Цифры говорят сами за себя: в 2025 году специалисты районных администраций провели 2211 осмотров помещений и в 1099 случаях (49,7%) выявили незаконные перепланировки. При этом собственники «перекроенной» недвижимости далеко не всегда готовы добровольно привести помещения в первоначальное состояние. Согласно статистике, в 48,6% случаев дело доходит до суда. При худшем варианте в отношении нарушителя возбуждают уголовное дело — если из-за перепланировки произошло обрушение здания и пострадали люди.
Разрушительные ремонты
В начале августа 2025 года к дому № 103 на Невском проспекте прибыли все экстренные службы: во время ремонтных работ в одной из квартир рухнуло перекрытие между первым и вторым этажами, под завалами погиб 30‑летний мужчина.
Четырехэтажное здание, в котором произошло ЧП, — доходный дом, построенный в 1880 году. Капитальный ремонт в нем не делали. В какой-то момент владельцы коммунальной квартиры площадью под 100 квадратных метров, расположенной на втором этаже, решили превратить коммуналку в мини-отель. Так квартира № 13 преобразовалась в шесть студий. Как писали СМИ, соседи долгие годы жаловались на доставленные им «отельерами» неудобства: существенно выросла нагрузка на электросети, канализацию и водоснабжение.
Как стало известно «МК в Питере», еще в ноябре 2020 года специалисты администрации Центрального района, на территории которого находится жилое строение, выявили самовольную перепланировку и переустройство помещений квартиры. Владелец недвижимости проектную документацию на рассмотрение в администрацию не присылал. Суд своим решением от 19 сентября удовлетворил иск чиновников и обязал собственника в течение полугода привести помещения в первоначальный вид. Решение вступило в законную силу 17 января 2023 года. Однако владельцы проигнорировали требование суда. В итоге через год, 15 января 2024 года, было возбуждено исполнительное производство, а в сентябре 2024‑го — наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении бывшей коммунальной квартиры. Помимо этого, администрация предъявила в суд заявление о взыскании с собственников «мини-отеля» неустойки за неисполнение решения суда.
По предварительным данным, в августе 2025‑го собственники все же начали приводить недвижимость в первоначальный вид. Но ремонтники по какой-то причине начали складировать мешки со строительным мусором в одной комнате. Старые перекрытия не выдержали веса. Попутно выяснилось, что ремонт шел и в помещении на первом этаже: новые владельцы среди прочего с нарушениями демонтировали внутриквартирные перегородки.
В итоге по факту обвала следственный отдел по Центральному району ГСУ СКР по Петербургу возбудил уголовное дело по статье «Нарушение правил безопасности при ведении строительных работ, повлекшее по неосторожности смерть человека». Дополнительно в отношении собственников двух квартир оформили протоколы об административном правонарушении за самовольную перепланировку жилых помещений. Протокол оформили и в отношении ЖКС № 3, в управлении которого находится дом № 103 на Невском проспекте, — за нарушение лицензионных требований по управлению многоквартирным домом.
Аналогичные протоколы получили ЖКС № 2 Центрального района и собственники квартиры № 6 в доме № 46 на Гороховой улице: здесь обрушение части перекрытий из-за самовольной перепланировки произошло в августе 2024 года.
Также в августе 2024‑го произошло частичное обрушение в доме № 44/1 на пересечении Малого проспекта П. С. и Большой Зелениной улицы. Здесь в ходе капитального ремонта отслоился пол от несущей стены. Всех жильцов дома экстренно эвакуировали. По факту случившегося было возбуждено уголовное дело по статье о нарушении правил безопасности при ведении строительных или иных работ. Ход расследования брал под личный контроль глава СКР Александр Бастрыкин. На сегодня в доме установлены новые усиленные перекрытия, работы по восстановлению здания продолжаются.
Еще раньше, летом 2017 года, произошло обрушение в доме № 57 на Каменноостровском проспекте. По словам местных жителей, вечером 22 июля они услышали сильный треск и скрежет. После этого сразу в нескольких квартирах по стенам побежали трещины, перекосились дверные проемы, а с потолков полетели куски штукатурки. Спасатели эвакуировали всех жильцов одного из подъездов: в одночасье жилье покинули 36 семей. Их квартиры стали опасны для проживания. Люди не сомневались: в случившемся виноват сосед, который произвел самовольную перепланировку. Проверка выявила, что предприниматель, купивший на торгах расселенные коммуналки на первом и втором этажах, решил превратить их в двухуровневые апартаменты площадью 200 квадратных метров. В итоге нанятые им рабочие вырубили широкий проем в капитальной стене. Являющийся памятником культурно-исторического наследия дом 1910 года постройки таких преобразований не выдержал. Тогда, в 2017‑м, руководитель компании «Соглас-Проект» Антон Головейчук сообщил, что ежегодно в надзорные органы поступает более 3500 жалоб на незаконные перепланировки. К слову, спустя два года, в марте 2019‑го, владельцу коммуналок, затеявшему разрушительный ремонт, вынесли приговор за нарушение правил безопасности при ведении строительных работ, повлекших по неосторожности причинение крупного ущерба. Его приговорили к двум годам ограничения свободы и штрафу 56 млн рублей.
Нарушают не только в центре
Согласно официальным данным, лидером по количеству нарушений является Центральный район Петербурга. Это объясняется прежде всего высокой концентрацией исторической застройки и коммерческой привлекательностью объектов недвижимости. Также особенностью района является большое число коммунальных квартир, приобретая которые собственники пытаются сделать комфортабельное и просторное жилье или создать отдельные студии, мини-отели и хостелы.
«Вообще, перепланировка [квартир в старых домах] возможна, но при соблюдении определенных правил. Нужен проект. Необходимо, чтобы специалисты администрации района, межведомственной комиссии с ним ознакомились и сделали выводы, что перепланировка не несет угрозы, не затрагивает несущие стены, не нарушает конструктив здания в целом. Если перепланировка соответствует этим параметрам, то межведомственная комиссия совершенно спокойно может выдать разрешение», — цитировал «Деловой Петербург» в начале сентября 2025 года председателя Жилищного комитета Петербурга Дениса Удода.
Глава ведомства также рассказал, что комитет работает с управляющими компаниями и нацеливает их на выявление признаков незаконных перепланировок. К ним можно отнести большой объем строительного мусора, который выносят из квартиры.
Впрочем, нарушения выявляют по всему городу: Калининский район сталкивается с типичными проблемами панельных домов 1970–1980‑х годов постройки и сложностями согласования перепланировки панельных зданий. Петроградский район, откуда началась история Петербурга, имеет особенности работы с исторической застройкой начала XX века. В ветхих коммуналках, в домах с дворами-колодцами, являющимися визитной карточкой нашего города, инвесторы жаждут обустроить мини-отели. Василеостровский район отличается активной судебной практикой по принуждению к продаже квартир с публичных торгов — это крайняя мера воздействия, которая активно применяется судами.
Так, решением от 2 декабря 2024 года (дело № 2–5858/2024) Василеостровский районный суд удовлетворил иск администрации о продаже самовольно перестроенной квартиры, расположенной в доме № 30–32 на Малом проспекте В. О. Решение уже вступило в законную силу, исполнительный лист направлен в Главное управление Федеральной службы судебных приставов для принудительного исполнения.
В марте 2025 года (дело № 2–66/2025) Куйбышевский районный суд Петербурга удовлетворил исковые требования администрации Центрального района о продаже самовольно перепланированного жилого помещения площадью 147,6 квадратного метра, расположенного в доме № 22–24 на Невском проспекте. Правда, собственник-нарушитель с решением суда не согласился, сейчас оно обжалуется в Санкт-Петербургском городском суде.
Скупой платит дважды
Причина, по которой собственники помещений идут на совершение нарушения, понятна: жаждут сэкономить. Однако потенциальные нарушители забывают, что скупой платит дважды.
По данным экспертных организаций, стоимость согласования перепланировки под ключ в Северной столице составляет от 88 тысяч рублей при сроках от трех месяцев. А вот узаконивание уже переделанной квартиры обходится значительно дороже предварительного согласования по нескольким причинам:
► необходимо будет оплатить административный штраф в размере 2–2,5 тысячи рублей;
► нужно изготовить проект по факту перепланировки;
► может понадобиться переделка при несоответствии нормативам;
► придется нести судебные расходы при принудительном исполнении судебного решения.
Помимо этого, незаконные перепланировки существенно влияют на ликвидность недвижимости, делая невозможными сделки купли-продажи, приводя к отказу банков в ипотечном кредитовании и снижению рыночной стоимости объекта.
В итоге перепланировка помещений — это всегда ловушка для собственника объекта недвижимости. Продать незаконно переделанную квартиру практически невозможно. Ни один добросовестный нотариус не удостоверит сделку. Покупатель, узнав о проблеме, скорее всего, откажется от покупки, а банки не выдадут ипотечный кредит на приобретение недвижимости с неузаконенными изменениями. Самовольная перепланировка может спровоцировать и лавину исков от соседей, чьим правам был нанесен ущерб. Следом придет предписание от администрации района вернуть недвижимости первоначальный вид. Если оно будет проигнорировано, последует иск в суд с требованием о принудительном восстановлении конструкций за счет владельца. Ну а самые упорные нарушители столкнутся с тем, что их квартиры могут быть проданы с публичных торгов.
Что можно изменить без согласований?
Без утверждения в надзорных органах можно делать все, что не попадает под определения перепланировки и переустройства, а также не затрагивает общедомовую территорию. К таким видам работ относятся следующие:
○ косметический ремонт, в том числе окрашивание, оштукатуривание стен, поклейка обоев, установка плитки, ламината и тому подобное;
○ замена дверей и оконных блоков в предусмотренных проемах или монтаж новых в перегородках и ненесущих стенах;
○ установка раздвижных дверей-купе и легких перегородок с целью зонирования;
○ демонтаж самонесущих стен толщиной менее 25 см в кирпичных и 12 см в бетонных зданиях;
○ монтаж облегченных перегородок из дерева или гипсокартона, не дающих дополнительную нагрузку на перекрытия;
○ остекление балконов, лоджий и эркеров, если это разрешено нормами и не противоречит концепции фасада дома;
○ демонтаж старого и установка нового инженерного оборудования, в том числе батарей и полотенцесушителей, без изменения схем прокладок и габаритов ниш;
○ разбор старых или установка новых встроенных шкафов и антресолей;
○ навеска легких конструкций;
○ разбор порогов перед лоджиями и балконами;
○ монтаж навесных потолков, настил полов;
○ установка кондиционеров и вытяжек с прорезанием отверстий в несущей стене, если при этом не ухудшаются технические характеристики. Климатическое оборудование и телевизионные антенны допускается выводить на фасады, если это разрешено нормами эксплуатации дома;
○ перестановка электроплиты в пределах помещения кухни.
Перепланировка же охватывает мероприятия, вносящие коррективы в исходный проект объекта недвижимости. Для ее проведения необходимо согласование с надзорными органами. К таким работам относятся демонтаж и (или) перенос внутренних стен, сооружение новых проемов, переоборудование нескольких квартир в одну, расширение жилых комнат за счет общих, упразднение кухонь без окон, переустройство тамбуров.
Типичные ошибки при перепланировке
Проанализировав выявленные нарушения, эксперты выделяют наиболее распространенные ошибки при перепланировке помещений.
Расширение слишком маленькой или узкой кухни за счет прилегающей комнаты. Такой прием применим при условии, что квартира расположена на первом этаже либо под комнатой находится нежилое помещение. При этом кухня должна быть оборудована электроплитой. В домах с газовым оборудованием кухонное пространство необходимо будет отделить раздвижной перегородкой или дверью. Во всех остальных случаях расширение кухни за счет жилой комнаты невозможно.
Смещение «мокрых зон»: расширение санузла за счет жилых помещений, перенос санузлов так, что они начинают находиться над жилыми комнатами соседей.
Помимо этого, при перепланировке категорически запрещены следующие действия:
► присоединение лоджии, балкона к жилой комнате или кухне (изменение общедомового имущества, нарушение противопожарных правил, так как лоджии и балконы в квартирах, расположенных на 5‑м и выше этажах, являются аварийными, эвакуационными выходами);
► вынесение на балкон радиаторов центрального отопления (снижение температуры носителя);
► обустройство «теплого пола» за счет общедомовой системы отопления;
► сокращение сечения или перекрывание вентиляционных шахт (перекрываются действующие в/к, идущие снизу);
► нарушение работоспособности основных несущих конструкций здания (стен, покрытий);
► нарушение гидроизоляции и шумоизоляции ограждающих конструкций или снижение этих показателей.
Как сделать перепланировку грамотно?
Основным нормативным актом, регулирующим процедуру согласования перепланировок в Санкт-Петербурге, является Распоряжение Жилищного комитета от 12.08.2021 № 735‑р «Об утверждении Административного регламента администрации района Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги по согласованию переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме в Санкт-Петербурге». Регламент устанавливает срок рассмотрения документов в 45 календарных дней и срок выдачи решения не позднее 3 рабочих дней после принятия решения, при этом уполномоченным органом выступает администрация района через межведомственную комиссию. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.12.2023 № 1357 утвердило обновленные нормативы градостроительного проектирования, которые влияют на требования к перепланировкам.
В процедуре согласования перепланировок обязательно участвуют:
• администрация района;
• межведомственная комиссия при администрации района;
• государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга (она выполняет контрольно-надзорные функции);
• ГУП «ГУИОН» (осуществляет техническую инвентаризацию и оценку недвижимости);
• Комитет по градостроительству и архитектуре (если помещение расположено в объекте культурного наследия).
Для получения согласования перепланировки необходимо предоставить заявление установленной формы, правоустанавливающие документы на помещение, подготовленный проект переустройства и перепланировки, технический паспорт помещения, согласие всех членов семьи (если квартиры в соцнайме), заключение органа по охране памятников архитектуры (актуально для исторических зданий).
Помимо этого, межведомственные комиссии дополнительно требуют выписку из реестра СРО проектных организаций, задание на проектирование, планы выше- и нижерасположенных квартир, акт обследования вентиляционных каналов, справку о статусе здания, согласие балансодержателя, протокол общего собрания при затрагивании общедомового имущества, согласие банка при ипотеке.
Проект перепланировки должен быть выполнен организацией, имеющей соответствующие допуски СРО, и включать техническое заключение о допустимости планируемых работ с оценкой влияния на несущие конструкции и инженерные системы.
На предварительную оценку проекта отводится 3 дня, затем следует сбор исходно-разрешительной документации (30 дней), подготовка проектной документации (20–30 дней) и согласование в межведомственной комиссии (до 45 дней). Да, перепланировка — дело небыстрое, но, пройдя процедуру согласования проекта, вы будете уверены, что все делаете правильно и от ваших действий не пострадают ни дом, ни соседи.
Защитят законом
Кстати, Санкт-Петербург уже разработал проект федерального закона о внесении изменений в статью 29 Жилищного кодекса РФ и ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласно инициативе, в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будут вносить сведения о самовольно перестроенном и перепланированном помещении. Если закон будет изменен, сведения о незаконном изменении проекта помещения будут отнесены к дополнительным сведениям об объекте недвижимости.
Органы госвласти и местного самоуправления будут обязаны направлять в орган регистрации прав сведения о самовольно переустроенном и (или) перепланированном помещении в МКД для внесения их в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Если собственник устранит нарушения и приведет помещения в многоквартирном доме в прежнее состояние, эти сведения исключат из ЕГРН.
Помимо этого, в марте 2025 года в Госдуму был внесен законопроект о создании единой базы данных — Реестра решений. Он будет содержать сведения о согласовании или отказе в согласовании перепланировок.
Чтобы повысить уровень доступности услуги по согласованию перепланировок и оптимизации сроков, Минстрой России подготовил изменения в действующее законодательство. Порядок ведения ЕГРН установлен приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости». Сведения о самовольно переустроенном и (или) перепланированном помещении в многоквартирном доме, а также сведения о документах, послуживших основанием для внесения изменений (наименование поступившего документа, его реквизиты), будут содержаться в записи кадастра недвижимости о помещении в качестве дополнительного сведения об объекте недвижимости.
Эффективные меры для решения проблемы
Как сообщают в Смольном, сейчас в городе происходит усиление контроля через активизацию проверочной деятельности администрациями районов. В отношении злостных нарушителей применяют крайние меры — их квартиры продают с публичных торгов. Конечно, владельцам собственности дают и возможность, и время не доводить дело до столь суровых решений. Однако не все эти шансом пользуются. Как мы говорили в самом начале, почти в 50% проверенных помещений специалисты выявили незаконные перепланировки, и только половина нарушителей согласилась добровольно вернуть помещениям прежний вид.
В стране совершенствуется законодательство через разработку проектов по внесению сведений о нарушениях в ЕГРН. А для оптимизации процессов реализуется их цифровизация через создание единого реестра решений по перепланировкам.
Однако всем понятно: важно, чтобы проблема не возникала. А для этого нужно, чтобы люди, желающие произвести перепланировку, делали это через согласование проекта, а не полагались на авось. Каждый петербуржец, вне зависимости от того, в каком районе города и в доме какого года постройки он живет, должен помнить: жилье — это не только его «крепость», но и ответственность перед соседями и законом.
