В подходящем к концу 2017 году в целом по России было построено меньше жилых домов, чем планировалось. Но Санкт-Петербург и Ленинградская область выгодно отличились.
— В городе застройщики вышли на цифру в 2,9 миллиона квадратных метров жилья. До запланированного объема осталось ввести в эксплуатацию всего 100 тысяч квадратных метров. Область свои планы уже перевыполнила, сдав 2,4 миллиона квадратных метров жилой недвижимости, — сообщил сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский.
Стабильность показал и покупательский спрос — выкуплено около 4,2 млн «квадратов». Спрос «подогревали» регулярно снижающиеся ставки по ипотеке, понижающийся размер первоначального взноса и совместные программы банков с застройщиками.
Насколько «упали» ставки за год?
15 декабря Центробанк вновь понизил значение ключевой ставки до 7,75% годовых. Значит, в скором времени банки понизят свои ставки по ипотеке. А что они предлагают сейчас?
Ставки в банках на строящееся жилье:
Абсолют Банк — от 8,99% годовых.
Сбербанк — от 8,6%. По программам с застройщиками — от 7,4%.
ВТБ — 9,88%. По программам с застройщиками — от 5,75%.
Банк УРАЛСИБ — от 9,4%.
— Снижение процентных ставок на ипотечные кредиты за 2017 год в среднем по рынку составило 2–2,5 процентных пункта. Абсолют Банк в течение года снижал ставки пять раз, — сообщила заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. — По нашим предварительным оценкам, объем выдачи ипотечных кредитов филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге в 2017 году на 20% превысил результаты прошлого года. Декабрь — традиционно активный для ипотечного рынка месяц. Мы ожидаем, что ипотечный портфель в конце 2017 года превысит 3,3 млрд рублей.
Заметное снижение ставок подтверждают и в Сбербанке.
— После того, как банк снизил первоначальный взнос до 15% от стоимости приобретаемого объекта недвижимости, мы увидели большой спрос на ипотеку, что позволило выйти на докризисный уровень. За 11 месяцев 2017 года в целом по Северо-Западу мы выдали свыше 67 тысяч жилищных кредитов на сумму 124 миллиарда рублей. Больше половины из выданного объема приходится на Петербург — 33 тысячи кредитов на сумму свыше 75,6 миллиарда рублей, — сообщил директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
Розничный бизнес ВТБ в Санкт-Петербурге, по данным за 9 месяцев 2017 года, выдал более 8,5 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 23,2 млрд рублей. По итогам года в финансовой организации ожидают получить серьезный прирост в показателях выдачи.
— Средняя ставка по выданным кредитам в октябре составила 10,05%. Для сравнения, на январь 2017 года средняя ставка составляла порядка 12% годовых, — подчеркнула управляющий директор по ипотеке розничного бизнеса ВТБ в Санкт-Петербурге Маргарита Кирикова. — Интерес у клиентов банка вызывают индивидуальные программы кредитования, которые банк реализует совместно с застройщиками. Они дают возможность оформить ипотечный кредит по сниженной процентной ставке — от 5,75% годовых на первый год кредитования или от 7,45% на весь срок кредита.
Значительный рост доступности ипотечных кредитов в Банке УРАЛСИБ связывают не только со снижением процентных ставок и первоначального взноса.
— Она выросла и в связи с появлением на рынке новых ипотечных продуктов. К ним относится программа «Ипотечные каникулы», позволяющая клиентам, арендующим жилье, комфортно приобрести собственную недвижимость, военная ипотека с возможностью увеличения суммы за счет собственных средств клиента, ипотека по двум документам, ипотека под залог имеющегося жилья и другие программы, — отметил заместитель управляющего филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в г. Санкт-Петербурге Николай Сидорук.
Запросы и чеки возросли
По данным Сбербанка, все большей популярностью у заемщиков пользуются 2-комнатные квартиры. Хотя традиционно высокий спрос показывают и 1-комнатные со студиями. По мнению Марии Батталовой, рост среднего чека ипотеки происходит из-за того, что сегодня клиенты делают выбор в пользу покупки квартиры комфорт-класса, то есть не эконом.
Средний чек по банкам:
Абсолют Банк — 2,8 млн рублей (рост на 400 тысяч).
ВТБ — 2,6 млн рублей (рост на 100 тысяч)
Банк УРАЛСИБ — 2 млн рублей.
— Притом, что стоимость договора в 2017-м выросла, портрет покупателя, приходящего в нашу компанию, практически не изменился. Среди клиентов есть и молодежь, и пары без детей, которые покупают первую квартиру для себя. Семьи, которые улучшают жилищные условия, приобретая квартиру с большим метражом или меняя район на более благоприятный с точки зрения инфраструктуры, например. Также мы отметили, что к концу года на определенных объектах увеличилось число инвесторов — с 3 до 5%. Это, скорее всего, связано с тем, что конец года — время выходов из депозитов и предновогодних акций от застройщиков, — рассказала начальник отдела маркетинга ГК «РосСтройИнвест» Екатерина Пчелкина. — Что касается квартирографии, то у нас исторически наибольший объем спроса приходится на «однушки» и «двушки». При этом мы предлагаем квартиры классических планировок и не закладываем много квартир евроформата (рынком востребовано не более 10%), и студий — так как специализируемся на проектировании комфортного жилья.
А вот эксперты группы «ЦДС», у которой в строящихся жилых комплексах около 80% отдано под 1-комнатные квартиры и студии, отмечают, что покупатель помолодел. Сейчас средний возраст приобретателя недвижимости в домах группы «ЦДС» — 25–45 лет.
— Мы это связываем с несколькими причинами. Во-первых, молодые люди сейчас активны и амбициозны, и если ставят себе цель купить квартиру, то начинают на нее работать. Во-вторых, наша компания строит доступное жилье комфорт-класса, а именно таким интересуются молодые покупатели. В-третьих, на рынке появились новые инструменты: ипотека из-за интенсивно снижающейся ставки стала доступнее, а объем предложения на фоне высокой конкуренции среди застройщиков вырос, — пояснил статистику компании руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Петр Буслов.
МК-кошелек
Сейчас группа «ЦДС» предлагает жилье с очень большими скидками. Например, «квадрат» в стоящемся в области жилом комплексе стоит всего 63–69 тысяч рублей (цена зависит от степени готовности объекта). В Петербурге цена на квадратный метр в объектах компании колеблется от 70 до 86 тысяч рублей.
Изменение портрета покупателей сказалось и на отношении заемщиков к самой ипотеке.
— Из изменений хотелось бы отметить два момента. Во-первых, заемщики стали более ответственно подходить к вопросу оформления ипотеки и тщательнее выбирать банк, исходя из широкого спектра параметров, — подчеркнула Маргарита Кирикова. — Во-вторых, благодаря снижению ставок большее количество клиентов могут воспользоваться ипотечным кредитом.
Рефинансирование набирает обороты
Если поначалу заемщики с опаской присматривались к новому банковскому продукту, то сейчас все активнее его запрашивают. Повышенный спрос эксперты связывают в первую очередь с тем, что в настоящее время вилка между ставками трехлетней давности и нынешними существенно увеличилась, рефинансирование стало для заемщиков хорошей возможностью снизить ежемесячный платеж по кредиту.
— Доля рефинансированных кредитов в портфеле филиала Абсолют Банка в 2017 году увеличилась более чем в 2 раза по сравнению с 2016-м. Основная причина роста популярности данного продукта — возможность существенно снизить процентную ставку по кредиту и таким образом сократить размер ежемесячного платежа и сумму переплаты по кредиту. Действующие ставки на 3–4 процентных пункта ниже, чем, например, ставки в конце 2014 года. Также стоит отметить, что сейчас многие банки изменили свои подходы. Если раньше действовала дифференцированная ставка, которая зависела от срока кредитования и размера первоначального взноса, то сейчас некоторые участники ипотечного рынка, в том числе и Абсолют Банк, отказались от такого принципа и предлагают единую процентную ставку вне зависимости от выбранных параметров кредита, — пояснила Мария Батталова. — Сейчас ставка по программе рефинансирования в Абсолют Банке составляет от 8,99%.
ВТБ рефинансирует клиентов из других банков по ставке 10% годовых, в настоящий момент доля рефинансирования в общем объеме выдач колеблется от 3 до 4%.
— Интерес к рефинансированию будет возрастать, пока сохраняется тенденция к снижению ставок. Это связано не только с желанием заемщиков сократить расходы по платежам, но и со стремлением банков получить надежного клиента, — отметил Николай Сидорук. — Поэтому мы рассматриваем рефинансирование как инструмент увеличения клиентской базы и запустили в 4-м квартале новый продукт по рефинансированию кредитов сторонних банков с фиксированной ставкой.
Сегодня в УРАЛСИБе предлагается рефинансирование ипотеки по ставке 9,9% годовых. Кроме того, существует возможность объединить ипотечный кредит с потребительским и автокредитом, задолженностям по кредитным картам, а также в рамках нового кредита получить дополнительные денежные средства и таким образом заместить несколько кредитов одним.
Чего ждать от года грядущего?
Наступающий 2018 год принесет с собой немало изменений. В частности, с 1 января Центробанк вводит новые требования к ипотечным кредитам с небольшим первоначальным взносом. И у банков, по мнению аналитиков, останется два пути: либо поднимать минимальный взнос до требуемых 20%, либо ставки по ипотеке.
— Мы считаем первый вариант более вероятным. Увеличение процентной ставки сделает продукт неконкурентоспособным, а небольшое повышение первоначального взноса не окажет существенного влияния на доступность ипотеки и не отразится на объемах кредитования, — поделилась своим мнением Мария Батталова. — Возможно, при этом некоторые клиенты отложат ненадолго покупку квартиры, но это не станет поводом для отказа от приобретения недвижимости.
Как показывает практика, объемы выдачи с нулевым и минимальным взносом в Петербурге невелики. Люди, как правило, стремятся внести побольше денег, чтобы сократить итоговую переплату. К примеру, средний размер взноса у заемщиков Абсолют Банка составляет более 30%.
Новые требования, если они будут утверждены, не коснутся только Сбербанка, который может себе позволить фондирование из собственных средств, а не Центробанка.
— Не стоит пугаться того, что первоначальный взнос вырастет. Мы живем в Северной столице, где выбор по банкам большой. Другие банки могут иметь более высокие ставки, но предлагать уникальный продукт. Например, для моряков дальнего плавания, индивидуальных предпринимателей и так далее, — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — Логика Центробанка понятна — продукты с низким первоначальным взносом являются высокорисковыми. Такие заемщики, как только возникнут трудности в жизни, могут расторгнуть договор. Биться за кредит они не будут. Уровень дефолта по кредитам с нулевым первоначальным взносом намного выше, чем средний по ипотечным займам. Когда люди сразу вносят собственные средства, они ответственнее относятся к выполнению своих обязательств.
А снизятся ли ставки?
По мнению экспертов, в 2018 году процентная ставка может еще снизиться.
— У нас довольно оптимистичные прогнозы на 2018 год. Мы ожидаем роста объемов жилищного кредитования, — сообщил Вячеслав Лебедев.
— Банк России заявлял о том, что при устойчивой инфляции на уровне 4% он готов снижать ключевую ставку до уровня 6,5–7%. Это создаст возможность для дальнейшего снижения ставок по ипотеке, — считает Мария Батталова. — В этом случае мы увидим ставки по ипотеке на уровне 8–8,5% и рекордные темпы роста ипотечного кредитования.
В то же время
Спецакции от застройщиков и банков останутся
Из-за снижения процентных ставок по ипотеке с рынка могут уйти совместные программы банков с застройщиками по субсидированию ставки. Они станут менее рентабельными.
— Думаю, что в таком виде взаимодействия с банками, как сейчас, уже не будет, но, скорее всего, появятся другие маркетинговые программы, например, чтобы снизить первоначальный взнос, — считает Екатерина Пчелкина.
С тем, что программы претерпят изменения, согласны и в компании «ЦДС».
— Обычно инициатива на запуск таких программ поступает с двух сторон. Если банку нужны клиенты, он договаривается с застройщиками на субсидирование ставок. Если строительной компании необходимо продвинуть определенный объект, инициатива на субсидирование поступает от застройщика, — объясняет механизм Петр Буслов. —
Я думаю, что сами программы останутся, просто они будут ограничены по тем или иным параметрам. Например, по времени или по объему предложения. Например, могут появиться акции вроде «100 квартир по сниженной ставке» и так далее. В любом случае покупателю будут предоставлять возможность приобрести недвижимость по ставкам ниже среднерыночных.
