Успеть, чтобы выполнить указ и... выжить
Как с ходу заявили эксперты рынка — в окончательной редакции закона есть откровенные «ляпы». И остается только надеяться, что они будут в ближайшее время, которого осталось совсем мало, устранены.
— Чтобы проработать поправки в 214-ФЗ до начала парламентских каникул, у строительного сообщества будет очень короткий промежуток времени, который нельзя упустить, — заявил генеральный директор CРО А «Объединение строителей СПб» Алексей БЕЛОУСОВ.
— Союз будет настаивать, чтобы все петербургские эксперты вошли в экспертную группу при Минстрое, и при подписании закона были учтены принципиальные региональные поправки, — сообщил в свою очередь исполнительный директор Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга, вице-президент РСС по Северо-Западному Федеральному округу Олег БРИТОВ. — Дело должно сдвинуться, потому что иначе невозможно будет выполнить президентский указ о строительстве к 2024 году 120 миллионов квадратных метров жилья.
Могут пострадать и население, и бюджет
Как подчеркнули участники мероприятия, внесенные поправки по защите дольщиков не преследуют интересов уже обманутых граждан. Более того, с 1 июля юридически органам власти невозможно будет к решению их проблем привлекать других застройщиков, как это делается сейчас, например, с обманутыми дольщиками ГК «Город» или «Су-155». Неясной будет и судьба людей, которые заключали договоры не по 214-ФЗ. Есть и другие недочеты.
— По большому счету, драйвером создания комфортной среды для проживания является строительная отрасль, — напомнила исполнительный директор НП «Российская Гильдия управляющих и девелоперов» Елена БОДРОВА. — Если новые условия застройщикам будут неинтересны, то надо закладывать эти деньги в бюджете. Больше для строительства школ, детских садов и прочих социальных объектов их взять негде. Безусловно, надо создавать экономические и правовые условия для успешной работы застройщиков. Тогда и обманутых дольщиков не будет.
Цены на квартиры вырастут
Чтобы не попасть, как кур в ощип, практически все строительные компании России постарались получить как можно больше разрешений на строительство (работать по этих домам можно будет по «старой» версии 214-ФЗ). В одной стороны, это хорошо – переход на проектное финансирование будет плавным. Компании, у которых мало разрешений, начнут его раньше, те, что получили много разрешений – позже. В итоге переход размажется на несколько лет. Но как это отразится на ценах?
— Предложений много, однако покупательская способность граждан не растет. Потребители ждут, что снизятся цены и упадут проценты по ипотеке. Этого не произойдет, — уверяет начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай ГРАЖДАНКИН. — По разным причинам растет себестоимость строительства. Еще дороже будет продажа готового жилья. При продаже готового жилья застройщики автоматически выходят на вторичный рынок, и возникает конкуренция с уже сложившимся рынком вторичной недвижимости города. Кроме того, при проектном финансировании останется только ипотека, рассрочка станет невозможной.
Качество строительства будет снижаться
По данным, которые озвучил сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег ОСТРОВСКИЙ, за первые месяцы 2018 года застройщиками получено в пять раз больше разрешений на строительство, что за такой же период прошлого года. За первый квартал число граждан, покупающих квартиры на первичном рынке в ипотеку, выросла на 82 процента. «Ждет ли рынок затоваривание?», — поинтересовался эксперт.
— Есть опасения, что крупные застройщики не будут «мариновать» разрешения, полученные на два-три года. Такие объекты окажутся на рынке. Затоваривание будет колоссальное, — поделился своим мнением генеральный директор ООО «Петрополь» Марк ЛЕРНЕР. — С учетом низкой платежеспособности (до 20% приходящих к нам покупателей вообще не имеют денег на первоначальный взнос), превышение предложения над спросом в ближайший год будет колоссальным. Если раньше на одну квартиру был один покупатель, то сейчас один покупатель на две квартиры. У покупателя есть возможность ходить, выбирать, думать и не торопиться. Скорость принятия решений будет уменьшаться, а финансовое положение застройщиков сильно ухудшаться в ближайшие год-два. Это приведет к тому, что сильные выживут, слабые уйдут. Еще одна нехорошая тенденция — разрешения до 1 июля получаются в форсированном режиме, при этом страдает качество проектов.
О снижении платежеспособности покупателей заявили и коллеги Марка Лернера. А это напрямую влияет на «самочувствие» компаний-застройщиков.
— Все меньше покупателей, кто с легкостью находит деньги на первый взнос по ипотеке, все больше тех, кто собирает необходимую сумму из субсидий, кредитов и денег, занятых в долг у родственников. Чтобы увеличить спрос на рынке недвижимости кратно, нужно снизить цены на квартиры на 30-40%, потому что в пределах тех скидок, что могут предоставить застройщики масс-маркета, эластичность спроса незначительна, — сообщила директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга КОПЕЙКИНА. — Некоторые застройщики в попытке справиться с разнонаправленными трендами — ростом себестоимости и снижением цен за счет скидок — начинают экономить на материалах и благоустройстве территории. Если же нестабильность спроса заставит застройщика перенести срок передачи квартир на пару-тройку месяцев, то объем предъявленных дольщиками пеней и штрафов может существенно подкосить его финансовые результаты.
Эскроу обкатывают на «вторичке»
Переход на проектное финансирование строительства подразумевает и появление эскроу-счетов. Данный продукт уже «обкатывается» в Петербурге.
— Год назад приступили к разработке данного продукта для вторичного рынка и успешно запустили его в действие. Физлицо может обратиться в банк, и по эскроу-счету бесплатно провести свою сделку. Это понятная, доступная услуга для потребителей, простой договор и много преимуществ, в частности, страхование сделки в АСВ, — сообщила руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерина СИНЕЛЬНИКОВА. — Эскроу-счета для юридических лиц пока банк не предлагает, ожидая изменений в действующее законодательство и нормативные акты. Сейчас идут активные консультации с застройщиками для отработки новых схем, с учетом опыта использования аккредитивов.
Подготовлен к переходу на эскроу-счета и банк «Открытие». Здесь уже отработаны вопросы проектного финансирования жилищного строительства.
— Такая схема — плюс для дольщиков, поскольку они понимают, что их деньги никуда не денутся, вне зависимости от того, будет ли жив застройщик и достроен объект, — говорит территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала «Северо-Западный банка «Открытие» Татьяна ХОБОТОВА. — Но и для застройщиков в этой схеме есть положительные моменты. Все-таки проектное финансирование предусматривает стабильное кредитование банками, что положительно скажется на соблюдении сроков строительства.
О проходящей в банке проработке механизма взаимодействия в рамках проектного финансирования заявил и начальник отдела по малому и среднему бизнесу Северо-Западного филиала ОАО АКБ «РОСБАНК» Михаил ТИМОФЕЕВ. Сейчас этот банк ждет изменений в законодательстве, утверждения дорожной карты и соответствующих нормативов.
ОФИЦИАЛЬНО
Светлана Пчелкина, начальник управления долевого строительства Комитета по строительству:
— Сейчас отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в КС предоставляет 230 застройщиков в отношении более 500 объектов, из них 199 – реализуют инвестиционные проекты по строительству жилья. В прошлом году их было 216, из которых 193 привлекали денежные средства к строительству жилья.
В ближайшее время планируется принятие нового приказа Минстроя России об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками отчетности, связанной с привлечением денежных средств участников для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Новая отчетность будет дополнена разделом, касающимся примерного графика реализации проекта строительства.
Обязательным теперь является размещение застройщиками информации о проекте в Единой информационной системе жилищного строительства — о разрешении на строительство, о правах на земельный участок, фотографии объекта, об отчислениях в Фонд защиты граждан-участников долевого строительства и пр. При несоблюдении этих требований на застройщиков будут накладываться административные взыскания.