НИЗКИЕ ЦЕНЫ
Понятно, что в Петербурге строят и дорогое жилье бизнес- и элит-классов, и доступный «комфорт», и дешевый (но зачастую весьма уютный) «эконом», который с недавних пор стал именоваться «стандартным жильем». Цены на квадратный метр в разных типах домов будут разными. Свою лепту в стоимость внесет и локация: одно дело покупать недвижимость на Петроградке, а другое — в Калининском или Выборгском районах. Но в рамках одного класса цена не должна сильно отличаться. Если стоимость на 20–30 процентов ниже, чем на квартиры в аналогичных домах — это повод насторожиться и оценить риски. А также проверить, нет ли других признаков, говорящих о трудностях в компании. Нашли — обходите эту новостройку и фирму стороной.
ОГРОМНЫЕ СКИДКИ
Высокие дисконты, более 15–20 процентов, — еще один повод насторожиться. Как и то, что эту скидку обещают всем на протяжении нескольких месяцев. И не верьте, если вам говорят, что это снижение, приуроченное к праздникам, летнему периоду, снижению ставки рубля и так далее. Сезонные дисконты существуют, но обычно они составляют 5–10 процентов от текущей стоимости квартиры и действуют при 100-процентной оплате. И обычно на ряд квартир, а не на все.
Гигантские скидки могут быть следствием финансовых трудностей у застройщика. Вероятно, так он набирает денежную массу, чтобы завершить другой объект или продолжить строить выбранный вами дом.
ТИШИНА НА СТРОЙКЕ
То, чего точно не будет у надежной компании — вялой или вовсе отсутствующей строительной активности на объекте. Если на площадке нет рабочих, техники, стройматериалов — это показатель проблем у застройщика. Поэтому, прежде чем заключать договор, сходите на строительную площадку и оцените темпы работ. А лучше всего посетить объект несколько раз, чтобы проследить динамику. Да, многие компании сейчас организуют онлайн-трансляцию хода работ. Но ограничиваться только лишь таким наблюдением ни в коем случае нельзя: недобросовестный застройщик может заменить трансляцию на запись.
ЧАСТАЯ СМЕНА ГЕНПОДРЯДЧИКА
Если это произошло единожды, то бояться еще нечего. Напротив, это может говорить о том, что застройщик заботится о качестве стройки, а предыдущий подрядчик не особо об этом думал. Но если генеральные подрядчики меняются регулярно, скорее всего, они сами уходят из проекта. А происходить это может из-за неоплат со стороны девелопера, что прямо говорит о кризисе в компании.
ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ
Документ, который обязательно нужно изучить! В нем прописаны сроки окончания строительства и передачи объекта долевого строительства. Но если первого может и не быть, то второй обязателен. Запомните, срок окончания строительства — информативный. Обычно он соответствует сроку действия разрешения на стройку. Его, причем совершенно законно, застройщик может сдвигать, продлевая разрешения на строительство. Это не критичный показатель.
А вот перенос срока передачи объекта уже говорит о возникших у компании проблемах. Они могут быть связаны как с внешними факторами (сложности с властями, ресурсопоставляющими организациями), так и внутренними финансовыми. В любом случае это повод обратиться к застройщику за разъяснениями.
«СЕКРЕТНОСТЬ» КОМПАНИИ
Самый явный признак того, что у девелопера ухудшается финансовая ситуация — попытки избежать общения с дольщиками. Особенно когда у людей возникают подозрения, что стройка встала. Нежелание идти на контакт, проблемы с обратной связью, неприятный осадочек после разговора с менеджерами и руководством компании, частые смены или закрытия офисов — очень серьезный повод насторожиться. А если вы еще не стали дольщиком, отказаться от покупки у этого застройщика.
Опасение должно вызывать и отсутствие в общем доступе документов на какой-либо объект: разрешения на стройку, учредительных документов застройщика, проектной декларации.
ДРУЖБА С УЗКИМ КРУГОМ БАНКОВ
Отсутствие аккредитации у банков или ограниченное количество малоизвестных банков также могут говорить о проблемах у девелопера. Кредитные организации всегда тщательно проверяют застройщиков и, если не уверены в надежности компании, просто не пойдут на риски. А зачем это нужно вам?
СТАБИЛЬНОСТЬ В ЗАДЕРЖКАХ, МИТИНГИ ДОЛЬЩИКОВ И СКАНДАЛЫ
Хорошая репутация — признак, говорящий об успешной работе в дальнейшем. Но если ранее компания отмечалась серьезными задержками, велик риск того, что они будут и у сегодняшних и завтрашних (если фирма до них доживет) объектов.
Узнать, были ли у компании просрочки, можно на специализированных сайтах и форумах. Есть и другой вариант. В 2017 году начал свою работу портал Единого реестра застройщиков. На нем можно найти информацию обо всех работающих в Петербурге девелоперских компаниях и подконтрольных им застройщиках. Аналитики сайта составили свой рейтинг на основе данных о соблюдении строителями заявленных сроков сдачи объектов. Каждый получил оценку — от 0,5 до 5. Пятерка означает, что вероятность переноса срока низкая. А вот рейтинг в 0,5 говорит о том, что у девелопера уже были серьезные просрочки по многим объектам. Это в свою очередь указывает на то, что у компании трудности в бизнесе. Мы взглянули на этот рейтинг и узнали, у каких застройщиков рейтинг ниже 3 баллов.
- 3 БАЛЛА: «Полис Групп», Legenda, ФСК «Лидер», «ИНВЕСТТОРГ», ИСГ «Таймс».
- 2,5 БАЛЛА: ИК «Пулковская», «47 Трест», «Газпромбанк Инвест», «Коннолахтинский 55».
- 2 БАЛЛА: СК «Петрострой», СК «Воин-В», СК «КапСтрой», PRK-Group.
- 1,5 БАЛЛА: ПО «Ленстройматериалы», Концерн ЕКЕ.
- 1 БАЛЛ: СК «Дальпитерстрой», «Лидер Групп», Normann, СК «ИПС», «Петрополь», «Абсолют Строй Сервис», «Арена», ГК PRO-ИНВЕСТ, УК «Теорема».
- 0,5 БАЛЛА: «Л1 СК № 1», ХК «Эра», ГК «Прок», ГК «О2», СК «Рант», «Хуа Жэнь».
- 0 БАЛЛОВ: ГК Су-155, ИСХ «Петротрест», ИДК «Охта-Групп», MERIDIAN CAPITAL.
О том, что у компании все плохо, говорят и митинги, организованные дольщиками жилых комплексов. Для собственного развлечения люди, особенно в холодное время года, выходить на улицы с плакатами не будут. И уж абсолютно явный признак того, что компания катится в бездну — уголовные дела и скандальные процессы, в которых фигурируют собственники компании-застройщика.
КСТАТИ
При правильном подходе к решению жилищного вопроса помощь юриста понадобится не только в случае проблем с застройщиком, но и в самом начале — в момент выбора девелопера. Особенно полезны в данном случае будут судебные юристы, ведущие процессы против застройщиков, такие, как в ООО «ЮАП». Они проанализируют ситуацию и по своему чек-листку проверят застройщика на возможные риски и надежность.
«МК» ЭКСПЕРТ
Что делать, если проблемы возникли уже после заключения ДДУ?
Впадать в уныние совершенно точно не стоит. Так или иначе дело можно решить практически во всех случаях. При выборе стратегии поведения стоит руководствоваться таким аргументом, как стадия готовности объекта. Если квартира в практически достроенном доме, вероятность ее получения, даже в случае банкротства застройщика, довольно высока.
Какие варианты есть у дольщиков столкнувшихся с проблемами девелопера, разъяснил генеральный директор юридической компании «ЮАП» Александр СТУПНИКОВ.
Первый — ждать. Как показывает практика, большинство дольщиков, если им есть где и на что жить до окончания стройки, выбирают именно его. Только вот случается и такое, что достройки приходится ждать годами. Например, дольщики нескольких объектов компании Normann должны были справить новоселье еще 2–3 года назад. Два года прошло после заявленного срока сдачи ЖК «Город детства» от «СНВ Северо-Запад». Три года назад должен был сдаться жилой комплекс «Созвездие» компании Navis, четыре года назад — «Силы природы» от О2. Дольщики застройщика ИВИ-93 должны были получить свои квартиры в ЖК «Охта-Модерн» еще 14 лет назад, а клиенты фирмы Skanska планировали въехать в комплекс «Новая Скандинавия» аж 18 лет назад. И таких объектов по городу десятки.
Так что, если застройщик сорвал сроки, стоит задуматься, например, о взыскании с него неустойки. Причем обратиться в суд можно в любой момент — как в процессе завершения стройки, так и после ввода дома в эксплуатацию. Как правило, сумма неустойки превышает 300 тысяч рублей – этих средств хватит, чтобы покрыть расходы, например, на ремонт. Согласитесь, справедливая компенсация за принесенный застройщиком вред. Конечно, случаи бывают разные, но юристы всегда назовут более точную сумму неустойки.
Второй — расторгнуть договор долевого участия. В этом случае лучше не ждать очень долго и расторгать ДДУ, как только появились первые признаки проблем у застройщика. Если дело дойдет до его банкротства, получение денег займет большее время. Расторгнуть договор можно в одностороннем порядке (если с момента указанного в договоре срока застройщик в течение двух месяцев не передал вам квартиру), письменно уведомив девелопера. В течение 20 рабочих дней он должен вернуть вам полную стоимость квартиры и проценты за пользование вашими средствами. Но, как показывает практика, далеко не все готовы добровольно возвращать дольщикам деньги. Если вам «повезло» заключить договор именно с таким, нужно идти в суд. И лучше с опытным юристом, специализирующимся в данной сфере. Грамотная юридическая компания, такая как «ЮАП», сможет взыскать помимо стоимости квартиры, компенсацию за пользование денежными средствами, штраф, моральный ущерб и компенсацию расходов на юруслуги. Все это может удвоить или даже утроить сумму, оплаченную за квартиру, что позволит приобрести жилье более высокого класса или большей площади.
