Новым проектом по «серой» аренде Государственная программа, которую курирует Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), предусматривает, что к 2020 году в стране ежегодно будет вводиться по 4,7 миллиона квадратных метров новой арендной недвижимости. А первые квартиры по ней могут быть предоставлены в наём уже в середине 2017 года. Правда, только в Москве. На кого же ориентирована программа и в чем ее новизна? - Основная цель — развитие цивилизованного рынка арендного жилья, - сообщили нам в АИЖК. - По программе рядом с бизнес-центрами строится или выкупается современное жилье со всеми необходимыми для комфортной жизни атрибутами. Это не убитая квартира с бабушкиной мебелью. Целевая аудитория — представители постсоветского поколения, молодые люди 25 - 35 лет, которые мобильны и не стремятся привязываться к своим квадратным метрам.
Неужто как в европейских странах, где съем квартиры — привычное дело? Там человек может быть уверен, что легко найдет нужное ему жилье в любой точке города за невысокую плату. И при этом с финансовой точки зрения все прагматично, чисто и прозрачно. Так в России-то все по-другому. Объем арендного жилья никто даже озвучить не может - основная часть квартир сдается на «сером» рынке. Развеять эту «серость» и планируется с помощью государственной программы, предлагая «чистую» с налоговой точки зрения аренду. Звучит красиво, но наталкивает на мысль: а что же все-таки здесь нового? Чем, собственно, этот продукт отличается от имеющихся на рынке апартаментов? В Петербурге, например, по данным компании NAI Becar, 22 комплекса апартаментов. А до 2018 года будет сдано еще 10. И везде «современное жилье» и «евроинтерьер с мебелью». Судя по объемам, это соизмеримо с тем, что может предложить госпрограмма. Да и работают компании-арендодатели в прозрачным правовом поле. Есть ли в чем-то отличие для арендатора, цены, скорее всего, будут на одном уровне? По сути, ни в чем. Разве что управлять комплексами, «развивающими арендное жилье», будет не частная контора, а агентство, принадлежащее государству.
Есть предложение, нет решения
В общем, как именно будут бороться с «серым» рынком аренды - непонятно. Но ясно, что на этом предлагают заработать частным инвесторам, которые привыкли увеличивать свои накопления. Традиционно на рынке строящейся недвижимости инвесторов бывает от 10 до 20 процентов от общего числа покупателей. Видимо, на них и делается ставка. Летом этого года АИЖК зарегистрировала свою управляющую компанию, которая займется управлением ЗПИФН «Кутузовский». На прошлой неделе Центробанк выдал новой УК лицензию на осуществление данного вида деятельности. Фонд же, как ему и положено, ориентирован на получение доходов от сдачи в аренду жилья. В общем, в России появился дополнительный финансовый продукт для неквалифицированных инвесторов с ожидаемой доходностью в 5 - 6 процентов годовых. Это сопоставимо со ставкой по депозиту, правда, банк гарантирует доход и срок возврата вклада гораздо ближе. В отличие от фонда со сроком действия до 1 апреля 2031 года. Таким образом, физлицо получит возможность при пороге инвестирования в 300 тысяч рублей приобрести пай и зарабатывать на нем, не ввязываясь в стройку, где суммы гораздо выше.
В общем, очередная программа для инвесторов. Увы, решить жилищный вопрос, который в Петербурге стоит очень остро, она не сможет. Во-первых, пилотный проект запущен только в Москве. Планы по Питеру даже не озвучиваются. А в нашем городе много людей, у которых есть желание «осесть». Особенно когда рождается семья, а в ней появляются дети. В этот момент большинство понимают, что арендное жилье, каким бы комфортным оно ни было, все-таки не свое и не родное. Бабушка-арендатор может в любой момент попросить из квартиры, а жилье в апарт-отелях, управляющие компании которых чутко реагируют на изменения на рынке, может в любой момент стать не по карману.
Да и простая арифметика говорит: невыгодно это — нанимателем быть. К примеру, при аренде 1-комнатной квартиры за 20 тысяч рублей за 15 лет проживания человек отдаст за чужую квартиру 3,6 миллиона рублей (это если очень сильно повезет и арендодатель не будет повышать плату). А ведь это цена собственной «однушки» в ипотеку. Возьмем для расчета конкретный пример. 1-комнатная квартира в жилом комплексе «Муринский посад» от ГК ЦДС (Мурино сейчас активно застраивается и является привлекательной зоной для покупателей) стоит 1 950 910 рублей. Первоначальный взнос за нее — 20 процентов, или 390 182 рубля. При ипотеке в 15 лет нужно будет ежемесячно платить по 18 200 рублей (конечно, никто не запрещает вносить большую сумму). И она точно не будет повышаться. В итоге за одно и то же время вы отдадите одну и ту же сумму. Только наниматель и дальше будет отдавать ежемесячно по двадцатке. А у ипотечника величина расходов резко снизится до оплаты коммунальных платежей.
Да, возможно, ментальность изменилась бы, если бы съемные квадратные метры резко подешевели, на что и надеялись люди, когда слышали о новой государственной программе развития арендного жилья. Однако в обозримом будущем России это точно не грозит. В том же АИЖК, в риелторских агентствах Петербурга и в различных строительных организациях уверены: в ближайшее время аренда собственному жилью альтернативой не станет. Хотя платежи соизмеримы. Посему и идем протоптанными тропами — к застройщикам и в банки. На сегодня ипотека - единственный способ получить дешевое и при этом собственное жилье.
МК-справка
Доля арендного жилья в разных странах:
Германия — 55 процентов;
Австрия — 48 процентов;
Франция — 39 процентов;
Великобритания — 36 процентов;
США — 35 процентов;
Россия — 15 процентов.
Это интересно Один из старейших в мире проектов арендного социального жилья — квартал Фуггерай в немецком Аугсбурге. Год аренды жилья в местечке, где родился дедушка Моцарта, стоит 88 евроцентов. Размер платы не менялся с 1520 года. Помимо этого жителям квартала ежемесячно выделяется 46 евро на оплату коммунальных услуг.
