Строительный бум 2014 года
Текущий год для девелоперов оказался очень удачным — это отметили все без исключения эксперты. По данным руководителя аналитического центра компании «Главстрой-СПб» Петра Буслова, с января в продажу были выведены примерно 4,5 миллиона квадратных метров. 30 процентов из них приходится на новые объекты. Остальное — очереди уже существующих жилых комплексов.
— Общий же объем стройки Петербурга и Ленобласти — около 10 миллионов квадратных метров, — подсчитывает Петр Буслов. — Такого никогда не было. В 2010 году построили 4,8 миллиона «квадратов». За 4 года объемы выросли вдвое.
По словам сопредседателя оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олега Островского, сегодня в Петербурге строятся более 600 новых многоквартирных домов. Сдать в эксплуатацию в 2014 году планировалось порядка 2,5 миллионов «квадратов».
— Этот план уже практически выполнен, — отмечает Олег Островский.
По мнению экспертов, темпы развития рынка недвижимости в 2014 году такие же, как были в 2007-м. И это настораживает: вдруг затем будет повторение 2008-го? Ведь тогда жилье очень активно раскупалось, цены взлетали до небес, а застройщики начинали все новые и новые объекты. Примерно так же обстоят дела и сейчас.
В следующем году участники круглого стола прогнозируют спад девелоперской и покупательской активности. По их мнению, в 2015 году в продажу будет выведено примерно на треть меньше объектов, чем было в этом.
1,3 триллиона ипотечных рублей
Для банков этот год тоже был весьма удачным с точки зрения наращивания ипотечных портфелей. Как рассказал управляющий филиалом «Северо-Западный» Банка «Российский Кредит» Антон Кириков, с января по октябрь россияне взяли 700 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 1,3 триллиона рублей.
— Это выше показателей прошлого года на 35 процентов, — говорит Антон Кириков.
По его мнению, большую роль в этом росте сыграл бум на приобретение жилья, наблюдавшийся в начале года. Ему же, в свою очередь, способствовали несколько факторов. Во-первых, отзывы банковских лицензий напугали население. Люди стали спешно изымать свои вклады и, стремясь сохранить сбережения, инвестировали их в квадратные метры. Во-вторых, нестабильность валютного и фондового рынков также спровоцировала граждан искать альтернативные варианты сбережения средств.
— В России же население традиционно считает недвижимость предметом не только инвестиций, но в первую очередь сбережений, — объясняет Антон Кириков, — потому что опыт предыдущих кризисов показывает, что жилье через 4–5 лет возвращается на тот же уровень цен.
По его оценкам, из 100 квартир порядка 40 — инвестиционные, которые после завершения строительства будут выставлены на продажу.
Небольшого всплеска ипотечного кредитования еще можно, по мнению банкиров, ожидать к концу года. Валютный рынок более-менее стабилизировался, и люди, умеющие считать, сейчас будут закрывать свои валютные позиции, а деньги вкладывать в банки или жилье. Но в целом рынок ипотеки уже снижается. Количество сделок ежемесячно уменьшается на 20–30 процентов.
Любопытно, что у застройщиков другие данные. По словам директора по продажам Группы компаний «Эталон» Ирины Онищенко, среди покупателей число инвесторов подросло, но не так сильно. Примерно 70 процентов людей приобретают квартиры все-таки для того, чтобы в них жить.
— Мы это видим по тому, как они выбирают квартиры и как ждут сдачи дома в эксплуатацию, — объясняет Ирина Онищенко, — но это, возможно, потому, что мы строим жилье комфорт-класса в черте города. «Царская столица», «Самоцветы» — это дома, в которых хочется жить самим, а не сдавать в аренду. Во время кризиса 2008 года у нас было немного ипотечных сделок — всего 5–7 процентов. И тогда мы выпустили свои рассрочки. Сейчас же мы на пике спроса.
— У нас такая же статистика, — поддерживает коллегу Петр Буслов. — 10 процентов — инвесторы, остальные покупают квартиры для себя. Первые чаще покупают апартаменты.
— Мы тоже не видим у себя резкого увеличения количества инвестиционных квартир, — согласен и ведущий аналитик Группы Компаний «РосСтройИнвест» Дмитрий Малеванный. — Мы работаем с самым сложным и одновременно самым стабильным сегментом спроса — конечным спросом, то есть с теми, кто приобретает жилье для себя или своих близких. Этот сегмент сложный, потому что, «примеряя» квартиру «на себя», потенциальный покупатель обращает внимание на мельчайшие недоработки в концепции и воплощении нашего продукта — как говорится, «ему здесь жить», а стабильный — поскольку конечный спрос будет присутствовать всегда.
По мнению застройщиков, перепродавать жилье в только что достроенном доме людям, как правило, невыгодно. Ведь в случае продажи недвижимости, собственность на которую была оформлена менее пяти лет назад, ее владелец обязан будет заплатить с прибыли налог. Конечно, поступают так не все. Есть обходные пути, которыми пользуются не желающие платить налоги продавцы недвижимости. В частности, в договоре купли-продажи указывается меньшая сумма, а на остальные деньги пишется расписка. Но эти люди, как отмечает директор направления «Новое строительство» агентства недвижимости «Итака» Яна Долотова, действуют так на свой страх и риск. Если покупатель по каким-то причинам решит заплатить только часть денег, указанную в договоре, заставить его внести остаток будет невозможно. Покупатель тоже рискует: в случае расторжения договора возвращается только сумма, прописанная в договоре.
14,5 процентов — психологический рубеж ипотеки
Застройщики, по словам участников круглого стола, хорошо понимают, что объем их продаж напрямую зависит от количества выдаваемых банками ипотечных кредитов. В 2009 году ипотека резко упала почти на 20 процентов. Рынок новостроек отреагировал немедленно — продажи снизились на треть.
Ставки по ипотеке, как отмечает Антон Кириков, уже растут. Государство в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) прогнозирует, что в декабре ставка по их программам поднимется до 13–13,5 процентов (до недавнего времени она держалась на уровне 9,5–10 процентов годовых). Соответственно, средняя ставка в годовом исчислении вырастет до 12 процентов, а психологическая планка для желающих взять ипотечный кредит — до 14,5 процентов. Как только стоимость кредита вырастает до этого уровня, ипотеку брать просто перестают, люди считают ее нецелесообразной.
— Мы, к сожалению, прогнозируем рост ставок до пограничных величин, — говорит Антон Кириков.
Снижению спроса на ипотеку способствует и еще один фактор. Доля льготных кредитов АИЖК в Петербурге очень серьезна. Но агентство до сих пор не подтвердило финансирование своих программ на 2015 год. А это значит, банки перестали выдавать по ним ипотеку. Сейчас и банкиры, и застройщики опасаются, что государство может вообще приостановить выдачу льготных кредитов. Для бизнеса это означает рецессию, рынок строящегося жилья пострадает так же, как и рынок ипотеки.
— Если подходить с квартальными мерками, количество ипотечных сделок у нас снизилось на 20 процентов, — подсчитывает Яна Долотова. — У нас очень много отказов. Из шести обращений банки одобряют только одно.
По ее словам, главная причина отказов — ужесточение требований к заемщикам. Сейчас даже к документам на рассмотрение подходят более строго. Свободная форма справки о доходах ушла в прошлое. А у брокеров прибавилось работы.
Банки требования действительно ужесточили. Как объясняет Антон Кириков, часть кредитов на жилье была выдана с минимальными первоначальными взносами — от 0 до 10 процентов. И теперь эти кредиты входят в зону риска. Если жилье внезапно подешевеет, окажется, что невыплаченная часть кредита будет больше стоимости залогового жилья. Банки стараются подстраховаться и выстроить схему, при которой даже удешевление жилья сохранит обеспеченность портфеля кредитов. Первое, что в такой ситуации нужно сделать, — повысить требования к заемщикам и размер первоначального взноса. Сейчас банки ориентируются на первоначальный взнос 20–30% от стоимости жилья.
Обвала рынка не будет
Относительно того, что будет с ценами на жилье, эксперты во мнении не сошлись. Петр Буслов предполагает, что в 2015 году новостройки «упадут» на 20 процентов. Ирина Онищенко отмечает, что некоторое снижение на рынке сейчас наблюдается, но причина этого в том, что практически все застройщики предлагают новогодние скидки.
При этом качественные застройщики цены сильно не спускают. Так, к примеру максимальная скидка в компании «ЛенСпецСМУ» составит 12 процентов на строящийся дом при единовременной оплате и 3 — на готовый. «Главстрой-СПб» тоже скидки предлагает небольшие — около 5 процентов.
Но, вероятнее всего, «первичка» в будущем году действительно подешевеет. Но выглядеть это будет, конечно, завуалированно — объекты просто перестанут так быстро дорожать. Разница между квартирой в только заложенном и почти сданном доме будет минимальной.
А себестоимость строительства домов уже растет, поскольку стройматериалы подорожали. Не повышая цены, девелоперы жертвуют своей прибылью. Долго ли это продлится — неизвестно. Но очевидно, что мелкие компании, не обладающие «подушкой безопасности», рискуют кризис не пройти. Крупным опытным девелоперам проще. Особенно если они соблюдают баланс и не слишком закредитованы. Впрочем, отмечают участники круглого стола, если некоторые мелкие застройщики кризиса и не выдержат, рынок в целом вряд ли рухнет, ведь его долю в 65 процентов «держат» 15 крупнейших девелоперов.
Новоселы уходят в область
С точки зрения квартирографии 2014 год ничего нового рынку не принес. Все так же, отмечает Яна Долотова, преобладают однокомнатные квартиры и студии. Принципиально новых технологий строительства на рынке тоже не появилось. Девелоперы преимущественно используют кирпич-монолит и панель.
— Вот разве что выросло количество покупателей областной недвижимости, — говорит Яна Долотова. — Сейчас 45 процентов наших клиентов обращают внимание на Ленобласть, потому что там жилье дешевле.
Хотя отчасти свою роль в популяризации областного жилья сыграло и большое количество бюджетных квартир, выведенных на рынок в пригородах Петербурга Кудрово и Мурино.
— Близость к городу привлекает граждан. А цена в Ленобласти — доступней, — поясняет руководитель отдела продаж группы компаний «ЦДС» Дмитрий Сидоренко.
Уменьшение свободных денег у людей, разумеется, сказывается на приобретаемых площадях квартир. Они тоже уменьшаются, их пространство оптимизируется.
— На рынке все большую популярность набирают европланировки, — рассказывает Петр Буслов. — Мы уходим от советского наследия, люди привыкают к тому, что квартира может быть удобной для жизни. Поэтому популярными становятся планировки, в которых кухня совмещена с гостиной, а комната сравнительно невелика.
— При этом прослеживается и нехватка квартир с нормальными площадями, — добавляет Ирина Онищенко. — И с удовольствием хочу отметить, что цена квадратного метра в наших «трешках» не падает, как это часто бывает, если квартиры не востребованы. Напротив, у нас порой спрос на такое жилье превышает предложение.
— Квартирография действительно изменилась, больше появилось трехкомнатных квартир и больших двухкомнатных, — соглашается и Дмитрий Сидоренко. — Стали проектировать квартиры с большими кухнями по 14–17 квадратных метров с более просторными лоджиями и ванными комнатами. Новые объекты, такие как жилые комплексы «Новые Горизонты» и «Новое Янино», являются прекрасным примером. Мы по-прежнему используем кирпично-монолитную технологию строительства домов, но не забываем про комфорт и постоянно совершенствуем свою концепцию строительства «БК-Стандарт».
— С маркетинговой точки зрения строящийся дом — это товар со своим жизненным циклом, на каждом этапе которого «ходовыми» являются определенные типы квартир, — подводит итог Дмитрий Малеванный. — На начальных стадиях востребованы студии и однокомнатные квартиры (преимущественно это первое жилье, приобретаемое, как правило, в ипотеку или в рассрочку). Ближе к сдаче к ним присоединяются двух- и трехкомнатные квартиры, чьи покупатели улучшают жилищные условия, часто — с одновременной продажей имеющегося жилья на вторичном рынке.
В 2014 году стали очень популярны квартиры с отделкой. Люди поняли, что проще нанять профессионалов, которые приведут квартиру в порядок. Кроме того, поскольку много жилья покупается на заемные средства, лишних денег на ремонт после получения ключей у новоселов нет. Им проще взять кредит с учетом отделки, зато потом уже сразу заселиться в новый дом. Тем более что отделка сегодня довольно доступная по цене — 7–10 тысяч рублей за квадратный метр.
Новые стандарты инфраструктуры
Благоустроенная придомовая территория для новоселов сейчас стала совершенно привычным фактором, перейдя из разряда роскоши (в 2000-х годах) к необходимому дополнению. Без благоустройства двора сейчас квартиры в доме вряд ли купят. Впрочем, проект тоже согласовать не удастся. Существуют необходимые стандарты, которым девелоперы должны соответствовать.
— Есть вмененная инфраструктура, которую обязан выполнить застройщик, — говорит Олег Островский. — В обязательном порядке должно быть выполнено озеленение, оборудованы места для отдыха, детские игровые площадки с озеленением и необходимым оборудованием малыми архитектурными формами, сделаны контейнерные площадки, дороги к подъездам, пешеходные дорожки и автостоянки, искусственное освещение дворовых территорий.
Другое дело, что, стремясь привлечь покупателя, застройщики этот минимум расширяют. К примеру, ставят спортивные тренажеры, оборудуют площадки для спортивных игр, детскую площадку побольше или с улучшенным противоударным покрытием, делают ландшафтный дизайн и красивые общественные и прогулочные зоны.
— У нас, например, в проекте «Северная долина» создана общественная зона — в греческом стиле, — рассказывает Петр Буслов. — Получилось очень необычно.
Беда многих жилых комплексов — нехватка парковочных мест. Машины во дворах стоят едва ли не на крышах друг у друга. Хотя девелоперы уверяют, что парковок делают достаточно. И ГОСТы, говорят они, регулярно пересматриваются под существующие реалии. Сейчас в экономклассе на каждые полквартиры должно приходиться парковочное место. В домах класса элит парковки строят из соотношения 1:1. Но дело в том, что ГОСТ не регламентирует, где должны быть машино-места. И девелоперы часто отводят под них специальные платные паркинги. Новоселы же редко расстаются с деньгами, предпочитая толкаться под окнами.
— Это вопрос организованности жителей, — считает Ирина Онищенко. — В Петербурге есть дома, где не проехать даже спецтехнике. А в некоторых наших домах жители сами договорились, что не будут оставлять машины во дворе дольше чем на полчаса. И строго за этим следят. На такие дворы любо-дорого посмотреть. Они просторны и удобны всем. Нужно просто уважать друг друга.
С социальной инфраструктурой ситуация еще более запутанная. Школы и детские сады застройщики обязаны возводить. Это требование не только властей, но и рынка — мало кто из покупателей польстится на дом, возле которого нет хотя бы детского сада.
Обеспечивать садики и школы персоналом — забота уже властей. Раньше схема была такой: девелопер строил объекты социальной инфраструктуры и продавал за небольшие деньги городу. Власти, выкупив здания, начинали их заполнять. Потом, видимо, деньги в бюджете закончились. И теперь петербургские девелоперы обязаны строить эти объекты и дарить их властям. Впрочем, то же касается дорог и коммуникаций — все социальное, что построено при возведении жилого комплекса, отходит городу в дар. Для бюджета несомненная экономия. Для карманов новоселов — наоборот. Затраты, понесенные на строительство социальных объектов, застройщики наверняка включат в стоимость квадратного метра. Он может подорожать примерно на 1–3 процента. В итоге школы и детские сады для Петербурга частично оплатят новоселы.
Те же застройщики, которые строят точечно, не предусматривая на территории своих объектов никакой «социалки», просто платят в бюджет некоторую сумму на последующее возведение, к примеру, школы.
Правильный выбор
В условиях грядущего кризиса выбор застройщика особенно важен. Ведь, неудачно вложившись, можно потерять все свои сбережения. А риски в 2015 году возрастут. Эксперты советуют обращать внимание на несколько факторов. Первый — это банковская аккредитация.
— Она основывается на анализе финансового состояния застройщика, — рассказывает Антон Кириков. — Ведь банк берет эту квартиру в залог и хочет гарантий. Ненадежный девелопер просто не получит аккредитацию. Банки смотрят историю, количество успешно реализованных проектов. Но финансовое состояние в первую очередь.
— Во-вторых, — подчеркивает Олег Островский, — выбирать нужно тех, кто работает по 214-му Федеральному закону. Из 600 домов, строящихся сегодня в Петербурге, 365 создаются с привлечением денежных средств граждан посредством заключения с ними договоров участия в долевом строительстве, еще часть строится по схеме ЖСК.
Кроме того, надо обращать внимание на тип договора. Девелоперы, предлагающие гражданам заключить предварительный договор, договоры бронирования, резервирования, вексельные схемы, инвестиционные договоры и привлекающие на этом основании деньги граждан для строительства многоквартирных домов, нарушают закон.
В-третьих, не стоит пренебрегать интернет-форумами. Дольщики часто и охотно рассказывают на них свои истории. Изучив сайты, посвященные конкретному объекту, можно получить довольно полное представление о надежности застройщика.
МК-идея
В Петербурге уже 7 лет ежегодно проводится конкурс «Доверие потребителя» рынка недвижимости, где горожане голосуют за надежные, по их мнению, компании. Экспертное жюри тоже оценивает номинантов. Участие — и тем более победа — в этом конкурсе может стать показателем добросовестности компании. В этом году среди строителей в пятерку лучших, по мнению потребителей, вошли компании «Ленстройтрест», «Северный город», «Пионер», «Сэтл Сити», «ЮИТ Санкт-Петербург». Победил «Северный город» (Холдинг RBI).
Номинантами от девелоперов в классе эконом были «Главстрой-СПб», «Вена» и «Тринити». За победу в комфорт-классе боролись «Финансист», «Космос» и «Александрия». Среди работающих с ипотекой банков за звание лучшего соревновались Сбербанк, ВТБ24, «Ак Барс», «Петрокоммерц» и «Санкт-Петербург», а среди риелторов — «Адвокат Недвижимость», «Итака», «Петербургская недвижимость», «Форпост» и Горжилобмен.
Фото: centralnoe.ru
