С товаром на выход: в Петербурге ТСЖ через суд выгнало бар с первого этажа дома

На улице Рубинштейна, известной своими барами, кафе и регулярными конфликтами между отдыхающими, произошла еще одна баталия. На этот раз обошлось без драки: отношения оппоненты выясняли в суде. Но история от этого не становится менее захватывающей, так как от ее исхода зависит будущее многих торговых точек, занимающих помещения на первых этажах многоквартирных домов.

Основа для недавно состоявшегося судебного разбирательства была заложена в конце 1990‑х — начале 2000‑х. Это было неспокойное время, когда старый строй рухнул, а новый только создавался. Люди, рискуя финансами, а зачастую и жизнями, ринулись в бизнес. В тот период собственник одного из нежилых помещений, расположенных в доме № 11 на улице Рубинштейна, разобрал часть фасадной стены, чтобы превратить окно в дверь, соорудил двухступенчатое крыльцо и замуровал выход на лестничную клетку. Сделано все, как установил Куйбышевский районный суд Петербурга, по проекту одной из городских студий без ­каких-либо отступ­лений. Бывшую квартиру официально признали нежилым помещением, и в 2009 году объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет. В 2021 году помещение приобрел ресторатор Николай А.

В ­какой-то момент жители дома решили, что они лучше ЖЭКа смогут управлять МКД. В феврале 2022 года было образовано товарищество собственников жилья. Над названием голову не ломали: на свет появилось ТСЖ «Рубинштейна 11». Председателем был выбран местный житель, учредитель и руководитель компании, ведущей судебно-­экспертную деятельность. И вот, занимаясь вверенным собственниками квартир имуществом, члены правления пришли к мнению, что один из баров на первом этаже незаконно занял часть общедомового имущества и закрыл мини-крыльцом продух. Восстанавливать справедливость пошли в суд. Первая инстанция (Куйбышевский районный суд Петербурга), ознакомившись с предоставленными документами, спор решила в пользу ответчика — собственника нежилого помещения. Но Санкт-­Петербургский городской суд, куда ТСЖ обжаловало решение суда районного, встал на сторону истца.

На златом крыльце…

Основные претензии ТСЖ мы описали выше. Были и другие. По мнению представителей дома, крыльцо одной из двух своих ступеней уменьшило ширину тротуара, по которому вправе ходить женщины с колясками. Кроме того, производивший переустройство собственник, закладывая бывший вход в квартиру, якобы увеличил площадь за счет общей лестничной клетки. К тому же жители дома не давали своего разрешения на вмешательство в системы водоснабжения, канализации и энергоснабжения.

Представитель ресторатора в свою очередь сообщил, что переустройство было законным, что подтверждено актом приемочной межведомственной комиссии Петербурга.

В итоге районный суд не установил факта разрушения стены. А закладку двери, ведущей на лестничную клетку, он, ссылаясь на Жилищный кодекс и СанПиН, признал правомерной.

— Довод о том, что одна ступень, расположенная на тротуаре, препятствует свободному проходу коляски, является голословным и не доказанным, — говорится в решении суда.

Суд ТСЖ в удовлетворении иска отказал. И тогда жители дома на Рубинштейна пошли в городской суд. Какие именно аргументы они приводили там — неизвестно: решения пока нет в открытом доступе. Однако служитель Фемиды решение своих коллег отменил и встал на сторону ТСЖ.

По мнению председателя правления организации потребителей «Справедливость» юриста Николая Тямшанского, который представлял интересы товарищества, решающим стал аргумент, что на момент переустройства помещения уже действовали положения Гражданского кодекса, согласно которым для уменьшения общедолевой собственности ­кем-либо необходимо получить согласие всех долевых собственников.

Злачное место

Надо отметить, что ресторатор не просто так прислал в суд своего представителя: сам он находится под арестом. Николай А. был задержан по «делу о консуматоршах» в 2022 году. Его обвинили в организации преступного сообщества и мошенничестве, совершенном в особо крупном размере. Под следствием и деловой партнер ресторатора Дмитрий К. Мужчины являются соучредителями нескольких компаний, занимающихся барной деятельностью.

— Обвиняемые не позднее 4 августа 2021 года создали преступное сообщество и привлекли к участию в нем четырех человек, возглавивших его структурные подразделения, в состав которых вошли еще 17 не­установленных граждан. Фигуранты, действуя в разных составах между собой, с 9 сентября 2021 года по 31 октября 2022 года совершили ряд тяжких преступ­лений в отношении клиентов, посещающих бары Vicе city, Noir, White point, RS20 и «Провокатор», расположенные на улице Рубинштейна, — сообщила в ноябре 2022 года объединенная пресс-­служба судов Петербурга.

По данным следствия, жертвами консуматорш, работавших на рестораторов, стали 15 человек. С их банковских карт списали около 14 млн руб­лей.

Помимо этого, рестораторы были обвинены в незаконном обороте спиртных напитков и сбыте опасных для здоровья людей товаров.

— Обвиняемые и неустановленные лица не позднее 1 июня 2022 года организовали на территории Калининского района Петербурга незаконное производство спиртосодержащих жидкостей, не отвечающих требованиям безопасности для здоровья потребителей, — сообщила объединенная пресс-­служба судов Петербурга в октябре 2024 года, когда рестораторам продлили срок задержания под стражей.

Когда верстался этот материал, суд поставил точку в «деле консуматорш», приговорив Николая А. и Дмитрия К. к 6 годам лишения свободы (каждого).

Известно, что два из пяти баров (Noir и «Провокатор»), куда водили мужчин мошенницы, находились в доме № 11 на улице Рубинштейна.

Председатель ТСЖ комментировать решение городского суда не стал. Готовился к тому, что представители ресторатора подадут апелляцию. К слову, в качестве треть­его лица по делу проходит администрация Центрального района Петербурга. Согласно материалам дела, чиновники поддержали позицию ресторатора, а не жителей дома на улице Рубинштейна.

Ждать ли волны исков?

По словам учредителя и директора ООО «Юридическая компания “А. Лигал”» Юрия Александрова, в данном случае суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, так как посчитал недоказанным факт того, что проведенная перепланировка затронула общее имущество жильцов и была произведена с нарушениями.

— Эти моменты являются ключевыми при рассмотрении подобных дел. Согласно статьям 246, 247 ГК РФ и пункту 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, на любую перепланировку или реконструкцию требуется наличие согласия жильцов. В противном случае суды почти всегда удовлетворяют такие иски, — говорит эксперт. — С точки зрения закона и судебной практики по таким делам все достаточно определенно. В целях доказывания того, что было затронуто общее имущество, как правило, назначается судебная экспертиза. Наличие согласия других собственников доказывается предоставлением копии решения общего собрания. Разные судебные решения по подобным делам возникают скорее по причине разной оценки доказательств судами, а не в связи с колебаниями позиций в судебной практике относительно толкования закона.

По мнению Николая Тямшанского, не стоит ожидать вала исков от управляющих компаний и простых петербуржцев, желающих изгнать коммерческие точки из многоквартирных домов. Тому есть несколько причин.

— Во-первых, нет жильцов-­активистов, готовых тратить время, нервы и деньги на борьбу. Во-вторых, не так давно были существенно подняты государственные пошлины за обращение в суд. В стране появился финансовый барьер, который сдерживает желание искать правду. Хотя, действительно, любой человек, будучи даже совладельцем небольшой части объекта недвижимости, имеет право выходить с исками в похожих условиях, — говорит юрист.

Эксперт объясняет: каждый собственник не только владеет своим имуществом (например, комнатой), но и имеет право собственности на часть общедомового имущества. И если ­кто-то незаконно расширил окно, превратив его в дверь, он присвоил себе часть общей стены.

— Любой владелец недвижимости в данной ситуации может почувствовать себя фактически ограбленным и обратиться за защитой в суд, — говорит Николай Тямшанский. — Для подобных переустройств, согласно закону, необходимо согласие абсолютно всех собственников помещений в доме. Позиция Верховного суда по подобным делам известна, она этот взгляд подтверждает.

По словам юриста, то, что суд первой инстанции прислушался к аргументам районной администрации, — случается. Главное, что городской суд (вторая инстанция) во всем разобрался.

— Хочу отметить, что в подобных спорах нельзя сослаться на срок давности: мол, незаконная перепланировка произошла давно. Это длящееся правонарушение, — добавляет эксперт.

Кстати, случай, ко­гда жители дома в своем желании изгнать коммерсанта из занимаемых помещений дошли до суда, не единичный. С аналогичным иском к служителям Фемиды обратились представители ТСЖ «Некрасовское». Там собственник магазина «У дома» демонтировал оконный проем, пробил отдельный, пристроил крыльцо с пандусом и заложил подвальный продух.

— ТСЖ потребовало вернуть все в исходное состояние: изменения затронули общее имущество дома. Куйбышевский районный суд постановил: «Собственник действовал в рамках своих прав. Переустройство не требует согласия 2/3 [от общего числа] жильцов». Санкт-­Петербургский городской суд пришел к выводу, что демонтаж несущих конструкций и изменение фасада являются реконструкцией. Ее проведение без решения общего собрания собственников незаконно. Было вынесено решение: собственник нежилого помещения должен восстановить исходный вид здания, — рассказывает частный эксперт, сопровождающий сделки с недвижимостью для предпринимателей, семей и инвесторов, Вера Толчеева.

По ее мнению, если Верховный суд России поддержит решение Санкт-­Петер­бургского городского суда, возможны три сценария развития событий. И все они негативны для бизнеса.

— Сценарий первый: последует цунами исков к владельцам коммерческих точек, так как, по данным ЦИАН, около 70% нежилых помещений в Петербурге имеют незаконные перепланировки — вынесенные витрины, самовольные пристройки, переустройства подвалов и воздуховодов. ТСЖ получат инструмент для массовых исков о восстановлении исходных параметров помещений, — говорит эксперт. — Сценарий второй: банкротство малого бизнеса, так как восстановление несущей стены, фасада и вентиляции с получением необходимых согласований и разрешений — довольно затратная процедура. Сценарий третий: 15–20%-ный рост цен на аренду легальных помещений с согласованной планировкой из-за их дефицита на рынке коммерческой недвижимости. Главный вопрос: кого защищает закон? Принимая решение, Верховный суд России встанет перед выбором между подтверждением права жильцов на неприкосновенность общего имущества дома и интересами малого бизнеса, создающего инфраструктуру в районах Санкт-­Петербурга.