На треть дороже
— Ждать ли застоя на рынке строящегося жилья?
— Определенные сложности с финансированием строительства, безусловно, возникнут. Надо понимать, что застройщики получают деньги из нескольких источников: от участников долевого строительства, то есть покупателей; от банков в виде кредитов и изредка используют собственные средства. А сейчас деньги стали стоить дороже. Во-первых, изменились банковская ставка и условия кредитования застройщиков, теперь им стало сложнее получить кредиты. Банки стали обращать больше внимания на то, в какой степени готовности находится дом. Под здание на стадии котлована, да еще и девелоперу, с которым раньше банк не сотрудничал, кредит вряд ли дадут. Во-вторых, доходы населения, а значит, и покупательский спрос в этом году будут снижаться, соответственно, новоселы понесут застройщикам меньше денег. Значительный отток в продажах жилья неизбежен из-за изменения условий ипотечного кредитования. Третий источник финансирования строительства — собственные средства девелоперов. Но они не безграничны, а себестоимость строительства выросла. Подорожали отделочные материалы, инженерное оборудование. Даже арматура с начала года поднялась в цене почти на 30 процентов.
— То есть стройки начнут останавливаться, как это было в 2008 году?
— Нет, думаю, что повторения прошлого кризиса не будет. Во-первых, 2008 год хорошо «почистил» рынок. Тогда закрылись компании, которые работали не очень стабильно. Во-вторых, в конце прошлого года был покупательский бум, люди приобретали жилье, чтобы вложить деньги. Многие девелоперы сделали некий денежный запас, создали некую подушку безопасности, которая сейчас позволит им некоторое время продержаться. В то же время вполне вероятно, что, застройщики решат на время приостановить запуск новых проектов. Компании, которые на рынок вышли недавно и только-только начали строительство своих объектов, возможно, будут вынуждены сбавить темпы работы. Но, с другой стороны, останавливать стройку застройщику экономически невыгодно. Особенно если продажи уже начались.
— Почему?
— 214-й Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов …» — а у нас работают по «долевке» порядка 60 процентов всех застройщиков — предусматривает жесткие экономические санкции для застройщика, нарушившего сроки передачи квартир участникам долевого строительства. Иногда в таких случаях сумма иска за «просроченную» квартиру может доходить до нескольких миллионов рублей. А если земля арендована компанией у города, сложностей еще больше. Для продления сроков строительства девелопер будет обязан уплатить крупный штраф, а то и вновь бороться за участок на торгах. Так что компании выгоднее перехватить где-то деньги и все-таки завершить строительство вовремя.
Выгоднее строить с нуля
— Тем, кто работает по другим договорам, заморозить стройку проще?
— Останавливать строительство многоквартирного дома всегда трудно. Как минимум нужно проводить специальные мероприятия по «консервации» объекта, что тоже стоит денег. Если же их не сделать, здание начнет разрушаться. Был у нас случай, когда застройщик просто бросил многоквартирный дом, построив в нем всего 2 этажа. Спустя несколько лет здание пришлось полностью сносить — восстанавливать было просто нецелесообразно экономически, да и проект уже устарел. Строить новое с нуля оказалось дешевле. К тому же в любом случае остаются обязательства перед гражданами, приобретшими квартиры в строящихся домах не по 214-ФЗ. Хотя таких сейчас становится все меньше.
— Так как все-таки выбирать надежных застройщиков сегодня?
— Обращайте внимание, насколько компания крупная, сколько у нее объектов в стройке, как она соблюдает сроки ввода их в эксплуатацию, есть ли нарекания от граждан по качеству строительства. В условиях кризиса большие фирмы устойчивее. Значительный объем застройки позволяет варьировать финансовые потоки, перенаправляя их туда, где времени на строительство остается меньше. Во-вторых, принципиально важно, чтобы работа велась в рамках 214-го закона, то есть с гражданами заключались договоры участия в долевом строительстве. Как я уже говорил, тогда тормозить работу застройщику очень невыгодно. Да и прочие риски дольщиков гораздо меньше по сравнению с иными вариантами (конечно, за исключением приобретения жилья на вторичном рынке). Проверьте кредитную историю компании. Любой покупатель квартиры имеет право изучить проектную декларацию — информацию о проекте и о застройщике. Там есть данные о кредитной истории. Если с ней все гладко и в партнерах у девелопера солидные банки — это серьезный плюс. Обязательно надо выйти на стройку и своими глазами посмотреть, как идет строительство, зайти на сайт Арбитражного суда и посмотреть, есть ли иски к организации. Вывод можно сделать один: чем сложнее экономическая ситуация, тем более взвешенно нужно подходить к вопросу выбора будущего жилья.
Проблемные объекты и застройщики (по данным Комитета по строительству Петербурга)
— ООО «Титан» — за объект в поселке Шушары
— ООО «ПСК «Импульс» — за жилой комплекс «Идеал» в Пушкине
— ООО «СК «Импульс» — за жилой комплекс «Кристалл Полюстрово» на улице Маршала Тухачевского
— ООО «Стройтрест № 7» — за жилой комплекс «Дом у озера»
— ООО «Трест-102» — за жилой комплекс «Екатерингоф» на Двинской улице
— ООО «Невский луч» — за жилой комплекс на пересечении Богатырского пр. и Зеленогорской ул.
— ООО «Питер-Констракшн» — за жилой комплекс на Большой Охте, кв. 25 (корпуса С-1 и С-2)
— ООО «ПСМ-Классик» — за 2 жилых дома на Гражданском пр. и Будапештской ул.
— Группа компаний «Город» — за жилые комплексы «Ленинский парк», «Морская звезда» и «Прибалтийский»
«Белый» список (застройщики — победители и финалисты конкурса «Доверие потребителя» последних лет)
— «Сэтл Сити»
— «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад»
— «ЮИТ Санкт-Петербург»
— «Ленстройтрест»
— «ЛенСпецСМУ»
— «Пионер»
— «Северный город» (Холдинг RBI)
— «Главстрой СПб»
— «47 трест»
Как выбрать надежного застройщика?
Вячеслав Заренков, президент Группы компаний «Эталон»:
— Если человек выбирает квартиру на этапе строительства, то следует обратить внимание на схему реализации. Сегодня законом предусмотрено три способа реализации квартир в строящихся домах: договор участия в долевом строительстве, вступление в жилищно-строительный кооператив и выпуск специальных жилищных сертификатов. Последний способ крайне редко используется на практике. Если застройщик реализует квартиры по каким-либо «иным» схемам, то он, скорее всего, действует вне рамок существующего законодательства.
Изучая документацию, покупателю нужно обратить внимание на два основных документа: разрешение на строительство и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок. При покупке готового жилья покупатель должен проверить наличие у застройщика свидетельства о праве собственности на квартиру.
Отмечу, что в период экономической нестабильности необходимо крайне тщательно выбирать застройщика — обратить внимание на его финансовую позицию. У публичных компаний (какой является ГК «Эталон») финансовая отчетность размещена в открытом доступе. Любой желающий может ознакомиться с интересующими его показателями — объемами строительства, выручки и прибыли компании в любой период времени, — просто посетив сайт застройщика.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь»:
— Самое главное при покупке квартиры — внимательно изучать объект, в котором приобретается квартира. Желательно изучить аналогичные объекты, которые сдавались прямо до этого. Как правило, это несложно сделать, потому что сейчас большинство компаний работают в сфере комплексного освоения территорий, то есть их опыт работы хорошо виден. И, конечно, необходимо обратить внимание на темпы работы на объекте. Если стройка идет прямо сейчас — это очень хороший показатель. Трудно представить, что сегодня компания активно строит, а завтра — закроется. Те компании, у которых могут быть сложности, уже начали их испытывать.
Людмила Здоровецкая, начальник отдела продаж Группы компаний «РосСтройИнвест»:
— Первое, на что необходимо обратить внимание, — это репутация застройщика: сколько лет он на рынке, какие объекты и в какие сроки были сданы, были ли после сдачи дома какие-то доделки и переделки. Второе — важно проверить документацию. 214-й Федеральный закон и соответствие ему документов застройщика для меня бы являлось дополнительным признаком надежности девелопера. И третий важный фактор — активность строительства. Надежному застройщику нечего скрывать, он устанавливает, например, на объекте камеры, которые в режиме онлайн показывают дольщикам, какие работы ведутся прямо сейчас. Если на объекте достаточно много рабочих и строительной техники, значит, компания работает, все в порядке.
