ТЕМП РАБОТЫ ЗАМЕДЛЯЕТСЯ
По оценкам специалистов, пиковая активность рынка пришлась на 2018 год, когда ожидание эскроу-счетов существенно подстегнуло покупателей и продавцов жилья. Тогда о том, что новые правила будут введены, только говорили, никто не понимал, как реально это будет работать, и люди торопились приобрести жилье, пока оно доступно. 2019 год был менее активным, но первая его половина была динамичнее второй.
— Активность в первой половине 2019 года была связана с ожиданием перехода на проектное финансирование, — отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, — застройщики старались выполнить все условия правительства, чтобы как можно больше проектов продолжать реализовывать по старым схемам. Вторая половина 2019 года такой динамики не показала.
Однако, как отметили эксперты, в целом Петербург — очень стабильный город с точки зрения строительства, поэтому продажи жилья просели несильно, и цифры к концу года строительная отрасль дала вполне удовлетворительные: сдать в эксплуатацию удалось примерно 3,5 миллиона квадратных метров.
— Хотя еще в третьем квартале 2019 года казалось, что в отрасли проблемы, город не вытянет запланированные объемы, — говорит Светлана Денисова.
Тем не менее замедление работы, безусловно, происходит, и с этим необходимо считаться. Часть мелких и средних девелоперов не сумела получить проектное финансирование, и это замедлило общий темп вывода на рынок и последующую сдачу в эксплуатацию проектов.
ЗА РОСТ КУРСА ДОЛЛАРА ЗАПЛАТИТ ПОКУПАТЕЛЬ
В 2020 году, полагают девелоперы, динамика будет нарастать. На эскроу-рельсы Северная столица становится медленно. В 2019 году зарегистрировали всего лишь около 1000 договоров, и в 2020 году их количество, безусловно, вырастет.
— Пока многие застройщики работают с уже запущенными объектами по старым правилам, но новые проекты и очереди начнутся с проектным финансированием, — говорит Светлана Денисова, — «БФА-девелопмент» — не исключение. Вторую очередь жилого комплекса «Огни залива» мы строим по старым правилам, а для третьей — уже получили в Сбербaнке проектное финансирование.
В саморегулируемой организации НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» на будущее смотрят не так оптимистично. По мнению генерального директора СРО НП «Объединение строителей СПБ» Алексея Белоусова, многие застройщики осознанно сдерживали объемы продаж и темпы работы, стараясь накопить как можно больше денег к моменту перехода на проектное финансирование.
— В этом году мы почувствуем, насколько серьезно изменения в 214 Федеральном законе ударят по рынку, — прогнозирует Алексей Белоусов. — Я полагаю, что мы потеряем в объемах вводимого жилья — примерно 1 миллион 400 тысяч квадратных метров.
Кроме того, несомненно, придется ждать повышения себестоимости строительства. Почти вся техника и львиная доля строительных и отделочных материалов закупается за границей. Оборудование необходимо обновлять и ремонтировать, а комплектующие для него тоже импортные. В связи со снижением курса рубля затраты застройщиков вырастут как минимум на 10-15 процентов. И вне всяких сомнений, бизнес перераспределит свои потери на покупателя, увеличив цены на жилье.
— Помимо этого, — отмечает Алексей Белоусов, — сейчас сократится количество денег на рынке, и это ударит по покупательской способности населения.
НЕОЖИДАННЫЙ ПОВОРОТ
Любопытно, что банки с такой позицией не согласны. Так, по словам заместителя директора — руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Екатерины Синельниковой, банки активно выдают населению ипотеку. Более того, на рынок выходят новые игроки и тоже становятся вполне успешными.
При этом население ведет себя удивительно и для банков даже немного неожиданно.
— Последние пять лет реальные доходы населения не растут, а по многим оценкам — даже сокращаются, — отмечает территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова. — И в этой ситуации, что интересно, вырос средний чек ипотечного кредита. Люди стали брать более крупные суммы. На этом фоне даже снижение общего количества выдачи ипотечных кредитов не сокращает итогового объема.
К слову, как отмечают эксперты, жители Петербурга еще не обеспечены достаточным количеством жилья. Согласно стратегии развития, к 2020 году на каждого петербуржца должно было бы приходиться примерно 30 квадратных метров жилья, но приходится менее 25 квадратных метров.
Рост среднего чека по ипотеке отмечают все представители банков. Так, по данным Екатерины Синельниковой, в январе и феврале 2019 года средний чек составлял 2,2 миллиона рублей, а за аналогичный период 2020 года он составил 2,5 миллиона рублей.
— И при этом у нас не уменьшился размер первоначального взноса, — говорит Екатерина Синельникова. — Напротив, он даже вырос, люди часто стали вносить не 20, а 30 процентов собственных средств.
При этом в отношении роста размера среднего ипотечного кредита Петербург соответствует тенденции всей страны — в России чек ипотеки вырос примерно на 10 процентов. Но в 2019 году в стране в целом ипотека «просела» на 6 процентов. В Петербурге снижение вдвое меньше — всего 3 процента. А если учесть, что в 2018 году рефинансирование ипотеки «отъело» 10 процентов рынка, а в 2019 — всего 6 процентов, то можно сказать, что снижения общего числа ипотечных кредитов в Северной столице не случилось.
Наблюдают банки и еще одну тенденцию. Ее они объясняют стабильностью. Дело в том, что при реальном снижении доходов населения в банках растут суммы вкладов. Люди, которые вроде бы стали зарабатывать меньше, начали активно копить. Причем они не торопятся в ажиотаже успеть вложить деньги в недвижимость, взяв для этого кредит. Люди стали более грамотны финансово и теперь предпочитают накопить, а потом уже вложить средства в жилье или во что-то другое.
РОСТ В 11 ПРОЦЕНТОВ
2020 год начался с роста интереса населения к ипотеке. Как подсчитала Татьяна Хоботова, за январь и февраль 2020 года люди взяли в среднем на 11 процентов больше кредитов, чем в январе и феврале 2019 года. 65 процентов из них — на первичное жилье.
— У нас на первичку приходится 75 процентов ипотечных кредитов, — отмечает Екатерина Синельникова. — Соответственно, рост ипотеки идет за счет этой доли рынка.
Увеличение, с одной стороны, банкиры объясняют беспрецедентно низкой ставкой. Ключевая ставка в стране составляет всего 6 процентов, в Петербурге можно взять ипотеку под 8 процентов годовых. Конечно, люди спешат воспользоваться выгодными предложениями.
— У нас спрос на ипотечные кредиты по итогам 2019 года вырос на 20 процентов, — говорит управляющий филиалом «Абсолют Банк» в Санкт-Петербурге Мария Батталова. — Cпрос на ипотеку на территории Петербурга не снизится и в 2020 году, поскольку на фоне инфляции это выгодная история.
ОРИЕНТИР НА КОМФОРТ
По прогнозам Марии Батталовой, на строительном рынке города сейчас будут преобладать жилые комплексы комфорт- и бизнес-классов. Недорогое эконом-жилье практически исчезло с рынка. И не потому, что его быстро раскупили, а потому что изменилось восприятие клиента. Спрос на крохотные массовые студии снизился. Люди стали стараться приобрести более просторное и комфортное жилье, что ожидаемо привело к изменениям на строительном рынке, чуткому к запросам покупателей. А рост спроса на квартиры с отделкой, по мнению Марии Батталовой, автоматически увеличил ипотечный чек.
К слову, желание клиентов иметь более просторное жилье подтверждают и аналитики от застройщиков. Дело в том, что, по словам Светланы Денисовой, в сегменте элитного жилья увеличилось количество ипотечных сделок. Раньше в кредит дорогое жилье брали буквально 10-15 процентов покупателей, а сейчас 80 процентов клиентов жилых комплексов элит-класса покупают квартиры с использованием заемных средств.
В ПОМОЩЬ МОЛОДЫМ СЕМЬЯМ
Еще одной причиной, по которой ипотека пользуется таким спросом — это государственные программы, доступные петербуржцам. Одна из самых популярных — семейная, или детская, ипотека. Ставка по этому продукту может составлять 4,5-5 процентов. Доступна ипотека людям, у которых в 2018 году или позже родился второй ребенок.
Это предложение очень востребовано в Северной столице. Тем более что, как справедливо отметила Татьяна Хоботова, дети, родившиеся в 2018 году, сейчас уже идут в сад, и в семье начинают работать оба родителя. Финансовая нагрузка на семью снижается, и люди могут позволить себе ипотечный кредит на собственное комфортное жилье.
— Сейчас, к примеру, в нашем портфеле семейная ипотека составляет 7 процентов, — подсчитывает Мария Батталова, — но ее доля постоянно растет, и к концу года, по нашим прогнозам, она составит 20 процентов от общего числа кредитов на жилье.
При этом, по словам Марии Батталовой, за последние два года спрос на семейную ипотеку стабильно увеличивается.
— Несмотря на то, что это относительно новый для рынка продукт, требующий довольно много времени на оформление, — говорит Мария Батталова. — Но заявки на «детскую ипотеку» поступают ежедневно. Кроме того, ведь люди берут не только прямые кредиты, но и рефинансируют уже имеющиеся по более выгодной ставке.
Кстати, как отмечают эксперты, семейная ипотека — это помощь не только молодым семьям. По условиям кредита заем можно взять только на покупку квартиры от застройщика. Таким образом, субсидируя ипотечную ставку по этой программе, государство поддерживает не только граждан, но и девелоперов, стимулируя спрос.
ДЛЯ РАЗВИТИЯ СЕЛА
Еще один крайне востребованный продукт — сельская ипотека. Это предложение новее некуда. Сельская ипотека стартовала в Петербурге 3 марта 2020 года. Пока ее предоставляет только «Россельхозбанк». Ставка по кредиту — от 2,7 процента до 3 процентов. Правда, только на покупку в селах и некрупных городах.
— Население города, в котором можно купить жилье по сельской ипотеке, должно быть менее 30 тысяч человек, — объясняет исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Светлана Зеленина. — Фактически в программу не вошли только Москва, Моcковская область и Санкт-Петербург. Все остальные регионы страны являются полноценными участниками.
Взять в рамках сельской ипотеки можно до пяти миллионов рублей. При этом приобрести можно не только квартиру в строящемся доме, но и готовое жилье. А в скором времени появится возможность купить участок земли и построить на нем дом.
— Минимальный размер кредита по сельской ипотеке составляет 100 тысяч рублей, а максимальный 5 млн рублей на покупку объекта в Ленинградской области, — говорит Светлана Зеленина. — Первоначальный взнос — от 10 процентов. Материнский капитал можно использовать в качестве частичного досрочного погашения кредита. Единственное, что нужно учитывать, что получить ипотечный кредит по программе «комплесное развитие сельских территорий» можно всего один раз. Часто клиенты задают вопрос — необходима ли регистрация на сельской территории, чтобы стать участником программы? Это не обязательное условие, главное, чтобы заемщик являлся гражданином РФ, а место регистрации не имеет значения.
КТО ПОКУПАЕТ АПАРТАМЕНТЫ
Третья причина, по которой растет средний чек и спрос на ипотечные кредиты — это развитие рынка апартаментов. Введение проектного финансирования сделало невозможным быстрый заработок при покупке квартиры в строящемся доме, и инвесторы переключились на новый продукт.
— Кредиты на апартаменты составляют у нас примерно 15 процентов от общего количества кредитов, — приводит пример Мария Батталова. — И в большинстве своем такой вариант выбирают люди, которые хотят инвестировать свои деньги. И они редко петербуржцы. 95 процентов наших клиентов, которые берут ипотеку на апартаменты — жители Москвы.
Интересно, что до конца 2019 года среди покупателей апартаментов встречались и частные лица. Польстившись на крайне удачное местоположение объекта (а апарт-отели, как правило, строят близко от метро и центра города), люди покупали юниты. Но затем оказалось, что прописаться в апартаментах — нельзя. Собственно, пользоваться социальными услугами — получить приоритетное место в детском саду, школе или приписаться к поликлинике — жители апартаментов не могут.
— В нашем банке были случаи, когда люди, которые взяли ипотеку на апартаменты, реализовывают свои покупки. И, вернув кредит, снова обращаются за ипотекой, но уже на обычную квартиру в новостройке, — говорит Екатерина Синельникова.
* * *
В целом, несмотря на колебания рынка, и финансовая, и строительная отрасли чувствуют себя уверенно и негативных сценариев пока не ждут. По данным экспертов, ипотека и стройка будут поступательно развиваться, потому что жилье — продукт первой необходимости, и в Петербурге его все еще недостаточно.