Эксперты рынка недвижимости рассказали, какая программа ипотеки выгоднее для покупателя

РЫНОК СТРЕМИТСЯ К РАВНОВЕСИЮ

На протяжении последних лет эксперты ипотечного рынка не устают говорить нашему изданию о том, что именно ипотечные продукты поддерживают рынок недвижимости и кредитные организации. Государственные программы были внедрены как раз для этого — они должны были дать возможность россиянам приобрести жилье, а также поддержать поток клиентов к застройщикам и в кредитные организации. В итоге стабильно высокий спрос на новостройки в Петербурге и пригороде еще больше вырос, и девелоперы были вынуждены признать дефицит предложения.

— Сейчас говорить о «выгорании» рынка строящегося жилья Петербурга и ближайшей Ленобласти преждевременно. Возникший в 2020 году дефицит предложения постепенно сокращается. Темпы вывода новых проектов в текущем году увеличились, а с началом нового делового сезона можно ожидать еще большей активности со стороны застройщиков. Наша компания недавно открыла продажи в двух своих объектах — голландском квартале «Янила» в Янино и финском городке «Юттери» в Колпинском районе Петербурга. К концу этого — началу следующего года рынок придет к равновесному состоянию, — уверен директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

В то же время, по мнению эксперта, в скором будущем в Петербурге можно будет наблюдать смещение как спроса, так и предложения на областные новостройки, расположенные в ближайшем пригороде.

Финский городок «Юттери». Фото предоставлено ГК «Ленстройтрест»

ИПОТЕКА — ДВИГАТЕЛЬ РЫНКА

Как сообщила «МК в Питере» территориальный менеджер по работе с парт­нерами по ипотеке Северо-­Западного банка «Открытие» Татьяна Хоботова, цены на недвижимость в Петербурге таковы, что купить квартиру без ипотечных программ в городе практически невозможно. По расчетам эксперта, чтобы семья, выплачивая ежемесячно около 40 тысяч руб­лей по ипотечному кредиту, чувствовала себя комфортно, ее средний ежемесячный заработок должен составлять порядка 80 тысяч руб­лей.

То, что большинство покупателей квартир приобретают их на ипотечные средства, подтверждают и участники нашего круглого стола.

— По итогам первого полугодия ипотека продолжает обеспечивать основной объем сделок в наших проектах и доходит до 90%. Значительную роль в этом сыграли программы льготной ипотеки, а также собственные предложения застройщиков по субсидированию ипотечной ставки. Чуть более 10% договоров заключается на условиях 100% оплаты или по программе длительной рассрочки, — сообщил Ян Фельдман.

По мнению наших экспертов, на рост спроса на ипотеку как в прошлом, так и в этом году повлияло несколько факторов — общее снижение ставок и программа льготной ипотеки с господдержкой.

— Филиалом Уралсиба в Санкт-­Петербурге в прошедший период было выдано ипотечных кредитов на 2,56 млрд руб­лей — почти в 1,5 раза больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, — сообщил исполнительный директор, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-­Петербурге Ренат Сейфетдинов.

ЛЬГОТНАЯ ИЛИ СЕМЕЙНАЯ?

Участники круглого стола единодушны в мнении о том, что программа льготной ипотеки поддержала рынок в пандемийный 2020 год. Более того, спрос на первичное жилье начал расти.

— Мы видим, что даже при отсутствии увеличения реальных доходов населения ипотека с господдержкой востребована. Программы семейной и льготной ипотеки перераспределили доли вторичного и первичного рынков жилья в пользу роста спроса на новостройки, — говорит руководитель по продажам ипотечных продуктов «Севергазбанка» Елена Басунина.

Между тем, как отмечает Ренат Сейфетдинов, программа льготной ипотеки в своем первоначальном виде (максимальная сумма кредита составляла 12 млн руб­лей) действовала до 1 июля 2021 года. Те заемщики, которые планировали покупку на весенне-­летний период, постарались успеть получить ипотеку до окончания действия программы. Да, правительство приняло решение про­длить программу, но, по мнению наших экспертов, измененный продукт не будет пользоваться столь высоким спросом.

— Льготную ипотеку продлили по 1 июля 2022 года, но максимальную сумму кредита снизили до 3 млн руб­лей. Для большинства регионов это ограничение не является существенным, так как средний чек по ипотечному кредиту укладывается в эту сумму. Но в Москве и Петербурге квартиры в новостройках могут стоить намного дороже, поэтому для двух столиц программа будет не актуальна, — уверена Елена Басунина. — Между тем, сейчас в «Севергазбанке» ставка по льготной ипотеке составляет 6,25% годовых, по семейной — 4,85% годовых.

К тому же на рынке появилось более заманчивое предложение и тоже с господдержкой. Ренат Сейфетдинов из Банка Уралсиб убежден, что больший отклик у петербуржцев найдет программа «Семейная ипотека», по которой правительство сформулировало весьма привлекательные условия.

— Ее могут оформить семьи даже с одним ребенком, а не двумя или более, как ранее. Этой программой могут воспользоваться петербуржцы, у которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022‑го рожден первый ребенок или последующие дети, а также семьи, воспитывающие ребенка с инвалидностью, вне зависимости от того, когда ему была присуждена инвалидность. При этом максимальная сумма кредита составляет 12 млн руб­лей, а ставка не может превышать 6%. В Банке Уралсиб по программе «Семейная ипотека» предусмотрена ставка от 5,09% на срок до 30 лет, — разъясняет суть программы Ренат Сейфетдинов.

По мнению участников круглого стола, во втором полугодии 2021 года будет наблюдаться умеренный рост спроса на ипотеку. Причем это связано не только с госпрограммами, но и в целом с довольно низкими ставками по ипотечным продуктам.

Срок кредита вырос

Как сообщила «МК в Питере» Татьяна Хоботова, сейчас покупатели недвижимости стараются брать ипотеку на максимальный срок, предлагаемый банками. Делается этого для того, чтобы снизить ежемесячный платеж и потом, как только появится возможность, закрыть кредит досрочно. Запрос породил предложение.

— В июне 2021 года по сравнению с маем в Петербурге срок кредита вырос сразу на 5 месяцев. За месяц! Сейчас средний срок кредита составляет 250 месяцев, — сообщила Татьяна Хоботова.

А КТО ПОКУПАЕТ?

Как говорят наши собеседники, составить портрет покупателя довольно сложно, ибо на каждый вид недвижимости есть свой клиент.

— Чаще всего это семьянин 35–45 лет с одним или двумя детьми, высшим образованием и профессией в сфере торговли. В целом в этой возрастной группе больше всего желающих решить квартирный вопрос. Еще одна активная категория потенциальных покупателей — это люди от 25 до 35 лет. Мы стараемся не делить клиентов по возрасту, половому признаку или роду деятельности. В то же время есть несколько характеристик, которые их объединяют. В частности, они готовы к переезду за черту города, в основном это семейные люди, они ценят комфорт и возможность закрыть максимум повседневных бытовых потребностей, не выезжая за пределы жилого квартала, — делится своими наблюдениями Ян Фельдман. Он отметил и еще одну деталь — новостройки под Петербургом пользуются спросом не только у жителей города на Неве.

Кстати, если составить четкий портрет покупателя достаточно сложно, учитывая, что предложения на рынке самые разные — от компактных студий до жилья класса люкс, застройщики могут точно сказать, кто не пользуется ипотекой.

— Здесь можно выделить три основные категории. Первая — люди, продающие недвижимость и покупающие на вырученные средства новую. Вторая — люди с высоким доходом, имеющие значительные сбережения на банковских счетах. Третья — люди, которые по разным причинам не хотят обращаться в банк, имеют неофициальный доход или статус высокорисковых клиентов. Например, бизнесмены, чей бизнес пострадал в период ограничений. Все остальные так или иначе рассматривают ипотеку, — говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

ЧТО ПОКУПАЮТ?

По данным наших экспертов, сейчас средний метраж приобретаемой квартиры составляет 50 кв. м. При этом в фокусе внимания покупателей функциональные планировки, в которых есть гардеробные и кладовые, мастер-­спальни с отдельным санузлом, объединенные кухни-­гостиные или балконы и лоджии увеличенной площади. Востребованным остается и евроформат — за счет возможности максимально удобно зонировать жилое пространство. Растет и запрос на внутреннюю инфраструктуру жилых комплексов — потенциальные новоселы хотят, чтобы во дворе их дома были разные объекты — от детских и спортивных площадок до коворкингов и комьюнити-­центров.

— Из трендов можно отметить устойчивый спрос на квартиры с отделкой. Сегодня около 60% сделок в структуре сделок застройщиков, работающих в сегменте массового спроса, составляет жилье с готовым ремонтом. Появляются на рынке и предложения с частичной меблировкой, — говорит Ян Фельдман.

Представитель группы компаний «ПСК» в свою очередь отметил тенденцию к снижению среднего метража приобретаемых в ипотеку квартир.

— С одной стороны, недвижимость дорожает и уложиться в имеющийся бюджет можно выбором меньшей площади. С другой — сам факт площади ради площади уже давно никого не интересует. Важнее то, как эта площадь используется в конкретной планировке. Эта тенденция характерна практически для всех классов недвижимости. Покупателей дорогого «метра» точно так же не привлекают большие площади, главный мотив — функциональность. Общую тенденцию мы заметили еще 4 года назад. Если покупателю нравится дом и расположение, но цена выше средней, он скорее предпочтет этот проект более дешевому, но в варианте квартиры с меньшим метражом, — отмечает Сергей Софронов.

Фото предоставлено ГК «ПСК»

ЖДАТЬ ЛИ РОСТА ЦЕН?

Этот вопрос волнует всех покупателей жилья эконом- и комфорткласса. За первое полугодие 2021 года цены на рынке строящейся недвижимости уже выросли на 15%. Что же будет дальше?

— Во втором полугодии будет наблюдаться некое плато на рынке — цены вряд ли будут расти такими темпами, как раньше, но и снижения не ожидается. Локально может происходить корректировка стоимости квадратного метра в слишком переоцененных проектах, — уверен Ян Фельдман.

Представители банков согласны с обоими утверждениями: рост будет, но он не будет стремительным. Более того, его постараются сдерживать. В частности, сами кредитные организации.

— Каждый банк старается сделать условия максимально привлекательными: снизить ставку, размер первоначального взноса, требование к стажу и так далее. Но по факту условия кредитования зависят не только от кредитной политики банка, но и от других факторов. В начале 2021 года, по нашим данным, большинство банков смягчали условия для заемщиков. Вместе с тем в случае регуляторных изменений у банков возникает необходимость ужесточать условия кредитования (повышение ставки, увеличение размера первоначального взноса). Однако нужно признать, что некоторые банки в этом году уже не раз повышали ставки по программам, не пользующимся господдержкой, — говорит Елена Басунина. — При этом рост цен на недвижимость, на наш взгляд, будет сдерживаться, в том числе за счет сниженной максимальной суммы кредита по госпрограмме льготной ипотеки и роста ставок по ипотеке в целом.

Как менялась стоимость жилья в городе

По данным агентства «Прайд Групп», с начала года квадратный метр вырос в цене на 24,69%. Однако это «общая температура по больнице». Так, в Кировском районе Петербурга цена на «квадрат» с начала года выросла на 78,97% (с 132,2 тысячи руб­лей до 236,6 тысячи). И только в одном районе жилье подешевело — Курортном. За период январь — июль 2021 года цена за квадратный метр жилья в этом районе снизилась на 6,07% — со 115,4 до 108,4 тысячи руб­лей. Дороже всего квадратный метр сейчас стоит в Центральном районе — 323,5 тысячи руб­лей.

Впрочем, судя по результатам работы застройщиков, рост цен не останавливает покупателей. Повышение стоимости квадратного метра воспринимается как неизбежная данность.

— Снижение продаж в количественном выражении и стране в целом, и в Петербурге в частности имеет место. В том числе и потому, что предложение серьезно сократилось, а безоговорочно привлекательное предложение сократилось еще больше. Следовательно, выросли и цены. В нашем случае финансовые результаты превосходят прошлый год. За первое полугодие в сегменте бизнес-­класса ГК «ПСК» увеличила выручку на 29%. В сегменте апартаментов — на 185%. Средняя стоимость квадратного метра в бизнес-­классе увеличилась на 42% — со 167,7 тысячи руб­лей до 237,4 тысячи. В апартаментах на 60% — с 81,7 тысячи руб­лей до 130,8 тысячи. Средняя стоимость квадратного метра в сети апарт-­отелей Avenir составляет 175 тысяч руб­лей. По статистике, увеличение стоимости квадратного метра в наших проектах опережает общерыночную динамику в указанных сегментах. Это говорит о более высокой востребованности наших предложений — квартир и апартаментов, — сообщил «МК в Питере» коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.

ВАРИАНТЫ ЕСТЬ

Конечно, на рынке существуют не только программы с господдержкой. Любой банк и застройщик сможет предложить целую линейку собственных ипотечных продуктов. Например, продукты с субсидированными ставками (можно даже найти вариант, при котором ставка субсидируется до 3,3% на весь период действия ипотечного кредита, такой, например, есть у ГК «Ленстройтрест») и различные программы рассрочки.

— Современные реалии рынка подталкивают застройщиков искать новые инструменты продаж. Одним из таких инструментов является программа субсидирования, при которой застройщик компенсирует банку часть процентной ставки по кредиту. У Банка Уралсиб в ряде регионов уже действует программа, по которой минимальная ставка по кредиту составляет 0,01% на срок до 1 года. В Петербурге мы вышли с подобным предложением к партнерам-­застройщикам и уже скоро сможем анонсировать совместную программу льготной ипотеки сроком на год. Уверен, что это позволит покупателям недвижимости существенно сэкономить на платежах по кредиту на этапе ожидания переезда в новое жилье, — говорит Ренат Сейфетдинов.

В то же время всегда есть люди, которые не хотят залезать в кредиты даже при низкой ставке и рассчитывают только на свои силы. Именно для таких разработаны программы рассрочки.

— Несмотря на наличие доступных ипотечных кредитов, остается ряд покупателей, которым удобнее оформить именно рассрочку от застройщика. Это позволяет им избежать дополнительного звена в виде банка и сэкономить время на сборе документов, подтверждении дохода и тому подобном. Максимальный срок рассрочки в нашей компании — 8 лет, — рассказывает Ян Фельдман.

И все же, как уточняет Сергей Софронов, рассрочка подходит не каждому покупателю недвижимости.

— Мы предлагаем несколько программ рассрочки, но не как альтернативу ипотеке. Условия все же значительно отличаются: первый взнос выше, а период рассрочки короче. Поэтому меньше выплат, но их размер больше выплат по ипотеке. Но, например, для покупателей, продающих имеющуюся недвижимость, рассрочка вполне может быть вариантом быстро внести вырученные средства и тем самым снизить переплату. Кроме того, из рассрочки всегда можно перейти в ипотеку в случае, если планы поменялись. Кстати, покупателям апартаментов льготная ипотека в принципе не была доступна. Но мы точно так же предлагаем на выбор несколько программ рассрочки, включая длительную, до 5 лет. А также совместно с банком-­партнером субсидированную ставку по ипотеке, — говорит Сергей Софронов.

БРАТЬ ИЛИ ЖДАТЬ?

Ответ на этот вопрос у застройщиков и банкиров в последние годы не меняется. Участники нашего круглого стола были единогласны — если есть возможность приобрести квартиру сейчас, откладывать не стоит. Предпосылок к тому, что ставки и цены пойдут вниз, нет.