Эксперты, девелоперы и представители банковской отрасли Петербурга рассказали об основных трендах на рынке коммерческой и жилой недвижимости в 2021 году. Онлайн-дискуссия была организована Агентством Бизнес Новостей, изданием «МК в Питере» и телеграм-каналом «Деловая газета».
Обсуждение началось с оценки текущего положения дел на рынке недвижимости. Модератор онлайн-дискуссии главный редактор «МК в Питере» Тимофей Шабаршин попросил оценить ситуацию в отрасли исполнительного директора Российской гильдии управляющих и девелоперов Елену Бодрову.
Тренды рынка недвижимости 2021 года
«В 2021 году до 90% всех застройщиков строят жилье с привлечением проектного финансирования по счетам эскроу. И мы понимаем, что переход на заемные средства повлиял на рост стоимости. Еще один момент, который влияет на стоимость квадратного метра, исключительно петербургский. Речь о создании градостроительной комиссии при губернаторе, которая обязывает застройщика заниматься социальной инфраструктурой в зависимости от объема вводимого жилья», — отметила Елена Бодрова.
По словам эксперта, такой подход вынуждает застройщиков перекладывать эти затраты на дольщиков. Среди других причин роста цен в Российской гильдии управляющих и девелоперов называют общее проседание экономики, девальвацию рубля, резкий рост стоимости материалов и уход с рынка дешевой рабочей силы.
На этом фоне эксперт рекомендует не ждать снижения стоимости квадратного, хотя и отмечает, что точки зрения потребительского спроса и платежеспособности населения текущие цены являются ощутимыми для покупателей жилья.
Заместитель директора по маркетингу Legenda Ксения Садкова также обратила внимание на рост себестоимости материалов и увеличение социальной нагрузки на застройщиков, назвав ее колоссальной. При этом возможности рынка эксперт назвала ограниченными.
«Рост потребительских возможностей меняется не так быстро, как нам хотелось бы. Рост цен на рынке происходит и будет происходить минимум до конца года. После стихийного роста во втором полугодии 2020 и первой половине 2021 года застройщики переоценивать свои проекты перестали. Но у нас все равно происходит колоссальное вымывание дешевого предложения, которое влияет на рост цен», — обратила внимание замдиректора по маркетингу Legenda.
До 7 миллионов: рост цен на квартиры
Самая ликвидная недвижимость, по наблюдениям Ксении Садковой, не превышает 7 миллионов рублей, но более дорогие объекты уходят уже сложнее. Реализация объектов от 15 млн рублей может составлять до 50 месяцев. Она добавляет, что по этой причине у девелоперов может возникнуть проблема, когда за срок реализации проекта они просто не успевают продать объекты. Такая ситуация со временем также будет влиять на спрос и цену жилья.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» всего за первое полугодие 2021 года застройщики реализовали Петербурге 1,8 млн квадратных метров жилья. Но в третьем квартале строительные компании столкнулись с рядом проблем, хотя объемы проданного жилья все равно ожидается «неплохим».
«Отмена, господдержки, повышение среднего бюджета, мы столкнулись с определенным снижением объема реализации, причем у ряда компаний были значительные проседания. В август был прирост и по сентябрю мы видим восстановление. За 9 месяцев результаты будут неплохими, но многое зависит от скорости стартов новых проектов», — считает руководитель «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева.
По ее словам, внимание потребителей сейчас сосредоточено преимущественно на жилье в спальных районах, окраинах, пригородных зонах. Основная реализация объектов идет на уровне 120 тысяч за квадратный метр. Эксперт подчеркивает, что такие цены в городе до пандемии были за жилье в спальных районах в пределах города.
Президент Becar Asset Management Александр Шарапов в свою очередь уверяет, что жилье в Петербурге продолжит дорожать несмотря на текущий уровень цен. По его словам, сказывается давление инфляции, в связи с чем цены двинулись вперед и через полгода мы увидим их дальнейшее повышение.
Эксперт обращает внимание и на двукратное подорожание земель в городе за последние полгода. Вкупе с увеличением себестоимости строительства все говорит в пользу роста цен.
По мнению Александра Шарапова, Петербург по росту цен и дальше будет опережать остальную Россию, соперничая с Сочи за лидерство.
Семейная и льготная ипотеки
Участники встречи соглашаются, что ипотека остается поддерживающим фактором, влияющим на объем реализации. В августе и сентябре, как подсчитали в «Петербургской Недвижимости», доля проданного жилья с учетом ипотеки доходила до 75-76%. В то же время программа господдержки сократила свое присутствие в общей доле продаж до 30%.
На этом фоне банки активно переформатировались и предлагают другие продукты, например, семейную ипотеку, способствуя сохранению темпов продаж. Подробнее об одной из таких программ рассказала Ирина Илясова, начальник управления по СЗФО «Росбанк Дом».
«Льготная ипотека, конечно же, была драйвером рынка ипотеки в первом полугодии. Сейчас мы видим изменение трендов и постепенное снижение объемов ее выдачи. Но у нас есть другой формат — семейная ипотека. Мы видим постепенный прирост наращивания именно этого сегмента. Она составляет почти 5% у нас», — приводит данные представитель кредитного учреждения.
Ирина Илясова добавляет, что ипотечные программы без первоначального взноса не пользуется популярностью у петербуржцев. Средний взнос находится в районе 15-20% от стоимости квартиры, и люди более основательно начали оценивать свои возможности как на первичном, так и на вторичном рынке.
В свою очередь директор по развитию компании L1 Надежда Калашникова обратила внимание на растущую популярность квартир малого формата и меньшего класса. По утверждению эксперта, во время стагнации в экономике такие квартиры пользуются большим спросом у населения.
«Элитный сегмент наоборот начинает проседать. Предложение здесь растет, а доходы населения снижаются. Спрос смещается в сторону небольших квартир в ЖК в удобных локациях. Покупатели выбирают возможность переехать и жить в такой квартире, не платя аренду или ипотеку. Факторы повышенного спроса сейчас проявляются в следующей последовательности: локация, класс, размер, готовность и только на последнем месте ипотечные программы», — уверяет Надежда Калашникова.
Правовой казус апартаментов
Генеральный директор компании VALO Service Константин Сторожев также обратил внимание на рынок апартаментов и готовящееся изменение законодательства в этой области.
«Изначально все затевалось как борьба с псевдожильем, когда под видом гостиниц строились апартаменты и продавались для жилья. Сюда наслаивалась проблема необеспеченности инфраструктурой. Но в Петербурге ситуация отличается от Москвы, здесь больше сервисных апартаментов. Этот закон должен был решить две проблемы- как жить дальше и что делать с уже построенными объектами, которые попали во внеправовое поле», — очерчивает проблему эксперт.
Законодатели пытаются найти решение, но пока, со слов эксперта, все игроки рынка строят такие объекты по гостиничным нормативам. Участники рынка ждут от нового закона изменений с меньшими потрясениями, но пока продолжает сохраняться неопределённость.
Минстрой в сентябре очередной раз объявил, что «решение вопроса о статусе апартаментов пока не найдено», хотя до конца года его всё же обещают принять.
Создание комфортной среды
Участники онлайн-дискуссии обсудили и тему создания комфортной среды в районах с новыми жилыми комплексами. По словам генерального директора Агентство недвижимости «КВС» Анжелики Альшаевой, комфортную среду девелоперы могут качественно реализовать только при комплексном освоении территорий.
«В спальных районах в пределах Петербурга и области существует дефицит социальной инфраструктура. Здесь надо понимать, что клиент покупает не только квартиру, но и расположение — в парадной, в доме, в квартале. Соприкосновения должны быть для него максимально комфортны. Необходимо предусмотреть закрытые дворы от машин и посторонних, различные зоны отдыха для детей и подростков, площадки для выгула собак, ландшафтный дизайн, логистику и прочие моменты», — считает Анжелика Альшаева.
Ее поддерживает генеральный директор DEREVO PARK Андрей Кочетков, который считает, что территория должна учитывать все потребности местных жителей. По его словам, люди выбирают не квадратные метры, а среду, в которой живут. Для них важны вопросы обеспечения безопасности, связанности.
«Формирование дворовых сообществ является одними из основных задач комфортной среды. Здесь надо начинать с комплексного исследования территории, социоэкономического исследования для выявление портретов местных жителей, изучить локацию, логистику, интересы людей. Только потом можно переходить к дизайн-проекту и разработку проектно-сметной документации», — уверяет эксперт.
Принцип «единого окна» от ЛОЭСК
Была затронута и тема подключения районов с новыми жилыми комплексами к энергетической инфраструктуре. Подробнее об этом рассказал директор по развитию электрических сетей ЛОЭСК Юрий Кудряшов.
«По объемам оказываемых услуг за 9 месяцев 2021 года ЛОЭСК уже создал схему внешнего электроснабжения для ввода в эксплуатацию многоквартирных домов с общей жилой площадью около 500 тысяч квадратных метров. Компания также осуществила присоединение более 50 социально-культурных объектов, которые идут в нагрузку к жилым домам», — заявил спикер.
Юрий Кудряшов также обратил внимание на рост клиентоориентрованности и лояльности сетевой компанией. В частности ЛОЭСК предлагает создание электрических сетей силами самого заявителя, в счет платы за присоединение он лишь передает смонтированный электросетевой комплекс. В сетевой компании также готовы к рассмотрению различных вариантов с рассрочками платежей за технологическое присоединение.
В ЛОЭСКе обращают внимание и на внедрение современных сервисов и допуслуг в свою работу. В настоящее время среди прочего сетевая компания обеспечивает дополнительные услуги по освобождению земельного участка, проектным и строительного-монтажным работам за заявителя, обслуживанию электросетей, их ремонту и так далее.
«У нас внедряются допуслуги с целью создания принципа «единого окна» для заявителя. Повышенным спросом пользуется сервис личного кабинета, посредством которого подается порядка 95% заявок. В июне было запущено мобильно приложение для подключения к электрическим сетям, что сделало приложение еще более мобильным. Нам удалось значительно сократить сроки подключения к сетям», — отмечает Юрий Кудряшов.
Одним из основных приоритетов компании ЛОЭСК он называет установку современных приборов учета и электрической энергии. Они позволяют осуществлять не только дистанционный сбор данных, но дистанционное отключение и подключение к сетям.
Ключевым акционером ЛОЭСК является правительство Ленобласти, что позволяет оперативно разрешать спорные ситуации в контакте с районными администрациями. Именно благодаря такому тесному сотрудничеству в 2021 году удалось ввести ЖК в Кингисеппе и Луге. Сетевая организация там выполнила мероприятия за заявителя, который находился в предбанкротном состоянии.
