Федор Туркин: «Надо понимать, где и для кого ты строишь»

Какие изменения ждут рынок недвижимости летом, как крупные компании справляются с новыми вызовами, «МК» в Питере» рассказал Председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Федор Олегович Туркин

19.04.2018 в 16:26, просмотров: 1199

В прошлом году ГК «РосСтройИнвест», подарившая Санкт-Петербургу первый жилой небоскреб (ЖК «Князь Александр Невский»), отпраздновала свое 15-летие. В этом юбилей отмечает ее основатель — Федор Туркин. Самое время подвести промежуточные итоги, провести параллели и выстраивать планы.

Федор Туркин: «Надо понимать, где и для кого ты строишь»
Жилой комплекс "Князь Александр Невский" - самое высокое жилое здание Петербурга - было построено Группой компаний "РосСтройИнвест". Оно стало настоящим украшение и новой высотной доминантой города.

— Федор Олегович, Вы долгое время работаете в сфере строительства. Есть с чем сравнивать. Как бы Вы оценили по пятибальной шкале работу современных строителей и архитекторов?

— Зависит от того, о каком именно сегменте мы говорим. В Петербурге в основном преобладает жилье эконом-класса и комфорт, ближе к эконому. В этом сегменте петербургские строители и архитекторы — молодцы. За скромные деньги предлагается достаточно приличный продукт. Для сравнения, в Москве этот сегмент слабоват. А вот, если брать более высокий сегмент — хороший комфорт, бизнес и все что выше, здесь Москва ощутимо опережает Петербург. И это немудрено. В Петербурге покупателя такого уровня всегда было мало, а в Москве, так как каждый состоятельный человек из любого региона России стремится иметь в столице жилье, спрос большой.

— Уточните, пожалуйста, по каким именно критериям Москва лучше?

— Давайте утрированно. Едем мы по старому Петербургу, где жили богатые люди, здесь, безусловно, на уровне и архитектура, и внутренние составляющие: высота потолков, качественная инженерия. В сегодняшнем Петербурге таких домов немного, в то время как в Москве — сотни.

Помимо этого, так получилось, что в Москве много новостроек возводят в исторических местах, хотя, конечно, вокруг этого много споров.

— Строительство в центре города всегда вызывает много споров…

— Все относительно. И я бы сказал, что все определяется вкусом. Я, например, не совсем согласен с тем, что делается в Лондоне, хотя качество строительства там высокое. Но не всегда к месту урбанистические произведения в центре города. В Париже на этот счет мудрее поступили, вынеся новострой чуть-чуть в сторону. В итоге образовался современный деловой квартал. Очень деликатно подошли к этому вопросу в Барселоне, внеся новые дома прямо в историческую застройку. Думаю, что Петербург мог бы что-то взять из опыта и Парижа, и Барселоны.

Дольщиков защитят, а строителей?

— Летом в силу вступят поправки в ФЗ-218. Одни эксперты говорят, что это хорошо — с рынка уйдут недобросовестные компании. Другие заявляют, что плохо, так как вырастут цены. На Ваш взгляд, грядущие изменения — это благо или худо?

— Моя точка зрения: у каждого явления, закона, события есть свои позитивные и негативные стороны. Позитивная сторона в том, что власть пытается добиться максимальной защиты покупателя от всяких возможных проблем, чтобы сделка была максимально чистая. Чтобы покупатель покупал готовый продукт и понимал, что он покупает. С другой стороны, на рынке действительно останется меньше компаний. Не каждый застройщик может себе позволить 10 процентов от капитала проекта положить в банк и не трогать. Это будет трудно. Особенно на первых порах.

Что еще хорошо: наконец-то уже на всех уровнях проговорено, что ипотека будет под 7 процентов годовых. Это, конечно, не 6 процентов, о которых 15 лет назад говорил Владимир Владимирович. Но то, что мы стремимся к 7 — здорово. Хотелось бы, учитывая, что строительные компании будут значительные суммы откладывать и не смогут в оперативной деятельности использовать деньги дольщиков, чтобы ставки по кредитам, которые дают на проектное финансирование, и другие формы заимствований были бы более приемлемыми. Это смогло бы оживить рынок.

— Помимо высоких ставок для застройщиков и необходимости откладывать 10 процентов от проектной стоимости, какие еще сложности есть и будут на рынке?

— Сегодня самая главная проблема в том, что на рынке просто не хватает денег. У людей практически не растут зарплаты, в то же время себестоимость многой продукции растет. Покупатель обладает меньшими возможностями, чем несколько лет назад. И в итоге, чтобы привлечь покупателя, многие компании-застройщики демпингуют и сами себя ставят в сложную ситуацию. Сначала они продают чуть ниже себестоимости, потом по себестоимости… Понятно, что в какой-то определенный момент встанет вопрос — откуда брать деньги, чтобы достроить объект. Это очень опасная ситуация. Видимо, именно от таких застройщиков новый закон и должен защитить покупателей.

Городу нужны доминанты

— Сегодня немало строительных компаний, даже весьма крупных, срывают сроки сдачи объектов. Расскажите, на каких стадиях реализации и строительства находятся жилые комплексы группы компаний «РосСтройИнвест».

— На строящихся объектах все идет по плану. Помимо этого сейчас у нас в решающей стадии согласование трех новых проектов в Петербурге. Все они непростые.

Еще один необычный и яркий проект ГК "РосСтройИнвест" - жилой комплекс "Петр Великий и Екатерина Великая".

— Ваша компания возвела первый в городе жилой небоскреб. Однако в прошлом году в правило застройки и землепользования внесли изменения, касающиеся высотности новых проектов. Каково Ваше мнение о данных поправках и пришлось ли Вашей компании вносить изменения в проекты?

— В проекты, над которыми мы работаем сейчас, нам не пришлось вносить изменения, но будущие проекты мы тщательно прорабатываем. Могу сказать, что целесообразно, со всех точек зрения, было бы сделать максимальную высоту жилых зданий до 75 метров (сейчас 60. — Ред.). Это были бы другие архитектурные ансамбли. Можно было бы просто поставить несколько акцентов в виде башен — это дало бы чуть больше пространства для жителей, было бы более красиво. И ничего бы не нарушило, не были бы ущемлены интересы центральных районов.

Один из примеров — практически построенная башня «Газпрома». Это абсолютно питерский объект: изящный, украсивший город. Единственное, надо было высоту метров 600 сделать, а не 460. И тогда мы были бы в мировой десятке городов с самыми высокими зданиями. И первыми в Европе. И всем было бы очень хорошо.

— Сейчас руководство хоккейного клуба СКА планирует построить в городе жилой комплекс высотой около 70 метров. Если им это разрешат, это создаст прецедент, после чего застройщики начнут активнее продвигать высокоэтажные проекты?

— В правилах предусмотрено, что каждый застройщик может вынести предложение на Градсовет, согласовывать его и так далее. Другое дело, что эти обсуждения зай­мут месяцы.

Жилой комплекс на проспекте Маршала Блюхера получил свое имя в честь другого великого полководца - Суворова.

Строить для России в России

— Федор Олегович, Вы говорили, что в Петербурге в основном возводят эконом и комфорт. Сегодня компания «РосСтройИнвест» строит не только в Петербурге. На какой сегмент ориентируется компания?

— В Москве мы сейчас зашли в экспертизу с проектом премиум-класса. Это уже серьезный проект. Для нас это шаг вперед. Не с той точки зрения, что мы для людей более богатых делаем. А с той, что этот проект гораздо более сложный во всех смыслах: и по инженерии, и по организации пространств. Там выверено все просто с ювелирной точностью. В дальнейшем постараемся перенести полученный опыт на более низкий сегмент. Передадим знания, полученные при проектировании этого московского объекта, на наши петербургские.

— Насколько я понимаю, по данному объекту компания работает с московским проектировщиком...

— Да, с одним из лучших. Мы специально выбрали одного из лучших архитекторов, чтобы не было ни у кого вопросов. Если бы мы вышли в сегменте эконом-класса или комфорта, то никого бы не удивили. Таких компаний в Москве много. А в сегменте более высоком надо, чтобы был понятный для покупателя архитектор, строили лучшие подрядчики, продавали лучшие агентства. И если мы планируем в Москве и дальше работать в этом сегменте, нам нужно будет несколько таких объектов пройти, прежде чем мы сможем действовать самостоятельно. Чтобы нас уже ассоциировали с этими ведущими компаниями. Это большая работа.

— Правильно понимаю, что вектор развития в Москве — комплексы премиум-класса?

— Как время покажет и Богу будет угодно. Изначально мы искали проект эконом-комфорт, а вышли в результате на премиум. Все зависит от многих факторов: в какой стадии документы на землю, в какую цену продается эта земля, сложные продавцы или нет.

— Планирует ли компания развиваться в других регионах?

— Смотря какой регион. Везде есть умные и предприимчивые люди, которые работают в сложных условиях. Москвичи, например, стремятся в Петербург, хотя здесь маржа гораздо ниже. Что их интересует? Оказывается, у нас более стабильный спрос и, с их точки зрения, проще прохождение согласовательного пути. И поэтому приходят к нам. Правда, не у всех получается, что показывают примеры «Города», «РосСтроя», «Интеко», «СУ-155». Не будем сбрасывать со счетов и компанию «Главстрой», который успешен в проекте «Северная долина». Но ведь у них было много и других проектов: и больницы, и стадионы, и много чего, но не все получилось…

— Уточню, значит, «РосСтройИнвест» выход на другие регионы пока не планирует?

— Мы планировали 3–4 года назад, и очень серьезно. Мечтали о городах на Дальнем Востоке, прорабатывали эти проекты. Планировали возвести один из микрорайонов в городе Свободный, который практически обслуживает космодром «Восточный». Но кризис скорректировал планы. И на самом деле, что-то правильное в этом есть. Потому что города в тайге, вдоль побережья Северного Ледовитого океана или в Приморье в принципе должно строить государство. Надо понимать, где их строить, для кого, какие дома. Какие-то города привязаны к промышленным предприятиям, какие-то к военным, каким-то морским портам и так далее. Это большая государственная работа на уровне всех министерств.

— А что относительно планов выхода в другие страны?

— Два года назад у нас родился слоган: «Строим для России». На самом деле строить для России можно и за рубежом, но пока все складывается таким образом, что мы строим для России в России. Пока, правда, не где хотим, а где можем.

— Где можем… Означает ли это, что в Петербурге мало мест для стройки и пора уходить в пригород?

— В Петербурге, безусловно, есть, где строить. И все это просчитано. Есть серые пояса, поизносившиеся кварталы в центре. Как ни крути, а для Петербурга пришло время реновации: у нас уже 2,5 срока отслужили «хрущевки», их надо убирать и строить что-то другое. Для этого, собственно, и были созданы некоторые компании с похожими названиями. Пока реновации в городе нет. А это наш потенциал. Потому что надо старое и ветхое убирать и замещать на другое, новое. Думаю, что на месте старых домов надо строить более высокое жилье, не 4–6, а выше. А освободившиеся пространства отдавать под объекты и площади, повышающие и улучшающие качество жизни: садики зеленые, скверы, большие детские площадки.

— У компании «РосСтройИнвест» есть в портфеле дома разной этажности. На Ваш взгляд, за домами какой этажности будущее?

— Надо сказать, что Европа, на которую строители часто оглядываются, в основном малоэтажная — 2–4 этажа. И весь мир такой. Считаю, что такой и будет Россия, если не брать в учет мегаполисы. В поселках городского типа, просто поселках, районных городах могут быть и более высокие дома, но преобладать будут 3–5-этажные. И кстати, 3-этажные лучше пятиэтажек. Потому что очень много доступных технологий, которые позволяют качественно строить такие дома без привлечения тяжелой техники.

"Золотые купола" - малоэтажный жилой комплекс ГК "РосСтройИнвест"

Дома возводить, и о людях не забывать

— В своих проектах Вы давно начали вводить объекты, которые повышают качество жизни жителей. Это культурно-образовательный центр, музей. Когда Вы пришли к мысли, что такие объекты должны быть и в других комплексах, а не являться единичным проектом? Знаю, что есть планы на «Город мастеров»...

— К сожалению, в каждом комплексе открыть такие учреждения не получается. Это колоссальная работа. Необходимо создавать штат людей, который управлял бы людьми, работающими в данных учреждениях. Дела делаются важные и интересные, но каждое дело требует значительного человеческого ресурса, организационного, финансового. Даже если на мероприятие потрачено 3 тысячи рублей. При условии, что есть место, где проводить мероприятие, на эти деньги можно устроить чаепитие для 20 и более человек. Например, нашим ветеранам не столько вкусный прием важен, сколько внимание. Но когда все эти мероприятия накапливаются, получаются значительные суммы. А времена по доходности сейчас очень скромные. Поэтому мы пока в обещаниях поаккуратнее. Но все, что обещали ранее, делается. Например, в жилом комплексе «Город мастеров» скоро будет открыт придомовой храм, посвященный современному святому — Великомученику. Как нам сказал митропролит Ладожский и Санкт-Петербургский Варсонофий, у нас много храмов, посвященных святым, которых почитают во всем мире, но у нас есть наши святые, которые оказали большое влияние на развитие страны, и память которых нужно чтить. В этом плане я, как один из основателей «Бессмертного Ленинграда», совершенно согласен — историческая память очень важна.

В ЖК "Князь Александр Невский" расположился музей, посвященный великому князю.

— У Вас было несколько некоммерческих проектов: «Бессмертный Ленинград», «Дети Донбасса». Какова их судьба?

— Они очень активно развиваются. Буквально в конце марта закончился 8-й Всероссийский военно-исторический конкурс «Александровский стяг» и ребята из ЛНР и ДНР, которых мы курируем, в третий раз подряд заняли первое место. Было 4 или 5 команд из этих областей, и они увезли, наверное, две трети призов. Настолько велика у них мотивация быть россиянами. Мы приняли 10–12 раз ребят сами, но помимо этого помогаем ребятам и «удаленно». Не так давно отправили команду каратистов из небольшого городка Луганской республики на Всероссийские спортивные мероприятия. Они там половину медалей взяли. Их же сторона Киева за людей не считает, и у них мощнейшая мотивация доказать, что они не только люди, а выдающиеся люди. И они в разных направлениях себя очень мощно проявляют.

«Бессмертный Ленинград» развивается с удивительной силой. В прошлом году было проведено 110 мероприятий. Это и работа со школами, и с общественными организациями различными. Работаем с Академией русской словесности имени Державина и бывшим Дворцом пионеров. Ребята делают замечательные творческие работы, посвященные блокаде, у нас с ними заключен творческий союз, мы им помогаем издавать подготовленные ими книги, а они пишут про интересных людей, переживших блокаду. В 295 школе Петербурга создали и официально зарегистрировали музей «Бессмертный Ленинград».

В начале июня мы поедем в Белорусию. Ведь судьбы этой страны и Ленинграда тесно переплетены. Если вспомнить, 20 тысяч ребятишек из Белорусии в 1940 году привезли в Ленинград, чтобы научить их рабочим профессиям. Многие остались. И потом эти ребятишки здесь сражались. Около 12 тысяч погибло.

— На фоне кипучей деятельности в сфере строительства, благотворительности, поддержки некоммерческих проектов остается время на Ваше серьезное увлечение — музыку?

— Знаете, прошлый год у меня практически выпал. Я не сочинил ни одной мелодии. И для меня это нехарактерно, потому что у меня с самого детства в голове рождались мелодии. Возможно, меня приостановило то, что две песни получились не такие хорошие, как могли бы.

Сейчас ситуация выправилась. У меня родилась интересная мелодия, аранжировщики работают над ней. И новые мелодии уже начинают снова во мне появляться. Думаю, что в этом году выпущу еще один альбом. Какой он будет — посмотрим. Нужно еще найти «своего» поэта. В музыке, как и в архитектуре, строительстве, чтобы получилось добротное, красивое, качественное произведение, нужно, чтобы все совпало.

МЕЖДУ ТЕМ

«Вы действительно лучшая компания»

ГК «РосСтройИнвест» возводит не только жилые дома и социальные объекты. Компания активно сотрудничает с городом в сфере возведения и реконструкции медицинских учреждений.

— Мы буквально недавно сдали Мариинскую больницу. Губернатор Санкт-Петербурга и главный врач больницы очень высоко отозвались о работе нашей компании. А мы также высоко отозвались о них. Уже через неделю, после того как больница была сдана, они уже подготовили персонал, поставили, подключили и запустили самое современное оборудование. И все заработало. Вот это круто, когда действительно понимаешь, что классно все сработали.

Резюме губернатора: «Наконец-то в нашем городе появилась компания, которая по-настоящему умеет строить больницы. Вы действительно лучшая компания». Это приятно. Если будут какие-то новые проекты выставлены на торги, мы будем участвовать. Потому что мы это уже умеем.