К концу 2018 года выкристаллизовалась новая идея. 13 декабря губернатор Ленобласти Александр Дрозденко и строительный блок правительства собрали депутатов, чтобы рассказать им о том, как можно эффективно решить проблему недостроев в Ленобласти.
14,5 ТЫСЯЧ НЕДОСТРОЕННЫХ КВАРТИР
Как отметил Александр Дрозденко, спрос на недвижимость в Ленобласти довольно велик, особенно на ту, что располагается в ближайших к Петербургу пригородах. Основная причина — это, конечно, цена, которая значительно ниже, чем на жилье в черте города.
— Кроме этого, — сообщил Александр Дрозденко, — мы — единственный регион, который заключает договор: социальные объекты в обмен на налоги. Деньги, которые застройщики перечисляют в областной бюджет, мы направляем на выкуп социальных объектов у этих застройщиков — школ, детских садов, больниц, построенных для новых жилых комплексов.
За последние несколько лет, как подсчитал на депутатских слушаниях Александр Дрозденко, Ленобласть вложила в строительство соцобъектов и инфраструктуры примерно 10 миллиардов рублей. Еще примерно на такую же сумму «социалка» сейчас строится и будет вскоре выкуплена. Вообще же соглашение «Соцобъекты в обмен на налоги» подписано до 2026 года. Это значит, что еще как минимум семь лет программа будет действовать. Таким образом Ленобласть фактически решила проблему с обеспечением жителей новостроек инфраструктурой.
— Теперь на первый план вылезла новая трудность — задержка сроков сдачи. Но это проблема не только наша, с ней сталкиваются все регионы, в которых идет жилищное строительство, — отметил Александр Дрозденко.
Причины этих срывов разные: в одном случае застройщик сразу планировал «кинуть» покупателей, в другом — просто переоценил свои силы, в третьем — не рассчитал финансовую модель. Но для главы Ленобласти, по его словам, разницы нет: все они — недобросовестные застройщики.
Проблемными объектами областные власти решили считать все стройки, сроки сдачи которых нарушены хотя бы на год. Таковых в Ленобласти насчиталось 36 жилых комплексов. На деле их, конечно, больше, ведь проблемные стройки считают по юридическим названиям, а за ними иногда скрывается не один дом, а целые кварталы. Дольщиков же, не получивших вовремя свои купленные квартиры, по данным Александра Дрозденко, примерно 14,5 тысяч человек.
Весь 2018 год областные власти искали компании, которые будут готовы достроить проблемные объекты в обмен на некие преференции — например, на первоочередное право выкупа социальных объектов. Иногда удавалось. Так, например, достроили жилые комплексы «Виктория» в Гатчине, «Три кита» в поселке Мурино Всеволожского района Ленобласти, «Черничную поляну» в деревне Юкки и первую очередь «Щегловской усадьбы» в поселке Щеглово Всеволожского района Ленобласти.
— Наша задача на 2019 год — разобраться со всеми проблемными стройками области, — заявил Александр Дрозденко. — По крайней мере, таким образом, чтобы иметь конкретный «план спасения» по каждому объекту.
ПРЕФЕРЕНЦИИ ЗА ДОСТРОЙКУ
Сложность в том, что вкладывать в «спасение» деньги областные власти не имеют права. Да и вообще юридически они могут только координировать действия застройщиков, уговаривая и убеждая одних отказаться от стройки, а других — довести дело до завершения. Нынешние идеи властей смогут, по их мнению, в корне изменить ситуацию.
— Наши предложения очень просты. Первое: такая стройка по упрощенной схеме передается уполномоченной компании. Мы вводим понятие «компания-донор». Второе: донору мы даем экономические преференции, то есть гарантии, что их достройка окупится. Третье: вводим понятие «правительство-дольщик». То есть мы готовы сами через управляющую компанию уравняться в правах с дольщиками и выйти на проблемный объект. Но отрабатывать будем физическими объемами, а не финансово, — разъяснил Александр Дрозденко.
Чем именно область сможет привлечь компании-доноры, депутатам рассказал глава Госстройнадзора Денис Горбунов. Предложения те же, что и прежде: внеочередное право выкупа социальных объектов, разрешение отклоняться от утвержденных ранее параметров строительства (например, увеличивать плотность или высотность зданий).
— Но надо понимать, что мы идем на повышение не потому, что мы ищем преференции себе, эта прибавочная стоимость пойдет на достройку проблемного объекта, — уточнил Александр Дрозденко.
Льготы компании-доноры смогут получить при подключении к сетям инженерно-технического обеспечения на не введенных в эксплуатацию многоквартирных домах. Возможно, полагают чиновники, удастся еще снизить «донорам» ставку по оплате налогов на имущество, на прибыль и транспортного налога.
ГУБЕРНАТОР СТАНЕТ ДОЛЬЩИКОМ
Но кроме всего этого чиновники хотят сами становиться дольщиками недостроенных объектов, выкупая по договорам долевого участия непроданные квадратные метры в долгостроях. Делать это планируется вот для чего. Процедура банкротства застройщика — дело долгое. Если не дожидаться ее окончания и передать объект на достройку другому девелоперу, кредиторы могут опротестовать сделку и лишить компанию-донора этого объекта. Единственные права, которые невозможно оспорить — это права дольщиков на земельный участок и достройку объектов. Войдя в число дольщиков, областные власти смогут защитить «донора», а заодно и проконтролировать выполнение им своих обязательств. Нарушивший сроки сдачи застройщик будет обязан в течение пяти дней передать свой недостроенный объект предприятию, в котором 100-процентным собственником является региональное правительство. В Ленобласти таковым является ЛенОблАИЖК.
— Если год просрочил, то в течение пяти дней расстаешься с объектом, а остаешься с задолженностью, с судебными решениями, с правоохранительными органами разбирайся, а стройка переходит к уполномоченной компании. Не смог справиться — автоматом стройка от тебя ушла, независимо от того, сколько ты квартир продал — 20 процентов, 30 процентов или 50 процентов, — прокомментировал Александр Дрозденко.
Правда, для того, чтобы эти идеи внедрить в жизнь, необходимо внести изменения в два российских закона: в 127 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и 114 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Руководство Ленобласти будет предлагать их внести на федеральном уровне.
Пока же решили создать штаб при каждом проблемном объекте. В этот штаб войдут члены правительства, депутаты Заксобрания и муниципальных образований, активные дольщики, представители недобросовестного застройщика, застройщика-донора и, возможно, представители прокуратуры.
«БЕЗДОМНЫЙ ДОЛЬЩИК» ПРОТИВ
В целом, депутаты идею Дрозденко и его коллег одобрили и поддержали. Некоторые дольщики тоже. Но, конечно, не все. Так, например, лидер движения «Бездомный дольщик» Александр Головко пришел на депутатские слушания с ватманом, на котором было написано: «За отставку Дрозденко!». Время от времени он доставал этот ватман, разворачивал его, потом снова убирал. Александр Дрозденко внимания не обращал. Не выдержали депутаты, вступившиеся за своего губернатора.
— Я вчера прочел материал, где сказано: «Нам не надо рассказывать, как губернатор Ленобласти собирается спасать нашу долевку. Пусть лучше расскажет, кто вернет мне мои 11 миллионов и выплатит моральную компенсацию. Мы не собираемся создавать ЖСК, или что там еще требует правительство Ленобласти в рамках своей спасательной операции. Мы требуем, чтобы наш дом был достроен, причем за счет регионального бюджета», — процитировал Александра Головко депутат Алексей Ломов. И добавил: — За счет средств регионального бюджета ваши риски не будут компенсированы. Вы сейчас действуете как рейдер. Вы вывешиваете плакат «Давайте кого-то уволим» и пытаетесь шантажировать. На это никто не пойдет.
Александр Головко попытался поддержать ссору, но раздуть конфликт не позволил Александр Дрозденко, своей властью прервавший свару и подведший итоги слушаний.
Час икс для дольщиков «Норманн»
На заседании губернатору Ленобласти задавали вопрос о том, как власти намерены поступить с ГК «Норманн», на которой «висят» сразу несколько долгостроев. Александр Дрозденко напомнил дольщикам, что к концу декабря собственник ГК «Норманн» Владимир Смирнов обещал подписать соглашение с неким инвестором, готовым достроить проблемные объекты. «Давайте дождемся 27-го числа», — попросил чиновник.
Конфликт на депутатских слушаниях не закончился 13 декабря. «Бездомный дольщик» во главе с Александром Головко намеревался провести на Крестовском острове митинг. Митинговать собирались 15 и 16 декабря в режиме нон-стоп. Требовать недовольные (которых должно было набраться 650 человек с мегафонами, тент-палатками и прочими атрибутами для привлечения внимания) хотели отставки главы Госстройнадзора Дениса Горбунова и его заместителей Алексея Абузова и Дмитрия Лобановского, увековечивания памяти легендарного рок-клуба, который некогда располагался на Рубинштейна, 13. До кучи хотели выразить свое возмущение пенсионной реформой, бездействием властей Ленобласти, допустившей разгул бандитизма. Александру Дрозденко планировали предъявить ультиматум: или выполнить вышеупомянутые требования, или уйти в отставку.
Петербургские власти сначала митинг согласовали, а затем разрешение отозвали. Активисты молчали до последнего. На вопрос корреспондента «МК» в Питере» о времени митинга Александр Головко отвечать отказался, нахамив и назвав издание «мразотами», «паскудами» и «клубом свингеров».
Только поздним вечером 14 декабря в группе выложили информацию об отмене митингов. Всех желающих Александр Головко приглашал на следующий день в офис «Бездомного дольщика» в бизнес-центре «Долина Роз» для назначения времени акций протеста. Судя по молчанию в информационном поле, в минувшие выходные акций протеста не состоялось.
