Чем меньше, тем популярнее
31% спроса, по данным аналитиков, в 2017 году пришелся на пригород. Хотя на этапе развития этих территорий показатель достигал 38%. Снижение, в частности, связано с сильным застраиванием отдельных зон. Например, в Кудрово объем предложения стал меньше, и, как следствие, упал спрос. В то же время растет спрос на определенные локации в самом городе.
— С каждым годом требования покупателей растут. Несмотря на ограниченный бюджет покупки, клиент сегодня делает выбор в пользу проектов, наиболее обеспеченных инфраструктурой, в том числе, транспортной. Поэтому спрос смещается из Ленинградской области в городские локации. Кроме того, нельзя недооценивать значение прописки в Петербурге, она остается важным критерием для покупателя. Так же, как и возможность пользоваться социальной инфраструктурой города и тарифами ЖКХ, — уточняет директор по продажам «Главстрой-СПб» Юлия РУЖИЦКАЯ. — Лидерами по продаже новостроек остаются Приморский и Выборгский районы, где возводятся крупные жилые комплексы в формате КОТ (комплексное освоение территорий), содержащие в себе все преимущества комфортной недвижимости по цене квадратного метра жилья в Ленобласти.
СПРАВКА "МК"
Где чаще всего покупают квартиры?
- 1-е место. Всеволожский район Ленинградcкой области на границе с городом — 23% спроса.
- 2-е место. Приморский и Невский районы Петербурга — по 11% спроса.
- 3-е место. Московский, Красносельский и Выборгский районы Петербурга — 6–7%.
— Безусловно, довольно высокий уровень спроса поддержала ипотека. На протяжении года происходило снижение ставок, цены на недвижимость были стабильными, а застройщики, особенно на старте продаж, делали интересные предложения покупателям, — говорит руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга ТРОШЕВА. — В итоге доля ипотеки в последние месяцы росла. По нашим сделкам она подошла к 70%. Средний же итог года: доля ипотечных сделок на рынке составила 64%. Это на восемь больше, чем в 2016 году. Хороший рывок.
По словам эксперта, чаще всего (в 70% случаев. — Ред.) петербуржцы и иногородние покупатели выбирали студии и однокомнатные квартиры. При этом почти половина отдавала предпочтение недорогой недвижимости, цена «квадрата» которой составляет 65–85 тысяч рублей. То есть, как правило, в проектах комплексного освоения территорий.
МК-КОШЕЛЕК
Сколько в среднем стоит квадратный метр жилой недвижимости?
В Петербурге за год цена квадрата в самом популярном у покупателей масс-маркете выросла на два процента и на конец года составила в среднем 99,5 тысяч рублей.
В пригороде стоимость «квадрата» подешевела на три процента и стала составлять 65 тысяч рублей.
Средний бюджет покупки в городе — 4,5–4,7 млн рублей, в пригороде — 2,6–2,7 млн.
Регионалы выбирают Петербург
Все чаще покупателями квартир в городе и пригороде становятся иногородние. Рекламная активность питерских девелоперов в других регионах, предоставление дополнительных скидок, компенсация билетов и другие акции привели к тому, что за последние годы доля региональных покупателей выросла на 5–7%. Сегодня она составляет 30%. То есть каждый третий приобретатель недвижимости в Петербурге — представитель другого города или области.
— Москва второй год подряд проиграла Петербургу по объему реализации недвижимости. Это новое для рынка явление, — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана ДЕНИСОВА. — Причин этому несколько. В Москве дороже квадратный метр. Поэтому в последние годы, когда из-за геополитической ситуации в мире региональные покупатели перестали рассматривать как вариант вложения денег покупку недвижимости в Европе или на курортах, они обратили свой взор на Санкт-Петербург.
Однако, как считает эксперт, почивать на лаврах не нужно. Петербург давно не может похвастаться открытием новых транспортных артерий, станций метро, театров и музеев. Москва же делает семимильные шаги по улучшению своей самопрезентации и повышению качества городской среды. А значит, в какой-то момент внимание регионалов может переключиться на первопрестольную.
МЕЖДУ ТЕМ
Каждый второй ипотечный заемщик Банка «Санкт-Петербург» получает кредит на недвижимость по одному документу — паспорту.
Двигатель ипотеки — снижающиеся ставки
Все участники Круглого стола сошлись во мнении, что основным драйвером роста рынка в 2017 году стало регулярное снижение ипотечных ставок. За год они «упали» с 11,7 до 10% годовых. В итоге снизился и размер ежемесячного платежа, что позволило приобрести квартиры семьям, которые раньше просто не потянули бы эти выплаты. Нарастающий спрос отметили и банки.
— 2017 год вновь показал интенсивный рост жилищного кредитования, который был вызван и многократным снижением ставок, и относительно стабильными ценами на квадратный метр. По итогам года ипотечный кредитный портфель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк увеличился на 22% и достиг цифры 344,5 млрд рублей, — сообщил директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав ЛЕБЕДЕВ. — Ипотечный портфель головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу увеличился на 33% и превысил 184 млрд рублей — это 53,4% всего ипотечного портфеля Северо-Западного банка Сбербанка. Объем выданных банком в 2017 году жилищных кредитов вырос на 50% и составил 146 млрд рублей. За этот период в Северо-Западном федеральном округе на кредитные средства Сбербанка приобрели жилье свыше 78 тысяч человек, 40% от этого числа зарегистрировали переход прав собственности в Росресстре с помощью услуги электронной регистрации Сбербанка.
Как сообщил эксперт, средняя сумма ипотечного займа на сегодня составляет 1,85 млн рублей. В Санкт-Петербурге этот показатель несколько выше — 2,2 млн. В Ленинградской области и большинстве других регионов — 1,5 млн.
— Хочу подчеркнуть, что в сфере жилищного кредитования существенно изменился уровень сервиса. Сегодня уже никого не удивишь выбором и покупкой квартиры онлайн на сайте «ДомКлик» DomClick.ru, — сообщил Вячеслав Лебедев. — Этот сервис позволяет подать заявку и получить одобрение ипотечного кредита и объекта недвижимости онлайн без посещения офиса банка. Клиент может пройти все этапы ипотеки удаленно и приехать в банк всего один раз — на сделку. В 2017 году 3 827 клиентов Северо-Западного банка приобрели квартиры именно таким способом — через сайт ДомКлик.
МК-ФИНАНСЫ
Сбербанк за 2017 год выдал в Санкт-Петербурге 38 550 ипотечных кредитов на сумму более 88 млрд рублей, это на 60% больше, чем в 2016 году.
В Ленинградской области было выдано 5324 жилищных кредита на сумму 8,4 млрд рублей, это на 32% больше по сравнению с 2016 годом.
При этом доля просроченной задолженности в портфеле ипотеки Сбербанка минимальна и по-прежнему составляет 0,6%.
За 2017 год Банк «Санкт-Петербург» выдал 11 326 ипотечных кредитов на 25 млрд рублей. Средний чек ипотечного договора не изменился и составил 2,2 млн рублей.
Ставка по ипотеке на первичном рынке здесь — 11% годовых, на вторичном — 9,5. Ставка рефинансирования —10,5.
Дела в гору шли не только у одного из главных банков страны.
— 2016 год закончился одновременно и бумом спроса, и стрессом. 31 декабря закончилась госпрограмма, и было непонимание, в каком ценовом диапазоне мы будем жить в 2017 году, — сообщила руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерина СИНЕЛЬНИКОВА. — В январе замерли все: банки, покупатели, застройщики. А в феврале ключевая, а за ней и банковская ставка снизилась. Мы определились с планом продаж. А потом месяц за месяцем били рекорды и устанавливали новые. Даже летом, когда обычно бывает затишье, у нас были активные продажи ипотеки. По отношению к результатам 2016-го года мы выросли на 40%, а поставленные планы перевыполнили на 150%.
Начальник управления партнерских программ петербургского филиала Абсолют Банка Наталья НИКИТИНА сообщила, что в 2017 году филиал Абсолют Банка выдал на 20% больше жилищных кредитов на сумму около 3,7 млрд рублей это 1350 сделок, включая рефинансирование. Объемы кредитования оказались выше результатов 2016 года на один миллиард рублей. Средний размер ипотечного кредита по филиалу Абсолют Банка вырос на 400 тысяч рублей и составляет сейчас 2,8 млн рублей.
— Мы думали, что начало 2018 года будет малоактивным, но январь оказался очень оживленным, — рассказала Наталья Никитина. — Спрос на ипотечные продукты есть. Очень большим интересом пользуется и программа рефинансирования. Ставка по ней так же как на ипотеку по первичному и вторичному рынку — 9,5% годовых. А в конце 2017 года мы запустили программу рефинансирования на первичном рынке. Теперь клиентам не нужно дожидаться оформления застройщиком права собственности на жилье, чтобы получить возможность воспользоваться услугой. И сейчас к нам могут обратиться ипотечные заемщики, которые купили квартиры на первичном рынке без первоначального взноса под большую ставку. Для них рефинансирование наиболее выгодно. Как и для тех, кто покупал недвижимость 3–4 года назад под 12–14% годовых.
Новые программы выводят в ТОПы
Заместитель управляющего филиалом Банка УРАЛСИБ в Санкт-Петербурге Николай СИДОРУК отметил, что ипотека является одним из ключевых продуктов Банка УРАЛСИБ:
— Ипотечные продукты Банка являются одними из наиболее привлекательных на рынке — минимальный уровень ставок по кредитам на приобретение недвижимости на первичном рынке составляет 9,4% годовых в рублях, по программе рефинансирования кредитов сторонних банков ставка понижена до уровня 9,9%.
В 2017 году объем выданных ипотечных кредитов в Банке УРАЛСИБ вырос в 4,5 раза по сравнению с показателями 2016 года, превысив 27 млрд рублей. Количество выданных в 2017 году кредитов увеличилось в 3,7 раза — до 12,8 тысяч.
Такая высокая динамика роста объемов выдачи кредитов обусловлена разработкой и выпуском новых актуальных ипотечных программ и улучшением условий предоставления кредитов.
В частности, в 2017 году Банк запустил программу «Ипотечные каникулы», которая позволяет клиентам, арендующим жилье, приобрести собственную недвижимость в здании на этапе строительства и комфортно совмещать арендные и ипотечные платежи. Также пользуется популярностью программа рефинансирования ипотечных кредитов сторонних банков, по условиям которой клиент может объединить ипотечный, потребительский и автокредит, а также задолженности по кредитным картам сторонних банков в один кредит по выгодной ипотечной ставке. При рефинансировании клиент может включить в единый кредит дополнительную сумму денежных средств и получить ее на потребительские нужды, например, на ремонт или мебель для новой квартиры.
Кроме того, Банк предлагает выгодную программу ипотечного кредитования с пониженной ставкой для многодетных семей и программу для военнослужащих с возможностью расширить сумму кредита за счет собственных средств. Максимальный срок ипотечного кредита был увеличен до 30 лет, а кредитный процесс был оптимизирован, благодаря чему сократилось время рассмотрения заявки и предоставления кредита.
Хорошие результаты позволяют Банку занимать высокие позиции в различных отраслевых рейтингах. Например, по итогам 2017 года Банк УРАЛСИБ занял 9-е место в рейтинге крупнейших ипотечных банков («Высшая ипотечная лига») аналитического центра «Русипотека», поднявшись по сравнению с прошлогодним рейтингом на 11 позиций. В том числе, по итогам декабря года УРАЛСИБ занял 7-е место среди крупнейших ипотечных банков.
Добавлю, что в рамках развития ипотечного кредитования Банком было открыто 23 ипотечных центра в регионах, аккредитовано 1154 застройщика и более 2750 объектов жилья по всей России.
Семейных клиентов станет больше
На сегодня, по данным Минстроя России, 70% ипотечников — семьи с детьми. Благодаря новой программе по субсидированию ставки эта доля может стать больше, а в ее структуре увеличится количество многодетных семей, в которых два и три ребенка.
— В рамках новой программы процентная ставка по ипотечному кредиту будет частично субсидироваться государством до 6% годовых в рублях на время льготного периода, — рассказывает Наталья Никитина. — Максимальный размер кредита для Санкт-Петербурга и Ленинградской области составляет 8 млн рублей. Срок кредитования — до 30 лет. Первоначальный взнос по ипотеке в рамках госпрограммы равен 20% от стоимости объекта. Кроме того, заемщики могут использовать для этих целей материнский капитал, на сегодня он равен 453 тысячи рублей.
— Сначала речь шла о том, что льготная ипотека под 6% годовых будет предоставляться малоимущим семьям, общий доход которых не превышает 50 тысяч рублей. С одной стороны — это огромное количество семей, а с другой — это не самые качественные заемщики. Но в итоге действительность превзошла все наши самые смелые ожидания, — говорит Светлана Денисова. — Это тот приятный случай, когда реальность оказалась лучше ожидаемого: уже два банка, в том числе Абсолют Банк, сообщили, что по льготной ставке будут выдавать ипотеку всем семьям, которые с начала 2018 года обзавелись вторым или третьим ребенком. Таким образом, количество семей, которые могут взять ипотеку, резко увеличилось. Уверена, что при такой приятной ставке программа завоюет умы и сердца петербуржцев, и в итоге мы увидим возросший объем заявок.
— Мы уже отмечаем большой интерес к программе, как среди существующих заемщиков, так и среди потенциальных. Но пока рано считать заявки, программа только стартовала. По условиям программы второй или третий ребенок должны родиться после 1 января 2018 года. Конечно, такие семьи в Санкт-Петербурге уже есть, но за новой квартирой и ипотекой они, наверняка, пойдут в банк чуть позже. — отмечает Наталья Никитина.
Напомним, по новой программе, если в вашей семье с 1 января 2018 года по 2022 год рождается второй или третий ребенок, вы имеете право взять ипотеку на льготных условиях. Государство субсидирует ставку до 6% годовых. Правда, есть определенные условия. Ставка фиксируется в день заключения договора на определенный срок. Если вы берете ипотеку после рождения второго ребенка, ставку «заморозят» на три года. Если после появления на свет третьего малыша — на пять.
— В случае, если во время действия программы в семье рождается сначала второй ребенок, а потом третий, то сначала будет действовать первый — трехлетний — льготный период, а потом начнет действовать второй. Таким образом, максимальный срок фиксации ставки в 6% при наличии трех детей по льготной программе составит 8 лет. А как показывает практика, обычно ипотечные займы выплачиваются за 7 лет, — сообщила Екатерина Синельникова. — Кроме того, семьи, у которых уже есть ипотека, но родился второй или третий ребенок, могут прийти в банк и попросить перерасчет.
— После завершения льготного периода в кредитном договоре будет закреплена ставка на 2% выше уровня ключевой ставки на момент подписания договора. Сейчас это значение составляет 9,75% годовых в рублях, — пояснила Наталья Никитина.
Впрочем, если экономическая ситуация в России не изменится в худшую сторону, а тенденции на рынке сохранятся, к концу льготного периода ставка по ипотеке может составить те же 6 процентов. Если же ставка сильно вырастет, скорее всего, никто не запретит вам рефинансироваться в другом банке.
Что еще нужно знать — по данной программе можно взять в ипотеку не только строящееся жилье, но и «новую вторичку». То есть уже готовую квартиру. Но только если продавцом будет выступать застройщик, подрядчик или инвестор.
Увы, но пока что программа на распространяется на тех, у кого родится четвертый и последующие дети. Но глава Минстроя России Михаил Мень уже озвучил предложение внести в нее поправки и приравнять четвертого и последующего ребенка к третьему.
— Несмотря на короткий срок действия программы, можно констатировать высокий интерес к данному продукту со стороны покупателей. Это подтверждает количество обращений в компанию, которое увеличилось в несколько раз по сравнению с декабрем 2017 года, — дополняет Юлия Ружицкая. — Купить квартиру на льготных условиях кредитования можно во всех новостройках, строительство которых «Главстрой-СПб» осуществляет в рамках ЖК «Северная долина» в Выборгском районе и ЖК «Юнтолово» в Приморском районе.
ИЗ ДОСЬЕ "МК"
Что такое эскроу-счет?
Это специальный счет в банке, на который кладутся деньги дольщика. Банк передаст их застройщику только после того как покупатель подпишет акт приемки-передачи квартиры. То есть, в случае «падения» застройщика, деньги не пропадут. Более того, Агентство страховых вкладов страхует эскроу-счета до 10 млн рублей. Это означает, что в случае отзыва лицензии у банка, деньги вкладчику будут возвращены.
Застройщик же, который сразу получал деньги дольщика, будет получать их от банка. В размере, равному внесенному на эскроу-счет и под определенный процент.
Сегодня технологию эскроу-счетов уже «обкатывает» Банк «Санкт-Петербург». Правда, пока на сделках на вторичном рынке. При этом продукт сделали бесплатным, убрав все комиссии и вставив в него все, что может банковская ячейка. В итоге время сделки по эскроу-счетам занимает не час 20 минут, как при классической сделке с бумажными документами, а всего 30 минут.
КСТАТИ
Буквально на днях Абсолют Банк запустил цифровую ипотеку. Новая платформа позволяет принимать заявки, формировать решение и производить выдачу кредита в автоматическом режиме. В итоге минимальное время рассмотрения заявки уже сократилось до 25 минут, а среднее время — до 40. Раньше на это требовалось как минимум 1 день.
Изменения приведут к удорожанию
Еще одно новшество 2018 года — вступление 1 июля поправок в 214-й закон («О долевом строительстве». — Ред.). И пока что вопросов по этому поводу больше, чем ответов. Сначала говорилось, что постепенно всех застройщиков переведут на проектное финансирование. Потом появилась информация, что деньги дольщиков привлекать будет можно, но не напрямую, а через эскроу-счета. Чем же все это может обернуться для конечного лица — покупателя квартиры?
— Если говорить, что сейчас на рынке мало кто понимает, что будет дальше — это ничего не сказать. Это, помимо прочего, отражается на росте объемов продаж. Люди стараются купить недвижимость сейчас, — говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Петр БУСЛОВ. — По разным подсчетам, при неблагоприятных вариантах развития ситуации, себестоимость строительства увеличится на 30–40%. То есть цена покупки вырастет процентов на 50. То есть квартира, которая сейчас стоит 2 млн рублей, будет стоить 3 млн минимум. Более того, на рынке появится много нового готового жилья. Рынок «вторички» упадет, так как спрос на «старое» жилье снизится.
По мнению других экспертов, если законотворцы сделают упор на работе через эскроу, подорожание может составить около 30%. В любом случае, цены вырастут не с 1 июля.
— Сейчас среди застройщиков ажиотаж. Все спешат получить разрешения на строительство объектов до 1 июля. Потому что квартиры в них можно будет продавать по старой схеме, в рамках заключения ДДУ. — пояснила Светлана Денисова. — Наиболее предусмотрительные получили эти разрешения в конце 2017 года. В итоге за прошлый год их выдали на 20% больше, чем в 2016. И можно смело прогнозировать, что 2018 год потрясет воображение всех по количеству выданных разрешений на строительство. Конечно, не факт, что все тут же начнут строить дома. Девелоперы, у которых земля под застройку находится в собственности, могут смело положить это разрешение в ящик стола и воспользоваться им, когда посчитают нужным. И таких будет много.
В целом же эксперты приходят к выводу, что повода для паники нет. Обычно, во время «обкатки» госпрограмм, в них то и дело вносятся поправки и на выходе получается вполне рабочий документ.
— Думаю, что в итоге мы получим достаточно серьезное реформирование, с тяжелыми для рынка последствиями. Но не такое разрушительное, как оно было бы при реализации первоначального сценария, — говорит Светлана Денисова.
— Я уверена, что в конечном счете все будет хорошо. В моем понимании, по ходу этой пьесы будет вноситься еще много изменений и в конце концов все будет нормализировано, — уверена Екатерина Синельникова. — Я пока стресс-сценариев не вижу. Паниковать рано. Главное, помнить, что цель проекта — чтобы не было обманутых дольщиков. Думаю, что в итоге рынок недвижимости Петербурга станет еще более прозрачным.
Есть и более приятные прогнозы. По ожиданиям экспертов, в течение года ставка по ипотеке продолжит снижение. К концу года может стать на 1,5–2% меньше.
НА ЗАМЕТКУ
Сервис безопасных расчетов
Сбербанк предложил клиентам преимущества услуги «Сервис безопасных расчетов» в июле прошлого года. Сервис безопасных расчетов при сделках с недвижимостью — платная услуга с фиксированной стоимостью — 2 тысячи рублей. Чтобы ею воспользоваться, как продавцу, так и покупателю недвижимости нужно лишь иметь счета в Сбербанке.
— Сервис безопасных расчетов — очень удобный инструмент, который несет пользу всем участникам сделки. Покупателю не нужно снимать, пересчитывать и закладывать в ячейку наличные денежные средства. При оформлении сделки деньги за объект недвижимости со счета покупателя поступают на номинальный счет, где хранятся до завершения сделки. После регистрации сделки в Росреестре покупателю приходит оповещение о факте регистрации и переводе денежных средств на счет продавца. А для продавца такая форма расчетов — не только гарантия оплаты за объект недвижимости, но и экономия времени, ведь ему не нужно будет приезжать в банк за деньгами. Уже в сентябре этой услугой воспользовались 34,6% клиентов Сбербанка, которые приобрели недвижимость на вторичном рынке, — рассказал директор управления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев.
В конце августа Сбербанк после беспрецедентного снижения ставок по основным ипотечным продуктам объявил, что готов перекредитовать ипотечных заемщиков сторонних банков под 9,5% годовых.
— Кроме снижения ежемесячного платежа, мы предложили заемщикам консолидировать в один кредит ипотеку и другие кредиты, полученные в разных банках под ставку от 10,5%, к тому же банк готов выдать клиенту дополнительную сумму на личные цели. Этой возможностью снизить нагрузку на свой личный бюджет с мая по декабрь 2017 года воспользовались 1851 клиентов Северо-Западного банка, которые рефинансировали кредиты на общую сумму 3,2 млрд рублей, из них в Санкт-Петербурге — 911 жилищных кредитов на сумму 1,9 млрд рублей, — отметил Вячеслав Лебедев. — Максимальная сумма кредита на погашение ипотеки другого банка в Сбербанке составляет 5 млн рублей, на погашение других кредитов — 1,5, на личные цели — 1.
Сегодня Сбербанк готов рассматривать обращения и своих ипотечных заемщиков, желающих снизить процентные ставки по действующим ипотечным кредитам, в том числе и тех, которым в прошлом году уже была снижена процентная ставка. Так, ставка может быть снижена до 10,9% с учетом страхования жизни и здоровья или до 11,9% (если страховки нет или страхование не предусмотрено условиями кредитного договора). Заявку на снижение ставки можно подать в любое время на сайте ДомКлик DomClick.ru.
