Ипотека на свое жилье в Петербурге: сейчас или никогда

Реальные доходы населения падают, а недвижимость продолжает дорожать

14.08.2019 в 07:42, просмотров: 1118

День «икс» для застройщиков наступил — эскроу-счета введены и вступили в действие. Как это отразилось на рынке недвижимости? «Взлетели» ли цены? Чего ждать покупателю? Представители строительных компаний и банков рассказали об этом на круг­лом столе, организованном компанией TT Finance

Ипотека на свое жилье в Петербурге: сейчас или никогда

РОСТ НА ФОНЕ СТАБИЛЬНОСТИ

В целом, с точки зрения строительства участники первичного рынка недвижимости оценивают год как неплохой. Существенного увеличения спроса на квартиры девелоперы не отмечают. Однако и провала, по их словам, нет. Стабильность. На фоне которой некоторые компании выбиваются в плюс.

— На первичном рынке результаты первого полугодия 2019 года оказались идентичны данным аналогичного периода за прошлый год, — говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга ТРОШЕВА.Реализовано порядка 51 тысячи квартир, как и в прошлом году. В целом по результатам компаний, работающих на рынке, ситуация разная — есть приросты, есть и снижения, во многом это зависело от наличия ликвидного товарного запаса, стратегии ценообразования.

По ее словам, наибольшим спросом, как и прежде, пользуются объекты эконом- и комфорт-класса с удачной локацией. Рост спроса отчасти обосновывает и рост цен — квадратный метр в петербургских объектах подорожал на 5 тысяч рублей и стал стоить 109,7 тысяч рублей. В пригородах квадратный метр составил 74,3 тысячи рублей — это на 4 тысячи рублей больше, чем в конце прошлого года. Немного увеличились и бюджеты сделок. Средний размер покупки в 2019 году в эконом-классе — 3 миллиона 500 тысяч рублей, а в классе комфорт — 5 миллионов рублей. Наибольшим спросом пользуются квартиры в спальных районах — на их долю приходится 54 процента общего спроса. Набирает популярность и жилье в статусных локациях. В этом году оно «оттянуло» на себя уже 10 процентов покупателей. Порядка 32 процентов спроса остается на квартиры, расположенные за КАД (городские и областные локации).

С этими данными согласны и другие застройщики. Так, по подсчетам начальника отдела маркетинга ГК «КВС» Марианны ИВЛЕВОЙ, объем продаж этой компании в 2019 году соответствовал показателям первого полугодия прошлого года. Но, конечно, все зависело от степени готовности объектов и объема предложения. Там, где выбор квартир был больше, там и спрос был выше.

— Поэтому по некоторым объектам мы видели снижение продаж, а по другим — рост, — рассуждает Марианна Ивлева. — Но в целом по компании у нас показатели, аналогичные прошлому году. Рост цен реализации у нас составил примерно 15-16 процентов. На квартиры в домах, пользующихся повышенным спросом, цены реализации выросли на 20 процентов. Особенно впечатляющий скачок цен мы отметили в одном из наших объектов бизнес-класса, где цена продажи квадратного метра за 1 полугодие 2019 года превысила аналогичный показатель 1 полугодия 2018 года на 30 тысяч рублей.

КОГДА ЭСКРОУ ВЫГОДЕН

Кстати, любопытно, что, как рассказывают застройщики, в объектах комплексного освоения территории стартовая цена на каждую последующую очередь — выше, чем на предыдущие. Это объясняется тем, что жить в домах второй и последующих очередей ощутимо комфортнее, ведь новоселы могут пользоваться уже построенной и работающей инфраструктурой домов первой очереди.

Причем это касается как квартир, реализуемых по договорам долевого участия, так и тех, что уже сегодня работают по эскроу-счетам. Кстати, опасения экспертов, что введение эскроу-счетов вызовет резкий рост стоимости квартир, пока не оправдались. Не вызвало. Не увеличилась и доля расторжений договоров, чего тоже немного опасались участники рынка. Ведь когда человек покупает жилье по ДДУ на стадии котлована, он платит за квартиру меньше ее конечной стоимости. И расторгать договор ему невыгодно — позже эта квартира будет стоить уже дороже. А если покупатель должен будет сразу отдать полную стоимость готовой квартиры, сдерживающих факторов для расторжения у него не будет: передумает брать это жилье, расторгнет, получит все деньги обратно и купит аналогичную. Так рассуждали эксперты. Но застройщики уверены: волны расторжений не будет. Во-первых, потому, что квартиры на этапе котлована по эскроу-счетам пока стоят столько же, сколько и по ДДУ. А во-вторых, когда объект застройщика активно раскупается, банки снижают ему стоимость кредита. Застройщику будет выгодно давать на старте цены ниже, чтобы скорее уменьшить свой собственный платеж.

— Если на эскроу-счетах много денег, то ставка процентного финансирования уменьшается, — поясняет территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна ХОБОТОВА. — И это работает. В июне состоялся круглый стол, в котором участвовал заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин. Он рассказал, что в апреле процентная ставка для компании составила 1,6 процента, а прежде она была выше. Ее снизили, потому что эскроу-счета хорошо и быстро наполнялись.

ИПОТЕКА ИДЕТ ВНИЗ

Несмотря на застой на рынке недвижимости, квартиры в цене не теряют. Чего не скажешь об ипотеке. По оценкам застройщиков, кредитов на квартиры люди стали брать меньше.

— В первом полугодии 2018 года 60 процентов квартир приобретались с помощью ипотечного кредитования, — приводит пример Марианна Ивлева, — а в этом году доля ипотеки снизилась до 50 процентов, зато выросла доля рассрочки.

— Итоги года по ипотеке очень любопытны, — соглашается Татьяна Хоботова. — В целом по стране первый квартал 2019 года для выдачи ипотечных кредитов был удачным. Если посмотреть в разрезе по месяцам, то в январе 2019 года сравнительно с январем 2018 года было выдано значительно больше кредитов на квартиры. В феврале тоже был рост, но уже не столь значительный. А с апреля начался провал. Июль стал самым низким месяцем для ипотечного кредитования. В России только за июль снижение ипотеки, по данным ОКБ, составило 21 процент.

По ее словам, Петербург не выбивается из общей картины. Июньское снижение количества выданных ипотечных кредитов составило 20 процентов. Эксперты объясняют это тем, что наконец-то были опубликованы поправки к 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Они четко определили критерии, по которым решается: может ли застройщик и дальше работать по ДДУ. Люди успокоились, поняв, что без жилья не останутся. Ведь 70 процентов петербургских строек продолжают работать по схеме долевого участия. Вторым фактором, повлиявшим на снижение темпов роста ипотечного кредитования, стали реальные доходы населения. Они не растут, и это тоже заставляет людей выжидать: может, ипотека станет дешевле или жилье «упадет»? Кстати, эти ожидания оправдываются. Нацбанк снизил ключевую ставку, и ведущие банки на это немедленно отреагировали: уже несколько дней, как ставка по ипотечному кредиту стала уменьшаться. Пока на десятые доли процента, но и это очень важно.

Между тем, как отметили представители банков, хотя количество выдаваемых ипотечных кредитов уменьшается, их средний размер, напротив, растет. Вместе с ценой на квадратный метр. Ведь теперь на покупку квартиры такой же площади людям требуется больше денег, чем год назад.

— В Банке «Санкт-Петербург» средний размер кредита составлял 2,19 миллиона рублей, а сейчас он стал 2,36 миллиона рублей, — соглашается с коллегами заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью Департамента продуктов ПАО «Банк «Санкт-Петербург» Антон КОМАРОВ. — Полгода назад у нас не было ожиданий относительно прироста объема выдач, но получилось иначе. Мы приросли от полугодия к полугодию на 16 процентов. В мае на рынке была просадка по количеству выдаваемых кредитов, зато июнь нам дал прирост в 40 процентов. Это было связано в том числе с тем, что банк запускал акционную ставку. Она имела настолько большой отклик, что в июне мы сконцентрировались на первичном рынке. Но этот спрос «вымылся», и на сегодняшний день такого объема выдачи, как месяцем ранее, увы, нет. Мы ощущаем реальную просадку.

С другой стороны, как отмечают представители банков, первое полугодие 2019 года было довольно успешным.

— Как у большинства ипотечных банков, у нас было некоторое снижение выдач в мае, но июнь компенсировал — пошел рост, — комментирует начальник управления партнерских программ филиала «Абсолют банка» в Санкт-Петербурге Наталья НИКИТИНА. — Хотя от июня этого года к июлю мы тоже приросли, и на удивление значительно. Мы выдаем достаточно кредитов и даже превышаем собственные прогнозы. Но если сравнивать первые полугодия 2018 и 2019 года, мы приросли примерно на 12 процентов. Чек кредита в нашем банке, как и у коллег, увеличился: стал 2,8 миллиона рублей вместо 2,4 миллиона рублей. Но мы связываем это не с ростом цен на жилье, а с выходом на новый сегмент — сейчас «Абсолют банк» сконцентрировался на работе с бизнес-сегментом, выдавая «коммерческую ипотеку», а там чек выше.

Отчасти, по словам Натальи Никитиной, нынешнюю общую стагнацию на рынке ипотеки можно объяснить тем, что в конце прошлого года наблюдался ажиотажный спрос на ипотечные продукты. А затем люди стали выжидать, что же реально изменится с 1 июля, после введения эскроу-счетов.

- Ажиотажный спрос конца минувшего — начала нынешнего года связан, конечно же, с тем, что все СМИ в последние полгода писали о том, что условия работы застройщиков будут меняться с 1 июля 2019 года. Поэтому потребители в преддверии изменений были обеспокоены и, соответственно, отреагировали на ожидающиеся изменения повышенным спросом. Застройщики, в свою очередь, готовились и плавно повышали цены быстрее запланированных темпов. Поэтому в среднем по Санкт-Петербургу на 7-10%, а где-то и до 20% — цены на строящуюся недвижимость поднялись. На наш взгляд, повышение цен будет продолжаться — это рыночные процессы и застройщики на них не смогут существенно повлиять, — полагает председатель Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО и генеральный директор компании Formula city Юрий ГРУДИН.

Кроме того, за ипотекой стали чаще обращаться те, у кого уже есть несколько кредитов. Закредитованным клиентам, которые, очевидно, не смогут справиться с финансовой нагрузкой, банки отказывают. Об этом говорит и статистика: в 2018 году 78 процентов обращений за ипотечными кредитами были одобрены, а в 2019 году — только 66 процентов искомый кредит получили.

Впрочем, начавшееся снижение ставок по ипотечным кредитам, возможно, ситуа­цию исправит. Хотя не наверняка, ведь, к примеру, «детская ипотека» пока большим спросом еще не пользуется, хотя это очень выгодный кредит. «Детская ипотека» — кредит на квартиру с низкой процентной ставкой для тех, у кого 1 января 2018 или позднее родился второй и последующий ребенок. Как отмечает Наталья Никитина, выдачи по этому предложению пока сравнительно невысоки. Впрочем, эксперт объясняет это тем, что «детскую ипотеку» запустили еще совсем недавно, в 2018 году. И только сейчас женщины в этих семьях начинают выходить на работу. А значит, семья лишь теперь может позволить себе задуматься об улучшении жилищных условий.

— Пока клиентов по «детской ипотеке» — пять процентов от общего числа заемщиков, — говорит Наталья Никитина.

— Возможно, теперь ее доля вырастет, но не как первичных заемщиков, — предполагает Антон Комаров. — Ведь изначально она давалась не на весь срок кредитования, а сейчас — на весь. Кроме того, по «детской ипотеке» стало возможным получить рефинансирование, и те, кто подпадает под заявленные условия, начали рефинансировать взятые ранее ипотечные кредиты.

ЖИЛЬЕ БУДЕТ ДОРОЖАТЬ

Тем не менее, прогнозы на развитие рынка недвижимости и жилищного кредитования довольно оптимистичны. Причем, основываются они, как это ни парадоксально, на общем снижении доходов.

— Есть несколько причин, обусловливающих снижение объёмов ввода недвижимости и рост ее стоимости, — говорит генеральный директор СРО «Объединение строи­телей СПБ» Алексей БЕЛОУСОВ. — Во-первых, доходы населения падают, и это явно видно. Покупательская способность сокращается. Во-вторых, переход на проектное финансирование, несомненно, повышает себестоимость квадратного метра, ведь застройщикам приходится брать деньги в кредит, под проценты. И в-третьих, проектное финансирование станет катализатором обновления рынка: мелкие и средние компании просто не смогут работать в новых условиях. Это приведет к монополизации рынка недвижимости и, как следствие, к росту стоимости жилья.

По оценкам девелоперов, рост стоимости недвижимости ожидается на стандартном уровне — примерно 10-12 процентов. Причем, по словам Марианны Ивлевой, примерно на пять процентов жилье с начала года уже подорожало. Обещают застройщики сохранить и темпы вывода готового жилья на рынок — если не случится ничего непредвиденного.

У банков, по словам Антона Комарова, ожидания тоже довольно оптимистичные. Финансовые структуры рассчитывают выдать больше кредитов в третьем и особенно в четвертом кварталах 2019 года. Правда, бурного роста не ждут, но, по оценкам Натальи Никитиной, примерно на 10 процентов больше ипотечных кредитов будет выдано.