Какое оно — правильное управление многоквартирным домом

Управление огромным домом, а тем более жилым комплексом – дело одновременно и интересное, и хлопотное

17 марта 2017 в 15:31, просмотров: 1066

Если организация, выбранная управлять домом (юридическое лицо или группа собственников), владеет необходимыми знаниями и навыками, дом будет процветать. Но какое оно – правильное управление многоквартирным домом? Об этом «МК» в Питере» решил узнать у руководства компании, занимающей по количеству управляемых домов «золотую середину» в списке управляющих компаний.

Какое оно — правильное управление многоквартирным домом
Фото: ГК «ЦДС»

Под управлением ООО «ЖЭС № 4» («Жилищная эксплуатационная служба № 4») находятся 14 жилых домов и 4 паркинга. Это более 10 тысяч квартир, в которых проживает около 30 тысяч человек. С какими сложностями приходится сталкиваться управляющей компании и как сделать хорошо себе и людям, «МК» в Питере» рассказал генеральный директор ЖЭС № 4 Кирилл Прудцев.

– Кирилл Александрович, в своей работе я вижу много примеров как успешной работы управляющих компаний, так и случаи, когда компании ввергают дома в миллионные долги.

– Сегодня в России существует три формы управления. В случае управления современным многоквартирным домом самой эффективной, на мой взгляд, является управление управляющей организацией. Управляющая компания — это исполнительный орган, который в интересах собственников и по их поручению выполняет работы по обслуживанию и управлению домом. Минимальный перечень таких работ определен Жилищным кодексом РФ. Также управляющая компания выполняет решения собственников, касающиеся содержания и обслуживания дома, принятые на общем собрании, взаимодействует с Советом дома. Действия управляющей организации строго регламентированы законодательно, в первую очередь Жилищным кодексом РФ. Управляющая компания должна неукоснительно соблюдать все законодательные акты, которые регулируют ее работу. Ни вправо, ни влево добросовестная компания уклониться не может.

Форма управления путем организации ТСЖ также может быть эффективна, но для домов малой площади. В этом случае председатель и малочисленный состав правления в состоянии увидеть проблемы и определить задачи, подумать и реализовать планы.

В многоквартирных домах товариществу собственников жилья это сделать практически нереально. Необходимы и опыт управления, и достаточный штат квалифицированных сотрудников, способных решить массу различных задач – от привлечения специализированных организаций на выгодных для жителей условиях до обеспечения взаимодействия с жителями по вопросам жизни дома.

– В чем состоят основные проблемы управления многоквартирными домами?

– Мы не говорим «проблема», мы говорим «вызов». А вызов – это задача, которую необходимо решить. Именно в этом случае можно найти пути решения, стремиться к достижению поставленных целей. Основная же задача управляющей компании – создание благоприятной среды проживания.

- А это?..

- Это когда дом бесперебойно снабжается энергоресурсами, необходимыми для жизнедеятельности дома и проживающих в нем людей. Это санитарное содержание дома, управление, обеспечение безопасности. Современные дома оснащены сложными инженерными системами. Среди задач управляющей компании - обеспечение их безупречной, бесперебойной работы и безопасности и многое другое.

- Кстати, об оборудовании: на рынке постоянно появляются технические новинки, позволяющие сделать жизнь более комфортной, при этом не переплачивая, а в идеале - даже экономя на оплате коммунальных услуг. Ваша компания может предложить жителям подобное оборудование?

- Для эффективности использования энергоресурсов и в соответствии с законом, который ввел Дмитрий Медведев, на объекты строительства еще на этапе проектирования предусматривается установка индивидуальных приборов учета тепловой энергии. В дополнение к ним управляющая компания «ЖЭС № 4» еще в конце прошлого года начала предлагать собственникам новых домов дополнить их специальной системой, позволяющей в автоматическом режиме одномоментно снимать показания всех индивидуальных счетчиков тепла. Специальный модем принимает данные и передает их в расчетную группу. Та формирует квитанции. Использование такой системы освобождает жителей от необходимости помнить, что нужно сдать показания приборов учета, позволяет более корректно производить начисления без погрешностей, которые неизбежны в случае, когда жители подают показания в разное время.

- Такая умная система может работать только со счетчиками тепла? А водоснабжение и электричество?

- Пока только на ИПУ тепла. Мы регулярно обращаемся в компанию-застройщик (все дома, которые находятся под управлением нашей компании, были построены ГК «ЦДС») с инициативой рассмотрения вопроса монтажа такого оборудования для всех приборов учета.

- Для жителей дома это хорошо, но, скорее всего, для застройщика – дополнительные расходы…

- Совершенно верно. Но так как застройщик ориентирован на конкурентоспособность, высокое качество своего продукта, он с вниманием и интересом относится к данной инициативе. Вообще все вопросы, с которыми мы так или иначе сталкиваемся в процессе обслуживания и эксплуатации домов, все пожелания собственников мы доносим до компании-застройщика, и в рамках улучшения качества продукта, как правило, все инициативы рассматриваются.

Детям – горки, собакам – площадки

- Понятно, что у компании есть график текущего ремонта, проверок и прочего. Но ведь бывают и аварии, да и наверняка у людей возникает желание сделать свои дома более комфортными и уютными. Как общаетесь с жителями?

- У управляющей компании есть официальный сайт, любой житель, воспользовавшись формой обратной связи, может отправить в управляющую компанию свое предложение или вопрос. Это обращение получит офис-менеджер и перенаправит профильным сотрудникам, которые дадут квалифицированный ответ. Кроме того, существует группа управляющей компании «ЖЭС № 4» в социальной сети. Наш специалист мониторит все вопросы, поступающие от жителей домов и, консультируясь со специалистами подразделений, дает ответы.

Для тех, кто предпочитает живое общение, руководство компании и представители подразделений организуют личные приемы. Для того, чтобы взаимодействие было плодотворным, нужно, чтобы человек заранее по телефону озвучил свой вопрос и записался на прием.

Также регулярно, практически каждый день, проходят встречи с инициативными группами. Выслушав их инициативы, мы либо незамедлительно принимаем меры, если для этого достаточно имеющихся у нас полномочий, либо включаем вопрос в повестку дня общего собрания собственников, чтобы свое мнение по этому вопросу высказал каждый собственник. Исходя из мнения большинства, принимается (или не принимается) решение о реализации инициативы. Также на общем собрании собственников жители принимают решения о выполнении определенного круга задач, которые требуют финансирования, но не входят в перечень обязательных услуг, предоставляемых управляющей компанией. Со своей стороны управляющая компания старается предоставлять жителям возможность выбора. Например, к нам обратились с просьбой модернизировать детские площадки в одном из комплексов. Они подходят для маленьких детей, но ребятам в возрасте 8-10 лет на них скучновато. Мы в рамках определенного бюджета подготовили предложения от трех компаний. Какое лучше – определят сами жители.

– Чего еще не хватает жителям?

– Площадок для выгула собак. Сегодня мы рассматриваем возможность организации площадок для выгула собак во всех комплексах. Сейчас продумываем, где их расположить – с одной стороны, недалеко от домов, с другой - с соблюдением всех требований регламентирующих документов. Уже есть понимание, за счет чего будут закупаться гигиенические наборы для таких площадок. Мы предложили жителям жилых комплексов частично-раздельный сбор мусора. В жилых комплексах будут размещены контейнеры для сбора макулатуры. Собранную макулатуру мы будем сдавать за небольшую, но все же плату на специальные перерабатывающие заводы, а на вырученные средства закупать гигиенические комплекты. Так мы, во-первых, уменьшим объем вывозимого мусора, во-вторых, проявим заботу об окружающей среде и экологии, в-третьих, обеспечим комфортные условия проживания в наших жилых комплексах не только людям, но и их четвероногим любимцам...

– Детские площадки, места для выгула – все это стоит денег. Как отчитываетесь перед жителями, на что уходят средства?

– У нас есть обязанность отчитываться перед собственниками о финансовой и хозяйственной деятельности. В первом квартале текущего года мы отчитываемся о проделанной работе за предыдущий период. Это происходит на общих собраниях собственников жилья. Также на собраниях мы предлагаем, а жители утверждают планы работ на текущий год. То есть сейчас у нас на повестке дня утверждение работ на 2017 год. Их перечень, объемы затрат рассматриваются и утверждаются собственниками жилья. А в начале 2018 года мы отчитаемся о том, что было сделано. Система работы управляющей компании прозрачна.

Французский праздник в питерские дворы

– Благоустройство, отлаженная работа всех сетей – это замечательно. Но встречаться раз в год – это печально. Увы, в больших домах люди часто не знают, кто у них за стенкой живет. Среди задач вашей компании есть такие, как единение жителей, поддержание добрососедских отношений?

- Конечно. На сегодня управляющая организация уже составила определенный план-график мероприятий, которые как раз и направлены на объединение жителей многоквартирного дома, развитие коммуникации между ними. Буквально на днях – в конце февраля - мы с жителями наших домов отгуляли Масленицу. Были яркие веселые выступления, привлекались аниматоры. На майские выходные запланирована «маевка» с субботником. У собственников должно быть чувство ответственности. А чтобы оно было и появилось понимание, что «ваше» – это не только то, что в квартире, но и во дворе, в подъезде, мы проводим экологические «маевки». На них предлагаем принять участие в оформлении дворовых территорий, высаживаем кустарник разной высоты и вида, многолетние и однолетние цветы, декоративные сосны и деревья. Летом мы проведем «День соседа». Этот праздник появился 18 лет назад во Франции, а 17 лет назад стал международным. Это выходные, когда жители домов выходят во двор, чтобы вместе отдохнуть, познакомиться. Это может быть мини-пикник, спортивные состязания. А замыкают череду мероприятий – внутриквартальные празднования Нового года. Важность таких мероприятий не только в развитии коммуникаций между жителями, но и в зарождении бережного отношения к месту, в котором они живут. Ведь место, где тебе комфортно, хочется беречь. И такой посыл появляется не только у управляющей компании, но и, что очень важно, у самих жителей многоквартирных домов.

Острый вопрос

Как определить «рейдеров»?

Общаясь с представителя компаний, управляющих домами, застройщиками, я то и дело слышала: то один, то другой дом «захватили рейдеры». Но ведь сделать это без согласия и подписей собственников дома невозможно. Да, часто голоса получают обманом. Как же человеку понять, кто пришел заниматься делами (ремонтом, содержанием, благоустройством), а кто решил просто нажиться?

Одномоментно – никак. Поэтому, главное – отказаться от сиюминутного решения под чьим-то психологическим или эмоциональным давлением.

Кому выгодны такие захваты, зачастую сопровождающиеся скандалами?

Варианты могут быть разные, но абсолютно точно это не выгодно самим жителям. Совет простой: «Остынь, трезво взвесь и оцени все предложения, проконсультируйся с представителями объектов управления, пообщайся с живыми людьми, после этого принимай решение», – говорил Кирилл Прудцев.

Если вам предлагают сменить компанию, прежде всего спросите самого себя: «Действительно ли будет лучше или станет хуже?»

И, конечно, побольше узнайте о кандидате на управление:

Попросите показать лицензию на осуществление этой деятельности.

Узнайте, сколько домов у компании в управлении.

Выясните, сколько у нее персонала и какая у них степень профессиональной подготовки.

Спросите о наличии обеспечительных средств – готова ли организация к заключению договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Узнайте, насколько близко или далеко находится руководящий состав от объектов управления. Если оно далеко, сложно рассчитывать, что управление будет достаточно эффективным.

Выясните, есть ли у компании возможность организовать представительства на местах, то есть в вашем доме.

В период «агитации» оцените готовность руководства к личному общению с жителями дома, частоту их появления. Если они и на горизонте не показываются, а агитационную работу проводит руками и языками «активистов» – это плохой знак.

Конечно, если ваш дом сменит управление, а потом поймет, что совершило ошибку, вернуться под управление прежней компании можно. Но придется вновь убеждать всех собственников в необходимости этого шага. А усомнившись единожды, сложно во что-то вновь поверить.

МК-цифра

По данным Государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ), в Санкт-Петербурге работает 1641 управляющая организация. В их числе – 228 управляющих компаний и 848 товариществ собственников жилья. Под управлением последних находится 5650 домов, в которых проживает более 1,2 миллиона человек.

МК-справка

В ЖЭС № 4 работает более 40 человек. 10 человек – административно-управленческая группа, в которую входят: расчетная группа, бухгалтеры, отдел по работе с клиентами, инженерная служба.

Большая часть сотрудников – «линейные», которые работают непосредственно на объектах. Это мастер по эксплуатации, техник по эксплуатации объектов недвижимости и диспетчеры.

Несмотря на то, что в целом в системе ЖКХ наблюдается нехватка квалифицированных кадров, ЖЭС № 4 удалось собрать крепкую команду профессионалов.

– Мы готовы брать в команду как людей с опытом, так и без него. Ведь опыт формируется со временем, а выучить специалиста для нас не проблема, для этого есть люди с навыками, – сообщил Кирилл Александрович. – Профессиональное развитие происходит постоянно, у нас в команде четкая ступенчатая иерархия, позволяющая человеку «с полей» вырасти до управляющих должностей.

Управляющая компания

Обязанности

  • Cодержание несущих и ненесущих конструкций и конструкций многоквартирных домов.
  • Cодержание оборудования и систем инженерно-технического обеспечения.
  • Cодержание придомовой территории, поддержание чистоты на территории всего жилого комплекса.
  • Cоставление перечня общего имущества. Он прикладывается к договору управления.
  • Вывоз мусора.
  • Обеспечение пожарной безопасности.
  • Обеспечение дома коммунальными услугами и сбор за них денег.
  • Содержание фасада.
  • Согласовывание увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья.

Не обязана, но может

  • Оказывать жителям дома различные дополнительные услуги. Например, организовать дежурство консьержа или установить видеонаблюдение.
  • Организовать охрану домов и территории жилого комплекса — это платная допуслуга.

Имеет право

  • Начислять ежедневно пени, если вы не платите за ЖКУ.
  • Отключить за долги свет, если за электроэнергию вы оплачиваете общей платежкой в УК.
  • Не проводить капремонт за деньги собственников, собранных по статье «содержание и ремонт жилья».
  • Инициировать собрание собственников по вопросу увеличения тарифа на содержание или ремонт жилья.



    Партнеры