Новостройки идут в область
Этот год для петербургского рынка строящейся недвижимости был одним из самых позитивных за последние 5 лет. Эксперты прогнозируют, что 2013 год может стать рекордным по количеству сдаваемых в эксплуатацию квадратных метров — их ожидается более 3,5 миллионов. Всего в городе работают порядка 100 застройщиков. Примерно треть из них — крупные, обладающие солидным земельным фондом.
— Состав основных участников рынка недвижимости остается неизменным уже несколько лет, — говорит директор по маркетингу Группы Компаний «РосСтройИнвест» Феликс Альбеков. — Такая ситуация обусловлена стабильным состоянием экономики и рынка недвижимости. Периодически на рынке появляются игроки с крупными проектами, за которыми стоят значительные инвестиции из других сфер экономики. Рынок недвижимости в целом можно с уверенностью назвать сформированным.
— По некоторым оценкам, земельный фонд существующих застройщиков позволяет построить порядка 15 миллионов квадратных метров жилья, — подсчитывает председатель Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. — Это фактически пятилетний объем работы. Причем наблюдается тенденция укрупнения строительных компаний: крупные корпорации постепенно вытесняют более мелких застройщиков.
В черте города самыми перспективными для строительства считаются Приморский, Выборгский и Московский районы. Хорошая транспортная доступность, развитая инфраструктура и неплохая экологическая ситуация делают их интересными для проживания.
Основная часть строящихся жилых домов сегодня приходится отнюдь не на центр города, а на масштабные микрорайоны, которые возводятся на окраинах, около КАД или даже за ней — там, где Петербург плавно переходит в Ленобласть. Так, например, активное строительство идет в Кудрово, Мурино, Новом Девяткино. Вообще же, на границе с Петербургом располагаются 70 процентов всех новостроек Ленобласти.
Эти же районы пользуются основным спросом среди покупателей. Причина проста: жилье на окраинах и в области стоит дешевле порой на 25–30 процентов. А цена, как ни крути, остается для потенциальных новоселов основным фактором выбора.
Вопрос стоимости квадратного метра, безусловно, как отмечают застройщики, отразился и на квартирографии. В прошлом году наблюдалась определенная тенденция к увеличению площадей покупаемых квартир. Возрастал спрос на двухкомнатные и даже трехкомнатные квартиры. Однако бурного развития этот тренд не получил. В 2013 году покупатели опять обернулись к малогабаритным и недорогим квартирам экономкласса. Застройщики отреагировали соответствующим образом: на рынок вновь стали выводиться квартиры-малометражки, а подход к квартирографии стал еще более прагматичным.
— На первое место вышла функциональность жилья, — отмечает Феликс Альбеков. — Сегодня большая часть квартир проектируется по единому принципу: нет лишних квадратных метров.
Такой подход, конечно, накладывает на строительные компании ряд обязательств. Прежде всего, им приходится следить, чтобы квартиры были по-настоящему эргономичными. Сэкономить пространство застройщики стараются в основном за счет нежилых помещений. Так, например, просторных нефункциональных коридоров в современных планировках уже не встретить. Аналогичная история и с кухней: если она большая, то, вероятнее всего, совмещена с гостиной. Что интересно, подсобные помещения присутствуют почти во всех квартирах —жилье без кладовок покупателей интересует меньше.
Требования к квартирам комфорт-класса примерно такие же: минимум лишнего метража и разумная планировка, позволяющая разместить необходимую мебель и технику.
Кстати, доступность бытовой техники также отразилась на планировках. Теперь каждый уважающий себя застройщик, проектируя квартиры, закладывает в них места для размещения стиральных, а в комфорт-классе и посудомоечных машин. С учетом этого делаются выводы воды и электричества.
Требования покупателей повлияли не только на квартирографию, но и на инфраструктуру. Несмотря на то, что многие пригороды в этом плане неплохо развиты, у крупных строительных компаний стало хорошим тоном обеспечивать свои дома и жилые комплексы полным «социальным набором» — школами, детскими садами, спортивными площадками...
— Чтобы привлечь покупателей в районы, расположенные не в центре, мы стремимся не только построить для покупателей качественный, надежный дом, но и создать полноценную комфортную среду обитания, чтобы все необходимое семье в повседневной жизни находилось в шаговой доступности, — уточняет Феликс Альбеков. — Это и фитнес-центр с бассейном, и магазины, и салон красоты, и отделение банка. Во дворах жилых комплексов мы создаем все условия для отдыха людей — большие детские игровые городки, спортивные тренажеры на открытом воздухе, специальный дизайн озеленения территории.
В Петербурге строят… коммуналки
Впрочем, по оценкам экспертов, этот год принес застройщикам не только развитие, но и проблемы. В частности, как отмечает Павел Созинов, выросли административные барьеры, из-за которых девелоперам стало труднее работать. Согласование проекта, оформление необходимого для строительства пакета документов нередко идет «со скрипом» и занимает многие месяцы (а в особо «тяжелых» случаях и годы).
Отчасти из-за этого в 2014-м строительный рынок может немного приостановиться в развитии. Как отметил Павел Созинов, сдача в эксплуатацию в 2013 году рекордного количества квадратных метров еще не гарантирует аналогичной ситуации в будущем. Дело в том, что у рынка строящейся недвижимости есть и еще один параметр: количество начатых строек. А их число в этом году меньше, чем в предыдущих.
По словам участников рынка, это связано с тем, что земельных участков под застройку в черте города сейчас практически не предлагается, а существующие уже раскуплены. Да и на окраинах свободные территории заканчиваются. Для потребителей же это означает: предложение на рынке новостроек будет сокращаться, а жилье — дорожать.
Цены, конечно, и сейчас не стоят на месте. За 2013 год стоимость строящейся недвижимости выросла примерно на 15 процентов. Сегодня квадратный метр в экономклассе на окраине города предлагается примерно за 70 тысяч рублей, в комфорт-классе — около 90 тысяч рублей. При этом квартиры в домах, расположенных на севере и востоке Петербурга, дорожают быстрее. За октябрь, к примеру, стоимость квадратного метра там выросла почти на 1 процент. Южные районы растут в цене медленнее — за тот же октябрь они подорожали на 0,2 процента.
При этом в скором будущем стоимость недвижимости в Петербурге может резко вырасти. Сейчас городские власти настойчиво рекомендуют девелоперам строить школы и детские сады за свой счет. Компании, разумеется, выступают против, и многие пока пытаются этого не делать. Эксперты же уверены: если возведение социальной инфраструктуры будет возложено на застройщиков в обязательном порядке, стоимость квартир увеличится.
— Платить в конечном итоге придется все равно покупателю, — объясняет Павел Созинов. — В среднем цена квадратного метра может вырасти на 20 процентов.
Кстати, попытки как-то приостановить рост цен на жилье российские власти делают постоянно, однако рыночная конъюнктура пока не замечает этих намерений. Госдума рассматривала законопроект, который предлагал изменить правила продажи земельных участков застройщикам в сегменте экономкласса. Сейчас землю получает тот, кто на торгах предложит за нее больше. В законопроекте же предлагалось считать победителем торгов того, кто пообещает построить на ней самые дешевые квартиры. Пока законопроект завис в первом чтении.
Мало говорится о конфликтной составляющей долевой собственности. Обычно жилье в долях при покупке оформляется сразу на нескольких членов семьи, по сути, превращаясь в коммунальную квартиру в случае, например, развода и продажи своей доли. Продажа долей не носит лавинообразного характера, но каждый раз становится шоком для жильцов.
— Кроме того, высокий спрос на аренду малогабаритного жилья создает ситуацию, когда квартира сдается покомнатно, — анализирует Павел Созинов. — Юридически вроде у квартиры один владелец. Фактически же в ней живет несколько человек или семей — что это, если не коммуналка?
2,3 миллиарда «ипотечных» рублей в месяц
Тем не менее, квартир в новостройках сегодня продается немало. Люди покупают их так же охотно и часто, как и перед кризисом. С этой точки зрения, отмечают эксперты, можно сказать, что рынок недвижимости окончательно преодолел негативные последствия экономического спада. Население вкладывает все скрытые и нескрытые доходы в недвижимость, считая ее самым стабильным способом инвестировать деньги.
Всего же, по подсчетам Павла Созинова, с начала года в ипотеку были проданы примерно 15–20 тысяч строящихся квартир.
Высокий спрос на ипотечное кредитование объясняется тоже довольно легко: материальное благосостояние граждан стабилизировалось. Соответственно, банки начали активно работать на привлечение клиентов, разрабатывая новые интересные для граждан предложения. Так, например, одним из катализаторов покупки новостроек в ипотеку стала, по оценкам специалистов Сбербанка, их программа «12-12-12», по которой кредит дается на 12 лет под 12 процентов при первоначальном взносе 12 процентов.
Для активизации рынка первичного жилья банки делают ставки и на совместные акции с партнерами-застройщиками. К примеру, этой осенью Сбербанк запустил акцию с рядом строительных компаний, в рамках которой квартиры у крупных девелоперов Петербурга и Ленобласти можно купить с использованием жилищного кредита банка под более низкий, чем в среднем по рынку, процент.
Повысился и средний размер ипотечного кредита, который сегодня берут петербуржцы. По сравнению с началом года он вырос примерно на 10 процентов, достигнув двух миллионов рублей.
— Общий объем выдаваемых ипотечных кредитов тоже вырос, — комментирует заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка России Марина Чубрина. — Только в Петербурге по итогам 10 месяцев банк выдал жилищных кредитов на сумму свыше 16 миллиардов, побив рекорды по выдаче в Петербурге: в сентябре и октябре.
По данным Марины Чубриной, как правило, ипотеку берут люди 30–35 лет. По итогам 2013 года, самому молодому заемщику Северо-Западного банка Сбербанка исполнился 21 год, самому пожилому — 65 лет. Порядка 80 процентов ипотечных заемщиков Сбербанка — семейные пары.
Снижения цен не предвидится
Правда, такая сильная зависимость рынка строящейся недвижимости от ипотечных денег экспертов немного беспокоит. Ведь в случае очередного кризиса банки, как это уже было, ужесточат подход к выдаче кредитов, и вливания ипотечных средств в рынок новостроя существенно сократятся. Хотя на стоимость квадратного метра это не повлияет. Более того, участники рынка уверены: вне зависимости от возможных колебаний экономики рост цен на жилье продолжится. Предпосылок для обратного практически нет — и земля, и строительные материалы, и рабочая сила дорожают.
Следовательно, жилье тоже дешеветь не станет. Незначительное снижение цен эксперты ожидают только перед Новым годом, когда застройщики начнут предлагать праздничные скидки. Кроме того, возможно, подорожания не будет в январе-феврале будущего года — спрос на жилье в этот период, как правило, невелик. Зато, начиная уже с марта, цены почти наверняка начнут расти. Если, конечно, не случится ничего непредвиденного. Потому что, как уже было сказано выше, если затраты застройщиков внезапно возрастут (например, из-за резкой инфляции или дополнительных налогов), стоимость квадратного метра в новостройках увеличится пропорционально этому.
МК-справка
30 выгодных объектов
Недвижимость от петербургских застройщиков стала более доступной с ипотечным кредитом Сбербанка. В акционном предложении принимают участие объекты застройщиков «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», Setl City, «Главстрой-СПб», «ЮИТ Санкт-Петербург», «Балтийская жемчужина», «Арсенал-Недвижимость».
Акция распространяется на более чем 30 объектов в самом Петербурге и пригородах — действительно внушительный список домов от эконом- до бизнес- и комфорт-класса в удобном для каждого отдельного покупателя районе города, с выбором квартир различной планировки и стоимости.
Простые расчеты
В рамках специальной акции для всех категорий заемщиков действуют условия: первоначальный взнос — от 15 процентов стоимости жилья при покупке объектов застройщиков «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», Setl City, «Главстрой-СПб», «Балтийская жемчужина», «Арсенал-Недвижимость»; первоначальный взнос при приобретении квартиры от «ЮИТ Санкт-Петербург» может быть ограничен 10 процентами стоимости жилья.
Акция распространяется на заявки, поданные до 28 февраля 2014 года на приобретение объектов у «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад», Setl City, «Балтийская жемчужина», «Арсенал-недвижимость», «ЮИТ Санкт-Петербург» и «Главстрой-СПб». Отметим, что действие акции при покупке недвижимости у застройщика «Главстрой-СПб» продолжится до 31 января 2014 года.
При сроке кредитования до 10 лет процентная ставка составляет 11,5 процентов годовых в рублях, при сроке кредитования от 10 до 20 лет включительно — 12 процентов годовых, при сроке от 20 до 30 лет включительно — 12,25 процента годовых. Надбавка к процентной ставке до регистрации ипотеки, а также ограничения по сроку завершения строительства жилья отсутствуют.
Акция действует при приобретении жилья в строящихся и реализуемых застройщиком объектах при условии кредитования по программам Сбербанка «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья». Обеспечение по кредиту — залог приобретаемого жилья.
Погашение кредита аннуитетными (равными) платежами; комиссия за выдачу кредита отсутствует, обеспечение по кредиту — залог приобретаемого или иного жилого помещения, досрочное погашение кредита возможно в сроки, установленные для плановых ежемесячных платежей, без комиссий и ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита.
Дополнительные расходы по кредиту: оплата услуг по оценке и страхованию жилого помещения, оформляемого в залог, а также расходы, связанные с оформлением аренды банковского сейфа (при необходимости), неустойка за несвоевременное погашение кредита — 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, следующий за датой наступления исполнения обязательств, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).
Подать заявку на получение жилищного кредита можно в любом из кредитующих подразделений Северо-Западного банка Сбербанка России.
