Закон как спецоперация
До того, как поправки вступили в силу, петербургские девелоперы подготовили свой пакет дополнений и уточнений. Пытались соблюсти баланс между защитой дольщиков и интересами бизнеса.
Как отметил эксперт, итоговый вариант документа стал сюрпризом для всех.
— Да, благодаря тому, что застройщики активно доделывали проектные документации на свои объекты и получали разрешения на строительство, какой-то период — 2–4 года — мы будем работать по старым правилам. Но есть новинки, которые нам законодатель «подбросил» в последний момент, — говорит Алексей Белоусов. — Их никто не ждал, все прошло, как будто в режиме спецоперации. В частности, уже с 1 сентября застройщики должны открыть в аккредитованных ЦБ банках, а их 58, отдельные спецсчета на каждый объект. Банки будут контролировать проведений всех операций, связанных со строительством.
Именно последнее нововведение вызывает большие вопросы у игроков рынка. Так, в законодательстве прописано, что решение — одобрить проведение платежа или отказать — банк принимает в течение трех дней. А что дальше?
— Должна быть инструкция Банка России: на каком основании возможен отказ в операции, сколько раз банк может завернуть платеж и так далее, — уверен Алексей Белоусов. — Если не будет четкой инструкции, мы столкнемся с большой проблемой неплатежей, кассовых разрывов, невыплатами подрядчикам и субподрядчикам. В конечном итоге это чревато банкротством мелких компаний и срывами сроков строительства.
Кроме того, новые правила игры на рынке недвижимости идут вразрез с уже сложившейся в городе ситуацией с соцобременением застройщика. Как правило, власти разрешали девелоперам строить дома с условием, что рядом строительная компания возведет детский садик, школу, бассейн, спортплощадку или поликлинику. Обновленный закон четко оговаривает — деньги, полученные на стройку объекта, должны тратиться исключительно на него (сюда же входят зарплаты сотрудников, реклама и необходимые административные расходы).
Но в то же время остаются легальные поборы в страховой фонд застройщиков. Последним предложением покидающего свой пост главы Минстроя Михаила Меня было увеличение этих поборов с 1,2 до 6,75 процентов. Надо ли объяснять, что эти траты в итоге лягут на плечи покупателей?
Бизнес жаждет уточнений
На сегодня ясно только то, что многое в новом законе неясно. Ощущение, что принимали его впопыхах, не проработав деталей. Но если государство готово решать проблемы по мере их поступления, бизнес хочет возможных сложностей избежать.
По мнению нашего гостя, чтобы поставленные задачи были выполнены, нужно добиться того, чтобы не падала покупательная способность населения, а ставки по проектному финансированию, наоборот, снизились до 5 процентов. Сейчас банки кредитуют застройщиков под 14–16 процентов годовых.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана ДЕНИСОВА:
— Новый закон принес еще одну проблему. Он устанавливает, сколько и по каким статьям застройщик вправе тратить. Но остается непонятно, как проводить, например, юридические услуги, платежи по рекламе. В соответствии с законом, эти статьи не должны превышать установленных пределов — 10 процентов от стоимости проекта. А банк будет данные застройщика принимать на веру или подвергать критической оценке? Да, застройщики прикидывают свои траты, но всегда есть риск выйти за рамки. И что будет тогда, непонятно. Такого контроля за девелоперами еще не было.
«Ждем осенней сессии»
Не менее тщательно изучают детали нового закона и банкиры. Вес ответственности, который упадет на их плечи, сложно переоценить. Сейчас их основная работа — короткое сопровождение застройщиков, которые придут открывать спецсчета, и разъяснение всем, что такое эскроу-счет. Последние станут обязательными, когда в продажу начнут выходить жилые объекты, разрешение на строительство которых получено с 1 января 2018 года.
Несмотря на готовность банков разъяснять застройщикам схемы и процессы работы, сами банкиры надеются в дальнейшем получить четкие разъяснения от государства по принятому закону.
— Мы ждем осенней сессии Госдумы, — резюмировала Екатерина Синельникова.
Серьезная дискуссия завязалась на круглом столе при обсуждении того, как банки будут взаимодействовать друг с другом.
В ходе круглого стола эксперты сошлись во мнении, что постепено количество аккредитованных банков будет увеличиваться, все подводные камни будут найдены и система работы станет более обкатанной.
КСТАТИ
Цены уже пошли в рост
Итоги первого полугодия на круглом столе озвучила руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга ТРОШЕВА.
В итоге за полгода в Петербурге и пригороде было реализовано 2,2 миллиона квадратных метров жилья (50 тысяч сделок). Это на 20 процентов больше, чем за тот же период 2017 года.
Еще одна сложившаяся тенденция — рост популярности жилья в городе. Сейчас на пригородные локации приходится всего 30 процентов предложения.