Дольщик становится потребителем
Петербургский адвокат, кандидат юридических наук Алексей Люкшин поделился неординарным случаем из практики.
Человек заключил договор долевого участия в строительстве жилого дома. Но затем обстоятельства изменились. Не подумайте, что что-нибудь худое случилось с девелопером. Просто бывает всякое. По соглашению дольщик и застройщик расторгли договор долевого участия. Это нормально. Дольщик прождал положенные на возврат уплаченных денег 20 дней. Не дождался, а потому пошел в суд взыскивать и сумму уплаченную, и сумму неустойки. Никто не спорит, что наказание за пользование чужими денежными средствами — явление естественное. Но по какому из законов высчитывать неустойку?
Законом об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) определено, что если застройщик допустил просрочку в передаче готовой квартиры дольщику, то он уплачивает неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки. Так как в банковском году 300 дней, то обычно говорят о двукратной ключевой ставке Банка России. Например, 27 мая ставка ЦБ РФ была установлена 11% (10 июня ее снизили до 9,5%, но алгоритм расчета это не меняет), соответственно, штраф будет считаться по ставке 22%. Это чувствительно. Однако вернемся к нашему делу. Адвокат Алексей Люкшин стал доказывать, что в данном случае надо применять другой закон, а именно ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей». Согласно этому документу, размер неустойки по потребительскому договору, на минуточку, 3% за день просрочки. Если умножить 3% на число дней в календарном году, то получается 1095%, столько даже откровенные финансовые пирамиды не обещают.
Чудесное превращение
Районный суд (первая инстанция) отказался считать неустойку по закону о защите прав потребителей и сосчитал ее по закону об участии в долевом строительстве. Представитель дольщика обратился в городской суд с апелляционной жалобой. Служители Фемиды, работающие в городском суде, 26 мая согласились с тем, что к правоотношениям, связанным с заключением договора участия в долевом строительстве, применяются положения закона о защите прав потребителей.
«Если договор расторгнут, то гражданин уже не является дольщиком», — объясняет Алексей Люкшин.
Кроме того, Верховный суд РФ уже определил, что положения закона о правах потребителей применяются к спорам о долевом строительстве, если данный договор заключен гражданином в целях использования жилья исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. И данные отношения являются потребительскими как при заключении договора, так и при его расторжении, а также при исполнении соглашения о расторжении этого договора (определение ВС РФ от 05.04.2022 № 56-КГ22–13-К9).
«Это не окончательная победа, будет обжалование решения Городского суда Петербурга от 26 мая в Верховном суде. Поэтому не стоит называть участников этого дела. Я предвижу, что неустойку снизят до более скромных размеров. Но я настаиваю: применение нормы по защите прав потребителей законно и оправданно. Не надо думать, что можно получить более 1000% годовых. И потом не надо забывать, что в любом случае по закону самая большая неустойка не может быть в сумме больше цены договора», — замечает адвокат.
Специальное и общее
Представители объединений строителей по разным причинам отказались комментировать это дело. Хотя понятно, что угроза платить по 3% за день просрочки, если считать от условной стоимости квартиры 5 млн рублей, — это серьезно.
Не то чтобы попахивало пресловутым «потребительским экстремизмом», но просрочка по нескольким договорам может пошатнуть дела вполне устойчивой компании. Можно, конечно, сказать: сами виноваты. Не держали резервы. Но ведь часто у компаний все в дело вложено. Разбирать, какая норма «правильнее», не так просто (неслучайно взгляды районного и городского судов разошлись). Есть принцип в праве: если два закона одного уровня противоречат друг другу (а это в реальной жизни бывает очень часто), то действует более поздний и более специальный закон.
Собственно говоря, специальный закон о долевом участии и был нужен, так как квартира строится долго, стоит очень дорого и так далее. И вроде как нелогично тут использовать закон о правах потребителей, который про телевизоры, костюмы и туфли. Но это мое мнение, что нелогично, а может, оно неправильное.
Но вот что говорят независимые юристы: «Размер неустойки при расторжении договора долевого участия прямо предусмотрен Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». На мой взгляд, он в полной мере учитывает интересы участника строительства и застройщика, одновременно исключая предпосылки или возможность злоупотребления правом («потребительский экстремизм»)», — говорит руководитель практики разрешения споров с государственными органами бюро адвокатов «Де-юре» Рашид Гитинов.
«214-ФЗ является специальным законом для применения в правоотношениях между участником строительства и застройщиком. Закон о защите прав потребителей применяется к указанным правоотношениям в части, не урегулированной 214-ФЗ. Согласно статье 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку», — уточняет ведущий юрист Европейской юридической службы Юрий Аванесов.
«Похожее дело уже рассматривалось Верховным судом в 2018 году, только речь шла не о размере неустойки, а о возможности расторжения договора долевого участия (ДДУ) в одностороннем порядке. Тогда Сергиево-Посадский городской суд и Московский областной суд ошибочно посчитали, что должны применяться нормы закона о защите прав потребителей, позволяющие дольщику расторгнуть ДДУ в любое время. Однако Верховный суд отменил решения двух нижестоящих инстанций, указав на постановление пленума Верховный суда от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» и норму № 214-ФЗ, устанавливающую исчерпывающий перечень оснований для расторжения ДДУ. Что касается так называемого потребительского экстремизма, то здесь о нем речи не идет, так как срок возврата денежных средств целиком и полностью лежит на застройщике и у потребителя просто нет возможности злоупотреблять своими правами и каким-либо образом влиять на срок выплаты», — считает управляющий партнер ООО «ЮКОМ» Елена Мовшевич.
«По-моему, спорной ситуации нет. Использовать надо закон об участии в долевом строительстве. Однако помимо неустойки по нему закон о защите прав потребителей дает возможность потребовать от застройщика дополнительного штрафа в размере 50% от суммы добровольно не удовлетворенных застройщиком требований, а также компенсации морального вреда», — сообщает адвокат, заместитель управляющего партнера адвокатского бюро Санкт-Петербурга «Гестион» Антон Гришко.
«При конкуренции законов преимущество должно предоставляться специальной норме, поскольку она наиболее точно и конкретно регулирует возникшие правоотношения. Важным для решения по этому делу будет и то обстоятельство, в связи с которым договор долевого участия был расторгнут», — отмечает юрист ООО «ЛАНИТ Северо-Запад» Татьяна Чумикова.
«Если прав истец и неустойку нужно считать в рамках закона о защите прав потребителей, то на сумму, которую должен выплатить застройщик, можно построить еще квартиру. Эту ситуацию можно отнести к потребительскому экстремизму. Истец и его адвокат злоупотребляют законодательством в корыстных целях. Я думаю, что Верховный суд по заявлению застройщика применит статью 333 ГК РФ об уменьшении неустойки в судебном порядке, так как неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства; взыскание неустойки в предусмотренном договором размере приведет к получению кредитором необоснованной выгоды», — резюмирует адвокат Адвокатской палаты Ростовской области Анна Салютина.
Будет ли создан в России новый прецедент, станет известно после рассмотрения дела Верховным судом. Но то, что случай уже стал неординарным, не подлежит сомнению.