РЫНОК СТРЕМИТСЯ К РАВНОВЕСИЮ
На протяжении последних лет эксперты ипотечного рынка не устают говорить нашему изданию о том, что именно ипотечные продукты поддерживают рынок недвижимости и кредитные организации. Государственные программы были внедрены как раз для этого — они должны были дать возможность россиянам приобрести жилье, а также поддержать поток клиентов к застройщикам и в кредитные организации. В итоге стабильно высокий спрос на новостройки в Петербурге и пригороде еще больше вырос, и девелоперы были вынуждены признать дефицит предложения.
— Сейчас говорить о «выгорании» рынка строящегося жилья Петербурга и ближайшей Ленобласти преждевременно. Возникший в 2020 году дефицит предложения постепенно сокращается. Темпы вывода новых проектов в текущем году увеличились, а с началом нового делового сезона можно ожидать еще большей активности со стороны застройщиков. Наша компания недавно открыла продажи в двух своих объектах — голландском квартале «Янила» в Янино и финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга. К концу этого — началу следующего года рынок придет к равновесному состоянию, — уверен директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
В то же время, по мнению эксперта, в скором будущем в Петербурге можно будет наблюдать смещение как спроса, так и предложения на областные новостройки, расположенные в ближайшем пригороде.
ИПОТЕКА — ДВИГАТЕЛЬ РЫНКА
Как сообщила «МК в Питере» территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного банка «Открытие» Татьяна Хоботова, цены на недвижимость в Петербурге таковы, что купить квартиру без ипотечных программ в городе практически невозможно. По расчетам эксперта, чтобы семья, выплачивая ежемесячно около 40 тысяч рублей по ипотечному кредиту, чувствовала себя комфортно, ее средний ежемесячный заработок должен составлять порядка 80 тысяч рублей.
То, что большинство покупателей квартир приобретают их на ипотечные средства, подтверждают и участники нашего круглого стола.
— По итогам первого полугодия ипотека продолжает обеспечивать основной объем сделок в наших проектах и доходит до 90%. Значительную роль в этом сыграли программы льготной ипотеки, а также собственные предложения застройщиков по субсидированию ипотечной ставки. Чуть более 10% договоров заключается на условиях 100% оплаты или по программе длительной рассрочки, — сообщил Ян Фельдман.
По мнению наших экспертов, на рост спроса на ипотеку как в прошлом, так и в этом году повлияло несколько факторов — общее снижение ставок и программа льготной ипотеки с господдержкой.
— Филиалом Уралсиба в Санкт-Петербурге в прошедший период было выдано ипотечных кредитов на 2,56 млрд рублей — почти в 1,5 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — сообщил исполнительный директор, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Ренат Сейфетдинов.
ЛЬГОТНАЯ ИЛИ СЕМЕЙНАЯ?
Участники круглого стола единодушны в мнении о том, что программа льготной ипотеки поддержала рынок в пандемийный 2020 год. Более того, спрос на первичное жилье начал расти.
— Мы видим, что даже при отсутствии увеличения реальных доходов населения ипотека с господдержкой востребована. Программы семейной и льготной ипотеки перераспределили доли вторичного и первичного рынков жилья в пользу роста спроса на новостройки, — говорит руководитель по продажам ипотечных продуктов «Севергазбанка» Елена Басунина.
Между тем, как отмечает Ренат Сейфетдинов, программа льготной ипотеки в своем первоначальном виде (максимальная сумма кредита составляла 12 млн рублей) действовала до 1 июля 2021 года. Те заемщики, которые планировали покупку на весенне-летний период, постарались успеть получить ипотеку до окончания действия программы. Да, правительство приняло решение продлить программу, но, по мнению наших экспертов, измененный продукт не будет пользоваться столь высоким спросом.
— Льготную ипотеку продлили по 1 июля 2022 года, но максимальную сумму кредита снизили до 3 млн рублей. Для большинства регионов это ограничение не является существенным, так как средний чек по ипотечному кредиту укладывается в эту сумму. Но в Москве и Петербурге квартиры в новостройках могут стоить намного дороже, поэтому для двух столиц программа будет не актуальна, — уверена Елена Басунина. — Между тем, сейчас в «Севергазбанке» ставка по льготной ипотеке составляет 6,25% годовых, по семейной — 4,85% годовых.
К тому же на рынке появилось более заманчивое предложение и тоже с господдержкой. Ренат Сейфетдинов из Банка Уралсиб убежден, что больший отклик у петербуржцев найдет программа «Семейная ипотека», по которой правительство сформулировало весьма привлекательные условия.
— Ее могут оформить семьи даже с одним ребенком, а не двумя или более, как ранее. Этой программой могут воспользоваться петербуржцы, у которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022‑го рожден первый ребенок или последующие дети, а также семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью, вне зависимости от того, когда ему была присуждена инвалидность. При этом максимальная сумма кредита составляет 12 млн рублей, а ставка не может превышать 6%. В Банке Уралсиб по программе «Семейная ипотека» предусмотрена ставка от 5,09% на срок до 30 лет, — разъясняет суть программы Ренат Сейфетдинов.
По мнению участников круглого стола, во втором полугодии 2021 года будет наблюдаться умеренный рост спроса на ипотеку. Причем это связано не только с госпрограммами, но и в целом с довольно низкими ставками по ипотечным продуктам.
А КТО ПОКУПАЕТ?
Как говорят наши собеседники, составить портрет покупателя довольно сложно, ибо на каждый вид недвижимости есть свой клиент.
— Чаще всего это семьянин 35–45 лет с одним или двумя детьми, высшим образованием и профессией в сфере торговли. В целом в этой возрастной группе больше всего желающих решить квартирный вопрос. Еще одна активная категория потенциальных покупателей — это люди от 25 до 35 лет. Мы стараемся не делить клиентов по возрасту, половому признаку или роду деятельности. В то же время есть несколько характеристик, которые их объединяют. В частности, они готовы к переезду за черту города, в основном это семейные люди, они ценят комфорт и возможность закрыть максимум повседневных бытовых потребностей, не выезжая за пределы жилого квартала, — делится своими наблюдениями Ян Фельдман. Он отметил и еще одну деталь — новостройки под Петербургом пользуются спросом не только у жителей города на Неве.
Кстати, если составить четкий портрет покупателя достаточно сложно, учитывая, что предложения на рынке самые разные — от компактных студий до жилья класса люкс, застройщики могут точно сказать, кто не пользуется ипотекой.
— Здесь можно выделить три основные категории. Первая — люди, продающие недвижимость и покупающие на вырученные средства новую. Вторая — люди с высоким доходом, имеющие значительные сбережения на банковских счетах. Третья — люди, которые по разным причинам не хотят обращаться в банк, имеют неофициальный доход или статус высокорисковых клиентов. Например, бизнесмены, чей бизнес пострадал в период ограничений. Все остальные так или иначе рассматривают ипотеку, — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.
ЧТО ПОКУПАЮТ?
По данным наших экспертов, сейчас средний метраж приобретаемой квартиры составляет 50 кв. м. При этом в фокусе внимания покупателей функциональные планировки, в которых есть гардеробные и кладовые, мастер-спальни с отдельным санузлом, объединенные кухни-гостиные или балконы и лоджии увеличенной площади. Востребованным остается и евроформат — за счет возможности максимально удобно зонировать жилое пространство. Растет и запрос на внутреннюю инфраструктуру жилых комплексов — потенциальные новоселы хотят, чтобы во дворе их дома были разные объекты — от детских и спортивных площадок до коворкингов и комьюнити-центров.
— Из трендов можно отметить устойчивый спрос на квартиры с отделкой. Сегодня около 60% сделок в структуре сделок застройщиков, работающих в сегменте массового спроса, составляет жилье с готовым ремонтом. Появляются на рынке и предложения с частичной меблировкой, — говорит Ян Фельдман.
Представитель группы компаний «ПСК» в свою очередь отметил тенденцию к снижению среднего метража приобретаемых в ипотеку квартир.
— С одной стороны, недвижимость дорожает и уложиться в имеющийся бюджет можно выбором меньшей площади. С другой — сам факт площади ради площади уже давно никого не интересует. Важнее то, как эта площадь используется в конкретной планировке. Эта тенденция характерна практически для всех классов недвижимости. Покупателей дорогого «метра» точно так же не привлекают большие площади, главный мотив — функциональность. Общую тенденцию мы заметили еще 4 года назад. Если покупателю нравится дом и расположение, но цена выше средней, он скорее предпочтет этот проект более дешевому, но в варианте квартиры с меньшим метражом, — отмечает Сергей Софронов.
ЖДАТЬ ЛИ РОСТА ЦЕН?
Этот вопрос волнует всех покупателей жилья эконом- и комфорткласса. За первое полугодие 2021 года цены на рынке строящейся недвижимости уже выросли на 15%. Что же будет дальше?
— Во втором полугодии будет наблюдаться некое плато на рынке — цены вряд ли будут расти такими темпами, как раньше, но и снижения не ожидается. Локально может происходить корректировка стоимости квадратного метра в слишком переоцененных проектах, — уверен Ян Фельдман.
Представители банков согласны с обоими утверждениями: рост будет, но он не будет стремительным. Более того, его постараются сдерживать. В частности, сами кредитные организации.
— Каждый банк старается сделать условия максимально привлекательными: снизить ставку, размер первоначального взноса, требование к стажу и так далее. Но по факту условия кредитования зависят не только от кредитной политики банка, но и от других факторов. В начале 2021 года, по нашим данным, большинство банков смягчали условия для заемщиков. Вместе с тем в случае регуляторных изменений у банков возникает необходимость ужесточать условия кредитования (повышение ставки, увеличение размера первоначального взноса). Однако нужно признать, что некоторые банки в этом году уже не раз повышали ставки по программам, не пользующимся господдержкой, — говорит Елена Басунина. — При этом рост цен на недвижимость, на наш взгляд, будет сдерживаться, в том числе за счет сниженной максимальной суммы кредита по госпрограмме льготной ипотеки и роста ставок по ипотеке в целом.
ВАРИАНТЫ ЕСТЬ
Конечно, на рынке существуют не только программы с господдержкой. Любой банк и застройщик сможет предложить целую линейку собственных ипотечных продуктов. Например, продукты с субсидированными ставками (можно даже найти вариант, при котором ставка субсидируется до 3,3% на весь период действия ипотечного кредита, такой, например, есть у ГК «Ленстройтрест») и различные программы рассрочки.
— Современные реалии рынка подталкивают застройщиков искать новые инструменты продаж. Одним из таких инструментов является программа субсидирования, при которой застройщик компенсирует банку часть процентной ставки по кредиту. У Банка Уралсиб в ряде регионов уже действует программа, по которой минимальная ставка по кредиту составляет 0,01% на срок до 1 года. В Петербурге мы вышли с подобным предложением к партнерам-застройщикам и уже скоро сможем анонсировать совместную программу льготной ипотеки сроком на год. Уверен, что это позволит покупателям недвижимости существенно сэкономить на платежах по кредиту на этапе ожидания переезда в новое жилье, — говорит Ренат Сейфетдинов.
В то же время всегда есть люди, которые не хотят залезать в кредиты даже при низкой ставке и рассчитывают только на свои силы. Именно для таких разработаны программы рассрочки.
— Несмотря на наличие доступных ипотечных кредитов, остается ряд покупателей, которым удобнее оформить именно рассрочку от застройщика. Это позволяет им избежать дополнительного звена в виде банка и сэкономить время на сборе документов, подтверждении дохода и тому подобном. Максимальный срок рассрочки в нашей компании — 8 лет, — рассказывает Ян Фельдман.
И все же, как уточняет Сергей Софронов, рассрочка подходит не каждому покупателю недвижимости.
— Мы предлагаем несколько программ рассрочки, но не как альтернативу ипотеке. Условия все же значительно отличаются: первый взнос выше, а период рассрочки короче. Поэтому меньше выплат, но их размер больше выплат по ипотеке. Но, например, для покупателей, продающих имеющуюся недвижимость, рассрочка вполне может быть вариантом быстро внести вырученные средства и тем самым снизить переплату. Кроме того, из рассрочки всегда можно перейти в ипотеку в случае, если планы поменялись. Кстати, покупателям апартаментов льготная ипотека в принципе не была доступна. Но мы точно так же предлагаем на выбор несколько программ рассрочки, включая длительную, до 5 лет. А также совместно с банком-партнером субсидированную ставку по ипотеке, — говорит Сергей Софронов.
БРАТЬ ИЛИ ЖДАТЬ?
Ответ на этот вопрос у застройщиков и банкиров в последние годы не меняется. Участники нашего круглого стола были единогласны — если есть возможность приобрести квартиру сейчас, откладывать не стоит. Предпосылок к тому, что ставки и цены пойдут вниз, нет.
