У вас есть средства на покупку недвижимости с инвестиционными целями — получать регулярный доход без особых трудозатрат. Понятно, что при этом хочется, чтобы вложение быстрее «отбилось», а хлопот доставляло как можно меньше. В этом и суть пассивного дохода. В компании ЦДС отметили несколько ключевых различий между сдачей в аренду жилья и коммерческих метров, а выбирать уже покупателю.
Сравним
Итак, арендодатель квартиры отвечает за комфортное проживание арендатора, а значит, любой ремонт — кухонного оборудования, коммуникаций в квартире, механизма окна или замка и так далее — собственник делает своими силами и за свой счет.
«У нас много обратной связи от инвесторов, которые приобретали квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду, организации арендного бизнеса. Они говорят, что при грамотной организации деятельности это действительно выгодное вложение средств. Но порой арендодатели устают от постоянного ремонта и поездок на квартиру, особенно если квартир несколько», — рассказал нашему корреспонденту начальник управления продаж Группы ЦДС Дмитрий Сидоренко.
Те, кто инвестирует в коммерческие помещения, отмечают, что хлопоты не исчезают совсем, но все же собственники не несут ответственности за внутреннее состояние помещения в период аренды. И даже имея в собственности несколько объектов коммерческой недвижимости, посещать их можно довольно редко. В период первичного ремонта типовой договор, как правило, дает арендатору «каникулы» по оплате, но это, как показывает практика, в среднем 1–2 месяца на помещение площадью 50–150 квадратных метров. А затем собственник получает арендатора, вложившего большие средства в ремонт, оборудование, изучение и раскрутку локации. Это ли не значит, что арендатор сам заинтересован заключить договор с вами на долгий срок.
«Договоры по аренде коммерческой недвижимости в основном заключаются на 5–10 лет с индексацией арендной ставки», — поделился Дмитрий Сидоренко.
Он также отметил, что конкуренция в сфере аренды жилья на сегодняшний день несколько острее, особенно в спальных районах. Коммерческой недвижимости в принципе меньше, поэтому и конкуренция не так остра. Что касается окупаемости вложений, в двух случаях она различается. Жилье «отобьется» минимум через 17 лет (средний показатель — около 20 лет). Окупаемость помещений коммерческого назначения — от 8 до 16 лет (в среднем — 10–12,5 года).
Как найти арендатора
По опыту, самые надежные арендаторы — это федеральные сети, сообщили в ЦДС. Это и понятно — такие арендаторы, прежде чем определиться с помещением, проводят маркетинговое исследование локации и проходят несколько этапов согласования объекта в своих структурах. Это означает, что они приходят надолго.
Обзвонив отделы развития крупных сетей — магазинов, лабораторий, ветклиник, аптек и так далее, вы наверняка найдете «своего» арендатора. Но можно сделать еще проще — поручить это профессиональному брокеру по коммерческой недвижимости или обратиться к застройщику проекта. «Как правило, перед вводом объекта в эксплуатацию к застройщику стекается много заявок по аренде коммерческих помещений, в том числе от представителей федеральных сетей», — рассказал нашему корреспонденту Дмитрий Сидоренко.
Самое важное при покупке коммерческого помещения под аренду:
- количество жилья в радиусе 1–3 км;
- наличие отдельной вентиляционной шахты на коммерческие помещения (это даст выбор арендаторов от лаборатории/аптеки до шавермы);
- беспрепятственный доступ к помещению — не во дворе и не за забором;
- минимум перегородок и несущих конструкций внутри помещения;
- репутация застройщика, как и при покупке квартиры, особенно если объект еще строится.