Конечно, в текущей политической ситуации (и перед сентябрьскими выборами) ипотека будет по-прежнему так или иначе поддержана государством. Провал в жилищном кредитовании грозит социальным взрывом, поэтому его не допустят. Вопрос в том, как именно будет оказываться поддержка — и не перейдет ли она из финансовой области в исключительно «политическую» (что потребителя, конечно, не устраивает).
Еще в апреле 2021 стало известно, что Минстрой России заканчивает подготовку нормативных правовых актов с целью расширить ипотечные программы (например, с тем, чтобы они распространялись на индивидуальное жилищное строительство). Проблемы ИЖС сегодня мы отражать не станем, зато рассмотрим некоторые нюансы ипотеки на жилье в многоквартирных домах в Петербурге и в окрестностях: эта тема по-прежнему остается актуальной.
БЕЗ ПОДДЕРЖКИ — НИКУДА
Напомним: программа льготной ипотеки с господдержкой была введена в апреле 2020 года, в разгар пандемии коронавируса, для поддержки как строительной отрасли, так и покупателей жилья. Это было сделано в добавление к уже существовавшим на тот момент программам для разных категорий «льготников».
«Льготные программы, такие как семейная, военная, сельская ипотека, рассчитаны на определенный круг покупателей, — напоминает директор по развитию Компании Л1 Надежда КАЛАШНИКОВА. — Они, безусловно, необходимы, несмотря на довольно жесткие требования, предъявляемые к заемщикам, и узкий круг потенциальных покупателей недвижимости. Но драйвером спроса в прошлом году стала ипотека с господдержкой: воспользоваться ей могли все желающие, вне зависимости от типа занятости, семейного положения и места проживания».
Результат не заставил себя ждать. По данным Центробанка, в июле-декабре 2020 года в стране ежемесячно выдавалось в среднем более 180 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму более 470 млрд руб. Для сравнения: в те же месяцы 2019 года количество кредитов было около 115 тысяч на 265 млрд руб.
Справка «МК»
По данным аналитиков, в первом квартале текущего года в новостройках Петербурга и пригородов (то есть на первичном рынке) было продано 860 тыс. кв. м жилья. Это на 16 % меньше, чем в тот же период в прошлом году. Кстати, впервые за последние годы доля пригородных новостроек в общем объеме продаж выросла и составила треть — ранее эта доля составляла 20 %.
Были и ограничения: по программе льготной ипотеки (на сегодняшний день) можно получить кредит на жилье в новостройке по ставке не выше 6,5 %. Так, на начало апреля средневзвешенная ставка по этой программе составляла 5,99 %. Максимальный размер кредита для Санкт-Петербурга и Ленинградской области был установлен в 12 млн рублей, первоначальный взнос — не менее 15 %.
Условия «пандемической» ипотеки, как мы видим, были сравнительно щадящими. Однако уже в 2021 году в нашей петербургско-областной «агломерации» произошло некоторое снижение объемов продаж нового жилья. Тут сработало сразу несколько факторов — и рекордные продажи прошлого года, и некоторый рост цен на фоне очевидного снижения доходов населения.
«Сейчас пик спроса на ипотеку, пришедшийся на лето-осень прошлого года, постепенно снижается, — говорит Надежда Калашникова. — Хотя в целом количество ипотечных сделок остается выше, чем в 2019 — начале 2020 годов. Большинство из тех, кто имел возможность приобрести жилье в ипотеку, успели это сделать. Кроме того, велика вероятность, что программа господдержки ипотеки закончится, как и намечалось, в июле. Возможно, в некоторых депрессивных регионах ее и продлят, но крупные города в этот перечень не войдут».
КОНЕЦ ПРЕКРАСНОЙ ЭПОХИ?
Многие специалисты прогнозируют, что в долгосрочной перспективе в Петербурге и ближайших пригородах объем предложения вряд ли достигнет показателей предыдущих лет, хотя бы из-за снижения объемов выдачи разрешений на строительство (выдача разрешений «била рекорды» перед отменой «долевки»). Если (как уже говорилось) льготную ипотеку в нашем регионе не продлят, снизится и спрос.
Но стоит ли говорить о падении рынка? Думается, нет. Пусть в среднесрочной перспективе объемы нового предложения в новостройках Петербурга немного снизятся, зато понемногу нивелируется дисбаланс спроса и предложения.
Более того: сами застройщики уже выходят с новыми инициативами, позволяющими сделать покупку жилья более доступной даже в случае отмены льготного кредитования.
«Сейчас многие застройщики совместно с банками разрабатывают свои программы, позволяющие покупателям приобрести качественное современное жилье», — рассказывает Надежда Калашникова.
Так, Компания Л1 совместно со своим партнером, банком ВТБ, запустила антикризисную программу. Согласно ее условиям, ипотеку на квартиру можно взять всего под 0,4 %. Такая ставка сохраняется на протяжении 8 месяцев. По истечении льготного периода она возрастет до 8,9 %. Предложение распространяется на квартиры в сданных корпусах жилого комплекса комфорт-класса «Лондон Парк».
Обязательным условием получения кредита является оплата первоначального взноса от 20 % стоимости квартиры и оформление договора страхования. Срок кредита до 30 лет, сумма не ограничена. При этом на протяжении льготного периода Компания Л1 берёт на себя выплату основной части процентов. Это позволит покупателям снизить расходы по ипотеке на период обустройства новой квартиры.
Потенциальному покупателю жилья следует уже сейчас обратить внимание на подобные программы. С пандемией или без нее, но бесконечно ждать льгот от государства уже не приходится (в конце концов, не каждый год у нас предвыборный). Гораздо дальновиднее будет говорить об условиях ипотеки напрямую с самими застройщиками. Очень вероятно, что именно этот формат взаимоотношений станет преобладающим в ближайшие годы.