Эксперты рассказали, какие реальные ставки по ипотеке скрываются за привлекательной рекламой

И объяснили, почему в сегодняшних реалиях покупку квартиры лучше не откладывать на потом

16.05.2018 в 13:14, просмотров: 1144

Какие в действительности ставки предлагают ипотечным заемщикам, реально ли получить семейную ипотеку под 6,4 процента годовых, будут ли и дальше падать ставки, что сегодня предпочитают приобретать инвесторы? Об этом и многом другом эксперты рынка недвижимости рассказали на Круглом столе, организованном «МК» в Питере» совместно с порталом ttfinance.ru

Эксперты рассказали, какие реальные ставки по ипотеке скрываются за привлекательной рекламой
Фото: cityreporter.ru

По итогам 2017 года в России был зафиксирован ощутимый прирост по объемам ввода нового жилья: плюс 23 процента в Ленинградской области и 16 процентов в Петербурге. Прирост выдачи ипотечных кредитов в Ленобласти составил 42 процента. Все это логичным образом отразилось на рынке жилья: за первый квартал прирост цены на квадратный метр составил 4–5 процентов. По итогам первого квартала Петербург оказался на втором месте в топе самых дорогих городов России по цене на квадратный метр жилой недвижимости. Она составила 111 тысяч рублей. Что именно повлияло на рост цен, и какие еще тенденции отметили игроки рынка?

— Первая тенденция — увеличение объема продаж относительно такого же периода прошлого года на 30–40 процентов в среднем по рынку. Связано это, прежде всего, со снижением ставок, и тем, что многие торопятся купить по старой схеме ДДУ, — сообщил руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр БУСЛОВ. — Произошедший рост цен — это не только ответ на возрастающий спрос. Есть еще и искусственный фактор. На рынок вышло много городских, а не пригородных проектов. Практически закончилось предложение по Кудрово, мало их было по Девяткино и Янино. В итоге спрос переместился в более дорогие локации, где средняя цена за квадратный метр составляет 100+ тысяч рублей. Сказалось на цене и сокращение средней площади проектов: новых проектов-миллионников, так называемых КОТ, уже нет, больше вводится точечных проектов.

Тренд на экономию

По словам представителей банковской сферы, не всегда рост объемов выданных кредитов означает, что люди купили больше квартир в ипотеку.

— Очень большую роль в последнее время в этом приросте выдачи ипотечных кредитов стало составлять рефинансирование. Это проходит, как вновь выданный ипотечный кредит, но на самом деле происходит рефинансирование кредита, который был выдан 3–6 лет назад. Уверен, что доля рефинансирования в общем объеме выдачи ипотеки будет увеличиваться, — сообщил пресс-секретарь банка «Открытие» по СЗФО Иван МАКАРОВ. — Сегодня люди готовы понести затраты на получение рефинансирования, чтобы в итоге сэкономить: либо снизить ежемесячный платеж, либо изменить какие-то другие параметры кредита. Например, в нашем банке ставка по рефинансированию составляет 9,2 процента годовых.

СПРАВКА «МК»

В первом квартале 2018 года банк «Открытие» в Петербурге выдал 168 кредитов на 368 миллионов рублей (в 2017 году было выдано 26 ипотечных кредитов на 58 миллионов рублей). 53 процента всех денег было выдано на рефинансирование ипотеки.

Основная ставка — 9,2 процента годовых. Минимальная — 8,7. Она выдается при соблюдении двух условий: первоначальный взнос не менее 50 процентов от стоимости приобретаемой квартиры, срок кредита не должен превышать 5 лет.

Рост выдачи ипотечных кредитов на собственных цифрах подтвердили и в Абсолют Банке.

— Первый квартал 2018 года для филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге завершился весьма успешно. Мы выдали более 630 кредитов на общую сумму 1,79 миллиарда рублей. Эти результаты практически в два раза превышают показатели аналогичного периода прошлого года, — сообщила управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария БАТТАЛОВА. — Основной объем выдач пришелся на первичный рынок, поскольку в этом году мы запустили новый высокотехнологичный продукт «Цифровая ипотека», благодаря которому клиент может получить одобрение по ипотечному кредиту за 30 минут и в течение 3 часов оформить сделку. В настоящее время данный проект уже запущен с несколькими застройщиками, что позволило нам увеличить объемы выдач. Средний чек ипотечного кредита в прошлом году по нашему филиалу составлял 2,8 миллиона рублей, сейчас он вырос до 3,1 миллиона. Минимальная ставка по кредиту на покупку квартиры на первичном рынке недвижимости сейчас составляет — 8,99 процента годовых. На вторичном рынке — 9,49 процента годовых.

СПРАВКА «МК»

Структура ипотечного портфеля Абсолют банка в Санкт-Петербурге:

  • 15 процентов — рефинансированные кредиты других банков;
  • 55 процентов — ипотека на вторичную недвижимость;
  • 30 процентов — ипотека на первичную недвижимость.

Рекорды по объемам выдачи ипотеки ставил и Банк УРАЛСИБ.

— Всего за 2017 год Банк УРАЛСИБ выдал почти 13 тысяч кредитов на общую сумму более 27 миллиардов рублей. По этим показателям банк занял 7-е место в рейтинге российских ипотечных банков. Объем выданных в 2017 году ипотечных кредитов в 4,5 раза превысил аналогичные показатели 2016 года, — сообщил заместитель управляющего Санкт-Петербургским филиалом БАНКА УРАЛСИБ Николай СИДОРУК. — Ипотека — один из ключевых продуктов ПАО «БАНК УРАЛСИБ», а ипотечные продукты Банка являются одними из наиболее привлекательных на рынке. По итогам марта Банк УРАЛСИБ удвоил объемы ипотечного кредитования по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Всего за март 2018 года было выдано 1254 кредита на сумму более чем 2,8 миллиарда рублей. Еще одно достижение Банка — 8-е место в рейтинге ипотечных банков по объемам рефинансирования за январь и февраль 2018 года. Рефинансирование от Банка УРАЛСИБ — это возможность существенно снизить размер ежемесячного ипотечного платежа и повысить удобство обслуживания кредита. Всего за этот период в Банке УРАЛСИБ объем рефинансирования ипотечных кредитов составил более полумиллиарда рублей.

СПРАВКА «МК»

Банк УРАЛСИБ занял 8-е место в рейтинге российских ипотечных банков по количеству выданных ипотечных кредитов за все время работы на рынке. Всего на 1 января 2018 года банк выдал более 97 тысяч кредитов на общую сумму более 143,3 миллиарда рублей. При этом около 19 процентов от данного объема было выдано в 2017 году. Текущий ипотечный портфель на 1 января составил 51,2 миллиарда рублей.

В основном объеме кредитования (с начала года) примерно одинаковую долю занимают кредиты, предоставленные на приобретение строящегося (1,4 миллиарда рублей) и готового (1,3 миллиарда рублей) жилья. Также в марте Банк предоставил 70 кредитов на рефинансирование ипотеки других банков — на сумму более 150 миллионов рублей.

Спрос вырос, требования банков возросли

У экономистов свой перечень тенденций, который они отметили на рынке.

— Ключевая ставка ЦБ РФ снизилась с начала 2017 года на 2,5 пункта. Сейчас четко прослеживается закономерность: снижение на один процентный пункт ключевой ставки ЦБ влечет пропорциональное снижение ипотечных ставок, при этом приблизительно на 10 процентов увеличивает спрос на ипотеку в моменте. Вот мы и получаем прирост объема выдачи в среднем по городу на 25–30 процентов, — сообщил председатель Комитета по финансовым услугам Санкт-Петербургского регионального отделения общероссийской общественной организации «Деловая Россия», заместитель генерального директора — председателя правления ПАО «Энергомашбанк» Дмитрий ВАГИН. — Еще одна тенденция: изменение системы рисков. Банки наелись просрочек, научились считать, а кризисные явления вернули нас на землю. Сейчас первоначальный взнос в 20 процентов является обязательным, а сроки кредита сжались до средних 15 лет.

По словам эксперта, одной из тенденций рынка стало и удержание банками «рабочей ставки» 10–11 процентов годовых. Кредитные организации не заинтересованы в ее снижении, дабы не потерять доходность.

— Человеку обещают выдать ипотеку под 8 процентов, а на самом деле он получает ее под 10–11. Это объективная реальность, — говорит Дмитрий Вагин и приводит пример с программой, введенной в декабре АИЖК, — ипотекой под 6,4 процентов годовых. Это базовая ставка для «идеального заемщика». Но у всех людей бывают частные случаи, поэтому банки подходят к рассмотрению каждого конкретного заемщика в комплексе. В результате базовая ставка может увеличиться, потому что банки закладывают в ставку возможные риски. Конечно, если человек официально трудоустроен, получает белую зарплату и может официально подтвердить свой доход, достаточный для покрытия ипотечных платежей, то может получить ипотеку и под 6,4 процента годовых.

Застройщики спасают скидками и акциями

Интерес покупателей к новым проектам на рынке недвижимости подогревают и строительные компании. Это и субсидированные ставки, по программам, разработанным застройщиками совместно с банками. И скидки на квартиру или первоначальный взнос. И подарки (например, сертификаты на мебель). Девелоперы доросли уже до предложения квартир с мебелью.

— В ряде наших объектов предлагаются квартиры с полной меблировкой, кухнями, что для клиента очень важно, потому что это входит в стоимость квартиры и можно взять в ипотеку. После заселения человеку не нужно брать дополнительные потребительские кредиты. Это наш пробный проект, который сейчас реализуется в жилом комплексе «Кирилл и Дарья», — сообщила ведущий маркетолог ООО «КВС. Агентство Не­движимости» Наталья МИШИНА. — Спрос есть. В Янино и Сертолово мы предлагаем квартиры с кухнями, и половина покупателей выбирают их.

Аналогичную программу планирует запустить и компания «БФА-Девелопмент».

— Не думаю, что это будет являться стимулом для приобретения. Скорее, шаг навстречу клиенту и ответ рынку, на запросы. Поэтому такое предложение от нас скоро появится в ЖК «Огни залива», — сообщила начальник управления маркетинга и продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Елена ГУТМАН. — Мы также работаем с ценами. Акции на приобретение каких-то определенных квартир — это обычная практика девелопера. Конечно, при выборе объекта его качество, место, планировочные решения — все это играет роль. Но основной фактор — цена, если говорить о сегменте жилья комфорт-класса. Здесь покупателю главное вовремя сориентироваться в акциях и прийти туда, где будет выгоднее.

По мнению Петра Буслова, меблированные квартиры — пока что единичные предложения на рынке. Обычно 90 процентов акций упирается в стоимость покупки. Это либо скидка по ипотеке на первоначальный взнос или платеж, или просто скидка на квартиру.

Рост детской ипотеки еще впереди

С начала этого года россияне, в семьях которых после 1 января 2018 года родился второй или третий ребенок, могут претендовать на получение льготной ипотеки под 6 процентов годовых в течение действия льготного периода. Однако пока таких заемщиков немного.

— С начала 2018 года филиал Абсолют Банка в Санкт-Петербурге выдал 3 кредита по детской ипотеке на общую сумму 12 миллионов рублей, — сообщила Мария Батталова. — Сейчас еще рано считать заявки и подводить итоги по объему выданных кредитов по данной программе, поскольку она стартовала только в феврале этого года. Кроме того, воспользоваться данной программой могут молодые родители, у которых родился ребенок после 1 января текущего года. Поэтому пока клиенты, подпадающие под условия данной программы, находятся на «низком старте». На сегодня нам уже подано 16 заявок по программе, 7 из них одобрены, клиенты пока подбирают объекты недвижимости для покупки. 

По мнению Ивана Макарова, программа «раскачается» со второго полугодия. К этому времени и семьи с детьми, и банки разберутся во всех тонкостях программы.

Петербуржцы хотят жить в готовом…

Еще одна тенденция, сложившая на рынке, — постепенно снижение к строящемуся жилью. Во-первых, слишком много в последнее время говорят о возможных банкротствах застройщиков и отзывах лицензий у банков. Во-вторых, люди не готовы переплачивать.

— Люди уже не готовы ждать, тратиться на аренду, они хотят жить здесь и сейчас. К этому комфорту все привыкли, — говорит Дмитрий Вагин и приводит статистику, — пять-семь лет назад более 50 процентов людей вкладывались в стройку, в позапрошлом году таких было 40 процентов, сейчас около 30. Эта тенденция будет сохраняться. Так что психологически покупатели готовы к тому, что через какое-то время на рынке будет лишь готовое жилье.

…и просторном жилье

По словам девелоперов, пока что говорить о серьезных изменениях в квартирографии объектов не приходится. Этот показатель крепко завязан на расположение жилого комплекса.

— Если мы говорим о жилье комфорт-класса или стандартном жилье, то здесь больше будет ориентир на 1-комнатные квартиры, — говорит Елена Гутман. — Но, на наш взгляд, сейчас больше на рынке будут востребованы 2-комнатные квартиры и требования покупателей понятны: большие кухни-гостиные, где может собраться семья, и меньшей площади спальни. При этом желательно, чтобы у каждого члена семьи была своя комната. Еще один запрос покупателей — большие ванные.

— Планировочные решения, действительно, меняются. Особенно это касается двух— и трех-комнатных квартир, — поддержал коллегу Петр Буслов. — Классическая планировка с 10-метровой кухней в новых объектах со временем будет вытеснена европланировками, где при одинаковом метраже функциональность в разы выше. На мой взгляд, в планировках квартир будут происходить значительные изменения, но при этом площадь расти не будет.

По мнению Натальи Мишиной, сегодня квартиры становятся более эргономичными, становится меньше неиспользуемого пространства и «лишних квадратов».

Стоит ли повременить с покупкой?

Глядя на то, как стабильно снижает ставки ЦБ, петербуржцы задаются вопросом, а не стоит ли подождать еще большего падения ставок, чтобы потом купить подешевле?

— Не стоит, — уверен Иван Макаров. — Если ставка и будет снижаться дальше, то уже микроскопическими шагами. А может быть, этот процесс уже и закончился. Так что если есть возможность брать ипотечный кредит, то его нужно брать сейчас.




Партнеры