Между тем этот опыт (за последние лет 40) показывает: в любых сомнительных случаях надо покупать недвижимость. Мы не будем сегодня говорить о жилье в формате бизнес-класса, хотя и его покупатели сегодня несколько озадачены. Мы рассмотрим тот формат, что раньше назывался «эконом-классом», но за годы ипотечного бума почти полностью трансформировался в класс «комфорт». И все же остался относительно доступным.
Ценовая доступность именно сегодня — громадное, решающее преимущество. Еще можно успеть купить квартиру на прежних условиях. Еще можно добиться, чтобы эти условия не поменялись «задним числом». Такое уже бывало в нашей истории не раз, и решительный покупатель всегда оставался в выигрыше. Но даже на пике кризиса выбирать жилье нужно осмысленно.
РАЗМЕР ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ
Доступное жилье в черте города — это, конечно, малогабарит (дешевую, но дальнюю Ленобласть сегодня брать в расчет не будем). Подсчитано, что малогабаритные квартиры сегодня составляют едва ли не половину предложения в проектах масс-маркета. По-прежнему востребованы и студии, и «еврооднушки» (по факту — студии с обособленной спальней), и классические однокомнатные квартиры (для любителей готовить на кухне), и даже компактные «двушки». Жилье такого формата – не вынужденный компромисс, а скорее разумный выбор: кому-то действительно не нужна кухня, а кому-то (например, студенту) – ни к чему отдельная спальня.
«Студии и «однушки» остаются самыми востребованными, — говорит директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова. — Такой формат жилья подходит для максимально широкого круга покупателей: молодежи, начинающей самостоятельную жизнь, семьям без детей или с одним ребенком, пожилым. Кроме того, малогабаритное жилье пользуется повышенным спросом и у инвесторов: именно такую квартиру в будущем будет проще сдавать в аренду».
Действительно, «пассивный доход» от сдачи квартиры в аренду — именно то, что для многих станет существенной поддержкой в кризис. Сколько бы нам ни твердили обратное, уже ясно, что другие способы инвестирования на бытовом уровне не работают. Малогабаритную квартиру проще купить, проще ее и сдать — и спрос будет высоким. Кто в ближайшие годы будет снимать такое жилье? Ответ простой, хотя и грустный: те, кто не успел его купить перед кризисом.
«Предложение в масс-маркете стремительно сокращается, — говорит директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов. — На карте города (да и области тоже) остается все меньше свободных территорий, пригодных для жилищного строительства. Компании все чаще вынуждены обращаться к реновации и редевелопменту, что приводит к существенному увеличению себестоимости проекта. Разумеется, в этой ситуации застройщик стремится повысить класс возводимого объекта, чтобы окупить свои затраты и еще что-то заработать. Поэтому строить жилье эконом-класса становится просто негде».
С другой стороны, если сегодня строить в этом формате уже не так просто, то на рынке возникает конкуренция за клиента. И для покупателя это всегда хорошо. До кризиса говорили даже, что и сам потребитель (будущий жилец) разочаровался в сверхдешевых вариантах. Это было логично: при субсидируемой ипотеке мелочиться нет смысла, брать – так уж брать. Именно эти причины и позволили бывшему «эконому» постепенно перерасти в «комфорт».
«Реальный комфорт-класс — это прежде всего новостройки, расположенные в локациях с качественной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением, — говорит Надежда Калашникова (Компания Л1). — Подобные объекты должны иметь паркинги, помещения коммерческого назначения, закрытые для посторонних территории и большой выбор планировочных решений квартир. Разница цен на жилье классов «стандарт» и «комфорт» незначительна. Поэтому если есть возможность — лучше немного «затянуть пояса» и выбрать второй вариант».
Сегодня предвидеть развитие событий (и рост ставок ипотечных кредитов) уже не берется никто. Возможно, чистый «эконом» и вернется к нам в том или ином виде. Хотя возросший уровень комфорта даже в доступном сегменте потребитель уже оценил по достоинству. Хочется верить, что в прежний формат он и сам не захочет вернуться.
«В будущем под «эконом-классом» будут понимать жилье, просубсидированное государством для нуждающихся слоев населения, — предполагает Виталий Виноградов («Лидер Групп»). — Сами же застройщики все больше стремятся уходить от эконома в проекты комфорт- и бизнес-класса».
И все же главный вопрос последних недель остается актуальным. Его мы обсудим отдельно.
МЕТР БУДЕТ ДОРОЖАТЬ?
Ответ очевиден: конечно, да. И без всякого коронавируса падение курса рубля приведет к росту цен. Но здесь многое зависит от застройщика: от степени индустриализации процесса строительства, наконец, от менеджмента компании.
.jpg)
«Падение рубля неизбежно отразится на себестоимости многих стройматериалов и оборудования, в которых высока доля импортных составляющих, — говорит заместитель руководителя отдела продаж холдинга «Аквилон Инвест» Егор Федоров. — Это, в свою очередь, повлечет за собой повышение цен на готовое жилье. Удерживать рост себестоимости смогут крупные строительные компании полного цикла, в составе которых есть собственные производственные мощности. В нашей компании мы пока действуем по ранее утвержденным сценариям, внеплановых повышений цен не проводили, и любые корректировки в ценообразование будем вносить, исходя из ситуации на рынке».
«Вероятнее всего, увеличение ключевой ставки ЦБ неизбежно, — говорит Виталий Виноградов (ГК «Лидер Групп»). — Это логичный и понятный ответ на столь существенное ослабление курса рубля. Однако, по нашим оценкам, каких-то резких скачков в ближайшее время ожидать все-таки не приходится. Скорее всего, увеличение ключевой ставки будет происходить постепенно, и каждый раз ЦБ будет тщательно оценивать необходимость этого шага. Потому что все мы отлично понимаем, что следствием повышения ставки рефинансирования для банков будет удорожание ипотеки, что неминуемо приведет к сокращению спроса на нее, а значит, и сокращению спроса на жилье».
Сокращение спроса в теории должно привести к снижению цены – но только в теории. Известно, что в кризисной России простые правила не работают. Да, платежеспособный спрос может упасть – но возникнет спрос отложенный. А с введением новых правил кредитования строительства стало ясно, что демпинга на рынке больше не будет.
КАКИЕ ЕСТЬ ПРЕДЛОЖЕНИЯ?
Пока еще на первичном рынке есть довольно много доступных вариантов со стартовой ценой от 2 млн. Конечно, в центре вы их не найдете. Но ЖК с доступными квартирами строятся во вполне обжитых Приморском, Московском, Калининском, Выборгском, Невском районах, а также в ряде других точечных локаций. Но здесь надо внимательно смотреть не на цену квартиры, а на соотношение цена-качество. То есть — на инфраструктуру, транспортную доступность, комфортное окружение — и желательно на технологические характеристики самого объекта (уж выбирать, так выбирать).
«Оцените характеристики жилого комплекса, отвечающие за комфорт: строительные материалы и технологии, качество отделки мест общего пользования, планировку квартиры, благоустройство внутренней территории, наличие паркинга, кладовых, колясочных и так далее, — советует Егор Федоров (Аквилон Инвест). — Квартира, купленная в жилом комплексе с уникальными характеристиками, сохранит ликвидность и не потеряет своей ценности. Например, в жилом комплексе комфорт-класса «4YOU», который мы строим в Московском районе у Пулковского парка, стоимость квартир во второй очереди выросла более чем на 30% к моменту ввода в эксплуатацию».
Впрочем, такая динамика прироста цены характерна для большинства проектов, которые сейчас достраиваются по старым правилам. Это по-прежнему означает, что квартира даже в самом доступном формате остается хорошим объектом для вложений. И, разумеется, для жизни.
Примеры жилых комплексов, которые сегодня пользуются спросом
«АКВИЛОН ИНВЕСТ»: ЖК «АКВИЛОН SKY»
В жилом комплексе комфорт-класса «Аквилон SKY» в Невском районе вблизи набережной Невы по-прежнему действуют стартовые цены от 2 млн рублей. Застройщик предлагает онлайн-сервис для покупки квартиры, который делает решение жилищного вопроса удобнее и быстрее. ЖК «Аквилон SKY» обеспечен всем необходимым для комфортной жизни: современная архитектура, энергоэффективные технологии строительства, функциональные планировки, безопасный закрытый от машин двор и крытый паркинг. В рамках проекта застройщик возведет детский сад.
Социальную инфраструктуру также дополнит детский клуб «Аквилон Kids», который девелопер организует в одном из помещений жилого комплекса и передаст в собственность жителей. Здесь родители смогут устраивать праздники для малышей, развивающие занятия и игровые мероприятия. В помещении клуба выполнят отделку, расставят мебель, оборудование и игрушки. Изюминкой жилого комплекса станет также необычный двор, где будет обустроен многофункциональный парк отдыха с двумя скверами, спортивными зонами, площадкой для йоги и беговой дорожкой.
КОМПАНИЯ Л1: ЖК «ЛОНДОН ПАРК»
Хороший пример квартир реального комфорт-класса – ЖК «Лондон Парк» от Компании Л1. Он находится в Выборгском районе на проспекте Просвещения, в пешей доступности от одноименной станции метро. В сданной первой очереди выбор малогабаритных квартир уже невелик. Минимальный размер студий составляет 29 кв. м., и это вполне комфортный размер жилплощади. В строящейся второй очереди можно найти студии площадью от 23 кв.м. Цены на жилье начинаются от 3,3 миллионов рублей.
«ЛИДЕР-ГРУПП»: ЖК «БАЛКАНЫ»
Большинство предложений в «Балканах» нельзя отнести к самым доступным — в основном, здесь предлагаются квартиры в евроформате с просторными кухнями-гостиными, но есть здесь и малогабаритное жилье. Благодаря продуманным планировкам, эти квартиры не менее комфортны для проживания, чем более просторные помещения. Кстати, новоселы ЖК «Балканы» в конце прошлого года получили приятный сюрприз. «Балканы» расположены на Будапештской ул., недалеко от Загребского бульвара с его обширной зеленой зоной. При проектировании жилого комплекса ближайшей станцией метро к нему считалась единственная станция «Купчино». Но в конце 2019 года на пересечении улиц Бухарестской и Ярослава Гашека буквально в шаговой доступности от «Балкан» открылась станция метро «Дунайская».
Проектные декларации: ЖК «АКВИЛОН SKY», ЖК «ЛОНДОН ПАРК», ЖК «БАЛКАНЫ».
