С ГЛАЗ ДОМОЙ, ИЗ ДОМА ВОН
Мария Леонидова (имя и фамилия изменены), выйдя замуж, переехала жить к семье мужа. Трешка, в которой помимо Машиного избранника жили его мама с бабушкой, виделась девушке уютным гнездом. Но старшие женщины, которые при визитах Маши в гости были всегда ласковы, быстро показали свой нрав. К счастью, не по отношению к невестке. Выяснилось, что дамы долго и упорно враждуют друг с другом. Их встреча в узком коридоре могла перерасти в стычку, иногда не только словесную. При этом обе пытались перетянуть Марию на свою сторону. Ушедшая на пенсию бывшая медсестра сетовала на эгоизм дочки и низкую пенсию. Учительница музыки, одна воспитавшая двоих сыновей (старший давно снимал квартиру), — на то, что мать «выжила» ее мужа и отваживала других ухажеров. Периодически дело докатывалось до угроз свекрови продать свою долю в квартире «каким-нибудь алкашам». Устав от склок, Маша с мужем переехали в съемную квартиру, постепенно они накопили на покупку студии. Мечта о своем, пусть и небольшом, уютном гнездышке сбылась. Свекровь через какое-то время переехала к ухажеру, уговорив того переселить пьющего брата в коммуналку. Зато в родные пенаты вернулся старший сын с беременной на тот момент женой. Скоро в трешке, где ранее были слышны слова любви молодоженов вперемешку с руганью старших женщин, зазвучал детский смех. Ситуация разрешилась хорошо для всех. Но так бывает не всегда.
Историй, когда семья едва может ужиться на общих квадратных метрах, в Петербурге немало. И не у всех есть возможность переехать в съемную квартиру. Бывают и счастливые истории, когда люди улучшают свое жилищное положение, перебравшись из коммунальных комнат в квартиры или студии, а долевая собственность вместе с не всегда приятными воспоминаниями продолжает висеть балластом. В общем, ситуаций, когда продажа доли — жизненная необходимость, масса. Как и случаев, когда единственное, что может позволить себе человек, — доля в квартире. Но чтобы процесс продажи или купли не принес головной боли, почти наверняка придется обращаться к специалистам. Иначе есть риск погрязнуть во всевозможных процедурах и бумажках. В худшем варианте — остаться ни с чем.
ДЕШЕВО, НО БЕЗОПАСНО ЛИ?
С 2016 года в России для всех сделок по отчуждению долей стало обязательным нотариальное оформление. Его ввели, чтобы пресечь мошенничества и ликвидировать фиктивные сделки недобросовестных граждан.
— По закону, прежде чем продавать долю в квартире (неважно, обычной или коммунальной), гражданин должен предложить выкуп этой доли сособственникам жилья. Извещение о продаже должно быть составлено с письменной форме с обязательным указанием цены и выслано по почте с уведомлением о вручении. Письменный отказ от реализации преимущественного права покупки или факт того, что остальные собственники не приобрели долю в течение месяца со дня извещения, оформляется через нотариуса. Только после этого он сможет продать свою долю, оформив сделку у нотариуса, любому лицу, — рассказывает об особенностях продажи долей специалист по гражданскому праву и сделкам с недвижимостью, юрист Кирилл Чернявский. — Однако, согласно законодательным нововведениям, с 31 июля 2019 года при отчуждении (или покупке в ипотеку) всеми участниками долевой собственности своих долей в рамках одной сделки нотариальное оформление не требуется. Проще говоря, если гражданин выкупает у сособственников все доли сразу, то можно оформить сделку без участия нотариуса.
Как отмечает эксперт, перед продажей долю необходимо выделить. Чтобы это были не эфемерные квадраты в квартире, а вполне осязаемая комната и определенная площадь в местах общего пользования. Невыделенную в натуре долю продать будет сложно — потенциальный покупатель может решить, что его хотят обмануть. Или просто не захочет связываться с квартирой, где еще предстоит выяснять, где чей угол. Выделить долю можно через суд или по согласию между жильцами.
А можно ли прописаться на доле в квартире?
Можно. Однако, как прописано в петербургском законе «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма», учетная норма площади жилого помещения на одного человека составляет 9 кв. м. Для проживающих в коммуналках — 15 кв. м. Если купленная вами доля меньше учетной нормы, прописаться на ней вы не сможете.
Кстати, в судебной практике Петербурга был случай, когда женщина требовала прописать ее на подаренных ей нескольких квадратных сантиметрах квартиры в Кронштадте. Суд отказал.
А С ПОКУПКОЙ?
С этим дело обстоит сложнее. У потенциального покупателя (как и продавца) есть три варианта прохождения квеста под названием «Покупка (продажа) доли».
Первый — с помощью риелтора. Однако, как говорит Кирилл Чернявский, агенты по недвижимости хоть и знают, какие документы необходимо собрать, зачастую делают это для галочки, просто не понимая, на что в них обращать внимание.
Второй — позвать на подмогу юриста, сопровождающего сделки с недвижимостью.
«Он не только знает список документов, но и умеет их читать, понимает правовые последствия тех или иных строчек и может объяснить, что из этого рискованно, а что нет», — говорит Кирилл Чернявский.
Третий вариант — делать все самим, обратившись только к нотариусу для законного оформления сделки. При этом, как отмечает специалист по гражданскому праву, нужно понимать, что нотариус — это просто государственный свидетель. Он не уполномочен проверять предоставляемые ему документы или запрашивать какие-либо дополнительные бумаги.
«Каждый конкретный случай продажи доли строго индивидуален. И исходя из своей практики, могу сказать, что всегда есть какие-то подводные камни, которые не подходят под общую картину, — рассказывает эксперт. — К счастью, необходимость проводить сделку через нотариуса не запрещает гражданину обращаться к юристам и риелторам. И я знаю множество случаев, когда именно юристы с риелторами делали всю массу работы, а потом клиент просто приходил к нотариусу поставить подписи».
По мнению нашего собеседника, лучший вариант — доверить сопровождение сделки профильным специалистам. Тогда не будет необходимости закапываться в бумажках и переживаний, что вы что-то упустите, из-за чего потеряете в деньгах или вовсе останетесь ни с чем.
Сколько придется заплатить за услуги?*
По словам юриста Кирилла Чернявского, на сегодня в Петербурге действуют следующие расценки:
► Услуги риелтора при продаже недвижимости — от 5% от стоимости продаваемой недвижимости. Если же вы покупаете жилье, гонорар риелтора составляет, как правило, 2–3% от стоимости недвижимости;
► Услуги юриста по сопровождению сделки — 35–50 тысяч рублей;
► Нотариальный тариф для удостоверения сделок с долями — 0,5% от стоимости доли по договору, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. Однако при осуществлении нотариусом дополнительных услуг его итоговый гонорар может составить 35–50 тысяч рублей.
* Примерный расчет. Итоговые суммы зависят от количества получаемых услуг.