И не только потому, что вокруг Петербурга — сплошь царские дворцы, которые по закону никак не укупишь. Тот же закон проецируется и на скромные (неграфские) развалины: на них вам навесят такую нагрузку, что вы не обрадуетесь.
Вернемся в прошлое и вспомним базовый федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ФЗ-73), принятый еще 24 мая 2002 года. До его выхода многие «свежие дворяне» успели получить в собственность бывшие барские домики за просто так — к примеру, в ходе приватизации бывших колхозов. Но после все усложнилось.
Потому что пункт 2 ст. 63 упомянутого закона ввел мораторий на приватизацию памятников архитектуры, находящихся в федеральной собственности (на тот момент — до конца 2010 года). К этому времени, как тогда планировалось, все неприватизированные ОКН, те самые «объекты культурного наследия», должны были распределить между несколькими уровнями собственников — федеральными, региональными и муниципальными.
Заметим: стать распорядителем какого-нибудь «дворянского гнезда» можно было и раньше. Для этого было как минимум три способа:
- стать арендатором;
- купить исторические руины, нигде не зарегистрированные как ОКН, и восстановить их;
- получить право на безвозмездное пользование памятником. До начала 2000-х гг. это удавалось только Русской православной церкви, но формально не было запрещено и никому другому. Так, в некоторых регионах (поближе к столице) настоящим наследникам старых дворянских родов даже удавалось, создав юрлицо, получить фамильную усадьбу в безвозмездное пользование на 49 лет.
Итак, по закону все ОКН были внесены в соответствующие реестры и стали элементами открытого и свободного рынка недвижимости. Теоретически их можно купить. Но тут мы подходим к главной трудности, которая ожидает всех, кто намерен владеть домами-памятниками.
ХЛОПОТНОЕ ВЛАДЕНИЕ
Любой уполномоченный орган по продаже объектов культурного наследия (федеральный, региональный или муниципальный), получив заявку от потенциального покупателя, должен будет еще до торгов обязательно подготовить для того охранное обязательство. На момент проведения торгов оно должно быть готово. После торгов новый собственник должен будет переоформить это обязательство на себя.
Итак, собственник принимает на себя обязательства по содержанию и сохранению объекта культурного наследия, а также (что немаловажно) по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан. Ничего необычного в этом нет: любой французский или шотландский замок по сходному закону обязан быть немножечко общедоступным.
Мало того: условия охранного обязательства подлежат включению в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта культурного наследия (ст. 29 ФЗ № 178 «О приватизации государственного и муниципального имущества»). Не только для покупателя, но и для арендатора процедуры будут непринципиально отличаться, но итог будет тот же: все они будут вынуждены принять на себя немалые обременения в виде охранных обязательств.
Совершенно очевидно: брать ОКН во временное пользование под цели личного проживания бессмысленно, так как затраты не окупятся никогда. Шансы (далеко не 100 %-ные) появляются только при использовании объекта под бизнес. Наверное, именно поэтому «вписываются» в такие проекты, как правило, юрлица. По крайней мере, в Ленинградской области были крайне редки случаи, когда бы ОКН продавались или сдавались во временное пользование физлицам с целью проживания. Движение происходило лишь в том небольшом рыночном сегменте, который успел сформироваться до принятия 73-го ФЗ, в уже забытые 90-е.
В Санкт-Петербурге ситуация до сих пор похожа на областную, но кое в чем и отличается от нее. За счет того, что город владеет некоторыми весьма привлекательными и престижными зонами, кое-что продать ему все-таки удавалось. Правда, далеко не всегда под жилье и тоже в основном юрлицам.
Вот примеры некоторых знаковых «городских усадеб», реализованных в последние десятилетия на торгах совместно с земельными участками:
- Тихорецкий проспект, д. 17. Объект культурного наследия регионального значения «Лесная молочная ферма Бенуа». Объект нежилой и, по условиям торгов, мог быть использован только для бизнес-целей. Интересно то, что никто не был готов покупать единым лотом с фермой фундамент, оставшийся от дачи Бенуа, которая сгорела в 2001 г. (тем более что дачу пришлось бы восстанавливать). Городским властям пришлось переформировать лот и вместо развалин дачи включить в него по сниженной цене пятиэтажное здание на проспекте Чернышевского, 17. Скорее всего, инвесторов не устроило то, что на площади исторического ансамбля дачи Бенуа требовалось разместить исключительно объекты культуры и искусства.
- Поселок Песочный, Первомайская ул., д. 8, литера А. Выявленный объект культурного наследия «Дача деревянная» был продан за 4,8 млн руб.
- Город Павловск, поселок Динамо, Павловское шоссе, д. 10, литера А. Объект культурного наследия регионального значения «Дача Ю. П. Самойловой» был продан за 4 млн руб.
- Город Сестрорецк, 4-я линия, д. 14, литера А. Объект культурного наследия регионального значения «Дача А. К. Гербиха (деревянная)» был продан за 6,7 млн руб. Уже после продажи здание горело, что дало повод местным жителям заподозрить покупателя в намерении сжечь его и тем самым избежать выполнения охранных обязательств.
- Город Зеленогорск, ул. Театральная, д. 9, литера А. Объект культурного наследия регионального значения «Гостиница «Бель Вю», также известный как Дача Мюзера, был продан за 10 млн руб. Площадь здания — 472,4 кв. м, площадь участка — 1335 кв. м. Новый собственник обязался использовать здание как гостиницу.
Интересно, что второй и четвертый объекты вплоть до самого момента продажи фактически были коммунальными квартирами, в которых проживали по несколько семей. Т. е. никаких формальных препятствий для того, чтобы остаться жильем, у этих домов нет.
Объект № 3, «Дача Самойловой», к моменту продаж долгие годы находился в руинированном состоянии. Наконец летом 2012 года он был продан физическому лицу. В соответствии с договором купли-продажи покупатель «обязан осуществить реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора». И действительно, к 2016 году дача была восстановлена. Считается, что это был один из немногих (кажется, второй) случай в границах региона, когда возрождением объекта занимался не федеральный бюджет, а частный инвестор — правда, речи о том, чтобы «дача» осталась жилой, в этом случае не шло.
Как мы видим, объектов культурного наследия, которые могли быть отданы в частные руки, всегда было чрезвычайно мало, а осталось, судя по всему, еще меньше — это единичные экземпляры.
ЭПИЛОГ С ПРОДОЛЖЕНИЕМ
И сегодня найти покупателя или арендатора на историческое здание нелегко. Некоторые объекты петербургские власти не могут продать по несколько лет. Напомним, что переоборудование исторического здания под современное использование требует больших затрат (охранные обязательства зачастую касаются не только внешнего вида памятника, но и его интерьеров, коммуникаций, земельного участка). Гораздо дешевле построить новое здание, изначально приспособленное под нужды инвестора. И если кто-то все-таки решится стать владельцем «объекта культурного наследия», ему придется раз и навсегда признать: «Да, в этот раз я попал в историю!»
Впрочем, эта история (против ожиданий) еще может оказаться «позитивной».
МЕЖДУ ТЕМ
ПРИВАТИЗАЦИЯ «УЖАЛАСЬ»
К концу «пандемического» 2020 года стало известно, что Смольный сильно сократил программу приватизации объектов недвижимости (включая «объекты культурного наследия»).
Еще летом 2020-го Комитет имущественных отношений публиковал довольно масштабный проект полумиллиардной программы приватизации на ближайшие три года. Среди крупных объектов, которые предполагалось выставить на продажу, были два здания «Фабричного поселка» в Красносельском районе, «Дом Челищева» на Вознесенском, 36А (также признанный ОКН), а также 100 % акций АО «Авенариум+», за которым закреплены исторические здания в Сестрорецке (в том числе еще сохранившиеся, но уже наполовину руинированные деревянные особняки около станции «Курорт»).
Однако губернатор Петербурга Александр Беглов утвердил программу приватизации на 2021—2023 годы в сильно сокращенном виде. Как следовало из постановления, опубликованного на сайте Смольного 2 сентября, за этот период город рассчитывает выручить за продажу своего имущества около 19,5 млн рублей.
Так, объекты в Сестрорецке было решено не включать в план приватизации. Зато чиновники снова вернулись к идее детского спа-центра в Сестрорецке, с тем чтобы реализовать ее в формате государственно-частного партнерства (что по-своему логично с учетом специализации соседнего санатория «Курорт» как раз на спа-процедурах, но главным образом для взрослых).
В прессе высказывались догадки, что Смольный просто не хочет портить статистику: уже к тому времени было известно, что в условиях пандемии бизнес демонстрирует «крайне низкую активность» по выкупу городского имущества.
