и скидки для привлечения покупателей. Хотя сами застройщики сомневаются, что цены пойдут вниз.
— Каждый застройщик принимает решение, исходя из собственной ситуации, — комментирует начальник отдела маркетинга компании «Ленстройтрест» Марианна Ивлева. — В данный момент у нас, например, распродажи не планируются. В марте-апреле мы наблюдали большое количество покупателей, сейчас заметно снижение спроса, но отчасти это связано с праздниками и наступлением традиционного низкого сезона на рынке недвижимости.
— Сегодня нужно говорить не о кризисе, а о насыщенности рынка, — считает руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA Всеволод Глазунов. — Спрос и предложение будут балансировать на грани между возможностями потребителя и застройщика. Если спрос снизится, девелоперы просто перестанут выводить в продажу новые объекты.
А хорошее жилье, по его мнению, будет пользоваться спросом всегда. Другое дело, что достойные квартиры в качественных домах по адекватной цене в Петербурге практически не встречаются. И потому солидные девелоперы борются за клиента с помощью инфраструктуры. Стандартный набор приличного жилого комплекса — детские и спортивные площадки, несколько скамеечек в тени деревьев; облагороженная, как правило, огороженная территория и паркинг, иногда — если без этого не обойтись — школа и детсад. А покупатель пошел привередливый, желающий за свои деньги получить максимум комфорта. Поэтому девелоперы стали предлагать новоселам различные преференции. Например, велодорожки, фонтаны или огромные куранты на фасаде здания.
— Вопрос комфортной среды сегодня стоит достаточно остро — покупатели заботятся не только о собственных квадратных метрах, но и о том, что будет их окружать, каким будет подъезд, двор, улица… Качественная жилая среда уже стала конкурентным преимуществом девелопера, — говорит Марианна Ивлева. — При проектировании жилых комплексов мы детально продумываем среду для комфортного проживания наших клиентов: площадки для детей разного возраста, спортивные площадки, аллеи для прогулок, современные зоны отдыха, ландшафтный дизайн, закрытые от машин дворы, логистику движения пешеходов и автотранспорта…
— Хотя опрос наших покупателей показал, что не вся инфраструктура одинаково необходима в новых жилых районах, — дополняет Петр Буслов, — предпочтение отдается продовольственным магазинам и тем, где можно приобрести товары первой необходимости. Важное место в запросах клиентов занимает и обеспеченность парковочными местами. Далее следует социальная инфраструктура: детсады, школы, спортивные и детские площадки, зоны для прогулок и отдыха. Наличие развлекательной инфраструктуры, фитнес-центров покупателей волнует меньше.
Конкурентным преимуществом становятся и современные энергосберегающие технологии. Раньше они были не слишком популярны ни среди покупателей, ни среди застройщиков. Сегодня же каждая мало-мальски солидная компания старается их использовать.
— Все дело в стоимости, — объясняет Анастасия Фролова. — Раньше применять эти технологии было очень дорого, но технологии развиваются и становятся доступнее, поэтому застройщики начинают применять энергосберегающие технологии не только в элитном и бизнес-сегментах рынка, но и в домах комфорт-класса. А сегодня, к примеру, защита одной квартиры от протечек обходится застройщику в 5000 рублей. Естественно, эта услуга стала доступной. Покупатели уже оценили энергосбережение и экономию. Если в доме и квартире стоят, допустим, счетчики воды и газа, датчики движения на включение света, автоматическая регулировка тепла, платить домовладелец будет ощутимо меньше.
Инвесторы в кредит
Как и в начале года, примерно 40 процентов строящегося жилья в Петербурге сегодня приобретается в кредит. По оценкам управляющего директора по ипотеке филиала Банка ВТБ 24 в Петербурге Ирины Зуевой, спрос на эту услугу за последний месяц вырос в полтора раза.
— Примерно 77 процентов всех ипотечных выдач банка в Петербурге составляют сегодня кредиты на покупку строящегося жилья, — подсчитывает Ирина Зуева.
— Почти половина всех объектов, которые приобретаются с помощью ипотечного кредита Сбербанка в Петербурге, покупаются на первичном рынке жилья, — дополняет заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина. — Среди клиентов банка наблюдается значительный по сравнению с началом прошлого года рост интереса к покупке квартир в новостройках.
Причем, что любопытно, многие «ипотечные новоселы» на самом деле являются инвесторами, покупающими квартиру, чтобы сохранить деньги в случае сильной инфляции.
— Понятно, что цены на недвижимость в кризис будут снижаться, — отмечает управляющий филиалом «Северо-Западный» ОАО «Банк Российский Кредит» Антон Кириков. — Но после кризиса они, с высокой степенью вероятности, снова вырастут. Именно этим был обусловлен высокий спрос на жилье с начала года. Также стоит отметить, что, помимо инвесторов, которые перевели часть своих средств в недвижимость, среди покупателей велика доля людей, которые, принимая решение о покупке квартиры, предпочитали не дожидаться накопления необходимой суммы, а покрывать недостающую разницу ипотекой.
Снижения спроса на ипотечные продукты банкиры не ждут. По их мнению, напротив, он будет расти. Сейчас процентная ставка по рынку варьируется от 11,5 до 14 процентов в год. Что интересно, она перестала зависеть от размера первоначального взноса. Как отмечает Ирина Зуева, борясь за заемщиков, некоторые банки отошли от этой градации. Сейчас работает такая схема: чем больше сумма кредита, тем ниже процентная ставка. Кроме того, банки привлекают клиентов и сервисом.
Банки продолжают отслеживать спрос на рынке, меняя программы в зависимости от спроса.
— Сбербанк активно развивает работу с партнерами — строительными компаниями и агентствами недвижимости, — рассказывает Марина Чубрина. — Растет число заявок на получение ипотечного кредита, поданных без визита в банк. В таком городе, как Петербург, время особенно ценится. И возможность подать заявку в офисе агентства недвижимости, специалист которого помогает в подборе квартиры, или строительной компании делает покупку объекта более комфортной. Так, расширяя форматы обслуживания клиентов, банк повышает доступность кредитных продуктов.
В группе риска
При выдаче ипотечного кредита банки, в соответствии с законом об ипотеке, требуют застраховать объект залога, то есть квартиру или дом. Формально для получения кредита этого достаточно, но для качественного управления рисками заемщика — нет. Поэтому практика развития мирового и российского рынка ипотеки сформировала определенный стандартный страховой пакет, в который входит страхование жизни и здоровья заемщика, риск утраты права собственности на жилье (страхование титула), а также страхование финансовой ответственности заемщика. Логично, что если заемщик отказывается, например, от страхования жизни, процентная ставка по ипотеке возрастает на пару пунктов — ведь риски банка возрастают. Если с заемщиком произойдет беда, для возврата кредита придется реализовывать предмет залога, а это непросто и для банка, и для семьи заемщика.
— Многие люди воспринимают ипотечное страхование как дополнительную финансовую нагрузку, в то время как комплексное страхование помогает заемщику и членам его семьи избежать гораздо более серьезных финансовых проблем, например, в случае повреждения имущества, потери трудоспособности заемщика или утраты права собственности на квартиру, — говорит директор управления страхования имущества и ответственности физических лиц филиала РОСГОССТРАХ в Петербурге Людмила Лаврова. — Все эти программы вместе имеют конкретный практический смысл — минимизировать финансовые риски заемщика, который на протяжении длительного времени будет обременен платежами по ипотечному кредиту.
В группе риска, конечно, не только ипотечное жилье. Хотя страхование сегодня стоит сравнительно недорого — в среднем 0,2–1% от стоимости квартиры в год — далеко не все собственники квартир готовы добровольно платить за страховой полис. А ведь ущерб от залива водой, пожара или взрыва несопоставим с затратами на страхование имущества.
— Главное — правильно выбрать страховую компанию и внимательно прочитать договор, — рекомендует Людмила Лаврова, — понятно, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Нужно обязательно обращать внимание на такие пункты договора, как ограничения по выплатам, наличие и размер франшизы, перечень включенных в договор рисков. Условия договора должны быть прозрачны и понятны, а у заемщика должна быть возможность выбора необходимых ему опций.
Сначала рассрочка, затем — ипотека
Альтернативой ипотеке часто выступают программы рассрочки платежа, которые предлагают сами застройщики. По словам директора по продажам Группы компаний «Эталон» Ирины Онищенко, основное преимущество рассрочки перед ипотекой в том, что для ее получения требуется собрать минимальное количество документов и нет дополнительных расходов, например, страхования рисков.
— При оформлении рассрочки требуется только удостоверение личности клиента, а для оценки его платежеспособности можем учесть совокупный доход семьи, — рассказывает Ирина Онищенко. — Немаловажно и то, что рассрочку клиент может оформить сразу же после старта продаж. В случае с ипотекой придется ждать, пока банк аккредитует объект. За это время цены могут увеличиться, а выбор квартир, наоборот, сократиться.
Что касается условий рассрочки, то они могут различаться по сумме первоначального взноса и по размеру ежемесячных выплат, которые могут быть фиксированными или рассчитанными индивидуально. Сроки выплат по рассрочкам могут варьироваться от нескольких месяцев до 10 лет, а сумма первоначального взноса может быть от 10 процентов.
— Многие наши клиенты сначала оформляют рассрочку, а через какое-то время берут ипотеку и при помощи нее рассчитываются с нами за покупку, — говорит Ирина Онищенко. — По опыту работы нашей компании могу сказать, что 20 процентов клиентов приобретают жилье при помощи рассрочки и примерно столько же берут ипотечные кредиты.
На очереди Каменка
Прогнозы на будущее представители банков делать опасаются. Как отметил Антон Кириков, вероятнее всего, в ближайшие месяцы процентные ставки по ипотеке снижаться не будут — для этого нет никаких оснований.
— В текущей экономической ситуации цена ресурсов для банков увеличивается, что не может не сказаться на рынке кредитования. Но при этом мы не ожидаем падения спроса на ипотеку, — заключил он.
В строительстве конкретики больше. Если говорить о краткосрочных прогнозах, то, по мнению Павла Созинова, этот год все-таки есть шанс закончить без потрясений — если макроэкономическая ситуация не подкачает. В долгосрочной же перспективе, как полагают эксперты, Петербург, безусловно, ждут перемены. Так, например, по мнению Всеволода Глазунова, к 2020 году Девяткино уйдет со строительной сцены, уступив эту роль Каменке, где будут строиться миллионы квадратных метров жилья. Юг города расцветет недвижимостью, а апартаменты, ныне не слишком востребованные в городе, станут полноценным жильем, и девелоперам придется возводить для них инфраструктуру.
Фото: blogrider.ru