Закон как спецоперация
До того, как поправки вступили в силу, петербургские девелоперы подготовили свой пакет дополнений и уточнений. Пытались соблюсти баланс между защитой дольщиков и интересами бизнеса.
— Из всех наших идей лишь одна, самая очевидная, была принята, — сообщил генеральный директор СРО НП «Объединение строителей СПБ» Алексей БЕЛОУСОВ. — Это отказ от принципа «один застройщик — одно разрешение».
Как отметил эксперт, итоговый вариант документа стал сюрпризом для всех.
— Да, благодаря тому, что застройщики активно доделывали проектные документации на свои объекты и получали разрешения на строительство, какой-то период — 2–4 года — мы будем работать по старым правилам. Но есть новинки, которые нам законодатель «подбросил» в последний момент, — говорит Алексей Белоусов. — Их никто не ждал, все прошло, как будто в режиме спецоперации. В частности, уже с 1 сентября застройщики должны открыть в аккредитованных ЦБ банках, а их 58, отдельные спецсчета на каждый объект. Банки будут контролировать проведений всех операций, связанных со строительством.
Именно последнее нововведение вызывает большие вопросы у игроков рынка. Так, в законодательстве прописано, что решение — одобрить проведение платежа или отказать — банк принимает в течение трех дней. А что дальше?
— Должна быть инструкция Банка России: на каком основании возможен отказ в операции, сколько раз банк может завернуть платеж и так далее, — уверен Алексей Белоусов. — Если не будет четкой инструкции, мы столкнемся с большой проблемой неплатежей, кассовых разрывов, невыплатами подрядчикам и субподрядчикам. В конечном итоге это чревато банкротством мелких компаний и срывами сроков строительства.
Кроме того, новые правила игры на рынке недвижимости идут вразрез с уже сложившейся в городе ситуацией с соцобременением застройщика. Как правило, власти разрешали девелоперам строить дома с условием, что рядом строительная компания возведет детский садик, школу, бассейн, спортплощадку или поликлинику. Обновленный закон четко оговаривает — деньги, полученные на стройку объекта, должны тратиться исключительно на него (сюда же входят зарплаты сотрудников, реклама и необходимые административные расходы).
Но в то же время остаются легальные поборы в страховой фонд застройщиков. Последним предложением покидающего свой пост главы Минстроя Михаила Меня было увеличение этих поборов с 1,2 до 6,75 процентов. Надо ли объяснять, что эти траты в итоге лягут на плечи покупателей?
Бизнес жаждет уточнений
На сегодня ясно только то, что многое в новом законе неясно. Ощущение, что принимали его впопыхах, не проработав деталей. Но если государство готово решать проблемы по мере их поступления, бизнес хочет возможных сложностей избежать.
— Новая редакция 214-ФЗ требует детального разъяснения всем участникам процесса. Периодически в Петербурге проводятся видеоконференции с Министерством строительства, на которых разъясняются новые поправки. До сих пор обсуждаются предложения от девелоперов и застройщиков по усовершенствованию этих нововведений, — сообщил председатель Санкт-Петербургского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», генеральный директор ГК «Доверие», председатель комитета по жилой недвижимости НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Дмитрий ПАНОВ. — В целом закон должен работать на реализацию пункта Указа Президента РФ № 204 от 07.05.2018: к 2024 году необходимо обеспечить увеличение объема жилищного строительства до 120 млн. квадратных метров в год. Технологически это возможно, но требует процедурных согласований с профильными ведомствами федеральных органов власти.
По мнению нашего гостя, чтобы поставленные задачи были выполнены, нужно добиться того, чтобы не падала покупательная способность населения, а ставки по проектному финансированию, наоборот, снизились до 5 процентов. Сейчас банки кредитуют застройщиков под 14–16 процентов годовых.
Под тотальным контролем
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана ДЕНИСОВА:
— Новый закон принес еще одну проблему. Он устанавливает, сколько и по каким статьям застройщик вправе тратить. Но остается непонятно, как проводить, например, юридические услуги, платежи по рекламе. В соответствии с законом, эти статьи не должны превышать установленных пределов — 10 процентов от стоимости проекта. А банк будет данные застройщика принимать на веру или подвергать критической оценке? Да, застройщики прикидывают свои траты, но всегда есть риск выйти за рамки. И что будет тогда, непонятно. Такого контроля за девелоперами еще не было.
«Ждем осенней сессии»
Не менее тщательно изучают детали нового закона и банкиры. Вес ответственности, который упадет на их плечи, сложно переоценить. Сейчас их основная работа — короткое сопровождение застройщиков, которые придут открывать спецсчета, и разъяснение всем, что такое эскроу-счет. Последние станут обязательными, когда в продажу начнут выходить жилые объекты, разрешение на строительство которых получено с 1 января 2018 года.
— Это совсем не простая работа, — говорит руководитель ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина СИНЕЛЬНИКОВА. — Мы регулярно встречаемся с застройщиками для обсуждения новых продуктов. И могу отметить, что нашим клиентам-застройщикам эскроу-счета не менее интересны, чем банковское сопровождение. Уже есть несколько девелоперов, которые планируют перейти на эскроу-счета по разрешениям на строительство, полученным от 1 июля 2017 года. Сейчас они взвешивают все за и против.
Несмотря на готовность банков разъяснять застройщикам схемы и процессы работы, сами банкиры надеются в дальнейшем получить четкие разъяснения от государства по принятому закону.
— Мы ждем осенней сессии Госдумы, — резюмировала Екатерина Синельникова.
Серьезная дискуссия завязалась на круглом столе при обсуждении того, как банки будут взаимодействовать друг с другом.
— Нам предстоит серьезная работа по выстраиванию взаимоотношений, — отметила территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна ХОБОТОВА. — В частности, нужно будет решать технические вопросы, когда проектное финансирование застройщика в одном банке, а ипотеку покупатель берет в другом. По новому закону эскроу-счет должен быть в том же банке, где обслуживается и счет строящегося жилого объекта. Но считаю, что в итоге финансовая система справится.
В ходе круглого стола эксперты сошлись во мнении, что постепено количество аккредитованных банков будет увеличиваться, все подводные камни будут найдены и система работы станет более обкатанной.
— Перечень банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, постепенно расширяется, — говорит управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария БАТТАЛОВА. — Сейчас их уже более 50, но некоторые участники еще изучают законодательные изменения, разбираются, как работать в новых реалиях. Думаю, когда ситуация прояснится, участников будет больше. Что касается банковского сопровождения, то сейчас оно становится все более популярно среди корпоративных клиентов. Хочу отметить важный момент — компетентный банковский сотрудник, который обслуживает девелоперов, должен сегодня помимо прочего хорошо разбираться и в строительном рынке: начиная от ценообразования на квартиры и заканчивая взаимодействием застройщика с контрагентами и особенностями ведения документооборота.
КСТАТИ
Цены уже пошли в рост
Итоги первого полугодия на круглом столе озвучила руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга ТРОШЕВА.
По ее данным, за этот период цены на недвижимость выросли на 3–5 процента. Это отклик рынка на возрастающий спрос. Люди, слыша, что поправки увеличат себестоимость стройки, и, как следствие, «квадрата», решили не ждать роста цен.
В итоге за полгода в Петербурге и пригороде было реализовано 2,2 миллиона квадратных метров жилья (50 тысяч сделок). Это на 20 процентов больше, чем за тот же период 2017 года.
Еще одна сложившаяся тенденция — рост популярности жилья в городе. Сейчас на пригородные локации приходится всего 30 процентов предложения.
