Прошлый, 2022, год выдался не простым для застройщиков – волнообразность спроса с большими просадками на фоне глобальных геополитических изменений были очень заметны на рынке строящейся недвижимости. Однако некоторые застройщики ощутили на себе помощь правительства Петербурга – например ГК «Самолет».
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) заключил больше 150 контрактов с компанией «Специализированный застройщик «СПб Реновация – Красный кирпичник», являющее дочерним предприятием ГК «Самолёт», на приобретение квартир в Колпинском районе для социальных нужд. Цена закупленных квартир, если судить по публично доступным данным, могла оказалась на 10-15% выше предложений на рынке. Если пересчитать в денежном выражении, то это получатся порядка 500 миллионов дополнительного дохода для застройщика за счет бюджетных средств.
Разница в полмиллиарда рублей
В 2016 году ГК «Самолёт» получила разрешение на реновацию исторического района Красный кирпичник в Колпинском районе Санкт-Петербурга. Для реализации проекта было создано новое дочернее юридическое лицо «СЗ «СПб Реновация – Красный кирпичник», которое и занялось возведением ЖК «Новое Колпино». Одним из обязательных условий для получения территории под застройку стало участие в закупках квартир для социальных нужд. В сообщении Комитета по строительству по результатам заседания Градостроительной комиссии под руководством вице-губернатора Николая Линченко сообщалось и о других обязательствах, как социальных, так и гарантирующих со стороны города выкуп недвижимости у застройщика:
ООО «Специализированный застройщик СПб Реновация - Красный Кирпичник» представило территорию квартала восточнее Загородной ул., ограниченного Загородной ул., проектируемыми магистралями, Балканской дор., в Колпинском районе. Здесь инвестор планирует возвести 4-ую очередь квартала «Красный Кирпичник» с площадью квартир 74 тыс. 820 кв.м. Реализация данного проекта будет возможна при строительстве и безвозмездной передаче в собственность города: садика на 220 мест, встроенных помещений площадью 300 кв.м для размещения кабинета врача общей практики и 65 кв.м для размещения участкового уполномоченного полиции. Кроме того, застройщику вменяется строительство и передача по договору-купли продажи: школы на 825 мест, встроенных помещений площадью 550 кв.м для размещения центра социальной реабилитации инвалидов и 500 кв.м для размещения центра социальной помощи семье и детям. Также инвестору предстоит гарантировать заявку на участие в аукционах на приобретение для социальных нужд десяти однокомнатных квартир и разместить в Колпинском районе многоэтажные гаражи суммарной вместимостью 4 900 машиномест в целях ликвидации дефицита парковочных мест.
Выкуп городскими властями недвижимости у застройщиков происходит естественно не напрямую, а в соответствии с законодательством Российской Федерации о расходовании бюджетных средств. Тендеры на приобретение социальных объектов в городскую собственность проводились Комитетом имущественных отношений на протяжении всего 2022 года. По их итогу было заключено 248 контрактов на 4 миллиарда рублей.
При изучении размещенной в Единой информационной системе в сфере закупок информации и цен на рынке первичной недвижимости обнаруживается интересная информация: как минимум в последний квартал 2022 года цена на социальные квартиры для КИО были на 10-15% выше, чем на квартиры в тех же домах, продаваемые застройщиком на рынке.
Так, в середине декабря 2022 года КИО объявил тендер на покупку одной однокомнатной квартиры площадью не менее 33 и не более 42 квадратных метров. Единственную заявку подала компания «СПб Реновация – Красный кирпичник». С ней был заключён контракт на покупку квартиры площадью 35,5 квадратных метра в строящимся доме №39 по Загородной улице. Цена контракта составила 160 тысяч рублей за квадратный метр.
На Avito можно найти объявления о продаже квартир именно в этом доме. Самая дорогая, судя по объявлениям, продаётся из расчёта 151 000 рублей за квадратный метр, а самое дешевое предложение начинается от 140 тысяч. Если ориентироваться на среднюю цену на «Авито», то она похоже составляется порядка 146 тысяч рублей за квадратный метр. Получается, что даже при покупке квартиры по самой дорогой цене в доме от ГК «Самолёт» разница с суммой, которую заплатят из бюджета, составит порядка 9 тысяч рублей за квадратный метр, а если смотреть по средней цене, то переплата КИО может составить около 14 000 рублей за каждый квадратный метр. А это уже, если учитывать площадь квартиры в закупке 35,5 кв.м – получается почти пол миллиона рублей, которые можно было сэкономить в городском бюджете.
Казалось бы логичным, что государственный заказчик может претендовать на скидку при покупке, так выкупает много квартир и делает это без ипотечных средств, однако ситуация с выкупом квартир у ГК «Самолет» кажется говорит об обратном – государство платит больше, чем если бы квартира могла быть выкуплена просто при обращении в отдел продаж застройщика.
Если оценить общую сумму государственных контрактов, объявленных КИО Петербурга, в которых участвовала «дочка» ГК «Самолет», в 3,3 млрд на основании данных ЕИС и учесть возможную разницу между суммами государственных контрактов и рыночных позиций в 10-15%, то получается по простым математическим расчетам застройщику могли уйти «лишние» деньги в размере порядка 500 миллионов рублей?
По дружбе или по закону?
Организатором торгов выступает Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, которым руководит Леонид Кулаков. Одним из бенефициаров «СЗ «СПб Реновация – Красный Кирпичник» является миллиардер Год Нисанов.
Исходя из буквы закона закупки проходили в полном соответствии с действующим законодательством. Но исходя закупки квартир на сотни миллионов, а точнее на миллиарды, обращают на себя внимание. И создается впечатление, что «подводные камни» все же были.
Впрочем, разбираться, могли ли быть закупки проведены с нарушениями или по каким-то негласным договоренностям и насколько они соответствуют законодательству, в том числе и де-факто, могут только компетентные органы.
В сложившейся ситуации самое интересное, что инициатором высоких цен выступил сам Смольный. Стартовые цены для тендеров Комитет имущественных отношений рассчитывал на основе собственных нормативов и распоряжений. На чём, в свою очередь, они основаны – информации в тендерной документации не указано. Но в результате расчёты КИО оказались заметно выше рыночных цен от ГК «Самолёт» на примере ЖК в Колпино. Впрочем, застройщик, кажется, также не стал скромничать и заключать контракт по рыночной цене, хотя вероятно имел для этого все возможности при подаче котировочных заявок.
Стечение обстоятельств или случайность – ответа на этот вопрос найти, естественно, невозможно, однако, основываясь на многочисленных публикациях в интернете, можно предположить давний опыт взаимодействия участников событий.
Леонид Кулаков возглавляет Комитет имущественных отношений с 2018 года. Карьеру чиновника он начал более 20 лет назад, сразу получив должность начальника отдела строительства и землепользования Администрации Курортного района. Назначение подписывал Александр Беглов, на тот момент возглавлявший район.
В 2006 году Кулаков пошёл на повышение и получил должность заместителя главы Комитета записи актов гражданского состояния. Со строительной отраслью комитет никак не связан, но когда-то комитетом ЗАГСа руководила Наталия Беглова, супруга Александра Беглова.
В контексте градостроительных новостей особенно привлекает внимание тот факт, что Нисанов купил долю в ГК «Самолёт» примерно за полгода до принятия закона «О комплексном развитии территорий». И, случайно или нет, но ГК «Самолёт» оказался одним из ключевых претендентов на застройку кварталов, попавших под реновацию. Также ранее сообщалось, что Нисанов может быть связан с компанией, получившей от Смольного здание «Конюшенного ведомства», которое происходило с нарушениями процедур, как позднее установил суд. Как сообщалось в некоторых публикациях в интернете активность азербайджанского миллиардера Года Нисанова в Петербурге и его девелоперские бизнес успехи могут быть связаны с многолетним знакомством с городским руководством.
Само принятие закона о КРТ в Санкт-Петербурге сопровождалось множеством скандалов. На рассмотрение в ЗакС губернатор внёс его, как было признано позднее, «сырым» и недоработанным, но депутаты в срочном порядке его одобрили. Петербуржцы многократно отмечали, что закон похоже написан в интересах девелоперов, а интересы жителей попавших под реновацию домов не учитываются. На ситуацию вокруг реновации в городе даже обращал внимание глава СК РФ Александр Бастрыкин. Обратят ли внимание на неоднозначные закупки Смольного для социальных нужд контролирующие ведомства – вопрос открытый, однако сейчас, на фоне возможного дефицита бюджета, пол миллиарда бюджетных средств, которые потенциально можно было сэкономить – очень существенная сумма.