Пару месяцев назад стало известно, что существует письмо за подписью председателей Москомэкспертизы и Мосгосстройнадзора (эти ведомства утверждают проекты и контролируют стройки), запрещающее строить в Москве однокомнатные квартиры площадью меньше 28 кв. м и двухкомнатные меньше 44 кв. м.
Вскоре после этого губернатор Ленобласти Александр Дрозденко сообщил, что в регионе, который он возглавляет, также вводится норматив минимальной площади квартиры в 28 кв. м.
Эксперты предположили, что теперь волна пойдет по всей стране.
Норматив был и раньше
Стоит сразу сообщить, что в России с декабря 2016 года действуют Строительные нормы и правила (СНиП 31–01–2003 Здания жилые многоквартирные). Они устанавливают минимальные размеры квартир по числу комнат:
► 1‑кк. — 28 кв. м;
► 2‑кк. — 44 кв. м;
► 3‑кк. — 56 кв. м;
► 4‑кк. — 70 кв. м;
► 5‑кк. — 84 кв. м;
► 6‑кк. — 103 кв. м.
Так что же получается? Жилье супермалой площади (например, до 20 «квадратов») появлялось в стране незаконно? Отнюдь. СНиПы оставляют региональным властям возможность для маневра.
«Допускается отклонение от приведенных значений <…> с учетом демографических требований, достигнутого уровня обеспеченности населения жилищем и ресурсообеспеченности жилищного строительства», — говорят правила.
То есть региональные власти вправе на какой-то период разрешить строить квартиры-малютки.
В названном выше письме московских властей говорится, что на строгом соблюдении СНиП будут настаивать, «принимая во внимание достигнутые в городе Москве показатели жилищного строительства», а также целевые показатели из майского Указа Президента РФ, в котором прописаны национальные цели до 2030 года.
Конечно, заворачивать уже согласованные проекты не будут: положительные заключения стройэкспертизы на строительство жилья с микроквартирами, которые девелоперы получили до 7 мая 2024 года, действительны, объекты будут возведены в одобренных параметрах.
Кстати, некоторые СМИ, комментируя ситуацию, пишут, что новые подходы столичных и ленинградских властей не затрагивают квартиры-студии. Такие выводы скорее говорят о компетенции самих журналистов: в нормативных актах нет понятия «квартира-студия», это просто маркетинговая фишка для обозначения особо малого однокомнатного жилья.
Зачем нужны малютки
Мини-квартиры появляются не от хорошей жизни. Их единственное достоинство — низкая цена за объект (в пересчете на квадратный метр они далеко не дешевы). Такое жилье идеально подходит для сдачи в аренду и расселения коммуналок, его покупают для детей-студентов.
Что говорит статистика
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) «Дом.РФ», в Петербурге доля однокомнатных квартир в строящихся домах составляет 67%, а в Ленобласти — 71%. Для сравнения: в «резиновой» Москве таких квартир всего 41% в общей массе нового жилья.
Согласно данным системы, в Петербурге только у трех застройщиков в домах нет однушек.
Сервис дает представление и о том, какие компании Северной столицы пострадают больше всего, если власти города на Неве также введут запрет на стройку микрожилья. По данным «Дом.РФ», сейчас 18% квартир (27 611 единиц) в новостройках Петербурга имеет площадь менее 25 «квадратов»! Из них 27 588 — однокомнатные, 15 — крохотные двушки и восемь — нанотрешки. Таковы данные СБИС, но, честно говоря, мы так и не смогли себе представить микрожилье аж с тремя комнатами. Вот такие квартиры точно стоило бы запретить.
Кстати
Согласно данным ЕИСЖС, больше всего квартир-малюток (площадью до 25 «квадратов») у пяти застройщиков Северной столицы:
► Холдинг Setl Groupe — 9,8 тысячи (общая площадь — 234 тысячи «квадратов»). По данным СБИС, доход ООО «Сэтл Групп» (гендиректор Ян Изак) в 2022 году составил 15,1 млрд рублей, а чистая прибыль — 10,2 млрд (прирост за год 69%).
► ЛСР — 7,2 тысячи (150 тысяч кв. м). В 2022 году доход ПАО «Группа ЛСР», которым руководит Дмитрий Кутузов, составил 24,3 млрд рублей, а чистая прибыль — 6,9 млрд (прирост 19%).
► «Лидер Групп» — 3 тысячи (61 тысяча кв. м). Доход компании, которую связывают с сенатором Александром Некрасовым, за 2023 год составил всего 209,2 млн рублей, а чистая прибыль — около 500 тысяч рублей (снижение на 99%).
► «Самолет» — 2,2 тысячи (50 тысяч кв. м). Доход ПАО «ГК “Самолет”» (гендиректор Андрей Иваненко) в 2022 году составил 19,2 млрд рублей, чистая прибыль — 7,5 млрд (прирост 223%).
► РСТИ — 1,1 тысячи (25 тысяч кв. м). Компания, которой владеют Федор Туркин, Нина и Игорь Креславские (глава комитета по строительству назначил доверительным управляющим свою мать), ранее называлась «РосСтройИнвест». Генеральный директор — Валентина Калинина. Доход компании в 2022 году составил 231,9 млн рублей, чистая прибыль — 4,1 млн (снижение на 30%).
Мнение экспертов
Гендиректор СК Сity Solutions Василий Тимофеев:
— По данным City Solutions, у 92% строящихся домов в Петербурге и области минимальный размер студий — меньше 28 кв. м, при этом 85% новостроек включают студии в свою квартирографию. Отказ от их строительства автоматически повысит уровень жилых комплексов. Реформа снизит социальную напряженность, ведь микростудии зачастую покупались под последующую сдачу в аренду. Но в результате жилье может стать менее доступным.
Вероятно, власти других регионов также могут законодательно ограничить размер студий.
Президент НП «Санкт-Петербургская палата недвижимости», гендиректор агентства недвижимости «Бенуа» Дмитрий Щегельский:
— После объявления Москвой о запрете строительства квартир менее 28 кв. м и поддержки начинания со стороны властей Ленобласти я предположил, что тема «антистудия» завирусится по стране. Но на данный момент о подобных акциях в других регионах мне неизвестно.
Градостроительные нормы могут регулироваться местными властями. Так, в Ленобласти уже ограничили высотность новостроек. Архитекторы и застройщики должны будут подчиниться. Увеличение минимальной площади приведет к изменению стоимости ввиду увеличения затрат на строительство. Однако можно будет «играть» ценой, к примеру, за счет отказа от балкона.
Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов:
— Малогабаритных квартир на рынке довольно много. Но по мере того, как квартиры до 28 кв. м будут распродаваться, спрос на них будет обгонять предложение. И цены, разумеется, подрастут.
Будущее рынка недвижимости можно рассмотреть на примере Петербурга, если он пойдет по пути Москвы и Ленобласти. В нашем городе порядка 25% от всего предложения приходится на квартиры-студии, из которых только 4% имеют площадь больше 28 кв. м. В прошлом году на студии приходилась почти каждая третья сделка на рынке новостроек. Средняя цена «квадрата» в Петербурге сейчас — 250 тысяч рублей. Большая часть квартир-студий предлагает площадь 22–25 кв. м. То есть плюс 4–6 кв. м от средней площади — это рост цены более чем на 1 млн рублей. На выборе среди относительно недорогого жилья это отразится напрямую. Также практика показывает, что в части наращивания средних метражей работает только дешевая ипотека, например семейная. Если покупка доступна, кредиты недорогие, то покупатели сразу же начинают рассматривать квартиры побольше.
К. ю. н., доцент кафедры международного и публичного права юридического факультета Финансового университета при Правительстве РФ Исмаил Исмаилов:
— Поставлена задача повысить уровень обеспеченности жильем граждан до показателя не менее 33 кв. м на человека. Запрет [на микрожилье] коснется лишь будущих проектов. В долгосрочной перспективе мы сможем наблюдать переток спроса на однокомнатные квартиры, апартаменты и вторичный сегмент. Очевидно, что такая инициатива направлена в первую очередь на жилье эконом- и комфорт-класса: в проектах данного уровня реализовывались предложения от 19 кв. м, в то время как в квартирах бизнес- и премиум-класса даже студии обычно проектируются от 25 кв. м. При этом мера не является инновационной: аналогичный запрет уже действует с 2023 года, например, в Краснодарском крае, где микроквартиры пользовались спросом для дальнейшей сдачи туристам.
Коммерческий директор «О2 Групп» Артем Медведев:
— В Санкт-Петербурге действительно наблюдается тренд на снижение метража жилья. Так, средняя площадь квартир еще в 2023 году составляла 42,3 кв. м, а в 2024 году — уже 39 кв. м. Застройщики уменьшают площадь однокомнатных квартир и студий ради сохранения конкурентной цены. Уменьшение жилой площади приводит к тому, что девелоперы больше внимания уделяют функциональности самих планировок, созданию инфраструктуры всего ЖК. В современных домах появляются зоны, которые позволяют жильцам проводить время вне квартиры. Но допускать сокращение площади квартир до такой степени, что жизнь в них будет неполноценной, нельзя.
